O que é valor venal do imóvel e como é calculado

O valor venal do imóvel é um valor definido pelo poder público para calcular impostos sobre a propriedade. Ele reflete o preço pelo qual o bem poderia ser vendido em condições normais de mercado.

Além dos impostos, como IPTU, ele também serve como parâmetro de valor utilizado para calcular multas, taxas e outros tributos. O valor venal também é aplicado para outros tipos de bens, como veículos e máquinas, em processos trabalhistas, por exemplo. Neste conteúdo você vai entender mais para que serva o valor venal do imóvel.

O que é valor venal do imóvel?

O valor venal é uma avaliação de preço que, geralmente, a prefeitura dá aos imóveis. A partir desse valor são calculados os impostos do bem em questão, como o IPTU, dependendo da lei municipal, que rege esses tributos.

Existem outros tipos de valores que podem ser atribuídos a um bem imóvel, como o valor de escritura e o valor de mercado, e esses, na maioria das vezes, diferem do valor do venal, já que os critérios utilizados para avaliar o bem são distintos.

Por meio de uma decisão, o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o valor venal não seria mais utilizado como base para o cálculo do ITBI, o imposto de transmissão de bem imóvel, que agora é calculado em cima do valor de mercado em todas as cidades do Brasil. 

Valor venal e Valor de mercado

A diferença entre o valor venal e o valor de mercado pode gerar dúvidas, pois o valor venal é calculado pelo poder público para fins fiscais, enquanto o valor de mercado na maior parte das vezes, é realizado por um corretor imobiliário. Ou seja, os critérios de avaliação não são os mesmos.

Para que você entenda bem como funcionam esses valores, daremos outro exemplo, agora com os imóveis na planta: 

Essas propriedades, ainda na planta ou em construção, não possuem valor venal. Isso ocorre porque, nessa fase os edifícios não pagam impostos e nem taxas condominiais. Eles também não tem inscrição cadastral no registro imobiliário e na prefeitura, e é nesses locais que o valor venal está contido. 

Por esse motivo, o valor venal não é necessário durante esse período. Apesar disso, um sinal de alerta deve ser acionado para outros custos que estão inclusos na hora da compra e que você deve conhecer.

Mas, desde que o empreendimento é idealizado pela construtora, as unidades já possuem valor de mercado, aquele anunciado para venda.

Para que serve o valor venal de imóvel?

A importância do valor venal está ligada à arrecadação de impostos municipais, principalmente o IPTU, Imposto Predial e Territorial Urbano, cobrado de terrenos e edificações localizadas na parte urbana de cada cidade. No caso dos imóveis rurais, a geração de imposto é realizada federalmente, e, portanto, o processo é diferente.

O valor venal total do imóvel, utilizado para o cálculo do IPTU, considera os valores venais individuais do terreno e também da edificação. Ou seja, o terreno possui um valor venal calculado com base em alguns critérios, o mesmo ocorre para o valor venal da edificação (estrutura construída em cima do terreno que pode ser casa, apartamento, galpão, etc).

Esses dois valores venais individuais são considerados no cálculo do valor venal total do bem imóvel.

Se você ficou curioso sobre qual o valor venal do seu imóvel, você pode conferi-lo no seu carnê de IPTU. Algumas cidades dispõem dessa informação no site da prefeitura, vale conferir no seu município.

Como é feita a avaliação do valor venal de imóvel?

Para o cálculo do valor venal de imóvel são considerados:

• Área total da unidade ou terreno;
• Posição do imóvel;
• Valor do metro quadrado;
• Idade do empreendimento;
• Tipologia da residência, ou seja, qual o modelo do imóvel e se houve reformas e modificações.

De forma geral, a base do cálculo ocorre no modelo acima, mas, como o valor venal compete ao município, os métodos podem variar.