Como funciona o fluxo de pagamento de apartamentos na planta? Confira os cenários possíveis

Ao comprar um apartamento na planta, você paga uma parte à construtora durante a obra (entre 20 e 30%) e, geralmente, quita o restante com o banco depois de receber as chaves do imóvel.

Esse é o cenário mais comum, mas existe a possibilidade de negociar um fluxo de pagamento específico com a construtora. A empresa costuma oferecer a divisão do pagamento durante a obra em parcelas mensais, com o reforço de parcelas anuais (os famosos balões) que ajudam a quitar um valor maior do imóvel antes de ele ficar pronto.

Como resultado, o montante a financiar com o banco depois da entrega diminui.

Uma das vantagens de adquirir imóveis na planta é poder negociar as condições de pagamento, principalmente durante a obra, com a construtora. Por ser um contato direto entre cliente e empresa, sem a intermediação de um banco, as chances de conseguir um preço mais atrativo no apartamento são grandes.

• Mas como funcionam essas negociações na prática?
• Quais são as formas de pagamento?
• É um caminho seguro?
• Quais são as condições de parcelamento?
• Essas parcelas são fixas ao longo do tempo ou passam por alguma correção?

O meu objetivo aqui é tirar essas e outras dúvidas sobre os fluxos de pagamento dos imóveis na planta.

Quero mostrar exemplos reais de empreendimentos disponíveis no site da MySide e deixar algumas dicas para que você encontre as condições mais favoráveis na sua compra.

Etapas do fluxo de pagamento de imóveis na planta

Antes de entrar nos pormenores, vale esclarecer um ponto importante. Muitas pessoas perguntam se dá para financiar um apartamento na planta com o banco, e a verdade é que não.

Nesses casos, você paga o percentual estipulado pela construtora (que costuma ser de até 30% do valor total do imóvel) até a entrega do apartamento. Mas nesse período inicial existe uma boa margem de negociação com a empresa, que geralmente permite parcelar a compra para facilitar o pagamento.

Com o imóvel entregue, uma opção comum é seguir o caminho do financiamento tradicional, ou seja, solicitar ao banco o crédito necessário para pagar o restante. Mas nesse caso o imóvel já vai estar pronto, não mais na planta.

Vamos às etapas do fluxo de pagamento para continuar explicando esse aspecto.

Pré-chaves: do início ao fim da obra

Este é o pagamento que vai direto para a construtora, sem a participação de um banco no processo, e que começa antes ou durante a construção do empreendimento.

É a etapa da entrada e a mais flexível da compra. A primeira transferência é o sinal ou o ato, que o cliente paga logo na assinatura do contrato, depois vem as parcelas.

O pagamento nessa fase geralmente é de 20 a 30% do valor do imóvel, mas pode superar essa faixa, como veremos nos exemplos. A construtora pode oferecer várias opções de divisão (combinando pagamentos mensais, semestrais e anuais, chamados de balões) para garantir que os valores caibam no bolso do cliente e fechar negócio.

Algumas empresas colocam entradas com menos parcelas e prazos mais curtos, outras esticam o tempo do pagamento para baratear cada prestação.

Veja um exemplo de parcelamento pré-chaves do Lange Turin, empreendimento da GT Building em Curitiba, com entrega marcada para a segunda metade de 2026:

Conheça os apartamentos em Curitiba e região

Ver apartamentos

Já os apartamentos do Momentum, em Belo Horizonte, com entrega marcada para 2028, têm uma composição um pouco diferente no fluxo:

Na fase pré-chaves você não vai pagar juros pelas parcelas, mas os valores delas serão corrigidos mensalmente de acordo com um índice monetário que a própria construtora define para cada empreendimento. O mais comum é o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) na fase pré-chaves, mas também pode ser o Custo Unitário Básico (CUB), que é estadual.

Nos empreendimentos acima, as parcelas pagas até a entrega do imóvel são reajustadas pelo INCC.

Aqui é importante que você saiba: as regras de parcelamento podem variar (e muito) de construtora para construtora. Algumas aceitam que o sinal, dado no ato de assinatura do contrato, seja menor que 10%, outras exigem que o pagamento total no pré-chaves seja menor que 30% do valor do imóvel, etc.

Significa que as regras são dadas pela empresa na negociação da unidade que mais interessa ao cliente, partindo também das suas possibilidades financeiras. Em certos casos o fluxo de pagamento não precisa ter balões incluídos, por exemplo.

Esse é o maior benefício dos imóveis na planta: apesar de você arcar com o ônus da espera, o poder de comprar com maior organização financeira te permite acessar um imóvel mais moderno e provavelmente melhor que um já pronto.

