O guia completo de como comprar um imóvel

Neste guia esclareço os principais questionamentos que os clientes da MySide trazem ao nosso time de especialistas sobre como comprar um imóvel. Essas provavelmente vão combinar com as suas dúvidas também.

Para facilitar, o guia é separado em temas de acordo com os passos da sua jornada de compra.

Primeiro, quanto custa comprar um imóvel?

Além do valor do apartamento em si, aquele que você encontra nos sites, existem vários custos para comprar um imóvel que você precisa levar em consideração.

Se você tem dúvidas sobre quanto custa passar um imóvel para o seu nome, a MySide criou uma ferramenta que faz esse cálculo.

Mas, basicamente:

Despesa	Custo Aproximado
ITBI (Imposto de Transmissão do Bem Imobiliário)	2% a 3% do valor do imóvel (taxa municipal)
Registro do Imóvel	Varia conforme o estado, em torno de 1%. No entanto, para imóveis de valor mais alto, especialmente acima de um milhão de reais, essa porcentagem costuma ser reduzida, entre 0,2% e 0,5%
Escritura do Imóvel	Varia conforme o estado, em torno de 1%, no entanto, para imóveis de valor mais alto, especialmente acima de um milhão de reais, essa porcentagem costuma ser reduzida, entre 0,2% e 0,5%
Taxa de corretagem	6% do valor do imóvel, podendo variar
Taxas de juros do financiamento imobiliário	11,7% e 13,00% + Taxa Referencial ao ano, variando conforme o banco e contrato
Custos com mudança e reformas	Variável

Assim, o total desses valores extras podem custar entre 10% a 15% do preço total do imóvel. Simulando um imóvel de R$ 500 mil em Goiânia na nossa calculadora de custos de transferência, que considera os valores de escritura, registro e ITBI conforme a legislação, o total estimado para passar o imóvel para o seu nome, na capital de Goiás, seria de R$ 20.665,15. Isso sem considerar taxas de corretagem, juros e custos com mudança.

Se optar pelo financiamento, ainda, pagará a taxa de juros, reajustada mensalmente.

Todas essas variáveis vão influenciar no tipo, localização e momento da compra da sua futura casa.

Se você ainda possui dúvidas, confira o conteúdo que preparamos para você sobre qual o melhor momento para comprar um imóvel!

Quais as opções de pagamento do imóvel?

Se você pode comprar seu imóvel à vista, essa pode ser uma excelente escolha, já que evita o pagamento de juros. No entanto, se essa opção não for viável para você, é importante planejar como e em quanto tempo conseguirá quitar o apartamento.

Caso você opte por parcelar seu imóvel, existem vários tipos de crédito imobiliário, seja com instituições bancárias, diretamente com a construtora, através das sociedades de crédito direto ou consórcio.

Para entender melhor o processo de financiamento imobiliário, veja o conteúdo completo.

Vale lembrar que, quanto maior for o valor pago na entrada, menores serão as parcelas mensais e o tempo necessário para quitar o financiamento.

Por outro lado, caso você esteja pensando em comprar um apartamento na planta, é comum que seja pago de 25% a 30% do valor total do imóvel durante o período de construção da unidade — conhecido como captação ou pré-chaves. Esse parcelamento é feito diretamente com a construtora, o que facilita a compra do imóvel, já que corresponde ao valor que seria dado como entrada.

Outra dica: um dos principais erros cometidos na hora de assinar o contrato é não se planejar e deixar a burocracia de aprovação de crédito para a última hora. Então, caso sua opção de pagamento seja o financiamento imobiliário, procure qual é a melhor instituição e suas respectivas condições de pagamentos, prazos e taxas, quanto antes. Isso porque, em média, o processo de avaliação demora até 40 dias.

O que preciso para financiar um imóvel?

