O que é a taxa referencial (TR) no financiamento e como ela influencia o saldo devedor

A Taxa Referencial no financiamento imobiliário é usada para corrigir o saldo devedor dos contratos atrelados ao indicador. Na prática, a TR é utilizada para atualizar o montante devido mês a mês, impacto pouco sentido nas parcelas de amortização mensal.

A TR é calculada pelo Banco Central (Bacen) a partir da Taxa Básica Financeira (TBF), utilizado como base para cálculo de alguns indicadores do mercado financeiro.

Leia aqui como calcular a taxa referencial no seu financiamento imobiliário com exemplos práticos. Falei também sobre o comportamento da TR nos últimos anos. Vem ler mais sobre.

Como a TR impacta nos financiamentos imobiliários?

A Taxa Referencial serve como indexador para correção do saldo devedor no financiamento imobiliário.

Com reajuste mensal, o indicador serve como uma forma de correção monetária no montante do financiamento. Veja aqui um exemplo do efeito da TR no primeiro mês de um financiamento:

• Financiamento imobiliário de R$ 300 mil contratado com taxas de 12% a.a. + TR;
• 1% de taxas de juros ao mês = R$ 3 mil a mais no saldo devedor;
• TR em 0,07% (março/2025) = R$ 210 a mais no saldo devedor;
• R$ 300 mil + 1% de juros ao mês + 0,07% de TR = R$ 303.210 saldo devedor total no primeiro mês de financiamento.

Os valores acima consideram apenas valor contratado, juros e taxa referencial, desconsiderando a incidência de outros encargos como taxa de administração, seguro de vida e do imóvel. Ou seja, na prática o saldo devedor (e também sua parcela mensal) será maior.

Quando observado mês a mês o impacto da TR não é sentido, mas a longo prazo ele pode ser significante, considerando que a maioria dos financiamentos possui entre 30 e 35 anos ao todo.

Taxa Referencial acima de zero: como fica meu financiamento imobiliário?

Com a taxa referencial acima de zero, o indicador é utilizado para reajuste do saldo devedor do financiamento imobiliário. Calculado diária e mensalmente, a taxa utilizada é sua versão mensal, quando é feito o acumulado das taxas diárias e aplicado no cálculo de correção do contrato.

O indicador do Bacen já passou por diversos períodos com índice zerado, mas desde fevereiro de 2022 não apresenta longos períodos no zero.

Você pode ler a série histórica diária completa do indicador pelo Sistema Gerenciador de Séries Temporais - SGS - do Banco Central sob o código 226.

Veja aqui o valor mensal acumulado da TR nos últimos 10 anos: 

Dados do Banco Central.

Como calcular a Taxa Referencial no financiamento?

A taxa referencial incide mensalmente sobre o saldo devedor do financiamento. Na prática é precisa ter em mãos o valor do seu saldo devedor e usar essa fórmula:

Saldo devedor do mês anterior + juros mensais + TR mensal = saldo devedor do mês vigente

Na sua parcela, além da amortização do saldo total, você pagará taxas administrativas e os seguros (que são obrigatórios). Veja esse esquema de parcelas mensais pela Tabela SAC (aquela em que o valor de amortização se mantém fixo e os encargos variam):

TR ou IPCA: qual é o melhor índice para financiamento imobiliário?

A Taxa Referencial é o melhor índice de correção para financiamento imobiliário, principalmente quando comparada ao IPCA. Isso porque, devido à instabilidade da inflação no país, a Caixa Econômica Federal já deixou de considerar o IPCA como opção para corrigir os contratos de financiamento de imóveis.

Mesmo que a taxa de juros aplicada aos financiamentos imobiliários atrelados à Taxa Referencial seja mais alta do que a taxa de juros ofertada aos contratos que têm o IPCA como indexador de reajuste, a TR muda menos ao longo do tempo. Nos últimos anos, o intervalo da TR foi entre 0% e 0,24%.

Apesar de participarem de modalidades com juros mais baixos, o risco de assinar um contrato indexado ao IPCA é maior, afinal, o consumidor fica exposto à volatilidade da inflação brasileira e seus possíveis choques inflacionários.

O IPCA fechou o ano de 2024 com um acumulado de 4,83%, em contrapartida, a TR acumulou apenas 0,81%. Em um saldo devedor de R$ 300 mil, o “estrago” do reajuste do IPCA seria de R$ 14.490 no ano, enquanto o reajuste da TR seria apenas de R$ 2.430.

Aliás, um dos motivos para a criação da TR foi substituir os contratos corrigidos pelo IPCA, ajudando a trazer mais estabilidade e previsibilidade aos salários, investimentos e operações de crédito. Então, não há razão de se “aventurar” nesse tipo de modalidade.

Sobretudo porque, como a rejeição da linha de financiamentos imobiliários criados pela Caixa em 2019 e atrelados ao IPCA, o entendimento comum do mercado é que não haverá mais contratos indexados ao principal índice de inflação do país.

O IPCA é um dos indicadores utilizados, menos corriqueiramente, como indexador de reajuste de contratos de aluguel. Se você quer simular valores, acesse nossa calculadora de reajuste de aluguel e confira o impacto do IPCA e o IGP-M sobre esse tipo de negociação.

O que é a TR?

A Taxa Referencial é um indicador criado pelo Banco Central nos anos 90 com objetivo de conter a inflação a partir de alta dos juros. Com indicadores como IPCA em mais de mil porcento ao ano (!), os contratos corrigidos formavam uma bola de neve, aumentando ainda mais o efeito dos gastos e por consequência a própria inflação.

Atualmente ela é calculada mensalmente pelo Bacen, e quando a inflação apresenta níveis controlados, a TR fica zerada. Utilizada amplamente nos contratos de financiamento, a TR também aparece para corrigir a poupança, o FGTS e títulos do tesoura nacional.