Calcule o seu potencial de financiamento para imóveis
Como saber qual o valor do imóvel que consigo financiar?
O valor do imóvel que você pode financiar depende basicamente de quatro fatores principais:
- sua renda mensal,
- o valor disponível para entrada,
- o prazo de financiamento e
- o seu perfil como cliente.
Com base nesses critérios, o banco avalia quanto pode emprestar para financiar o imóvel, sempre respeitando o limite de comprometimento de até 30% da sua renda mensal com as parcelas.
Além disso, você precisa observar se a entrada atende ao mínimo de 20% do valor do imóvel. Caso contrário, o valor total da compra precisará ser ajustado para adequar-se às exigências da instituição financeira.
Outro ponto importante é a taxa de juros do financiamento, que varia entre 6% e 12% ao ano, além dos custos adicionais que compõem o Custo Efetivo Total (CET) – como seguros obrigatórios, taxas administrativas e, em alguns casos, IOF.
Mas vale destacar um fator que faz muita diferença: o seu perfil como comprador. Isso inclui o histórico financeiro, a pontuação de crédito, os vínculos empregatícios, a idade e o relacionamento com o banco.
Imagine uma pessoa que ganha R$ 30 mil por mês, mas está toda enrolada com as contas e está cheia de dívidas acumuladas. O banco provavelmente vai ficar com um pé e meio atrás na hora de avaliar o financiamento desse cliente.
O inverso também vale: alguém que tem uma renda mensal de R$ 5 mil, mas que tem um histórico impecável como pagador e nunca atrasou um boleto, tende a ter mais chances de aprovação de crédito. A instituição financeira avalia todos os critérios em conjunto, por isso faça o possível para organizar a sua situação e aumentar a probabilidade de sucesso com o seu financiamento.
A idade, em especial, influencia diretamente no valor dos seguros exigidos, como o seguro de vida, o que pode aumentar significativamente o CET. Mesmo com a mesma taxa de juros-base, o CET pode variar de forma expressiva entre perfis diferentes de compradores, tornando essencial considerar todos esses custos na hora de comparar propostas.
Uma forma de avaliar a sua "saúde financeira" para financiar um imóvel é acompanhar o seu score no Serasa. A faixa recomendada é acima de 650 pontos, que representa um baixo risco de inadimplência para o banco.
Existe renda mínima para financiar um imóvel?
A resposta é: depende. Para a maioria dos financiamentos, como os feitos pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), não existe um valor fixo de renda mínima exigido. O que realmente importa é que o valor da parcela do financiamento não comprometa mais do que 30% da sua renda mensal.
Exceção à regra: no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), existem faixas de renda estabelecidas. Para se enquadrar, é necessário ter uma renda entre R$ 2 mil e R$ 12 mil mensais, dependendo da categoria e região.
Ou seja, mais do que buscar uma renda mínima para financiar, faça simulações e entenda o quanto da sua renda está disponível para esse compromisso financeiro.
Como funciona a simulação do financiamento imobiliário?
A calculadora de simulação de financiamento imobiliário da MySide é baseada em três fatores principais:
- renda mensal,
- valor da entrada e
- prazo do financiamento.
Nesse cenário, usamos a amortização SAC para determinar o valor do imóvel financiado.
Vamos entender como cada um desses elementos influencia o valor do empréstimo e as parcelas mensais.
1. Cálculo do Empréstimo com Base na Renda
O primeiro passo é calcular o valor máximo que o comprador pode financiar com base na sua renda mensal e no prazo de financiamento escolhido. Para isso, usamos a regra de que as parcelas do financiamento não podem comprometer mais do que 30% da renda.
Essa é uma prática regular no mercado e os bancos levam esse critério para aprovar ou não o financiamento, garantindo que o compromisso financeiro seja sustentável para o comprador.
Por exemplo, se a renda mensal for R$ 6.000, isso significa que o valor máximo da parcela mensal é de R$ 1.800 (30% de R$ 6.000).