Em termos gerais, o que você precisa para ser aprovado para um financiamento imobiliário é:

• Ser brasileiro ou naturalizado;
• Ter comprovação de renda para o financiamento (mesmo que o trabalho seja informal);
• Possuir renda suficiente para que o valor da parcela do financiamento não extrapole 30% da sua renda bruta;
• Não ter outro financiamento imobiliário em seu nome;
• Ter mais de 18 anos (ou 16 anos emancipado);
• Não ter o CPF negativado, com dívidas em aberto.

Se você preencher todos os requisitos, siga os passos para solicitar o financiamento:

1. Escolha uma instituição bancária ou construtora para fazer uma simulação de financiamento imobiliário.
2. Lembre-se de analisar as taxas oferecidas, os prazos de pagamento e o valor de entrada solicitado.
3. Separe os documentos para passar pela análise de crédito. Geralmente os documentos exigidos são o CPF e RG, comprovantes de renda, declaração de Imposto de Renda mais recente, comprovante de residência, certidão de estado civil e cadastro positivo no Serasa Experian.
4. Aguarde que o banco cheque os seus documentos e faça uma análise jurídica da papelada do imóvel e também do vendedor-proprietário, além de realizar uma vistoria na propriedade, checando se as informações passadas na solicitação de crédito correspondem à realidade do imóvel (se ele vale a quantia financiada e serve como garantia para o banco, por exemplo).
5. Espere pelo resultado da análise de crédito e, se for aprovado, acerte a entrada com o credor e inicie o pagamento das parcelas.

DICA: confira nosso conteúdo sobre como conseguir a aprovação do financiamento imobiliário.

Qual tipo de imóvel devo escolher: novo, usado ou na planta?

Entre os imóveis novos, há opções de empreendimentos prontos para morar ou na planta. Diferente dos apartamentos na planta, os imóveis novos prontos para morar foram lançados recentemente e nunca foram habitados.

Imóveis novos e na planta

Entre as vantagens de comprar um apartamento na planta, estão:

• Condições de pagamento mais atrativas e flexíveis.
• Possibilidade de personalização antes da entrega, evitando reformas futuras.

A principal desvantagem desse tipo de imóvel é a espera, que pode levar, em média, 36 meses para a entrega.

Já os imóveis prontos oferecem outra dinâmica. As principais vantagens de investir em um apartamento pronto são:

• não há espera para a mudança;
• possibilidade do uso do FGTS na compra do imóvel.

Em contrapartida, o fluxo de pagamento é mais rígido, exigindo, pelo menos, uma entrada de 20% do valor total do imóvel.

Imóveis usados

Os imóveis usados podem ser uma opção vantajosa para quem busca preços mais acessíveis por metro quadrado e maior espaço interno. Além disso, podem estar prontos para habitação imediata e, em alguns casos, até já mobiliados.

No entanto, os usados demandam um ponto de muita atenção, sobretudo em relação à condição de conservação e documentação: não apenas a do próprio empreendimento, mas também a do proprietário ou construtora/incorporadora.

Para realizar a avaliação é importante voltar a atenção a alguns detalhes como trincas e rachaduras, presença de mofos, funcionamento de chuveiros e torneiras, além de testar a rede elétrica.

Uma dica extra é avaliar a posição solar do imóvel, ou seja, em qual horário o espaço recebe luz solar de forma direta. Isso influencia no conforto térmico dos ambientes.

Para saber mais sobre esse assunto, confira nosso guia para decidir entre comprar um imóvel novo ou usado.

O que devo prestar atenção ao visitar um imóvel?

A visita ao imóvel é uma etapa essencial no processo de compra, pois permite ao comprador avaliar de perto características estruturais, localização, iluminação, ventilação e infraestrutura do entorno.

Durante a visita, é importante observar detalhes como metragem, disposição dos cômodos, incidência solar, vista, posição no andar e estado de conservação.

Além disso, aspectos como vagas de garagem, padrão de acabamento e custos condominiais devem ser considerados.

Para imóveis na planta, a análise do memorial descritivo e o histórico da construtora são fundamentais.

