Como funciona o financiamento imobiliário? Confira as etapas do processo e como conseguir o crédito

Para financiar um apartamento ou uma casa, você precisa seguir 6 passos: (1) reunir os documentos requisitados pelos bancos, (2)escolher uma instituição financeira para financiar o imóvel, (3)pedir a pré-aprovação do crédito imobiliário, (4)esperar a análise jurídica e vistoria do imóvel, (5)assinar o contrato e pagar os impostos necessários e (6) começar a pagar as parcelas da dívida. Aqui vou te mostrar nos mínimos detalhes o caminho do financiamento imobiliário!

O financiamento é basicamente um empréstimo, em que um banco te empresta uma boa parte do dinheiro necessário para comprar o seu imóvel com a condição de receber juros sobre o valor cedido. Você devolve esse montante em parcelas, com um prazo que pode chegar a 35 anos.

Por isso, financiar é uma alternativa interessante para quem vem guardando dinheiro para ter um imóvel próprio (seja para morar ou investir), mas ainda não tem a quantia suficiente para concretizar a compra.

A maioria dos bancos libera o financiamento de 80% do valor do apartamento, no máximo. Porém, no final de 2024 a Caixa Econômica Federal começou a oferecer modalidades de financiamento que cobrem 70 ou 50% do valor do imóvel.

Para completar o financiamento, não tem escapatória: você precisa dar uma entrada de, no mínimo, 20% do total do imóvel.

O valor do imóvel que você pode financiar depende de muitos fatores, como a taxa de juros aplicada pelo banco, a sua entrada e o número de parcelas a pagar.

Inclusive aqui na MySide lançamos uma calculadora de potencial de financiamento de imóveis. Nela você pode colocar a sua renda mensal, a entrada e o prazo para simular as suas possibilidades de compra. É uma ferramenta muito interessante para o início da sua pesquisa!

Sem mais preâmbulos, vou começar a explicar o processo do financiamento de imóveis e mostrar os requisitos que você precisa atender para conseguir esse crédito.

OBS: vou tratar de vários tópicos aqui, então se quiser pular para um assunto específico, é só clicar nele no menu ao lado.

Como funciona o financiamento imobiliário hoje no Brasil?

Existem muitas maneiras de financiar um imóvel hoje em dia: com banco público, banco privado, com construtoras e até mesmo com ajuda de programas governamentais de subsídio.

Vamos ver as características específicas de cada um para que você saiba por onde continuar o seu processo.

O primeiro passo para entender a lógica do financiamento imobiliário, é saber o que é SBPE.

O Sistema Brasileiro de Poupança e Crédito (SBPE) é uma iniciativa governamental para baratear o financiamento imobiliário através da cobrança de juros mais baixos.

A ideia central do SBPE é permitir que os bancos, privados e públicos, utilizem e disponibilizem o valor investido da poupança para que você possa financiar uma casa, apartamento ou terreno.

Na prática, a maioria das compras de imóveis no Brasil acontece com recursos do SBPE, em dois tipos de financiamento: o SFI e o SFH.

SFH

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um dos tipos de financiamento imobiliário disponibilizado através do SBPE, e, normalmente, disponibiliza os juros mais baixos dentre as duas opções, cujo teto é 12% ao ano.

Mas é importante destacar que a porcentagem de juros praticada em cada financiamento depende da avaliação de perfil de crédito do comprador.

Além disso, o SFH cobre, no máximo, 80% do valor total do imóvel, sendo os 20% (ou mais) restantes dados como entrada. Esse sistema de financiamento também leva em conta a renda mensal do comprador para que, mensalmente, somente 30% da renda bruta familiar seja comprometida com a parcela do pagamento.

Fique atento: a Caixa Econômica Federal - o maior player do setor - divulgou novas regras para o financiamento imobiliário, que se destacam pelo aumento no valor de entrada: 30% de entrada para a tabela SAC e 50% pela tabela Price. Assim, as porcentagens financiáveis foram reduzidas a 70% e a 50%, respectivamente.

Confira o conteúdo na íntegra para entender mais sobre as novas regras de financiamento da Caixa.