Pós-chaves: depois do imóvel pronto

Com o fim da obra, chega o momento de começar a pagar o restante do valor do imóvel, que costuma ser de 70% mas, como vimos, pode ser maior ou menor dependendo da negociação com a construtora.

Estes são os principais caminhos para o pagamento após a entrega do imóvel:

Financiamento bancário tradicional

Aqui você pode pedir um crédito imobiliário para completar o valor da compra. O tempo total do processo de financiamento varia entre 50 e 80 dias, mas alguns bancos têm investido em tecnologias como o blockchain para digitalizar todas as etapas e acelerar a aprovação do financiamento.

Lucas Bagatim é Head de Pré-vendas na MySide e especialista em negociações imobiliárias.

Confira os materiais completos da MySide sobre o tema:

• Calculadora de crédito imobiliário: saiba o valor do imóvel que você pode financiar
• Guia do Financiamento imobiliário: veja o passo a passo para conseguir o seu crédito
• Qual é o melhor banco para financiar um imóvel? Veja a comparação

Pagamento direto à construtora com parcelas pós-chaves

Algumas empresas aceitam receber todo o valor restante (70%, por exemplo) com pagamentos diretos. Esses casos são mais comuns em regiões específicas do Brasil, como Goiânia, mas também ocorrem em outras áreas e são perfeitamente legítimos.

Aqui o prazo total de pagamento é mais curto que o financiamento bancário tradicional (que pode durar até 35 anos). Assim como os bancos, as construtoras cobram juros nas parcelas, mas são mais flexíveis na aceitação do perfil de crédito (pessoas negativadas, por exemplo, ou brasileiros que não têm comprovação de renda no país).

Transferência do valor restante à vista

É um cenário menos comum porque poucos compradores têm o dinheiro suficiente para cobrir a maior parte do imóvel de uma vez só. Mas se for o seu caso, pode pagar esse valor diretamente à construtora à vista.

Quais são os índices de correção das parcelas nos apartamentos na planta?

Os custos da obra tendem a aumentar ao longo do tempo e o pagamento dos imóveis na planta acompanha essas variações.

A empresa responsável pelo empreendimento escolhe um indicador econômico (como o INCC ou CUB) para ajustar o valor das parcelas mensalmente, e o comprador pode acompanhar esse indicador para saber quanto ele vai mudar.

Vejamos como acontece a correção monetária das parcelas ao longo da construção.

Índice Nacional de Custo da Construção (INCC)

É a principal medida de inflação da construção civil no Brasil, monitorada pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). O cálculo do INCC envolve custos como mão de obra, materiais e serviços e, nos últimos 12 meses, ficou acumulado em 7,19%. Em 2024 o acumulado foi de 6,34% e 3,32% em 2023. 

Veja os reajustes mensais pelo INCC no ano de 2024 e as parcelas corrigidas, usando o exemplo acima: 

Confira aqui o gráfico da MySide com os dados atualizados do INCC.

A maioria das construtoras utiliza o INCC como referência para corrigir as parcelas durante o período de obras, até a liberação do Habite-se (documento que oficializa a entrega do imóvel).

Os reajustes são aplicados mês a mês de forma composta, ou seja, o índice de cada mês incide sobre o valor já reajustado do mês anterior. Assim, se você comprou um imóvel por R$ 500 mil e o INCC acumulado composto durante a obra foi de 20%, o valor final da unidade será de aproximadamente R$ 600 mil.

Quanto menos parcelas pré-chaves na negociação, menor a correção monetária que será aplicada a esses pagamentos. Por outro lado, se você quitar mais de 30% do imóvel nessa parte, o valor total a financiar com o banco depois será menor, e os juros acumulados sobre as parcelas do financiamento também.

O fator tempo é muito importante por outro motivo: a valorização do imóvel. A melhor fase para comprar é o lançamento, porque nela os preços dos apartamentos são mais baixos. Se você assina o contrato nesse início e a obra dura três anos, por exemplo, o INCC vai reajustar o valor do imóvel em todo esse período. Quando o empreendimento fica pronto, o valor de mercado dele aumenta, assim como o seu patrimônio.

CUB

Outro indicador que as construtoras usam no fluxo de pagamento é o CUB, que é estadual e é calculado pelos sindicatos da construção civil. Ele concentra os custos básicos da construção civil, como mão de obra, equipamentos e materiais, e é medido por metro quadrado.

Contratos que utilizam o CUB como indexador de correção são menos comuns que aqueles que aplicam o INCC, mas por mostrar os custos específicos de uma região, o CUB oferece uma referência importante para cada mercado.

Aqui na MySide temos a tabela do CUB por estado sempre atualizada.

O CUB varia muito entre as regiões. O acumulado de Goiás, por exemplo, aumentou 10,19% nos últimos 12 meses, enquanto o de Minas Gerais subiu 5,28%.

