Como fazer o registro do imóvel?
Para fazer o registro do imóvel, você vai precisar ter em mãos sua escritura pública ou seu contrato de financiamento imobiliário, ir até o cartório de imóveis no qual o imóvel está matriculado, para então solicitar o ato de troca de propriedade. Para entender tudo isso em mais detalhes, continue neste conteúdo.
São muitos os processos burocráticos que envolvem a compra de um bem imobiliário e eles podem confundir mesmo aqueles mais experientes nessa jornada. Mas fique tranquilo que a gente explica tudo isso certinho!
Nesse artigo, você vai conhecer tudo sobre o registro de imóveis, a última etapa de troca de propriedade do seu lar (ou do seu investimento). Você vai entender onde fazer e quanto custa, além das diferenças entre os documentos básicos utilizados durante a compra de um imóvel.
O que é o registro do imóvel
O registro do imóvel, ou Registro Geral de Imóveis (RGI), é o ato cartorial que transfere a propriedade de um bem imobiliário, formalizando, assim, a transferência de uma propriedade.
Mas o termo "registro do imóvel" pode gerar bastante confusão, já que costuma ser usado de diversas maneiras.
Algumas pessoas entendem, por exemplo, que o termo se refere ao local (ou seja, o cartório de imóveis) onde o ato é feito. Ou, ainda, há quem se refira a ele como onde está constado o registro, que é chamado de certidão de inteiro teor - nesta certidão também está a matrícula do imóvel, que é o número de identificação do bem.
O que precisa para registrar um imóvel
Em caso de transação de compra e venda, para realizar o registro na certidão de inteiro teor, que é um dos documentos oficiais do imóvel, você vai precisar de alguns documentos.
Documentos necessários para registrar imóvel
- Documentos de identificação do vendedor (ou antigo proprietário): RG, CPF e comprovante de residência.
- Escritura pública (ou contrato de financiamento assinado).
- Comprovante de pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).
- Certidão de negativa de débitos perante o município.
- Certidão de negativa de débitos perante o estado.
- Certidão de negativa de débitos perante o condomínio (em caso de apartamento ou casa condominial).
Documentos para registrar imóvel financiado
Nos casos dos imóveis financiados por bancos, até que o financiamento imobiliário seja finalizado, a propriedade/posse é dividida entre o comprador e a instituição bancária. Esse processo é conhecido como alienação fiduciária, uma garantia muito comum nesse tipo de empréstimo.
Na prática, o registro ocorre no seu nome em conjunto com o banco. Para isso, é preciso fazer o registro do contrato de financiamento imobiliário na certidão de matrícula do imóvel.
Os documentos utilizados nesses casos não mudam em relação aos imóveis que são pagos à vista:
- Documentos de identificação do vendedor (ou antigo proprietário): RG, CPF e comprovante de residência.
- Contrato de financiamento assinado.
- Comprovante de pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).
- Certidão de negativa de débitos perante o município.
- Certidão de negativa de débitos perante o estado.
- Certidão de negativa de débitos perante o condomínio (em caso de apartamento ou casa condominial).
Quanto tempo demora pra registrar um imóvel?
De acordo com a Lei 6.015/73 (art. 188), uma vez que o protocolo é criado no cartório, o cartório tem 10 dias para analisar todos os documentos e realizar o registro do imóvel.
Durante esse período, o cartório pode registrar o imóvel ou, se notar que algum documento está faltando ou contém erros, emitirá uma nota devolutiva informando o que precisa ser corrigido.
Caso o cartório precise devolver os documentos para ajustes, o prazo de 10 dias começa a contar novamente após a entrega da documentação corrigida.
Às vezes, as coisas podem ser ainda mais rápidas! Em alguns casos, o registro precisa ser feito em apenas 5 dias. Isso acontece se:
- Os documentos são mais simples, como uma compra e venda de casa sem muitos detalhes especiais, ou papéis para avisar que uma construção foi feita ou que uma "dívida antiga" da casa foi paga.
- Os documentos foram enviados de forma eletrônica, pela internet, usando um sistema especial.
- Os documentos já tinham sido devolvidos para você arrumar, mas você corrigiu tudo ceerto e entregou de novo.
Se o cartório pedir para você arrumar algo nos documentos, esse tempo que você leva para consertar não conta nos dias que o cartório tem para registrar. Mas é importante não demorar muito! Se os documentos não forem arrumados em 20 dias (ou 40 dias para alguns projetos sociais especiais), a "fila" que seu pedido estava pode ser perdida, e você pode ter que começar tudo de novo.
Portanto, é essencial não demorar para fazer os ajustes exigidos.
Para projetos maiores, como loteamentos ou construções de prédios com vários apartamentos, o prazo pode ser um pouco maior, chegando a 15 dias.