Confira aqui algumas regras aplicadas ao COMPRADOR para financiar um imóvel pelo SFH:

• ser brasileiro ou naturalizado;
• ter 18 anos completos ou 16 anos emancipado;
• renda mensal comprovada maior que R$5 mil;
• não ter financiamento ativo no momento da solicitação;
• não ter dívidas com o SERASA, o SPC ou a Receita Federal;
• trabalhar ou morar, no mínimo um ano, na cidade do imóvel a ser financiado.

Confira aqui algumas regras aplicadas ao IMÓVEL para financiar um imóvel pelo SFH:

• ser residencial;
• ter o valor máximo de R$1,5 milhão;
• estar localizado em região urbana, seguindo o Plano Diretor Municipal;
• ter escritura pública e constar no Registro de Imóveis da região em questão.

Em resumo, o SFH é pensado para aqueles que querem morar em imóveis de médio alto padrão e têm a intenção de residir no imóvel em questão.

SFI

Já vimos que o SFH é bem claro e restritivo nas exigências. Por isso, nos casos em que os imóveis não se enquadram no SFH, o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) se torna viável.

Mas por que não utilizá-lo em todos os tipos de financiamentos?

Simples! As taxas de juros são mais altas em relação à primeira opção, então para os casos onde o SFH se encaixa, é claro, compensa usá-lo.

O SFI é um método bastante interessante nos demais casos, como estes:

• compras através de pessoa física ou jurídica (com CNPJ);
• imóveis com fins comerciais;
• imóveis em zona rural ou industrial da cidade.

Programa Minha Casa Minha Vida

O Programa MCMV, que já passou por algumas mudanças (incluindo o próprio nome, com “Casa Verde e Amarela”), é um programa governamental de subsídio imobiliário existente desde 2009. Ele é uma categoria especial do SFH e é um tipo de financiamento disponibilizado somente pela Caixa Econômica Federal.

O programa foi criado para subsidiar a compra do primeiro imóvel próprio com taxas de juros ainda mais baixas do que as praticadas no SFH. O objetivo do programa é democratizar o acesso à casa própria, uma vez que o Brasil historicamente sofre com o problema de déficit habitacional.

Assim como os outros meios de financiamento, o Minha Casa Minha Vida tem condições específicas para ser aplicado:

• o imóvel ou a construtora responsável devem estar cadastrados no programa. Ambos passam por uma avaliação da Caixa, durante a fase de análise do financiamento.
• O imóvel deve estar em área urbana e ser de médio para baixo padrão.
• A renda familiar bruta do comprador deve ser de até R$ 8.000 mensais para imóveis em área urbana.

Dentro do Programa existe uma divisão de condições de acordo com a faixa de renda familiar do comprador*. Entenda as diferenças:

Faixa	Limites de renda mensal/ áreas urbanas	Limites de renda anual/ áreas rurais	Taxas de Juros	Valor do Imóvel
Faixa 1	Até R$ 2.640,00	Até R$ 31.680,00	Famílias com renda de até R$ 2 mil mensais, a taxa é de 4%, para quem vive nas regiões norte e nordeste. Para as demais regiões do país, a taxa é 4,25%.	Entre R$ 190 mil e R$ 264 mil reais, dependendo da localidade
Faixa 2	De R$ 2.640,01 a R$ 4.400,00	De R$ 31.608,01 a R$ 52.800,00	Limite máximo de 8,66% ao ano.	Entre R$ 190 mil e R$ 264 mil reais, dependendo da localidade
Faixa 3	Entre R$ 4.400,01 e R$ 8.600,00	De R$ 52.800,01 a R$ 96.000,00	Limite máximo de 8,66% ao ano.	Até R$ 350 mil em todo o território nacional
Faixa 4*	Entre R$ 8.600,01 e R$ 12.000	Informações não divulgadas	Prevista para 10,5% ao ano.	Até R$ 500 mil em todo o território nacional

* Ao contrário das outras faixas, na 'Faixa 4', o governo não oferecerá subsídios para o pagamento dos imóveis, de modo que a família deverá pagar o valor integral. Disponível a partir da primeira quinzena de maio de 2025.

Observações:

• *Esses números podem variar de acordo com o imóvel e a região.
• Os subsídios podem chegar a R$ 55 mil, a depender de fatores como condição social, capacidade de pagamento, região e fatores individuais a serem avaliados para cada comprador.
• No caso de uso do FGTS, para contas com no mínimo 3 anos de trabalho, as taxas de juros são reduzidas em 0,5 p.p.

