7 cuidados para verificar antes de comprar um imóvel usado

Todo grande investimento exige cuidado, independentemente de suas condições, e, obviamente, esse cuidado é redobrado quando falamos de uma propriedade de segunda mão. Por isso, saber o que verificar antes de comprar um imóvel usado é substancial para assinar um contrato de consciência tranquila - e para isso você sempre contar com a expertise da MySide.

Localização do imóvel, condições físicas e burocráticas da propriedade, situação do prédio e administração do condomínio são alguns dos cuidados mais pertinentes durante a compra de um apartamento.

Assim, pensando nas particularidades desse processo, preparei um checklist para você utilizar enquanto procura o seu cantinho. Além disso, elenquei os documentos necessários para comprar um imóvel usado e financiar uma propriedade nessas condições. Vem saber mais com as dicas especializadas!

Nos tópicos seguintes, você confere os principais cuidados para tomar antes de comprar um imóvel usado. Leia-os com atenção e, se necessário, tome notas durante a leitura.

1 - Do começo: pese pelo lado racional

Essa dica é direcionada para aqueles que buscam um imóvel para ser o novo lar. Avalie suas emoções como comprador e contenha o seu entusiasmo, pois, mesmo que essa seja uma compra especial, vai ser preciso ter cuidado para não tomar uma atitude precipitada e, desse modo, sabotar o seu investimento.

Nesse momento, reveja seu financeiro e coloque um teto de gastos, afinal de contas, ainda que o imóvel sirva como moradia, essa aquisição também é um investimento. Por isso, seja racional e lembre-se: nem tudo que reluz é ouro.

Seja minucioso em sua análise, observe cada detalhe, visite o imóvel mais de uma vez, negocie preços, discuta condições e não compre por impulso.

2 - Conheça a localização do imóvel

O segundo ponto antes de comprar qualquer tipo de imóvel é conhecer bem a região: segurança, incidência de barulho, infraestrutura, comércio, opções de transporte, escolas entre outras características que você julgue importante.

Nessa ocasião, converse com os habitantes do bairro e investigue o potencial de valorização da região. Lembre-se também de que os pontos citados anteriormente afetam diretamente na possível valorização (e desvalorização também) do imóvel nos próximos anos.

Além disso, uma dica legal é visitar a localização dos imóveis desejados em diferentes turnos, uma vez que a região pode ser calma durante o dia, mas agitada durante a noite, por exemplo. Ou seja, uma única visita pode afetar o seu julgamento.

3 - Verifique as condições gerais do imóvel

O ponto que requer mais atenção na compra de uma propriedade usada são as condições gerais deste imóvel. Afinal, por fora, pode parecer perfeito, mas possuir uma estrutura danificada por trás de sua pintura.

Por esse motivo, faça uma avaliação completa e, de preferência, leve um profissional de cada área com você; verifique a instalação hidráulica, a rede elétrica, as condições do piso e do revestimento e confira se não há vazamentos ou rachaduras aparentes (as rachaduras aparentes podem ser a ponta do iceberg para problemas não visíveis a olhos nus e acendem o alerta).

Além disso, perceba como é a iluminação e a ventilação natural do espaço, uma vez que essas são características que influenciarão no bem-estar dos moradores e na valorização imobiliária do imóvel.

Esses detalhes são importantíssimos para que você feche um negócio de modo consciente e possa negociar qualquer reforma ou reparos necessários no valor final do imóvel. De outra forma, a compra pode sair mais “salgada” do que inicialmente imaginou.

4 - Confira as condições do prédio e preço do condomínio

Depois de conferir quais são as condições do imóvel, também será importante observar as condições do edifício, como idade e estrutura do prédio, quantidade de elevadores, áreas de lazer e outros serviços inclusos no condomínio, como portaria.

Além disso, vai ser necessário considerar a qualidade da administração e valor mensal do condomínio, uma vez que o preço cobrado deve ser compatível com a quantidade de serviços inclusos, áreas de lazer oferecidas, manutenções e cuidados diários com o prédio e qualidade de vida de seus moradores.

5 - Pesquise os preços de imóveis semelhantes na mesma região

Depois de ter verificado a localização e as condições da propriedade, além dos pormenores do prédio e do condomínio, chegou o momento de averiguar se o valor cobrado é condizente com os valores pedidos por imóveis semelhantes na mesma região.