Os principais cuidados ao comprar um imóvel usado dizem respeito à estrutura: olhe a infraestrutura elétrica, hidráulica e conservação geral evita surpresas futuras. Também é importante olhar a documentação do imóvel e do proprietário para verificar se não existem pendências.

O que considerar ao escolher a localização?

Para definir qual será a localização do imóvel, pergunte-se: o bairro precisa ser silencioso ou pode ser mais agitado? Você deseja morar próximo a parques e praças ou nos arredores de onde você trabalha?

Leve em consideração a praticidade para o dia a dia. Nesse sentido, uma boa dica é visitar os bairros ou setores de interesse para verificar se há serviços essenciais por perto, como farmácias, hospitais e supermercados.

Por fim, verifique índices de segurança e converse com outros moradores sobre a rotina do bairro. Além disso, durante as visitas, verifique a movimentação e considere, também, condições naturais e sanitárias, como a possibilidade de enchentes e deslizamentos.

Caso sua escolha seja a compra de imóvel para investir, é fundamental ter em mente alguns fatores como o de valorização do imóvel e, também a renda de aluguel. A MySide desenvolveu um estudo inédito com a lista das Melhores Cidades para Investir no Brasil em 2025.

O resultado nos mostra que, de 2019 a 2024, o retorno médio na venda de imóveis na planta nas cidades mais promissoras variou entre 22% a 17% ao ano, superando, de longe, alternativas como ações e renda fixa. Então caso você esteja planejando comprar para investir, vale a pena dar uma olhada no Ranking.

Como consigo o melhor preço em um imóvel?

Conseguir o melhor preço em um imóvel parece um desafio. Mas, no fim das contas, é possível conseguir um imóvel com desconto, desde que você saiba qual a melhor estratégia para conseguir um bom preço. Por essa razão, trouxemos algumas dicas.

Em primeiro lugar, vamos reforçar o que falamos até aqui: pesquise muito. Busque filtrar suas buscas de acordo com o valor máximo que você quer pagar no imóvel. Além disso, verifique se o empreendimento de interesse possui abertura para uma possível negociação. Se você tiver dinheiro em mãos, melhor ainda! Dar um bom valor de entrada ou apresentar uma carta de crédito de financiamento imobiliário também são formas de mostrar capacidade de compra ao vendedor.

Verifique, também, se o imóvel de seu interesse possui alta ou baixa demanda. Nesse caso, a Lei da Oferta e Procura pode ser utilizada a seu favor. Se o empreendimento estiver sendo muito procurado, a tendência é que seu valor aumente. No entanto, se não há tanta procura, a abertura para negociação pode ser maior – e é isso que você deseja, não é mesmo?

Para saber se o imóvel está sendo muito procurado, basta verificar o fluxo de venda dos apartamentos – isso se estivermos falando de um imóvel na planta. Se você deseja um desconto, fuja de empreendimentos que tenham poucas unidades à venda. Além disso, verifique há quanto tempo o empreendimento está à venda e, por fim, observe quantas unidades estão sendo vendidas.

Por último, mas não menos importante, saiba o momento certo de fazer a proposta! Não existe uma receita de bolo para saber qual é a hora correta; no entanto, demonstre ao vendedor que possui interesse e poder de compra. E, se precisar de ajuda, busque por um profissional imobiliário de confiança.

Dica extra: não acredite em anúncios muito atrativos de portais imobiliários

Sabe aquele velho ditado que diz: “quando a esmola é demais o santo desconfia”?

É hora de botá-lo em prática durante a busca pelo seu próximo imóvel. Afinal, é uma prática comum portais como Zap Imóveis manterem anúncios com preços errados em suas plataformas. Isso acontece porque, para eles, quanto mais anúncios melhor, já que o lucro dessas plataformas vêm dos anunciantes.

