Passo a passo para conseguir o melhor preço em um imóvel

Conseguir o melhor preço em um imóvel que corresponde as suas preferências parece muito difícil para você?

Para a maioria das pessoas que estão percorrendo a jornada de compra de um imóvel, a resposta é sim. A verdade é que conseguir o melhor preço vai muito além de, propriamente, negociar imóveis. Para isso, é preciso conhecer o mercado, analisar e comparar preços, e principalmente: saber das regras do jogo no setor imobiliário.

Neste conteúdo, você vai ficar por dentro das principais estratégias para conseguir o melhor preço em um imóvel de seu interesse, e aprender a usar as condições do mercado a seu favor. Vamos lá?!

Melhor preço em um imóvel X O imóvel mais barato do mercado

Antes de tudo, é preciso esclarecer essa diferença: encontrar o imóvel mais barato do mercado é diferente de como conseguir o melhor preço em um imóvel. Isso porque entre essas duas relações, há você, comprador, seus desejos e prioridades com a aquisição do imóvel.

Para entender essa diferença, é preciso imergir na lógica de compra de imóveis: dentro de todos os empreendimentos disponíveis no mercado, há aqueles que correspondem às suas prioridades de compra  (localização do imóvel, padrão e características), e aqueles que entram no seu orçamento.

A melhor compra acontece quando você encontra a união desses dois fatores: imóveis dentro das suas prioridades, que entram no seu orçamento disponível. 

É por isso que buscar empreendimentos baratos, exclusivamente, significa deixar de lado diversas preferências suas. Já conseguir o melhor preço em um imóvel significa pesquisar e negociar, tomando por base as suas prioridades e seus anseios. 

Entendendo o mercado imobiliário: a lei da oferta e da procura a seu favor

Lembra da boa e velha Lei da Oferta e da procura? Pois é! Para conseguir o melhor preço em um imóvel, é importante saber utilizá-la a seu favor. 

O segredo nessa relação é entender o fluxo de procura do bem imobiliário que você está interessado. No caso de um imóvel na planta, busque saber quantas unidades estão disponíveis no empreendimento e a velocidade de vendas. Já no caso de um usado, saber há quanto tempo esse bem está à venda dá uma noção mais ampla de como o mercado está absorvendo esse imóvel.

Se ele for um empreendimento muito concorrido, a tendência é que o seu valor aumente e a negociação não tenha muita margem para descontos. Já nos imóveis com menor procura, geralmente os vendedores estão mais abertos à negociação, o que pode ser a chave para você conseguir o melhor preço.

Depois dessa explicação você pode estar se perguntando: mas como vou descobrir se o imóvel que eu estou interessado tem alta ou baixa procura? Para isso, separamos algumas dicas práticas para você avaliar a concorrência dos imóveis desde a primeira busca:

• Para imóveis na planta, uma boa dica é avaliar o fluxo de venda dos apartamentos. Em um ritmo “saudável” de vendas, é comum o empreendimento ter entre 30 e 50% das unidades vendidas no período de lançamento e, mais próximo à entrega (cerca de um ano antes), uma média de 70%.
• Atente-se para empreendimentos que fujam muito desse padrão. Por exemplo: edifícios com poucas unidades vendidas próximo à data de entrega, ou até já entregues. Esses casos representam grandes oportunidades de negociação, já que a procura é baixa e há uma boa oferta de unidades disponíveis.
• Saiba há quanto tempo esse imóvel está à venda. Para isso, conversar com o proprietário e o corretor de venda é fundamental.
• Cheque quantas unidades estão sendo anunciadas no mesmo empreendimento. Se você notar que há muitas opções de apartamentos sendo anunciadas no mesmo prédio, é sinal de que a procura por esse empreendimento é baixa.

Conheça e compare os valores por região 

Agora que você já sabe como analisar a concorrência no mercado, o próximo passo na busca pelo melhor preço é ter domínio dos valores praticados na região onde você está procurando imóveis. O índice mais confiável para essa determinação é o preço por metro quadrado, que pode variar conforme alguns fatores: 

• Localização;
• Padrão do Imóvel
• Idade do empreendimento;
• Características internas: mobília, acabamento, decoração, etc.

Ter noção de quanto custa o metro quadrado na região onde você está buscando imóveis garante que você possa comparar empreendimentos e avaliar se está “caro” ou “barato”, considerando as especificidades de cada imóvel. 

Entenda o que tem maior valor para o vendedor na hora da negociação

Nessa etapa da busca pelo melhor preço é preciso relembrar o conceito de negociação: discussão que tem como objetivo chegar a um acordo que seja bom para os dois lados envolvidos.

Essa é a parte que muitos compradores se esquecem. Para conseguir o melhor preço em um imóvel, é preciso entender quais condições podem ser atrativas para o vendedor e saber se aproveitar delas para ternar diminuir o custo total. As principais delas listamos abaixo. Confira!

