ITBI: o que é, como calcular o valor e quem deve pagar

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis - ITBI - é um tributo de competência municipal que deve ser pago sempre que ocorre a compra ou transferência de um imóvel para outro nome. Sem o pagamento desse imposto, não é possível transferir a propriedade para o novo dono.

Se você decidiu comprar um imóvel, chegou a hora de começar a considerar todos os custos envolvidos no processo de compra de uma propriedade imobiliária, especialmente o ITBI.

Desse modo, você garante que estará preparado para pagar todos os gastos que esse procedimento exige, evitando surpresas no caminho. Assim, para te ajudar nessa missão, abaixo você confere um tira-dúvidas sobre o tributo em questão. Se preferir, você também pode ir direto para sua dúvida, usando o sumário abaixo:

ITBI: o que é?

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é o que garante oficialmente a transferência de um bem imóvel para o novo proprietário. O tributo é regulamentado pelo artigo 156 da Constituição Federal de 1988 e seu pagamento é indispensável para que a documentação do imóvel seja liberada.

Depois do contrato de compra e venda do imóvel, o pagamento do ITBI é o primeiro passo para formalizar a aquisição da propriedade junto do registro do imóvel. Além do mais, a título de curiosidade, a finalidade do recolhimento desse tributo é majoritariamente fiscal, sendo utilizado para manutenções e melhorias na cidade.

Como funciona o registro de imóvel? 

Junto do pagamento to ITBI está o registro do imóvel. Feito em um cartório de imóveis, o comprovante do pagamento de ITBI deve estar dentro do processo de registrar a troca de propriedade do bem na matrícula do imóvel. Para realizar o registro você vai precisar de alguns documentos:

• Documentos de identificação do vendedor (ou antigo proprietário):RG, CPF e comprovante de residência.
• Escritura pública (ou contrato de financiamento assinado).
• Comprovante de pagamento do ITBI.
• Certidão de negativa de débitos perante o município.
• Certidão de negativa de débitos perante o estado.
• Certidão de negativa de débitos perante o condomínio (em caso de apartamento ou casa condominial).

Com os documentos em mãos, basta ir no cartório de imóvel onde o bem está constado e solicitar o averbamento da nova propriedade do seu lar.

Qual é o valor do ITBI?

De maneira geral, o tributo fica em torno de 2 e 3% do valor de venda do imóvel, ou seja, do valor especificado no contrato de financiamento ou na escritura pública do imóvel.

Recentemente, o SFT determinou que a base de cálculo para o imposto de transmissão de bens seja o valor de mercado do imóvel. Mesmo assim, alguns municípios seguem utilizando o valor venal do imóvel, caso o valor venal ultrapasse o valor de mercado do imóvel, o que pode ser contestado pelo comprador no momento do pagamento do ITBI.

O valor venal é uma avaliação de quanto vale o imóvel feita pela própria prefeitura de cada município e utilizado para cálculo do IPTU.

Além disso, vale destacar que os municípios são autônomos para deliberar sobre a quota do ITBI. Um exemplo que foge a alíquota mais comum, é o município paulista de Barueri, que possui alíquota de 5% para imóveis adquiridos sem financiamento imobiliário via SFH.

Como se trata de um imposto municipal, a consulta do valor do ITBI, bem como a emissão das guias de pagamento, podem ser feitas através do site da prefeitura de cada cidade.

Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?

A responsabilidade pelo ITBI é do comprador do imóvel, uma vez que para realizar o registro do imóvel é necessário comprovar o pagamento do ITBI.

No caso do pagamento do imóvel com financiamento imobiliário, as despesas com a documentação do imóvel, bem como esse tributo, podem ser incluídas no valor a ser financiado, caso esse valor não ultrapasse o limite de crédito aprovado para o comprador.

Como calcular o ITBI?

O cálculo de ITBI é simples, basta multiplicar o valor de venda do imóvel pela alíquota de imposto praticada na sua cidade para então ter o valor a ser pago.

O cálculo fica basicamente o seguinte:

Veja um exemplo:

Digamos que você compre um imóvel de R$ 500 mil na cidade de Goiânia, em que a alíquota de ITBI é de 2% para qualquer tipo de imóvel, sem discriminação entre imóvel pago com ou sem financiamento. Assim, a conta é a seguinte:

ITBI do imóvel financiado

Algumas cidades adotam uma alíquota diferenciada para os imóveis que são financiados. O mais comum é adotar quotas por faixas de valor. Na prática, os valores são taxados com porcentagens diferentes a cada montante do valor.

Pegamos o exemplo da cidade de Florianópolis que, para imóveis que são pagos através do tipo de financiamento SFH, recebem uma alíquota menor para até R$ 212.273,05 do valor financiado. E a partir desse valor, a alíquota passa a ser integra, de 2%.

Na prática, o cálculo de ITBI para um imóvel de R$ 300 mil adquirido com financiamento de R$ 240 mil na capital catarinense é o seguinte:

Onde pagar o ITBI?

Depois de emitir as guias de pagamento junto à prefeitura, você deve efetuar o pagamento do ITBI em um dos bancos parceiros do seu município ou através do internet banking dos mesmos.

Qual o prazo para pagamento do ITBI?

De modo geral, o pagamento do ITBI deve ser feito em até 30 ou 60 dias após a solicitação das guias. Porém, como o pagamento é pré-requisito para registrar o imóvel no nome do novo proprietário, é do interesse do comprador agilizar o débito.

Além disso, vale ressaltar que algumas cidades permitem o parcelamento do imposto. Por isso, não deixe de entrar em contato com o seu município para mais detalhes sobre as condições de pagamento do tributo. Nesses casos, o cartório exigirá o comprovante de pagamento da primeira parcela para seguir com o processo.

Qual o próximo passo depois de pagar o ITBI?

Depois de pagar as guias do Imposto de transferência do imóvel, o próximo passo será ir ao cartório e realizar o registro do imóvel.

Algumas cidades emitem um laudo de avaliação do imóvel após o pagamento do ITBI, que comprova o pagamento do imposto e reafirma o valor considerado na negociação do imóvel. Afinal, apenas com o comprovante de pagamento das guias em mãos, você pode passar o imóvel do antigo proprietário para o seu nome.

Quem é isento de pagar o valor do ITBI?

Por ser uma taxação a nível municipal, compete a cada prefeitura instituir suas próprias regras para isentar (ou não) o pagamento do ITBI. Por isso é impossível generalizar esse tópico.

Dito isso, saiba que existem algumas possibilidades de isenção que são mais comuns que as cidades insititucionalizem.

Algumas delas são: isenção para imóveis que participam do Programa Casa Verde e Amarela, nas condições do uso do FGTS para compra do imóvel e uso do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), já que a Lei 14.118/21 sugere aos municípios o abono para os participantes do programa.

Além disso, é comum que os municípios também ofereçam descontos para imóveis de menor valor, além de algumas cidades adotarem a isenção de ITBI no primeiro imóvel, no caso dele ser financiado via SFH. Assim, vale também olhar o site da prefeitura da sua cidade ou até mesmo entrar em contato por telefone para saber se essas regras são válidas lá ou se existem outras.

Podem também haver descontos temporários sobre o ITBI. Nesses casos, é preciso ficar de olho no noticiário local para confirmar se você se encaixa nas regras desse benefício e então aproveitar o desconto no imposto.