Financiamento imobiliário com a construtora

Além dos tipos de financiamento imobiliário com bancos, você também pode realizar o pagamento de imóveis direto com as construtoras.

Essa opção, no entanto, é válida somente para apartamentos na planta ou prontos para morar, aqueles entregues diretamente pela construtora responsável.

Entenda como funciona essa modalidade de financiamento na prática:

Captação e pré-chaves

A captação é o pagamento feito antes da entrega das chaves e que representa de 25% a 45% do valor total do imóvel. Ela pode ser traduzida como o financiamento da obra. Isso porque ela ocorre de forma obrigatória enquanto o imóvel ainda está na planta ou em construção e serve como o investimento financeiro de base para que a obra aconteça.

Esse pagamento não tem juros, somente a correção monetária aplicada, normalmente, com base no INCC, o índice que define a variação dos preços envolvidos na construção civil a nível nacional.

Não se assuste se na compra do seu imóvel estiver incluso o CUB no lugar do INCC, já que o CUB é a versão do INCC calculado em cada estado do país. É importante ressaltar que o tempo desse pagamento e o número de parcelas varia de acordo com o tempo da própria obra, entre 2 e 6 anos, em média.

Além disso, as regras de pagamento pré-chaves variam de acordo com a construtora. Comumente, elas são bastante flexíveis e incluem facilidades como o uso de parcelas balões ou reforços no fluxo de pagamento.

Esses recursos são parcelas anuais ou semestrais de valor mais alto, que servem tanto para diminuir o tempo do pagamento, quanto para diminuir o valor das parcelas mensais, pesando menos nas suas despesas.

Por isso, você precisa conhecer a reputação e confiabilidade da construtora responsável pelo seu novo lar ou investimento para garantir a segurança do negócio.

Pós-chaves

Para os imóveis comprados na planta, o pagamento na fase de captação é obrigatório. Já a fase de pagamento pós-chaves, quando o imóvel já está pronto para morar, pode acontecer diretamente com a construtora ou com outra instituição financeira (como bancos e sociedades de crédito direto).

Nesses casos, quando o imóvel já tem registro e documentação, você também pode fazer o financiamento por instituições financeiras.

Diferente da fase de captação, o financiamento pós-chaves direto com a construtora, tem juros que costumam ser significativamente mais altos que aqueles oferecidos pelos bancos.

O destaque desse tipo de pagamento está na maior facilidade de aprovação, por exemplo, para aqueles que têm o nome comprometido em instituições como SERASA e SPC ou para quem mora fora do Brasil e quer investir aqui sem pagar à vista.

Consórcio imobiliário

O consórcio imobiliário funciona de modo contrário ao financiamento. Nesse sistema você começa a pagar bem antes da compra do imóvel em si. Ele funciona como uma “poupança forçada", já que você é obrigado a fazer o pagamento mensal mesmo sem o imóvel em mãos.

É um produto financeiro disponibilizado por bancos ou instituições financeiras específicas que reúne um grupo de clientes que têm por objetivo final a obtenção de uma carta de crédito imobiliário, que nada mais é que o próprio dinheiro.

Essa carta tem valores pré-especificados em contrato com períodos variados, que o contratante pode escolher (5, 10 anos ou mais).

Para ter acesso à carta de crédito, o consorciado tem algumas opções:

• Ser escolhido no sorteio que ocorre mensalmente desde o primeiro mês de pagamento até o final do consórcio.
• Dar um lance de valor mais alto, amortizando um valor maior que a parcela, podendo ser contemplado ou não. O lance mais alto do mês será beneficiado com a carta de crédito, mas as instituições não costumam divulgar os valores necessários previamente e por isso, essa opção também depende um pouco de sorte.
• E por último, a mais longa das opções, é chegar ao final do pagamento do consórcio, quando todos terão direito à carta de crédito.

Mesmo com a incerteza sobre o tempo, ele pode ser bastante útil para aqueles que não conseguiram aprovação para o financiamento imobiliário disponibilizado pelo banco, mas que não querem pagar taxas tão altas financiando diretamente com a construtora.

No consórcio a instituição financeira só cobra taxas de administração e, com o passar do tempo, o valor passa por correção monetária, garantindo que o valor inicial contratado e pago mês a mês durante anos seja equivalente quando a pessoa for contemplada, ou finalizar o pagamento.