Algumas formas de evitar cair nessas armadilhas, são: 

• Pesquise em outras plataformas: nessa pesquisa você pode encontrar o mesmo apartamento por um preço muito diferente e perceber que a primeira oferta tinha alguma coisa errada;
• Entenda o preço médio da região: sabendo o valor do metro do quadrado ou até mesmo a média de valores, você vai ser capaz de perceber quando um anúncio estiver muito fora da curva. Para isso, de uma olhada nos valores do Índice FipeZAP, um indicador dos preços de imóveis residenciais e comerciais.

Evite decisões apressadas

Imagine o seguinte cenário: você está em busca de um imóvel, mas o agente imobiliário que está guiando sua jornada de compra, tem um compromisso firmado com o vendedor. Com a pressão do proprietário e a urgência em fechar negócio, ele te oferece opções acima do seu orçamento e que não estão alinhadas com seus objetivos. 

Essa pressão pode te levar a decidir no impulso e acabar comprando um imóvel que não é a melhor escolha para você. É exatamente esse tipo de situação que buscamos evitar na MySide.

Na prática: diferenças entre um corretor e um Personal Shopper Imobiliário:

Para que você não cometa o erro de ceder a pressão, tenha em mente quais são suas prioridades de vida a curto e longo prazo: se pretende sair da cidade ou do país, se está mudando de emprego, se vai aumentar a família, dentre outros. Dependendo dos seus planos, a opção mais viável pode ser o aluguel de um imóvel.

Últimos passos para fechar a compra

Agora, estamos falando principalmente sobre o estágio de negociação e formalização da compra. 

Ou seja: podemos afirmar que essa é a parte mais “burocrática” de todo o caminho percorrido até agora. Portanto, é a fase que mais requer atenção da sua parte. Você está pronto?

Quais são os documentos necessários para a compra de um imóvel?

Podemos separar essa documentação em três grandes categorias: os documentos do comprador, do imóvel e do vendedor proprietário. No caso dos documentos que você, comprador, deve entregar, estão:

• RG e CPF;
• Comprovante de residência;
• Comprovante de estado civil: nesse caso, se você for casado(a), o documento deve ser de ambos os cônjuges. Se você for solteiro(a), precisa da certidão de nascimento;
• Comprovante de renda: principalmente no caso de financiamento imobiliário. Para isso, verifique qual tipo de documento é aceito pelas instituições financeiras ou por quem está vendendo o imóvel.

Quanto ao empreendimento, verifique:

• Matrícula atualizada do bem;
• Declaração de quitação do IPTU;
• Declaração de quitação do condomínio: essa certidão deve ser solicitada à administradora do condomínio ou ao síndico;
• Últimas contas de água e luz: servem para verificar se não há nenhum débito e evitar que uma possível dívida recaia sobre o novo proprietário.

Por fim, o vendedor proprietário do imóvel precisa apresentar a seguinte documentação:

• Certidão do Cartório de Protesto: informa sobre existência de um protesto no CPF ou CNPJ do proprietário;
• Certidão Cível e Criminal: atestam se o proprietário do bem possui seu nome em algum Fórum Estadual;
• Certidão Trabalhista: verifica se o proprietário tem algum problema com a Justiça do Trabalho;
• Certidão Negativa da Justiça Federal: atesta se existe ou não algum problema com a Justiça Federal;
• Certidão de Regularidade Fiscal: certifica que não há nenhuma questão com a Receita Federal.

Dica: verifique o checklist de todos os documentos necessários para a compra de um imóvel.

Toda a papelada deve ser analisada por um advogado de confiança, a fim de evitar problemas mais sérios lá na frente. Por exemplo, se o vendedor é pessoa jurídica e está envolvido em um processo trabalhista, o apartamento pode ser confiscado e todo o seu investimento perdido.

Além disso, os documentos do imóvel devem estar corretos e em dia antes do pedido de financiamento, já que essa é uma das exigências da instituição financeira para que o procedimento ocorra.

Fechando o negócio

A etapa final é uma das mais importantes, pois é nesse momento que a aquisição se concretiza.