Com base nesse limite, você pode calcular o valor do empréstimo usando a fórmula do financiamento:
PMT₁ = (P/n) + P×i
Em que:
- PMT₁ é o valor da primeira parcela (e, nesse caso, 30% da renda)
- P é o valor do empréstimo
- n é o prazo do financiamento (em meses)
- i é a taxa de juros mensal (em decimais)
Com essa fórmula, determinamos quanto o banco pode emprestar para o comprador, levando em conta os limites das parcelas.
2. Ajuste do valor do empréstimo com base na entrada
Além do limite da parcela, o valor da entrada pode ser uma limitação.
A entrada na compra do imóvel deve ser de pelo menos 20% do valor do bem (ou mais, a depender do banco). Caso a entrada não atenda a esse requisito, você precisa recalcular o financiamento com base na entrada disponível.
Em um cenário hipotético, considerando a renda do cliente, o banco aprovaria um financiamento de R$ 200 mil, valor equivalente a 80% do preço do imóvel. Isso indica que o imóvel custaria R$ 250 mil, exigindo uma entrada de R$ 50 mil (valor que corresponde aos 20% restantes).
No entanto, se o cliente tiver apenas R$ 30 mil disponíveis para a entrada, esse valor se torna o novo parâmetro, exigindo um ajuste no cálculo para adequar o financiamento à capacidade de pagamento do comprador.
Para realizar esse ajuste, utilizamos a seguinte fórmula:
Se a entrada disponível for menor que 20% do valor do imóvel calculado inicialmente (valor do empréstimo + entrada), a conta será a seguinte:
Valor máximo do imóvel = Entrada × 5
Como a entrada deve representar 20% do valor total do imóvel, isso quer dizer que o restante (80%) será o valor financiado.
Para descobrir o valor máximo do imóvel que pode ser financiado com base na entrada, multiplicamos o valor da entrada por 5, já que 20% de 5 é igual a 100%.
Já para descobrir o valor do empréstimo, ou seja, a parte do imóvel que será financiada, subtraímos a entrada do valor total do imóvel, que é o mesmo que multiplicar a entrada por 4. Portanto, o valor do empréstimo ajustado será 4 vezes o valor da entrada.
Valor do empréstimo ajustado = Entrada × 4
Esse ajuste garante que a proporção entre entrada e valor total do imóvel seja respeitada, cumprindo a exigência mínima de 20% de entrada estabelecida pelas instituições financeiras para financiamentos imobiliários.
3. Consideração do prazo de financiamento
O prazo do financiamento também influencia diretamente o cálculo. Para garantir que a pessoa não comprometa mais de 30% da sua renda nas parcelas, é preciso ajustar o valor do financiamento conforme o prazo escolhido.
Quanto mais longo for o prazo, menor será o valor das parcelas mensais, mas o montante total pago ao longo do tempo será maior, por causa dos juros que incidem mês a mês.
Já se o prazo for mais curto, embora o valor total pago ao longo do tempo seja menor, o valor das parcelas mensais tende a aumentar.
Nesse caso, talvez você precise reduzir o valor do financiamento ou ajustar outros termos, de forma que as parcelas não ultrapassem o limite de 30% da renda, garantindo que consiga honrar os pagamentos sem comprometer seu orçamento.
4. Custos adicionais
Além das parcelas do financiamento, existem custos adicionais, como seguros de vida e do imóvel, que também impactam o Custo Efetivo Total (CET).
Para essa calculadora, utilizamos um valor fixo estimado para o seguro, embutido nas parcelas mensais. Esse custo extra deve ser levado em consideração ao calcular o total pago.
Como calcular o valor da entrada na compra de um imóvel?
Quem pretende fazer um financiamento imobiliário precisa saber: os bancos normalmente não financiam o valor total do imóvel.
Em geral, eles cobrem entre 50% e 80% do valor do bem, enquanto o cliente precisa pagar o restante logo no início, como entrada.
Muitas pessoas perguntam se dá para financiar um imóvel sem entrada, e posso dizer que isso é uma missão quase impossível. O banco precisa de um sinal claro sobre a capacidade de pagamento do cliente para concretizar o empréstimo, e a entrada funciona exatamente como esse sinal.
