Laudêmio: o que é, quem paga e quanto custa

O laudêmio é um valor pago sobre a transmissão de imóveis em áreas pertencentes à União, ou seja, à Nação Brasileira. Essa taxa é cobrada principalmente sobre propriedades situadas em áreas da marinha - áreas litorâneas dentro de 33 metros da linha da maré alta.

Apesar de essa ser a regra federal, cada município possui certa autonomia sobre a fração de terras onde o laudêmio é cobrado, portanto é importante ficar atento ao que acontece na prática de cada local.

Mas, para aprender de fato o que significa laudêmio, vai ser preciso entender o que é um enfiteuse ou aforamento. Em poucas palavras, um tipo de contrato através do qual o proprietário de um imóvel passa o domínio útil dessa propriedade a outra pessoa.

Os imóveis em regime de enfiteuse são de domínio pleno da União, pertencendo de fato à Nação Brasileira. Assim, quando um imóvel da união é vendido, não é a sua propriedade que é transferida, mas sim o seu domínio útil, ou seja, o direito de usar, possuir, alienar e transmitir aos seus herdeiros.

Em resumo, o domínio útil dessas propriedades podem ser repassados de uma pessoa para outra, como acontece com qualquer outro tipo de imóvel, em uma relação de compra e venda, desde que o pagamento do laudêmio seja feito, permitindo assim essa transferência.

O que é laudêmio?

Antes de tudo, é bom esclarecer que laudêmio não é um imposto, mas sim uma taxa cobrada sobre a transação de um imóvel situado em área pertencente à União. Aliás, é o Serviço de Patrimônio da União (SPU) que decide quais são as áreas exatas pertencentes a ela e sobre as quais a taxa incide.

Alguns exemplos dos imóveis da União são:

• Áreas litorâneas dentro de 33 metros da linha da maré alta.
• Imóveis em áreas de fronteiras.
• Imóveis ao redor de instalações militares.

Originalmente, estes terrenos são de propriedade da União, pois têm importância estratégica para a população, preservando o acesso litorâneo e garantindo a segurança dos cidadãos brasileiros. Inclusive, atualmente, existem mais de 500 mil terrenos pertencentes à marinha.

Por essa razão, em cima de qualquer transação feita com um imóvel da União, o laudêmio será cobrado. Além do foro, uma espécie de “aluguel” anual cobrado pelo domínio útil da propriedade.

Assim como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o laudêmio deve ser pago sempre que o imóvel for trocar de proprietário, ou melhor, for trocar de domínio útil.

Além disso, assim como o ITBI, ele também deve ser pago antes do registro da escritura na matrícula do imóvel, do contrário, o processo de compra não é efetuado.

O laudêmio apenas é cobrado quando existe uma relação de compra e venda, ou seja, uma transação onerosa. De outro modo, como no caso de heranças ou doações, o valor não deve ser cobrado.

Qual o valor do laudêmio?

O valor do laudêmio costuma ser 5% do Valor de Avaliação do Imóvel, que é determinado pelo Serviço de Patrimônio da União (SPU). Esse valor não corresponde ao valor de venda do imóvel, sendo influenciado também pelo Valor Venal do imóvel, portanto é bem complexo calcular qual o Valor de Avaliação do Imóvel.

Apesar disso, também é importante relembrar que o laudêmio incide somente sobre a porcentagem das torres pertencentes à União.

Por isso, se apenas 50% do prédio em si foi construído em cima de um terreno da marinha, por exemplo, o valor do laudêmio será aplicado apenas sobre essa porcentagem.

O Villa dos Corais Residence, em Balneário Camboriú, é um bom exemplo. Apesar do terreno inteiro do empreendimento ter uma porcentagem em terras pertencentes à União, as torres propriamente não estão construídas sobre essa fração de terra, portanto os proprietários não pagam laudêmio neste condomínio.

Como saber se o imóvel tem laudêmio?

Para saber se o seu imóvel tem laudêmio basta acessar o Portal SPU, informar o número do Registro Imobiliário Patrimonial do imóvel e verificar a existência do laudêmio e do foro.

Laudêmio em Balneário Camboriú

Para você ter uma ideia de como o laudêmio é cobrado, na prática, vamos analisar alguns casos de cobrança na cidade de Balneário Camboriú, no litoral norte de Santa Catarina. Escolhemos três empreendimentos para demonstrar como a “linha imaginária” de cobrança do laudêmio pode variar a depender da região. Além disso, vale lembrar que cada município é autônomo para determinar a base de cálculo do laudêmio como, por exemplo, o valor venal do imóvel.

Ou seja, não é possível aplicar uma fórmula comum a diferentes cidades para saber o valor do laudêmio do imóvel, o mais seguro é calcular esse valor diretamente no site da SPU.

Dito isso, vamos aos exemplos!

A lei federal determina que o laudêmio seja cobrado em imóveis que estejam a 33 metros da linha da maré alta. Porém, cada município pode ter suas próprias legislações, o que pode gerar diferenças nessa metragem de cidade para cidade.

Além disso, cada município é autônomo para decidir as delimitações do cálculo do laudêmio como, por exemplo, o valor venal do imóvel. Dessa forma, o valor do laudêmio pode variar e não necessariamente corresponder a 5% do valor total do imóvel.