Sociedades de crédito direto

As startups financeiras, chamadas fintechs ou sociedades de crédito direto (SCD), são um nicho novo no mercado. Assim como o restante das startups, esse modelo de negócio nasce de uma dor sofrida pelos clientes.

No financiamento imobiliário, os maiores problemas do público estão relacionados à dificuldade de conseguir crédito pelos bancos tradicionais, já que a burocracia envolvida pode ser pesada.

Os profissionais liberais e autônomos acabam sofrendo mais com a papelada do financiamento tradicional, por isso muitas SCDs oferecem processos mais personalizados na hora de aprovar o crédito pessoal.

O lado mais desagradável de tudo isso é que essas empresas, por serem menores, cobram taxas de juros mais altas em financiamentos.

Qual o melhor tipo de financiamento imobiliário?

Escolha aquele que se encaixa nas suas condições e que tenha as menores taxas de juros.

Se a sua renda é mais baixa, entre R$ 2 mil e R$ 8 mil, o financiamento mais indicado é pelo Programa Minha Casa Minha Vida, subsidiado pelo governo federal.

Mas se você escolheu um imóvel de mais de R$ 350 mil, ou a sua renda mensal extrapola os R$ 8 mil mensais, a melhor opção é o financiamento bancário SFH, por disponibilizar juros mais baixos do mercado, mesmo sem os subsídios.

Por outro lado, se você mora fora do Brasil e não tem comprovação de renda no país, as opções são o financiamento com a construtora e o consórcio imobiliário. A decisão entre eles está diretamente ligada ao tempo que você pode esperar pelas chaves do seu novo imóvel.

Está sem pressa? O consórcio pode ser uma boa opção, já que na maior parte das vezes essa modalidade possui taxas menores. Tem urgência? Programe-se e escolha o financiamento pós-chaves direto com a construtora.

Quais condições você precisa cumprir para financiar um imóvel?

Documentos

Uma série de documentos pessoais, certidões tributárias e comprovantes de renda são requisitados pelo banco credor no momento de avaliar o pedido de crédito. De modo geral, são eles:

• Documento de identidade (RG, CNH);
• comprovante de estado civil, solteiro: certidão de nascimento; casado: certidão de casamento;
• comprovante de endereço (conta de luz, água, telefone);
• certidão conjunta de débitos referentes aos tributos federais;
• declaração do Imposto de Renda do último período (se você for isento, não há necessidade);
• comprovante de renda familiar (do trabalhador com carteira assinada são exigidos os três últimos holerites. Do autônomo, extrato bancário e carteira profissional).

Valor de entrada

Todo financiamento imobiliário precisa de um valor de entrada!

Nesse caso, quanto maior for a quantia adiantada, mais fácil será conseguir o financiamento, visto que o valor financiado será menor.

Uma entrada mais alta também é melhor para você no longo prazo, porque assim os juros acumulados diminuem.

Uma opção para aumentar o tamanho da entrada é usar o fundo de garantia (FGTS). Neste vídeo eu explico melhor as vantagens dessa escolha e como incluir o FGTS no financiamento.

Renda mínima

Para financiar um apartamento, você deve comprovar que tem condições financeiras para arcar com as parcelas mensais da dívida durante o período de pagamento.

O banco vai analisar seus comprovantes de renda, o valor total financiado, a quantidade de parcelas e, também, os juros e taxas que serão adicionados sobre as parcelas durante o financiamento.

De modo geral, as parcelas não podem comprometer mais do que 30% da sua renda líquida mensal. Se esse for o caso, dificilmente o financiamento será aprovado.

Não existe uma renda mínima geral para financiar um imóvel, porque esse número depende do valor total financiado e da entrada que a pessoa pode colocar na negociação.

Mas aqui na MySide fizemos uma simulação de um financiamento de 70% do imóvel e uma entrada de 30% para uma pessoa fictícia de 40 anos. Confira os resultados no nosso guia sobre a renda necessária para o financiamento imobiliário.

Nome limpo

Se você está com o seu CPF negativado, vai ter de limpar o seu nome antes de pensar em dar entrada em um financiamento imobiliário. Afinal, as chances de aprovação são menores se você estiver inadimplente.