Dinheiro na mão

Capacidade de compra é um fator que sempre atrai vendedores. Um bom valor de entrada, a carta de aprovação de crédito de um financiamento imobiliário ou até mesmo bens que possam entrar na negociação (principalmente no caso de imóveis usados) são ativos que contam pontos a favor do comprador na hora da negociação.

Dinâmica no fluxo de pagamento

Outro ponto que costuma facilitar as negociações é quando o comprador pode pagar mais rápido pelo imóvel, ou seja: em um fluxo de pagamento menor. Nesses casos, entradas com maior valor, pagamentos periódicos de “balões” e até parcelas com valores maiores, representam uma vantagem para o vendedor, que receberá pelo bem vendido em um período menor de tempo. 

Saiba como fazer a proposta certa, na hora certa

A proposta é a formalização do interesse do comprador pelo imóvel. É nesse momento que as especulações ficam de lado, e o primeiro passo rumo ao possível acordo de compra e venda é dado. Por isso, é importante saber quando e como fazer uma boa proposta por aquele imóvel que fez você brilhar os olhos.

Qual é a hora certa de fazer uma proposta ao vendedor?

Como dissemos, a proposta é a linha que separa a busca ativa da escolha do seu futuro imóvel. Assim, fazer a proposta no momento certo é essencial para demonstrar que você está de fato interessado no imóvel, e disposto a negociar por ele. 

Em geral, não há uma regra que dite o momento ideal para realizar a proposta pelo imóvel. Porém, é importante que você já tenha demonstrado capacidade de compra previamente ao vendedor, para que ele perceba que, além de interesse, você também tem condições para fazer essa aquisição, e não está apenas fazendo um “blefe”.

Assim, cartas de aprovação de crédito e valores de entrada soam como “dinheiro na mão” para os vendedores.

Além disso, antes de fazer a proposta, tenha certeza de que você conhece o imóvel o suficiente para dar esse passo.

Ter feito uma boa visita ao empreendimento, conhecer todos os valores implícitos na compra e, também, pesquisar sobre o histórico da construtora ou incorporadora (principalmente nos casos dos imóveis na planta) são passos essenciais para que você tenha segurança na hora de fazer a proposta para aquele que pode ser seu futuro imóvel.

Começar pedindo desconto ou ir aprofundando na negociação?

Essa dúvida é muito comum entre os compradores, e a resposta é: tudo depende da postura e flexibilidade do vendedor. 

Em geral, quem está interessado em vender já tem um limite de desconto pré-estabelecido para o imóvel. Assim, uma proposta próxima a esse valor torna-se muito atraente para o vendedor. 

Por exemplo: se o valor do imóvel é R$ 300 mil, mas o proprietário considera vendê-lo por até R$ 280 mil, uma proposta por volta de R$ 270 mil tende a gerar uma boa negociação, já que o valor está próximo do limite estipulado pelo vendedor.

Aproveitando essa mesma situação, caso o comprador ofereça, já na primeira proposta, um valor muito aquém do aceito pelo vendedor, R$ 250 mil por exemplo, é possível que o vendedor nem esteja disposto a dialogar acerca dessas condições.

Não há fórmula mágica para a proposta. O ideal, antes de efetuá-la, é identificar o quanto o vendedor está propenso a baixar no preço final para fechar o negócio e trabalhar a negociação baseada nesse valor. 

Ponto de saturação da negociação: você sabe quando parar de barganhar? 

Lembra da lógica de oferta e procura de imóveis? Ela também é fundamental para reconhecer o ponto de saturação da negociação, ou seja: quando o comprador não está mais disposto a discutir as condições da compra e o preço final já está determinado.

Como dissemos anteriormente, imóveis com alta procura tendem a ter menos margem de negociação. Portanto, principalmente nesses casos, é importante que você inicie já com uma proposta atraente, considerando o seu lado e o do vendedor. Além disso, também é importante se atentar para não perder o “timing” do empreendimento e acabar ficando sem o imóvel por ter barganhado demais.

Para conseguir o melhor preço em um imóvel, não se esqueça dessas dicas:

1. Tenha um profissional imobiliário de confiança para te acompanhar nessa jornada

Negociar um imóvel é um jogo de interesses. Por isso, é essencial que o seu corretor também jogue essa partida ao seu lado.

2. Conheça sua capacidade de compra

É comum que, durante a busca ativa, você se encante com imóveis que fogem do seu orçamento. Por isso, não se esqueça do seu planejamento financeiro e busque não comprometer mais que 30% da renda bruta mensal da sua família com parcelas de financiamento imobiliário. Já se você está embarcando nessa jornada sozinho (a), é preciso saber dicas de como comprar um apartamento sozinho, uma vez que esse investimento não será diluído com outra pessoa.

3. Controle a emoção na hora de buscar o melhor preço pelo imóvel

É possível que, caso você demonstre muito interesse pelo empreendimento logo nas primeiras tratativas, o vendedor se torne menos flexível à negociação, aproveitando-se do seu entusiasmo pela compra.