Vale lembrar que essa etapa não finaliza quando há comum acordo entre ambas as partes – ou seja, ao fechar o contrato de compra e venda de imóvel. É necessária, ainda, uma série de documentos já mencionados, como a escritura e a matrícula atualizada em cartório, para garantir a propriedade do bem.

Comprar para investir: como saber se é um bom negócio?

Se você procura comprar imóveis para investir, é essencial entender as duas principais formas de valorização: rendimento com aluguel e rendimento com valorização.

• Rendimento com aluguel: Consiste em adquirir um imóvel para alugá-lo e gerar renda mensal. Para maximizar o retorno, busque imóveis com alta demanda de locação (próximos a universidades, centros comerciais ou turísticos), adequados ao público-alvo e com boa previsão de rentabilidade. Pesquisar os valores de aluguel da região ajuda a calcular se o investimento vale a pena.
• Rendimento com valorização: O ganho vem da valorização do imóvel ao longo do tempo, dependendo de fatores como localização, estágio da obra e preço de compra. Comparar imóveis semelhantes ajuda a determinar o potencial de valorização.

Cidades com maior rentabilidade para investimento em imóveis na planta

A valorização é o simples cálculo de aumento do preço do imóvel. Por exemplo, se um imóvel foi comprado por 500 mil reais e foi vendido por 900 mil reais, houve uma valorização de 80%. Já a rentabilidade (retorno sobre investimento) exige uma análise mais detalhada, e considera os custos atrelados ao investimento. 

Por isso, com o objetivo de englobar todos os aspectos que envolvem o cálculo do retorno sobre o investimento, o Ranking MySide criou cenários padrões de investimento, considerando premissas fixas independente da região. Para consultar a metodologia completa, acesse o PDF do Ranking MySide Melhores Cidades para Investir©.

Confira o ranking das 10 melhores cidades para investir em imóveis na planta:

1. Itapema, SC - 22,1% ao ano
2. Vila Velha, ES - 20,3% ao ano
3. São José, SC - 19,7% ao ano
4. Itajaí, SC - 19,6% ao ano
5. Balneário Camboriú, SC - 19,1% ao ano
6. Goiânia, GO - 18,6% ao ano
7. São José dos Campos, SP - 17,7% ao ano
8. Maceió, AL - 17,6% ao ano
9. Curitiba, PR - 17,6% ao ano
10. Vitória, ES - 17,4% ao ano

Perguntas frequentes

Qual a renda mínima para financiar um imóvel?

No Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), a modalidade de financiamento mais comum no Brasil, existe uma regra fundamental: a parcela mensal do financiamento não pode comprometer mais do que 30% da renda bruta do comprador.

Mas é importante considerar um outro fator: o valor do imóvel não é o mesmo valor financiável. Os principais bancos financiam, no máximo, 80% do valor total do imóvel, sendo os 20% restantes pagos como entrada. Isso significa que, além de atender à exigência de renda, o comprador também precisa ter um valor reservado para a entrada.

Mais uma vez, pensando em te ajudar na jornada de compra, a MySide desenvolveu uma calculadora que te mostra o seu potencial de financiamento para imóveis. Com isso, dá para ter uma ideia do valor do imóvel que você consegue financiar.

Vale mais a pena comprar ou alugar um imóvel?

A principal dica aqui é avaliar suas atuais condições de vida e ter uma noção de como ela estará a longo prazo. Tenha em mente que tanto um apartamento comprado quanto um alugado requerem estabilidade financeira. Quando esses fatores estiverem claros para você, avalie os pontos positivos e negativos de comprar ou alugar.

O imóvel próprio é vantajoso pois, para além da possibilidade de reformá-lo do jeito que você quer, o que às vezes não é possível no aluguel, ter uma casa no seu nome ajuda a construir patrimônio, que se valoriza com o passar do tempo. No entanto, requer um alto investimento inicial.

Já o imóvel alugado é uma opção interessante em casos de incertezas quanto ao próprio futuro – se você planeja mudar de bairro ou de cidade em um tempo menor, por exemplo. Ademais, demanda menor investimento.