Antes de liberar o financiamento, as instituições financeiras costumam analisar a pontuação de crédito do consumidor, também chamada de Score e medida por empresas como o Serasa. Quanto mais alta a sua nota, mais fácil será financiar seu imóvel.

O Score do consumidor é formado pelo perfil de pagamento. Se você cumpre com seus compromissos financeiros dentro do prazo, seu Score sobe. Agora, se você tem pendências em seu nome ou teve alguma recentemente, a sua pontuação de crédito diminui.

Uma nota considerada boa no Serasa para o financiamento imobiliário é de 650 pontos ou mais. Uma pontuação entre 300 e 650 pontos pode representar um risco para a instituição credora, enquanto notas acima de 650 pontos indicam que você é um bom pagador e dificilmente estará inadimplente.

O perfil profissional influencia no financiamento imobiliário?

Como vimos, ter uma renda constante é um ponto chave para mostrar aos bancos que você tem condições de arcar com a dívida trazida pelo financiamento imobiliário. Mas como comprovar isso se você trabalha como autônomo ou tem um pequeno negócio, por exemplo, com meses de vacas magras e outros mais animadores?

Pode parecer complexo, mas a falta de uma carteira assinada não é um obstáculo para conseguir o financiamento.

O autônomo que atua como pessoa física pode enviar extratos bancários, declarações anuais do imposto de renda e extratos mensais do carnê-leão no momento de pedir o crédito. Se tiver um CNPJ, pode mostrar o contrato social da empresa e os extratos bancários da conta PJ.

Mas é muito importante ter uma separação clara entre as suas operações financeiras como pessoa física e jurídica. O banco pode suspeitar da sua capacidade de arcar com os custos do financiamento se o seu dinheiro circula sem restrições entre as contas PJ e PF.

Eu deixei várias dicas de comprovação de renda para autônomos no financiamento neste outro conteúdo do nosso Guia, dê uma olhada lá se esse for o seu caso.

Por outro lado, empregados no modelo CLT e servidores públicos têm um fluxo regular de ganhos que facilita a demonstração de renda.

Aqui vai um resumo dos documentos necessários para comprovar a situação financeira de acordo com o tipo profissional:

Qual é o melhor banco para conseguir um financiamento imobiliário?

Você precisa analisar vários fatores para escolher o banco que vai liberar o seu financiamento, sendo os principais:

• a taxa de juros,
• o seu relacionamento com o banco
• e o custo efetivo de crédito (CET)

Taxa de juros

Em geral, os bancos públicos (Caixa e Banco do Brasil), oferecem as taxas de juros mais baixas para o financiamento. A Caixa é a responsável pela liberação de crédito do programa Minha Casa Minha Vida, o que ajuda a explicar o acesso a condições mais vantajosas.

Aqui na MySide acompanhamos esses números todos os meses, então te convido a conferir o nosso radar de juros do financiamento para comparar cada banco.

Mas saiba que essas taxas dependem da renda do cliente e do relacionamento com o banco. Pense só: a instituição financeira precisa ter mostras de confiança na capacidade da pessoa de pagar pelo empréstimo imobiliário. Por isso o banco interpreta que clientes com uma renda mais alta têm menos chances de ficarem inadimplentes.

As taxas também são influenciadas pelos juros básicos aplicados no país (Taxa Selic) e pelo nível de procura por financiamentos imobiliários.

Relacionamento com o banco

E se a pessoa concentra a vida financeira dela em um banco, ele tem mais informações sobre o histórico de pagamento e o tipo de operação que ela costuma fazer, o que também transmite segurança na hora de analisar o financiamento.

Com base nesses dados, o banco pode inclusive oferecer taxas mais atrativas aos clientes mais “fiéis”.

Custo efetivo total (CET)

Além dos juros do financiamento em si, outros custos entram na conta, como seguro de morte e invalidez permanente (MIP), seguro de danos físicos ao imóvel (DFI), taxas de administração e IOF, em alguns casos. A soma desses valores é o custo efetivo total.

Talvez um banco tenha taxas de juros mais baixas que outro, mas cobre seguros muito altos. Fique atento a essas nuances antes de decidir.

Busque um banco que te passe confiança, que te proporcione um negócio seguro e que cobre uma taxa de juros apropriada. Não feche negócio com a primeira instituição bancária que aprovar a carta de crédito para você, afinal, esse crédito pode vir acompanhado de juros abusivos.