Isso significa que você deve se preparar para dar, no mínimo, 20% do valor do imóvel como entrada na compra. Esse percentual pode variar de acordo com a instituição financeira e o perfil do comprador, mas é raro que fique longe dessa média.
Então, se o imóvel custa R$ 500 mil, por exemplo, espere desembolsar pelo menos R$ 100 mil de entrada. É essa quantia que viabiliza o financiamento e mostra ao banco que você está comprometido com a compra.
A entrada é o primeiro passo prático – e financeiro – para tornar a compra possível.
Como usar o FGTS na compra do imóvel?
O FGTS pode ser utilizado de diferentes formas na compra de um imóvel, mas a aplicação mais comum é na entrada.
Para usar o FGTS, o comprador precisa informar ao banco que quer utilizá-lo como parte do pagamento, respeitando o limite de valor máximo do imóvel em R$ 1,5 milhão.
Outra maneira de usar o fundo de garantia é na amortização do saldo devedor. Essa opção permite abater parte do valor total financiado, o que reduz os juros pagos ao longo do tempo, já que eles são calculados sobre o saldo devedor.
Ao diminuir esse saldo, o valor dos juros também cai, e, consequentemente, o tempo de financiamento pode ser encurtado.
Existe ainda uma terceira possibilidade: usar o FGTS para reduzir o valor das parcelas mensais, o que é diferente da amortização total.
Nesse caso, o valor do FGTS é usado para abater até 80% de cada parcela, por um período de até 12 meses. A dívida total continua a mesma, mas o valor mensal das prestações fica mais leve, ajudando no planejamento financeiro do comprador.
Quanto está a taxa de juros para financiamento imobiliário?
Em maio de 2025, as taxas de juros para financiar um imóvel nos principais bancos do Brasil estão entre 11,29% e 12,19% ao ano, mais a TR (taxa referencial). Esses valores podem mudar dependendo do banco e do seu perfil de crédito, que é analisado na hora de pedir o financiamento.
Para a calculadora, usamos uma taxa de juros média padrão de 11,9% a.a.
Confira o radar de taxas de juros do financiamento imobiliário 2025 que atualizamos sempre aqui na MySide!
Como escolher o melhor banco para o financiamento imobiliário?
Escolher o banco ideal para fazer o financiamento do seu imóvel vai muito além de ver somente a menor taxa de juros. Avalie também o histórico da instituição, o índice de reclamações, o relacionamento que você já tem com o banco e o perfil de clientes que costumam ser mais beneficiados em cada caso.
A instituição financeira analisa o seu crédito e o aprova ou não. Caso você tenha uma conta ativa em um banco e vem tendo uma experiência satisfatória com ele, vale tentar um pedido de financiamento com essa empresa, porque ela conta com um histórico mais completo de informações sobre as suas finanças. Esse conhecimento pode facilitar o tão esperado "sim" para a liberação do crédito.
A Caixa Econômica Federal, por exemplo, costuma ser uma das opções mais buscadas, principalmente por servidores públicos ou pessoas que já têm conta ativa na instituição. Suas taxas partem de 10,99% ao ano + TR, e a Caixa se destaca por apresentar baixo volume de reclamações em categorias como tarifas e atendimento, além de ter um bom histórico de custo-benefício geral.
Já o Banco do Brasil oferece taxas entre 10,25% e 12,00% ao ano + TR, dependendo do perfil do cliente e do nível de relacionamento com o banco. É uma opção bastante sólida, com baixo índice de insatisfação registrada – são apenas 0,2 reclamações por milhão de clientes com financiamento.
Para perfis de renda mais alta, bancos como Bradesco ou Itaú Personnalité podem apresentar vantagens específicas. Embora tenham taxas semelhantes, eles oferecem pacotes de serviços diferenciados e condições que se adaptam melhor ao público com maior capacidade de renda e relacionamento bancário de longo prazo.
Mais do que comparar números, o ideal é fazer simulações personalizadas em diferentes instituições. Cada banco avalia o cliente de forma diferente, e o custo efetivo total pode variar bastante de um lugar para outro, mesmo com taxas de juros parecidas.
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