Uma dica importante é dar uma olhada no valor do metro quadrado da região, buscando, assim, conferir se o preço cobrado pelo imóvel de seu interesse é justo. Esse dado está disponível em algumas cidades do país através dos dados do Fipezap (e o valor por bairro também nas capitais), mas você também pode fazer uma estimativa com o cálculo do valor do metro quadrado por imóvel.

6 - Analise a documentação do imóvel e do proprietário

Além das condições físicas do imóvel, será necessário verificar as condições burocráticas dele, ou seja, analisar a documentação da propriedade e, também, do seu proprietário atual.

Afinal, se você fechar negócio antes que a documentação do imóvel seja regularizada, ou que pendências do proprietário atual envolvendo a propriedade sejam resolvidas, consequentemente, você será o responsável por arcar com os custos dessa regularização.

Por isso, recomendo que você exija alguns documentos do imóvel, como:

• certidão de inteiro teor (registro e matrícula) atualizada;
• comprovante de pagamento do IPTU e 
• certidão negativa do proprietário na justiça federal e trabalhista.

As últimas certidões são importantes, pois evitam uma série de problemas posteriores para o comprador, como, por exemplo, a alienação do imóvel.

7 - Leia o contrato de compra e venda com atenção

Por último, mas não menos importante: leia com atenção o contrato de compra e venda do imóvel antes de assinar, nada de confiar com olhos fechados no que foi combinado verbalmente. O que recomendo fortemente é que você mostre o documento para um advogado especializado em imóveis antes de assiná-lo.

Esse cuidado é importante porque tanto as condições de pagamento, quanto esclarecimentos sobre os custos inerentes à compra de um imóvel estarão descritos ali. Alguns dos pontos-chave estão em entender quais serão as multas e penalidades em caso de quebra de contrato ou atrasos, e também para quem essas multas e penalidades serão aplicadas - a equidade entre as partes é fundamental.

Quais são os documentos necessários para comprar um imóvel usado?

Nesse momento, vai ser preciso reunir os documentos do comprador, analisar se a documentação do imóvel está em dia e conferir se o proprietário não possui nenhuma pendência cível, criminal, fiscal ou trabalhista que possa envolver a propriedade e comprometer o negócio.

Comprador:

• RG e CPF;
• Comprovante de residência;
• Comprovante de estado civil e
• Comprovante de renda - principalmente no caso de um financiamento imobiliário.

Imóvel:

• Matrícula Atualizada incluindo Certidão de Ônus Reais;
• Comprovante de pagamento do IPTU;
• Declaração de quitação do condomínio e 
• Últimas contas de água e luz.

Vendedor:

• Certidão do Cartório de Protesto;
• Certidão Cível e Criminal;
• Certidão Trabalhista;
• Certidão Negativa Justiça Federal e
• Certidão de Regularidade Fiscal.

Veja mais detalhes e informações de como reunir essa documentação conferindo o artigo: Checklist dos documentos necessários para compra de imóvel.

Qual o prazo para entrega de um imóvel usado?

Depende do que foi acordado no contrato de compra e venda do imóvel, assim, se um prazo foi estipulado no documento, o que foi estabelecido no contrato é o que deve ser seguido.

No entanto, o prazo praticado pelo mercado imobiliário costuma ser de 90 dias ou 3 meses, no máximo, a partir da assinatura do contrato de compra e venda do imóvel.

Mas, o que geralmente acontece é que se o pagamento já foi ajustado (entrada e financiamento realizado ou pagamento integral em uma parcela), a entrega das chaves é feita imediatamente.

Como financiar um imóvel usado?

O processo para financiar um imóvel usado é o mesmo do financiamento de um imóvel novo, o que ocorre é que, nesse caso, toda a documentação do imóvel e do proprietário atual deve estar em dia. De outro modo, o financiamento imobiliário não será aprovado.

Ou seja, um imóvel sem matrícula, sem registro ou averbações desatualizadas e débitos de IPTU, vai passar em um financiamento imobiliário, atrapalhando todo o processo de liberação de crédito habitacional.

Por isso, analisar com cuidado a documentação da propriedade e as certidões que atestam a situação cível, criminal, fiscal e trabalhista do atual proprietário é indispensável antes de comprar um imóvel usado.