Se comparado com o processo de cinco anos atrás, os registros de imóveis — tanto presenciais quanto digitais — estão bem mais rápidos do que isso. O registro digital, em particular, tem uma agilidade impressionante, além de trazer mais transparência sobre processos e etapas.
Posso registrar meu imóvel em qualquer cartório?
Não, o registro do imóvel deve ser feito exclusivamente no Cartório de Registro de Imóveis, e não em um cartório de notas comum. Além disso, é necessário saber qual cartório é responsável pela região onde o imóvel está localizado.
Como saber onde o imóvel deve ser registrado?
Para registrar o imóvel é necessário saber a qual região cartorial seu imóvel pertence. Isso porque a maior parte das cidades possui mais de um cartório de registro e cada um cobre uma determinada área da cidade.
Em resumo, cada imóvel só pode ser registrado no cartório de imóveis no qual sua região é atendida.
Abaixo, listamos os Cartórios de Registro de Imóveis em algumas das cidades em que a MySide atua:
- Cartório de Registro de Imóveis em Florianópolis
- Cartório de Registro de Imóveis em Balneário Camboriú
- Cartório de Registro de Imóveis em Itapema
Para descobrir qual cartório de registro seu imóvel pertence, acesse o mapa de transações imobiliárias.
Se você não encontrar seu imóvel pelo site acima, é possível ligar a qualquer cartório de registro e solicitar essa informação, já que é de domínio público.
Valor do registro de imóvel
As taxas cartoriais variam em cada estado do país! Foi justamente pensando nisso que criamos uma calculadora que te ajudar a entender, de forma clara, quanto vai pagar em taxas e emolumentos ao transferir um imóvel para o seu nome.
Antes que você entenda o valor do registro, é preciso que você saiba também de um porém: Em alguns casos os apartamentos podem possuir matrícula única ou matrículas múltiplas, uma para o imóvel e uma para cada garagem ou escaninho. Essa peculiaridade é decidida exclusivamente pela construtora do empreendimento, que faz esse trâmite junto da criação habite-se, quando o apartamento fica pronto.
A taxa do ato de registro é cobrada para cada matrícula que o imóvel possui, ou seja, se o apartamento que você adquiriu possui 2 matrículas, você pagará duas vezes o valor do registro para passar aquele bem para o seu nome.
Nossa dica é: já que você não pode alterar essa configuração, fique atento à certidão de inteiro teor do imóvel. Lá estará constando a quantidade de matrículas que aquele bem possui. Assim você estará mais preparado financeiramente para arcar os custos do registro.
Para além desse fator, cada ato de registro é composto pelo valor de emolumentos, que representa a maior fatia do preço final, pelos fundos institucionais, que são 21,25% em cima dos emolumentos, e o ISSQN (imposto sobre serviços de qualquer natureza), cobrado a nível municipal que é instituído entre 2 e 5% do valor dos emolumentos.
Para que você entenda, veja o exemplo de um registro para um imóvel de matrícula única no valor de R$ 500 mil na cidade de Goiânia-GO em 2024:
| Registro | Emolumento | ISSQN | Fundo Institucional | Total |
|---|---|---|---|---|
| Imóvel R$ 500 mil | R$ 4.369,64 | R$ 218,48 | R$ 928,61 | R$ 5.516,73 |
Existem outros encargos de menor valor que podem cobrados por serviços exclusivos do cartório como prenotação e busca no arquivos.
Como tirar registro de imóvel gratuito?
Em alguns casos específicos, como os de interesse social, é possível fazer o registro do imóvel de forma gratuita. Em alguns casos, também é possível obter descontos e isenções.
A lei prevê que você não paga absolutamente nada pelas "custas e emolumentos" (que são as taxas do cartório e a remuneração de quem trabalha lá) e, em alguns casos, nem mesmo certos impostos, nas seguintes situações:
- Para quem está recebendo um terreno ou casa através de programas de regularização fundiária de interesse social.
- Para o registro da "legitimação de posse" e quando essa posse vira propriedade. A "legitimação de posse" é um tipo de documento que o governo dá para quem já ocupa um terreno há muito tempo de forma irregular, para que a pessoa tenha mais segurança sobre ele, e depois esse documento pode ser transformado em propriedade. Tanto a legitimação quanto a conversão em propriedade são gratuitas.
- Para quem recebe terra em projetos de assentamento rural do Incra. Se o Incra (um órgão do governo que cuida de terras rurais) te concede um pedaço de terra em um assentamento, o registro da transferência dessa terra para você é gratuito.
A lei também oferece bons descontos em algumas situações:
- Aquisição do primeiro imóvel residencial;
- Estar financiado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) ou o imóvel participar do programa Minha Casa Minha Vida.
Só lembrando que, na hora de registrar, é preciso informar que deseja utilizar o recurso e apresentar seu contrato de financiamento imobiliário.
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