Além disso, antes de contratar um financiamento em qualquer instituição bancária, avalie também outras taxas e tarifas praticadas pelo banco, afinal, você será cliente dessa empresa por muito tempo.

Quais são os passos para financiar um imóvel?

Chegou o momento de explicar os pormenores do processo de solicitação do financiamento. Estas são as etapas que valem para todos os cenários:

Regularizar pendências e organizar documentos

Clientes com dívidas na praça têm mais dificuldade para conseguir a aprovação do financiamento. Por isso, você precisa checar o seu CPF para confirmar que não há pendências no seu nome.

Talvez você tenha se esquecido de uma conta de telefone antiga e nem sabe, imagina não conseguir o crédito imobiliário por causa dela! Parece surreal, mas pode acontecer. Todo pagamento conta para o seu histórico pessoal.

Para não ter surpresas e garantir que você está com as contas em dia, faça a sua consulta de CPF no site do Serasa. Por lá, você pode conferir seu Score de crédito em poucos minutos e, se identificar que há algo errado, você tem mais tempo para regularizar essa pendência antes de iniciar o processo de financiamento.

Organize os documentos necessários para o pedido do financiamento, levando em conta as características do imóvel que quer comprar e as suas como comprador.

Para que o banco analise a sua situação de crédito, você precisa reunir comprovantes de identidade, de endereço, de renda e de declaração do Imposto de Renda.

Veja aqui o nosso guia completo com os documentos exigidos para a aprovação do financiamento imobiliário.

Escolher o banco para o financiamento

Com uma análise criteriosa sobre os bancos disponíveis você pode fugir de enrascadas na hora de financiar um imóvel. Reforçando os pontos que recomendei mais acima, considere os seguintes critérios:

• Seu nível de relacionamento com o banco: não é critério obrigatório, mas se você já é correntista de algum banco que faça financiamento imobiliário via SBPE, essa pode ser uma vantagem para você, porque o banco já conhece seu histórico de pagamentos e pode te oferecer condições especiais para financiar o seu novo imóvel.
• Taxas de juros do financiamento imobiliário: considere que as taxas do mercado costumam ficar entre 6% e 12% ao ano. Então antes de dar sequência ao financiamento, pesquise e compare taxas de juros entre diferentes bancos, já que elas vão te acompanhar ao longo de todo o período de pagamento, que pode chegar a 35 anos!

Pedir a pré-aprovação do crédito

Agora que você já sabe a média de taxa de juros praticada pelos bancos e qual o tipo de financiamento mais se encaixa com o imóvel que você quer comprar, chegou a hora de pedir uma pré-aprovação do valor a ser financiado. Nesse momento, considere as seguintes questões:

• você só pode comprometer 30% da sua renda mensal com parcelas do financiamento do seu imóvel. Para aumentar a capacidade de compra, você pode juntar sua renda com seu cônjuge ou outra pessoa da sua família, desde que ambas tenham comprovação de renda e bom histórico de crédito.
• O valor a ser financiado não pode ser superior a 80% do imóvel, com exceção de financiamentos realizados pela Caixa Econômica, em que o valor pode chegar a 70% do imóvel. O banco não financia todo o valor da casa ou apartamento, somente uma parte. Para seguir com o processo de financiamento, você deve ter pelo menos 20% ou 30% do valor do apartamento para dar à vista, como entrada no imóvel.
• Mesmo com o prazo máximo de financiamento sendo de 35 anos, você precisa concluir todo o pagamento até os 75 anos, ou seja, para obter um financiamento de 35 anos, o limite de idade é, em média, aos 40 anos.

Deu check (✔) em todos esses pontos? Então você pode pedir a pré-aprovação de crédito.

Nessa etapa, você entra em contato com o banco que escolheu para financiar e encaminha um pedido de pré-aprovação de crédito imobiliário. Para isso, você deve enviar informar o valor que você irá precisar (até 80% do valor do imóvel, ou 70% no caso da Caixa Econômica), além de enviar os documentos que correspondem ao seu caso.

A partir da solicitação de financiamento feita pelo comprador, é a instituição financeira que entra em ação, verificando seu histórico de crédito e suas fontes de renda mensais.

O processo de pré-aprovação de crédito pode levar até sete dias para terminar e o gran finale dessa fase é o “sim” ou “não” da instituição.

