Laudêmio: entenda o que é, quem deve pagar a taxa e valores

O laudêmio é uma taxa que o Governo Federal cobra sobre terrenos que pertencem à União — terrenos de marinha.

No entanto, cada cidade tem certa autonomia para decidir em quais áreas esse valor será cobrado e quais as especificidades do pagamento.

Aqui tiro suas principais dúvidas sobre a conhecida como “taxa do príncipe”, como saber se um imóvel pagará laudêmio e quais os valores praticados.

O que é laudêmio?

O laudêmio é uma taxa que deve ser paga quando você compra ou vende um imóvel em uma área que pertence à União. Essas áreas costumam ser terrenos no litoral, localizados em até 33 metros acima da linha preamar médio. 

Alguns exemplos dos imóveis da União são:

• Áreas litorâneas dentro de 33 metros da linha da maré alta;
• imóveis em áreas de fronteiras;
• imóveis ao redor de instalações militares.

Qual o valor do laudêmio?

O valor do laudêmio corresponde, geralmente, a 5% do Valor de Avaliação do Imóvel, definido pelo Serviço de Patrimônio da União (SPU). 

Apesar disso, o Valor de Avaliação pode ser influenciado pelo Valor Venal do imóvel. Ou seja, o valor do laudêmio pode ser impactado por uma série de fatores, o que torna o processo de determinação desse valor mais difícil de entender.

Outro porém: o laudêmio é cobrado apenas sobre a parte do terreno que pertence à União.

Por exemplo, se um prédio for construído com 50% do todo em cima de um terreno da União e a parte restante ultrapassar os 33 metros definidos (ficando fora do terreno da União), o laudêmio será cobrado apenas sobre a parte da construção que está no terreno da União.

Quem paga o laudêmio?

Pela legislação, a taxa é cobrada sobre imóveis construídos em terrenos situados acima de 33 metros em relação à linha do preamar médio de 1831.

A partir dessa linha de referência, conta-se a distância de 33 metros para determinar a área sujeita à cobrança.

Você pode ter percebido que a paisagem das cidades litorâneas não é a mesma que em 1831, certo?

Muitas cidades se desenvolveram e por consequência suas orlas mudaram, além dos reflexos do próprio mar recuando ou avançando em diversos locais. Por isso, não é raro encontrar terrenos que estão antes da linha preamar e que também terão de realizar o pagamento da taxa.

Na prática, isso significa que qualquer terreno próximo ao mar terá a cobrança da taxa.

O laudêmio deve ser pago pelo vendedor ou comprador do imóvel?

De acordo com o código civil de 2002, quem paga a taxa é o vendedor do imóvel. Mas de modo geral, o que acontece é o contrário. É comum haver um acordo entre as partes envolvidas e o comprador assumir a responsabilidade pelo pagamento do laudêmio.

Desse modo, o comprador pode emitir a guia e pagar o valor do laudêmio em nome do vendedor.

Quem recebe o laudêmio?

A Secretaria do Patrimônio da União - a SPU - é quem recebe o valor do laudêmio, afinal é a União a detentora oficial da propriedade. Assim, o valor arrecadado com a taxa vai parar no tesouro nacional.

Por que tem que pagar essa taxa?

Originalmente, esses terrenos pertenciam à Coroa Portuguesa, que os distribuía a quem desejasse cultivá-los. No entanto, além da cobrança de uma taxa anual pela posse das terras, havia também um imposto adicional caso elas fossem revendidas, conhecido como laudêmio.

→ Essa cobrança anual é chamada de foro, uma espécie de taxa de ocupação equivalente a 0,6% do valor da propriedade. Se você quiser saber mais acesse nosso conteúdo sobre foro e laudêmio.

Essas terras também tem importância estratégica para a população, preservando o acesso litorâneo e garantindo a segurança dos cidadãos brasileiros. Por essa razão, em cima de qualquer transação feita com um imóvel da União, o laudêmio será cobrado.

Quem tem direito a isenção do laudêmio?

O laudêmio apenas é cobrado quando existe uma relação de compra e venda, ou seja, uma transação onerosa. De outro modo, como heranças ou doações, o valor não deve ser cobrado.

Além disso, a cobrança do laudêmio pode variar conforme a legislação municipal. Por isso, é recomendável consultar a legislação do seu município para verificar a possibilidade de isenções.

Como saber se o imóvel tem laudêmio?

Para saber se o seu imóvel tem laudêmio basta acessar o Portal SPU, informar o número do Registro Imobiliário Patrimonial do imóvel e verificar a existência do laudêmio e do foro.

Laudêmio em Balneário Camboriú

Para você ter uma ideia de como o laudêmio é cobrado, na prática, vamos analisar alguns casos de cobrança na cidade de Balneário Camboriú, no litoral norte de Santa Catarina. 

Escolhemos três empreendimentos para demonstrar como a “linha imaginária” de cobrança do laudêmio pode variar a depender da região. 

Como cada município é autônomo para determinar a base de cálculo do laudêmio, não é possível aplicar uma fórmula comum a diferentes cidades para saber o valor do laudêmio do imóvel, o mais seguro é calcular esse valor diretamente no site da SPU.