Seguindo o exemplo acima, fiz uma tabela com o reajuste mensal do CUB-PR e as respectivas parcelas, considerando a primeira metade do ano.

É inevitável comparar a correção das parcelas pelo CUB e o INCC. Como vimos nos exemplos, um pode ser mais vantajoso que o outro dependendo do momento e da região.

Por isso, acompanhe os indicadores e analise bem esse aspecto antes de fechar o contrato do imóvel. Confira o índice escolhido pela construtora e faça as simulações necessárias, de preferência com o apoio de alguém que conheça o mercado e o empreendimento em questão.

O CUB e o INCC são usados para corrigir as parcelas somente até a entrega do imóvel, já que eles acompanham os custos da obra, portanto param de incidir quando ela termina. Na fase pós-chaves, a construtora muda os índices de reajuste.

Você pode contar com a expertise da MySide em cada etapa do processo. Use a nossa ferramenta de cálculo de reajuste das parcelas com o INCC, e caso tenha se interessado por um imóvel específico, entre em contato com um dos nossos Personal Shoppers para avaliar o fluxo de pagamento dele e entender se faz sentido para o seu perfil.

Ajudamos você a fazer a melhor compra. Tire suas dúvidas agora!

Conversar com especialista

IGP-M ou IPCA (pós-chaves) + pequeno acréscimo

Com a emissão do Habite-se (documento que comprova a conclusão da obra), começa o período do pagamento pós-chaves. Com o imóvel já pronto, a correção das parcelas passa a acontecer por meio de índices gerais de inflação, como o IGP-M e o IPCA.

Esse é o padrão mesmo nos casos em que o pagamento total do imóvel vai direto para a construtora, sem a participação do banco. A mudança de índice é apenas uma medida para evitar uma distorção na correção das parcelas, já que depois da entrega do imóvel ele passa a valer como um bem pronto e precisa ser avaliado dessa forma.

O IGP-M é calculado pela Fundação Getúlio Vargas e mede a movimentação dos preços no mercado, incluindo as etapas de produção, e é muito usado no reajuste dos preços de aluguel. Por outro lado, o IPCA indica a variação dos preços para o consumidor final.

Nos contratos de imóveis na planta, as parcelas pagas após a entrega das chaves costumam ser reajustadas pelo IGP-M ou pelo IPCA e um pequeno acréscimo, que gira entre 0.89% e 1%.

Vou retomar aqui o exemplo do Lange Turin, empreendimento em Curitiba, que aplica o IGP-M + 0.98% ao mês nas parcelas pós-chaves. No ano de 2025, de janeiro a maio, esta seria a variação das parcelas de acordo com o índice IGP-M real:

5 exemplos reais de fluxos de pagamento de apartamentos na planta

Até aqui eu já dei algumas amostras de fluxos de pagamento dos empreendimentos que estão no site da MySide, e agora vou mostrar mais informações desses cenários.

Antes dos números de cada fluxo, cabe um adendo; o mercado imobiliário tem características muito diferentes em cada região do Brasil, pelo poder aquisitivo dos clientes, os objetivos por trás da compra (morar ou investir) e o padrão dos empreendimentos.

Por isso vou trazer alguns exemplos divididos pelas praças em que a MySide atua, a título de comparação.

Empreendimentos em Goiânia

As construtoras em Goiânia têm oferecido condições de parcelamento flexíveis, inclusive para o pagamento após a entrega das chaves. Vejamos alguns exemplos de empreendimentos disponíveis na cidade.

Exemplo 1: imóvel de R$ 989.439,98 no Opus Gyro Ricardo Paranhos, edifício previsto para entrega em Outubro de 2025.

As parcelas pré-chaves são corrigidas pelo INCC e as parcelas pós-chaves são reajustadas pelo IGP-M + 1% ao mês.

Neste caso, a entrada total é de 35% do valor do imóvel, um pouco acima da média, mas o cliente paga 25% dela antes da entrega das chaves e os outros 10% depois, em parcelas menores.

Conheça os apartamentos em Goiânia e região

Ver apartamentos

Exemplo 2: imóvel de R$ 866.403,08 em um empreendimento no Setor Bueno, que será entregue em março de 2029.

As parcelas pré-chaves são corrigidas pelo INCC.

Começo com um fato interessante: este empreendimento é da incorporadora Opus, a mesma do exemplo 1. Viu como os fluxos podem ser completamente diferentes em uma única empresa? Neste caso não há parcelas pós-chaves, e a construtora capta 45% do valor do imóvel diretamente.

Aqui o destaque foi o valor baixo das parcelas mensais, que facilitam a organização financeira do cliente e o pagamento em si. Por outro lado, um ano antes da entrega vem a cobrança de uma parcela única bastante alta.