Epic Tower: 19 metros da orla, possui laudêmio

O Epic Tower, da Construtora FG, está localizado na Avenida Atlântica - a beira-mar de Balneário Camboriú -, número 4700, e está sujeito a cobrança de laudêmio. De acordo com o site da União, apenas 37% do terreno do edifício está em Terras da União, logo o laudêmio será cobrado sobre essa porcentagem. Nesse empreendimento, a taxa do laudêmio cobrada é de R$106,78.

Edifício Metrópolis: 70 metros da orla, possui laudêmio

O Edifício Metrópolis, da Construtora Cechinel, está localizado na Avenida Atlântica, 770, a 70 metros da orla. Em relação ao Epic Tower, o Metrópolis está mais perto da segunda avenida, a Avenida Brasil. Mesmo assim, ele também é taxado pelo laudêmio. Segundo o site da SPU, ele tem 64,32% do seu terreno em terras da União e o valor a ser pago é de R$ 7.688,19.

Muller Ocean Club: 200 metros da orla, não possui laudêmio

Já o Mueller Ocean Club, da Construtora J. A. Russi, localizado na segunda avenida, a Brasil, 380, não tem laudêmio a ser pago. Mesmo não estando tão longe do Edifício Metrópolis, o Mueller já não está mais na faixa que o laudêmio reincide.

Conclusão: Caso seu imóvel esteja na primeira quadra a partir da praia em Balneário Camboriú, é importante verificar se ele possui laudêmio. Se ele está mais longe da praia do que uma quadra, as chances de ter que pagar o laudêmio são quase nulas.

Em Balneário Camboriú, os imóveis na Avenida Atlântica, ou seja, que estão na Beira-Mar, com certeza possuem taxa de laudêmio. Já aqueles que não estão nessa rua, mas estão na quadra-mar, é importante verificar se é taxado.

Quem paga o laudêmio?

De acordo com o código civil de 2002, quem paga a taxa é o vendedor do imóvel. Porém, de modo geral, o que acontece é o contrário, ou seja, é comum que haja um acordo entre as partes envolvidas e que o comprador assuma a responsabilidade pelo pagamento do laudêmio.

Nesse caso, uma procuração é feita e apresentada ao Serviço de Patrimônio da União, desse modo, o comprador pode emitir a guia de pagamento e recolher o valor do laudêmio em nome do vendedor.

Para realizar o pagamento da taxa, comprador e vendedor devem procurar o Serviço de Patrimônio da União com um contrato de compromisso de compra e venda para pedir a apuração do valor do laudêmio e solicitar a guia de pagamento.

Quem recebe o laudêmio?

A União é quem recebe o valor do laudêmio, afinal é ela que é a detentora oficial da propriedade. Assim, o valor arrecadado com a taxa vai parar no Tesouro Nacional, os cofres da União.

O que fazer depois do pagamento do laudêmio?

Após o pagamento dessa taxa, vai ser necessário esperar pela Certidão de Autorização para Transferência de Titularidade (CAT), emitida pela União. Com essa autorização em mãos, será possível registrar o imóvel, transferindo o domínio útil de um titular para outro.

Além disso, depois da emissão online do CAT, ainda vai ser preciso cumprir dois passos fundamentais:

1. Enviar um requerimento com documentos do comprador e do imóvel anexados para alterar o responsável pelo imóvel no cadastro da SPU.
2. Esperar pelo resultado da solicitação, enviada pelo e-mail ou acessada pelo Portal da SPU.

Depois dessa atualização cadastral, o novo morador de um imóvel da União deve pagar o foro anual - uma espécie de taxa de ocupação equivalente a 0,6% do valor da propriedade.

Diferente do laudêmio, pago apenas uma vez no momento da transferência do imóvel, o foro é um porcentual pago anualmente. Como mencionado no início da nossa explicação, todos os terrenos da União estão sob regime de aforamento, lembra?

A cobrança do laudêmio está suspensa?

A cobrança do laudênio não está suspensa, porém, desde 2011, uma Proposta de Emenda Constitucional (PEC) que busca eliminar a cobrança de valores relativos aos terrenos da marinha, transferindo-os aos respectivos municípios, estados ou ocupantes tramita no congresso.

Já em 2021, o Presidente da República informou que a cobrança desse e de outros valores patrimoniais, como é o caso do foro, acabaria e, desde então, a SPU vem planejando sua execução. No entanto, por enquanto as regras apresentadas ainda estão em vigor.

Agora que você entendeu o que é laudêmio, conheceu suas particularidades e obrigatoriedades, lembre-se de verificar se o imóvel desejado faz parte da União e, se necessário, incluir a taxa como um dos custos inerentes à compra de uma propriedade.

Outras dúvidas recorrentes sobre laudêmio:

Quais cidades pagam laudêmio?

Conhecida pela cobrança em Petrópolis, onde inclusive ganhou o apelido de “taxa do príncipe”, o laudêmio também é cobrado em outras cidades do Brasil, entre elas, cidades litorâneas, uma vez que parte delas faz parte do território da Marinha, que consequentemente pertence à União.