Como funciona o financiamento de um imóvel?

Para você financiar um imóvel, existem quatro passos principais: (1)encontrar o banco ideal para financiar seu imóvel, (2)o pedido de pré-aprovação do crédito imobiliário, (3)a análise jurídica e vistoria do imóvel e a (4)assinatura do contrato e pagamento de impostos. Venha conferir com mais detalhes o passo-a-passo completo!

O financiamento é basicamente um empréstimo, em que o banco credor te empresta o dinheiro necessário para fechar o negócio e você devolve esse montante de forma parcelada, com um prazo que pode chegar a 35 anos, acrescido de juros. Para se ter uma ideia da relevância desse recurso, em 2023, aproximadamente 500 mil de imóveis foram comprados via financiamento imobiliário na modalidade SBPE, conforme informativo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Em termos gerais, para financiar um imóvel, as etapas são as seguintes:

1- Encontrar o banco com as melhores taxas de juros do financiamento imobiliário

2- Solicitar uma pré-aprovação de crédito

3- Passar pela análise jurídica e também pela análise do imóvel

4- Assinar o contrato de financiamento e pagar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)

Nesse conteúdo vamos destrinchar cada um desses passos para não deixar dúvidas!

1- Encontre o banco com as melhores taxas de juros

O primeiro passo rumo às chaves do seu novo imóvel é encontrar o banco para fazer essa operação.

Para começar essa etapa, você deve ter em mente duas questões:

1- O tipo de financiamento imobiliário vai depender do perfil do imóvel que você está comprando e também do seu perfil de crédito.

De forma simplificada, existem dois tipos de financiamento disponíveis: o Minha Casa Minha Vida (MCMV), para financiamento de imóveis até R$ 350 mil e o financiamento via SBPE, para os demais imóveis.

Nesse conteúdo vamos falar sobre financiamento de imóveis via SBPE, então se seu perfil é de um imóvel MCMV, no site da Caixa, você confere como prosseguir com o processo, afinal ela é o único banco que financia imóveis pelo programa de habitação.

Outro ponto de atenção nesse sentido é a etapa de construção, já que, o financiamento imobiliário só pode ser feito quando a propriedade já estiver finalizada. Ou seja, se você for financiar um apartamento na planta e a obra ainda não estiver concluída, pode ficar tranquilo que a hora de financiá-lo ainda não é agora!

2- O seu perfil de crédito também faz toda a diferença na hora de começar a jornada do financiamento imobiliário.

Em primeiro lugar, se você estiver com o nome negativado no Serasa ou SPC, é melhor regularizar essa pendência antes de iniciar o processo, já que é muito difícil que os bancos tradicionais aceitem liberar crédito para clientes com o nome sujo.

Dito isso, é hora de fazer uma busca ativa entre os principais bancos que fazem financiamento imobiliário (Caixa, Banco do Brasil, Santander, Itaú e Bradesco) para entender qual possui a melhor taxa de juros, já que assim você pode dar preferência para bancos com taxas mais baratas.

Para te ajudar nessa etapa, você pode usar nossa ferramenta de acompanhamento das taxas de juros do financiamento imobiliário para não perder nenhuma atualização no valor. Você também pode realizar algumas simulações de crédito imobiliário para entender as melhores opções de financiamento disponíveis.

Uma boa dica nesse estágio é dar prioridade para instituições que você já mantém uma relação, onde você recebe salário, por exemplo, ou onde faz investimentos, uma vez que a negociação por melhores taxas pode ser mais simples, já que esse banco já conhece seu histórico de crédito.

2- Solicite uma pré–aprovação de crédito

Agora que você já sabe a média de taxa de juros praticada pelos bancos e qual o tipo de financiamento mais se encaixa com o imóvel que você quer comprar, chegou a hora de pedir uma pré-aprovação do valor a ser financiado. Nesse momento, considere as seguintes questões:

1- Você só pode comprometer 30% da sua renda mensal com parcelas do financiamento do seu apê. Para aumentar a capacidade de compra, você pode juntar sua renda com seu cônjuge ou outra pessoa da sua família, desde que ambas tenham comprovação de renda e bom histórico de crédito.

2- O valor a ser financiado não pode ser superior a 80% do imóvel. Ou seja, o banco não financia todo o valor da casa ou apartamento, somente parte dele. Sendo assim, para seguir com o processo de financiamento, você deve ter pelo menos 20% do valor do apê para dar à vista, como entrada no imóvel.

3- Mesmo com o prazo máximo de financiamento sendo de 35 anos, você precisa concluir todo o pagamento até os 75 anos, ou seja, para obter um financiamento de 35 anos, o limite de idade é, em média, aos 40 anos.

Deu check (✔) em todos esses pontos? Então vamos ao pontapé inicial do seu financiamento, a pré-aprovação de crédito.

Nessa etapa, você entra em contato com o banco que deseja financiar e encaminha um pedido de pré-aprovação de crédito imobiliário. Para isso, você deve enviar informar o valor que você irá precisar (até 80% do valor do imóvel), além de enviar uma série de documentos para análise inicial do seu poder de compra, entre eles:

• Comprovação de identidade e registro civil
• Comprovante de endereço
• Última declaração de Imposto de Renda de Pessoa Física
• Comprovante de renda

Se você é autônomo ou empresário, confira aqui os documentos necessários para comprovar renda.