Empreendimentos no Litoral norte de Santa Catarina

Algumas construtoras nessa região oferecem prazos bastante longos. Um exemplo é a FG, responsável pelo Senna Tower, que promete ser a maior torre residencial do mundo.

Nesse empreendimento as parcelas podem chegar a 120 meses para o pagamento total do imóvel à construtora, que já anunciou que pretende ampliar para 150 prestações.

O litoral norte catarinense é conhecido pelos edifícios de alto padrão e os bons números de valorização imobiliária de cidades como Itapema e Balneário Camboriú. Vamos ver dois exemplos de fluxos de pagamento na planta, um em cada local:

Exemplo 3 - Imóvel de R$ 3.701.000,00 no North Tower, empreendimento em Balneário Camboriú

As parcelas são corrigidas pelo INCC durante a obra e pelo IGP-M + 0.99% após o fim da obra.

O tempo total de pagamento para o imóvel nesse fluxo é de 16 anos e 4 meses. O compromisso é longo, mas dado o preço do apartamento, é algo quase inevitável. A construtora oferece também a chance de pagar o valor total diretamente a ela.

Conheça os apartamentos em Balneário Camboriú e região

Ver apartamentos

Esse caso mostra como é importante que você analise a construtora para saber se ela é confiável. Verifique a solidez dela no mercado e a capacidade de entrega de projetos.

Exemplo 4 - Imóvel de R$ 760.492,00 no Ilhas Lavezzi Residence, em Itapema

Aqui a construtora deixa o cenário de negociação mais livre para que o comprador encaixe a compra nas suas possibilidades.

Um ponto em comum com o exemplo anterior é a chance de pagar todo o valor do imóvel à construtora em um parcelamento muito longo, com 8 parcelas anuais.

Exemplo 5 - Apartamento no Acqua Marine, em Balneário Piçarras

A entrega do empreendimento está marcada para o final de 2029. Com esse longo tempo de antecedência, quem comprasse a unidade hoje teria a chance de diluir o pagamento em muitas parcelas até receber as chaves e financiar um valor menor com o banco depois.

Não quer dizer que nenhum empreendimento em Goiânia ofereça o pagamento total com a construtora, e que no litoral de SC essa seja a única modalidade. Mas é interessante observar que as características locais influenciam muito essas negociações.

Glossário do fluxo de pagamento de apartamentos na planta

Às vezes os termos podem parecer complicados neste assunto, por isso quero fazer um parêntese aqui para reforçar o significado correto de cada parte do fluxo de pagamento.

• Ato/Sinal/Entrada: é o valor que você paga direto à construtora assim que assina o contrato. É uma demonstração do seu compromisso de comprar, para depois negociar um parcelamento mais longo. As construtoras cobram taxas muito variadas no primeiro pagamento. Aqui na MySide temos exemplos de sinais de 10% do valor total do imóvel, 5% ou até bem mais baixos, como 1,4%. Tudo depende do perfil do empreendimento e do cliente.
• Parcela pré-chaves: esta é a prestação mensal que você negocia com a construtora para dividir o pagamento antes da entrega do imóvel. As condições de parcelamento são muito flexíveis nessa fase, e os arranjos mudam muito de acordo com o padrão dos empreendimentos, por exemplo.
• Balão/Reforço: é um tipo de parcela de valor mais alto que ajuda a “acelerar” a finalização dos pagamentos no período pré-chaves. É comum vermos reforços semestrais ou anuais.

Como a MySide pode te ajudar a encontrar os melhores fluxos de pagamento

Desde a nossa fundação em 2020, acumulamos muita experiência na análise de imóveis na planta. A base de dados da MySide tem mais de 3 mil empreendimentos novos cadastrados, e temos as informações precisas sobre as condições de pagamento que as construtoras de cada região praticam.

Estamos acostumados a guiar os clientes durante a busca do imóvel ideal, e um dos principais pontos para que eles conquistem esse resultado é costurar um plano de pagamento que combine com o perfil e o bolso de cada um.

O nosso compromisso é com o comprador. Seja pelo WhatsApp, telefone ou cara a cara, atendemos todos com a maior atenção e não nos cansamos até achar o imóvel que faz mais sentido para a realidade dele. E ainda temos um time de especialistas em crédito imobiliário, que resolvem contratos e conseguem condições mais flexíveis com os bancos e as construtoras.

Entre em contato com um dos Personal Shoppers para direcionar a sua busca.

Ajudamos você a fazer a melhor compra. Tire suas dúvidas agora!

Conversar com especialista

E aproveite para conferir os imóveis na planta disponíveis no nosso site:

• Apartamentos na planta em Belo Horizonte, Minas Gerais
• Apartamentos na planta em Florianópolis
• Apartamentos na planta em Balneário Piçarras, SC