Nos casos de aprovação do crédito, o banco já disponibiliza uma planilha com todas as condições de financiamento, como o limite de crédito aprovado e a taxa de juros aplicada.

Vale lembrar, também, que essa pré-aprovação ainda não é o financiamento, de fato, mas sim uma sinalização favorável do banco em relação à sua solicitação de crédito.

Você pode usar essa aprovação prévia em até 90 dias para dar continuidade ao financiamento, com as mesmas condições do dia da aprovação, como taxa de juros e teto do valor aprovado.

Esse é um trunfo para o comprador do imóvel, porque ajuda a garantir boas taxas de juros para o financiamento em um cenário de variações constantes. O seu poder de barganha com os vendedores também aumenta, já que a carta de crédito é um sinal de que você tem o dinheiro em mãos e está “firme” para o negócio.

Aguardar a análise jurídica e a vistoria do imóvel

Chegou a parte burocrática de financiar um bem: a avaliação da papelada. Aqui o banco solicita uma série de documentos, tanto do comprador quanto do vendedor e do imóvel, para avaliar se está tudo em ordem. Essa etapa pode durar de 30 a 60 dias, sendo a mais demorada do processo de financiamento.

Vale destacar que mesmo com o crédito pré-aprovado, na fase de análise e vistoria ainda existe a chance de o financiamento imobiliário ser interrompido, caso algum dos critérios não seja atendido.

Análise jurídica da documentação

Por parte do imóvel, as regras básicas são:

• A casa ou apartamento deve estar devidamente registrado no cartório de registro de imóveis, com matrícula atualizada.
• Não pode haver débitos pendentes, como IPTU ou dívidas condominiais.
• Para isso, os documentos do imóvel necessários na fase de análise do financiamento são:
• matrícula do imóvel completa e atualizada;
• espelho do IPTU mais recente;
• certidão negativa de débitos municipais;
• certidão de ônus do condomínio.

Quanto ao vendedor, a checagem do banco garante que ele não esteja envolvido em processos judiciais nas esferas trabalhistas e de família. Nos casos em que o vendedor é uma empresa, ele também precisa comprovar que não há irregularidades no CNPJ, como débitos pendentes com a União ou atrasos no FGTS, por exemplo.

Caso o vendedor, seja ele pessoa física ou jurídica, responda um processo judicial, a transação pode ser anulada mesmo após a oficialização da venda, a partir da sentença judicial.

Já em relação ao comprador, além dos documentos já solicitados para a pré-aprovação de crédito, o banco pode pedir informações para a realização do seguro de vida, por exemplo.

Vistoria do imóvel

Outro passo fundamental nessa fase do financiamento é o processo de vistoria do imóvel.

Ela permite que o banco verifique se a propriedade que você quer financiar é, de fato, como você informou na fase de pré-aprovação, e se o imóvel corresponde ao que os seus documentos atestam. Afinal, o imóvel é a garantia do banco, caso você deixe de pagar as parcelas do financiamento.

Para isso, as principais questões conferidas são:

• metragem,
• área construída,
• finalidade de uso (comercial ou residencial),
• e se o valor do imóvel é compatível com o valor que está sendo financiado.

Empresas de engenharia especializadas geralmente realizam a vistoria no apartamento porque já têm parcerias consolidadas com os bancos. Mas esse “pente fino” não está incluso no financiamento, portanto você deve pagar por ele. O valor médio é de R$ 3 mil.

Assinar o contrato de financiamento e pagar os impostos

Passada a vistoria do imóvel, já com todos os documentos aprovados pelo banco, chega a reta final do financiamento, em que você deve assinar o contrato e recolher o imposto envolvido na compra.

Primeiro, com o contrato emitido pelo banco que concede o crédito, o vendedor e o comprador devem assinar esse documento. Em seguida, você precisa pagar tributos municipais sobre transferências de propriedade, representados pelo famoso ITBI, e outros, caso houver.

Mas não basta só assinar para garantir a validade jurídica dessas ações. Depois de tudo isso, o comprador deve registrar o contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis daquela região.

Nesse momento também acontece a averbação da venda na matrícula do imóvel, processo que basicamente registra que o imóvel trocou de dono.

Depois na matrícula é sinalizada a alienação fiduciária, que deixa claro que, até o pagamento completo das parcelas junto ao banco, é ele quem tem a propriedade do bem, enquanto o comprador tem a posse do imóvel, até quitar a dívida com o banco.