A partir da solicitação de financiamento feita pelo comprador, é a instituição financeira que entra em ação, verificando seu histórico de crédito e suas fontes de renda mensal.

Por fim, o processo de pré-aprovação de crédito pode levar até sete dias para ser finalizado, e, o gran finale dessa fase é o “sim” ou “não” da instituição.

Nos casos onde o crédito é aprovado, o banco já disponibiliza uma planilha com todas as condições de financiamento, como o limite de crédito aprovado e a taxa de juros aplicada ao seu financiamento.

Vale lembrar, também, que essa pré-aprovação ainda não é o financiamento, de fato, mas sim uma sinalização favorável do banco em relação a sua solicitação de crédito. Essa aprovação prévia pode ser utilizada em até 90 dias para dar continuidade ao financiamento, com as mesmas condições do dia da aprovação, como taxa de juros e teto do valor aprovado.

Esse é um trunfo para o comprador de imóvel, já que é uma boa maneira de assegurar boas taxas de juros para o financiamento em um cenário de variações constantes. Ainda, isso pode te dar um bom poder de barganha com os vendedores, uma vez que a carta de crédito é sinal de que você tem o dinheiro em mãos e está “firme” para o negócio.

3- Aguarde a análise jurídica e vistoria do imóvel

Chegou a parte burocrática de financiar um bem: a avaliação da papelada. Nessa etapa, o banco solicita uma série de documentos tanto do comprador quanto do vendedor e do imóvel, para avaliar se está tudo nos conformes. Essa é a etapa mais demorada do processo de financiamento, podendo durar de 30 a 60 dias.

É importante destacar que mesmo com o crédito pré-aprovado, na fase de análise e vistoria ainda é possível que o financiamento imobiliário seja interrompido se algum dos critérios não for atendido.

Análise de jurídica da documentação

Por parte do imóvel, as regras básicas são: a casa ou apartamento deve estar devidamente registrado no cartório de registro de imóveis, com matrícula atualizada. Além disso, não pode haver débitos pendentes, como IPTU ou dívidas condominiais. Para isso, os documentos do imóvel necessários na fase de análise do financiamento são:

• Matrícula do imóvel completa e atualizada;
• Espelho do IPTU mais recente;
• Certidão negativa de débitos municipais;
• Certidão de ônus do condomínio.

Quanto ao vendedor, a checagem do banco garante que ele não esteja envolvido em processos judiciais nas esferas trabalhistas e de família. Nos casos em que o vendedor é uma empresa, também é preciso comprovar que não há irregularidades no CNPJ, como débitos pendentes com a União ou atrasos no FGTS, por exemplo.

Isso porque, caso o vendedor, sendo ele pessoa física ou jurídica, esteja respondendo um processo judicial, é possível que mesmo após a oficialização da venda, a transação seja anulada a partir da sentença judicial.

Já em relação ao comprador, além dos documentos já solicitados para a pré-aprovação de crédito, também podem ser necessários documentos adicionais, como informações para realização do seguro de vida.

Vistoria do imóvel

Outro passo fundamental nessa fase do financiamento é o processo de vistoria do imóvel. Ela é essencial para que o banco verifique se a propriedade que você quer financiar é, de fato, como você informou que ele era na fase de pré-aprovação e, também, se o imóvel corresponde ao que os seus documentos atestam. Afinal, ele é a garantia do banco, caso você deixe de pagar as parcelas do financiamento.

Para isso, são checadas questões como: metragem, área construída, finalidade de utilização e, principalmente, se o valor do imóvel é compatível com o valor que está sendo financiado.

Quem realiza a vistoria no apê geralmente são empresas de engenharia especializadas, com quem os bancos já têm parcerias consolidadas. Mas tenha em mente que essa vistoria não está inclusa no financiamento e deve ser paga pelo comprador. Em geral ela tem valor médio de R$ 3 mil.

4- Assine o contrato e pague o ITBI

Passada a vistoria do imóvel, já com todos os documentos aprovados pelo banco, chega a reta final do financiamento, em que você deve assinar o contrato e recolher o imposto envolvido na compra.

Primeiro, com o contrato emitido pelo banco concedente de crédito, o vendedor e o comprador devem assinar esse documento. Em seguida, devem ser recolhidos os tributos municipais sobre transferências de propriedade, o famoso ITBI, e outros, caso houver.

Mas, não basta só assinar para garantir a validade jurídica dessas ações. Depois de tudo isso, é necessário registrar o contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis daquela região.

Além disso, nesse momento também é realizada a averbação da venda na matrícula do imóvel, processo que basicamente registra que o apê trocou de dono. Ainda, também é sinalizada na matrícula a alienação fiduciária, que basicamente deixa claro que, até o pagamento completo das parcelas junto ao banco, é ele quem tem a propriedade do bem, enquanto comprador tem a posse do imóvel, até a quitação da dívida com o banco.

E o financiamento acaba aí? Tecnicamente, sim!

Agora, é só esperar cerca de 5 dias para que o banco financiador libere o dinheiro e o vendedor seja pago. Com isso feito, você já pode comemorar: a compra foi realizada e o seu novo imóvel te espera!