Por isso, os empreendimentos citados servem apenas como exemplos:

Epic Tower: 19 metros da orla, possui laudêmio

O Epic Tower, da Construtora FG, está localizado na Avenida Atlântica - a beira-mar de Balneário Camboriú -, número 4700, e está sujeito a cobrança de laudêmio. De acordo com o site da União, apenas 37% do terreno do edifício está em Terras da União, logo o laudêmio será cobrado sobre essa porcentagem. Nesse empreendimento, a taxa do laudêmio cobrada é de R$106,78.

Edifício Metrópolis: 70 metros da orla, possui laudêmio

O Edifício Metrópolis, da Construtora Cechinel, está localizado na Avenida Atlântica, 770, a 70 metros da orla. Em relação ao Epic Tower, o Metrópolis está mais perto da segunda avenida, a Avenida Brasil. Mesmo assim, ele também é taxado pelo laudêmio. Segundo o site da SPU, ele tem 64,32% do seu terreno em terras da União e o valor a ser pago é de R$ 7.688,19.

Muller Ocean Club: 200 metros da orla, não possui laudêmio

Já o Mueller Ocean Club, da Construtora J. A. Russi, localizado na segunda avenida, a Brasil, 380, não tem laudêmio a ser pago. Mesmo não estando tão longe do Edifício Metrópolis, o Mueller já não está mais na faixa que o laudêmio reincide.

Conclusão: Caso seu imóvel esteja na primeira quadra a partir da praia em Balneário Camboriú, é importante verificar se ele possui laudêmio. Se ele está mais longe da praia do que uma quadra, as chances de ter que pagar o laudêmio são quase nulas.

Em Balneário Camboriú, os imóveis na Avenida Atlântica, ou seja, que estão na Beira-Mar, com certeza possuem taxa de laudêmio. Já aqueles que não estão nessa rua, mas estão na quadra-mar, é importante verificar se é taxado.

O que fazer depois do pagamento do laudêmio?

Após o pagamento dessa taxa, vai ser necessário esperar pela Certidão de Autorização para Transferência de Titularidade (CAT), emitida pela União. 

Com essa autorização em mãos, será possível registrar o imóvel, transferindo o domínio útil de um titular para outro.

Depois da emissão online do CAT, ainda vai ser preciso cumprir dois passos fundamentais:

• Enviar um requerimento com documentos do comprador e do imóvel anexados para alterar o responsável pelo imóvel no cadastro da SPU.
• Esperar pelo resultado da solicitação, enviada pelo e-mail ou acessada pelo Portal da SPU.

A cobrança do laudêmio está suspensa?

A cobrança do laudêmio não está suspensa, porém, desde 2011, uma Proposta de Emenda Constitucional (PEC) que busca eliminar a cobrança de valores relativos aos terrenos da marinha, transferindo-os aos respectivos municípios, estados ou ocupantes tramita no congresso.

Já em 2021, o Presidente da República informou que a cobrança desse e de outros valores patrimoniais, como é o caso do foro, acabaria e, desde então, a SPU vem planejando sua execução. No entanto, por enquanto as regras apresentadas, ainda estão em vigor.

Caso as alterações sejam aprovadas e comecem a valer, a União deixará de cobrar foro, taxa de ocupação ou laudêmio nas transferências de domínio dessas áreas. 

A União ficará apenas com as áreas não ocupadas, aquelas abrangidas por unidades ambientais federais e as utilizadas pelo serviço público federal.

Em resumo: ficarão isentos do pagamento de foros, taxas de ocupação e laudêmios os imóveis de propriedade da União situados em perímetro urbano.

Agora que você entendeu o que é laudêmio, conheceu suas particularidades e obrigatoriedades, lembre-se de verificar se o imóvel desejado faz parte da União e, se necessário, incluir a taxa como um dos custos inerentes à compra de uma propriedade.

Outras dúvidas recorrentes sobre laudêmio:

Quais cidades pagam laudêmio?

Conhecida pela cobrança em Petrópolis, onde inclusive ganhou o apelido de “taxa do príncipe”, o laudêmio também é cobrado em outras cidades do Brasil, entre elas, cidades litorâneas, uma vez que parte delas faz parte do território da Marinha, que consequentemente pertence à União.

Estrangeiros podem comprar imóveis em terreno de marinha?

Não, imóveis localizados em áreas de fronteira, zonas rurais ou terrenos da Marinha, não podem ser adquiridos por estrangeiros de acordo com a legislação brasileira.

O que é enfiteuse ou aforamento?

Em poucas palavras, enfiteuse (ou aforamento) é um tipo de contrato através do qual o proprietário de um imóvel passa o domínio útil dessa propriedade a outra pessoa. Os imóveis nesse regime são de domínio pleno da União, pertencendo à Nação Brasileira. 

O que isso quer dizer?

Isso significa que, se você tem uma casa ou um apartamento na beira da praia, você não é proprietário do terreno, mas apenas da construção.

Quando esses imóveis, considerados da União, são vendidos, não é a sua propriedade que é transferida, mas sim do seu domínio útil.

Ou seja: o direito de usar e transmitir aos seus herdeiros.