O que é o ITBI e como calcular esse imposto?

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI – é um imposto municipal que deve ser pago sempre que ocorre a compra ou transferência de um imóvel para um novo proprietário.

Se você decidiu comprar um imóvel, chegou a hora de começar a considerar todos os custos envolvidos no processo de compra de uma propriedade imobiliária, especialmente o ITBI.

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é o que garante oficialmente a transferência de um bem imóvel para o novo proprietário. Depois do contrato de compra e venda do imóvel, o pagamento desse imposto é o primeiro passo para formalizar a aquisição da propriedade junto do registro do imóvel.

Para te ajudar nessa missão, abaixo você confere um tira-dúvidas sobre o tributo em questão.

Qual é o valor do ITBI?

De maneira geral, o tributo fica em torno de 2 e 3% do valor de venda do imóvel, ou seja, do valor especificado no contrato de financiamento ou na escritura pública do imóvel. Mesmo assim, o imposto é municipal e, portanto, varia conforme a cidade.

Um exemplo que foge a alíquota mais comum, é o município paulista de Barueri, que possui alíquota de 5% para imóveis adquiridos sem financiamento imobiliário via SFH.

Como se trata de um tributo municipal, a consulta do valor do ITBI, bem como a emissão das guias de pagamento, podem ser feitas através do site da prefeitura de cada cidade.

Recentemente, o SFT determinou que a base de cálculo para o imposto de transmissão de bens seja o valor de mercado do imóvel. Mesmo assim, alguns municípios seguem utilizando o valor venal do imóvel, caso o valor venal ultrapasse o valor de mercado do imóvel, o que pode ser contestado pelo comprador no momento do pagamento do ITBI.

O valor venal é uma avaliação de quanto vale o imóvel feita pela própria prefeitura de cada município e utilizado para cálculo do IPTU.

ITBI do imóvel financiado

Algumas cidades adotam uma alíquota diferenciada para os imóveis que são financiados. O mais comum é adotar quotas por faixas de valor. Na prática, os valores são taxados com porcentagens diferentes a cada montante do valor.

Em Florianópolis-SC, por exemplo, imóveis financiados pelo SFH têm uma alíquota reduzida de 0,5% sobre parte do valor total financiado – não ultrapassando o valor de R$ 226.007,12. Para qualquer valor financiado acima desse limite, aplica-se a alíquota integral de 2%.

Na prática, um comprador de imóvel em Florianópolis, que financia R$ 240 mil de um imóvel de R$ 300 mil, terá o ITBI calculado com alíquota reduzida em 0,5% até os R$ 226.007,12. Nesse caso, o cálculo seria:

• R$ 226.007,12 x 0,5%
• O restante do valor financiado x 2%: R$ 13.992,88 x 2%
• O restante do valor do imóvel x 2%: R$ 60.000,00 x 2%

Nesse caso, o valor do imposto seria o seguinte*:

* Dados atualizados em 2025

Recomendo que você verifique pelo site da prefeitura da sua cidade se há alíquota diferenciada para imóveis financiados ou adquiridos pelo Programa Minha Casa, Minha Vida.

Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?

A responsabilidade pelo ITBI é do comprador do imóvel, uma vez que para realizar o registro do imóvel é necessário comprovar o pagamento do ITBI.

No caso do pagamento do imóvel com financiamento imobiliário, as despesas com a documentação do imóvel, bem como esse tributo, podem ser incluídas no valor a ser financiado, caso esse valor não ultrapasse o limite de crédito aprovado para o comprador.

Quem é isento de pagar o valor do ITBI?

Por ser uma taxação a nível municipal, compete a cada prefeitura instituir suas próprias regras para isentar (ou não) o pagamento do ITBI. Mesmo assim, existem algumas possibilidades de isenção que são mais comuns pelo Brasil.

Uma delas é a isenção para imóveis que participam do Programa Minha Casa, Minha Vida, já que a Lei 14.620/23 sugere aos municípios o abono para os participantes do programa.

Além disso, é comum que sejam oferecidos descontos para imóveis de menor valor, além de algumas cidades adotarem a isenção de ITBI no primeiro imóvel, no caso dele ser financiado via SFH.

Assim, vale também olhar o site da prefeitura da sua cidade ou até mesmo entrar em contato por telefone para saber se essas regras são válidas lá ou se existem outras.

Podem também haver descontos temporários sobre o ITBI. Nesses casos, é preciso ficar de olho no noticiário local para confirmar se você se encaixa nas regras desse benefício e então aproveitar o desconto no imposto.

Qual o próximo passo depois de pagar o ITBI?

Depois de pagar as guias do Imposto de transferência do imóvel, o próximo passo será ir ao cartório e realizar o registro do imóvel.

Algumas cidades emitem um laudo de avaliação do imóvel após o pagamento do ITBI, que comprova o pagamento do imposto e reafirma o valor considerado na negociação do imóvel. Afinal, apenas com o comprovante de pagamento das guias em mãos, você pode passar o imóvel do antigo proprietário para o seu nome.

ITBI e registro do Imóvel

Fazer o registro do imóvel só é possível com o comprovante de pagamento do ITBI em mãos. Feito em um cartório de imóveis, o ato de registrar a troca de propriedade do bem na matrícula do imóvel depende do pagamento do tributo.

Para realizar o registro você vai precisar de alguns documentos:

• Documentos de identificação do vendedor (ou antigo proprietário):RG, CPF e comprovante de residência.
• Escritura pública (ou contrato de financiamento assinado).
• Comprovante de pagamento do ITBI.
• Certidão de negativa de débitos perante o município.
• Certidão de negativa de débitos perante o estado.
• Certidão de negativa de débitos perante o condomínio (em caso de apartamento ou casa condominial).

Com os documentos em mãos, basta ir no cartório de imóvel onde o bem está constado e solicitar o averbamento da nova propriedade do seu lar.

Como calcular o ITBI?

O cálculo de ITBI é simples, basta multiplicar o valor de venda do imóvel pela alíquota de imposto praticada na sua cidade para então ter o valor a ser pago.

O cálculo fica basicamente o seguinte:

Veja um exemplo:

Digamos que você compre um imóvel de R$ 500 mil na cidade de Goiânia, em que a alíquota de ITBI é de 2% para qualquer tipo de imóvel, sem discriminação entre imóvel pago com ou sem financiamento. Assim, a conta é a seguinte:

Onde pagar o ITBI?

Depois de emitir as guias de pagamento junto à prefeitura, você deve efetuar o pagamento do ITBI em um dos bancos parceiros do seu município ou através do internet banking dos mesmos.

Qual o prazo para pagamento do ITBI?

De modo geral, o pagamento do ITBI deve ser feito em até 30 ou 60 dias após a solicitação das guias. Porém, como o pagamento é pré-requisito para registrar o imóvel no nome do novo proprietário, é do interesse do comprador agilizar o débito.

Além disso, vale ressaltar que algumas cidades permitem o parcelamento do imposto. Por isso, não deixe de entrar em contato com o seu município para mais detalhes sobre as condições de pagamento do tributo. Nesses casos, o cartório exigirá o comprovante de pagamento da primeira parcela para seguir com o processo.