E o financiamento acaba aí? Tecnicamente, sim!

Agora, é só esperar cerca de 5 dias para que o banco financiador libere o dinheiro e o vendedor receba o pagamento. Com isso feito, você já pode comemorar: a compra terminou e o seu novo imóvel te espera!

Começar a pagar as parcelas

Chegou a hora de arcar com a sua responsabilidade como comprador e pagar as parcelas do seu novo imóvel. Vale ressaltar que algumas instituições oferecem parcelas regressivas, em que os valores se tornam menores com o tempo. Essa pode ser uma vantagem para quem quer diminuir essa despesa no futuro.

Tabela SAC x Price: como funciona a amortização no financiamento imobiliário

Os bancos praticam dois estilos clássicos de cobrança dos juros no financiamento imobiliário: SAC e Price.

Quando você faz um financiamento (seja de carro, imóvel, empréstimo pessoal, etc.), paga duas coisas: uma parte da sua dívida e os juros bancários que incidem sobre ela.

Historicamente os bancos usam a regra Price. Nela, a instituição financeira primeiro cobra os juros e depois paga a sua dívida. Portanto, as primeiras parcelas do financiamento são usadas para cobrir os juros.

Como o financiamento imobiliário costuma ter prazos muito longos, de 30 ou 35 anos, por exemplo, os juros acumulados se tornam muito pesados, por isso o comprador demora muito (10 ou 12 anos) para começar, efetivamente, a abater a dívida. Sem contar a correção da dívida no financiamento SFH, por exemplo, que acontece pela taxa referencial (TR) e aumenta o saldo devedor ao longo do tempo.

Por isso a regra Price sempre gerou a sensação de uma dívida eterna, o que desgasta muito o comprador do imóvel. Mas nos últimos tempos a tabela SAC começou a funcionar como uma alternativa para o financiamento imobiliário.

Na SAC, toda parcela paga abate um valor fixo da dívida, além dos juros. Aqui as parcelas começam maiores e depois vão caindo, porque a amortização é sempre a mesma, mas os juros vão diminuindo porque incidem sobre um saldo devedor cada vez menor. A primeira parcela é a mais cara do financiamento e a última é a mais barata.

Leve em conta esses fatores na hora de elaborar o pedido do financiamento. Se for no modelo SAC, não tem erro, você vai sempre amortizar um pedaço da sua dívida e vai saber exatamente o valor dela em cada momento. Se optar pelo Price, tente conseguir uma parcela fixa que cubra os juros do financiamento e deixe espaço para alguma amortização. Caso contrário você vai passar muito tempo pagando só pelos acréscimos da sua dívida.

Em um episódio do podcast Lucrando com Imóveis, eu e o CEO da MySide, Ronal Balena, conversamos sobre todo o processo do financiamento imobiliário com muitos exemplos práticos e gráficos super bacanas. Aproveite o embalo e escute aí!

Conte com a MySide para ajudar a costurar o seu financiamento imobiliário

Somos o melhor amigo do comprador de imóveis, então não podemos ficar de fora de uma das partes mais importantes dessa decisão.

Sabemos que o sistema financeiro se apresenta de um jeito muito técnico e confuso, por isso fazemos o trabalho pesado de traduzir esses códigos. Falamos a sua língua, explicamos o processo de aprovação do financiamento e mostramos o que você especificamente precisa mostrar para comprovar a sua renda.

Aqui na MySide temos especialistas em financiamento imobiliário, que estão disponíveis para entender todos os detalhes do seu caso e preparar a sua documentação, para evitar que a burocracia da papelada chegue até você. Pode enviar os documentos pelo WhatsApp, que nós vamos organizá-los e verificar se estão válidos.

Temos um relacionamento sólido com os principais bancos do Brasil e podemos encontrar as melhores condições para a sua compra, com parcelas que não comprometem o seu orçamento e juros acessíveis.

O nosso objetivo é ver você com as chaves na mão, e o que pudermos fazer para te ajudar nisso, faremos, sem cobrar nada a mais pelo atendimento. Conversamos pelo WhatsApp ou telefone, como preferir.

Acesse a página de financiamento imobiliário da MySide para entrar em contato com a gente e dar início à sua jornada.