O que acontece quando há desistência do imóvel na planta?

Desistir da compra de um apartamento na planta é algo possível, e acontece com mais frequência do que muita gente imagina. Mas, na prática, esse tipo de cancelamento costuma gerar dúvidas, frustração e, principalmente, medo de perder dinheiro.

Isso porque o distrato do imóvel não funciona como uma simples “devolução”. Ela envolve regras específicas, prazos e percentuais de retenção que variam conforme o motivo do cancelamento e o tipo de contrato assinado.

Em alguns casos, o comprador pode receber praticamente tudo o que pagou. Em outros, a multa pode ser significativa, chegando a 25% do valor total pago e, em empreendimentos com patrimônio de afetação, podendo alcançar até 50%.

Ao longo deste guia, vou explicar o que realmente acontece quando o comprador decide cancelar a compra, com base na Lei do Distrato, no Código de Defesa do Consumidor e no entendimento do STJ, para que você entenda quais são seus direitos, quais são os riscos e como agir para evitar prejuízos desnecessários.

Vamos começar pela dúvida mais frequente:

É possível desistir de um imóvel na planta depois de assinar contrato?

Sim, é possível desistir de um imóvel na planta mesmo depois da assinatura do contrato. Dito isso, preciso começar com um ponto que costuma gerar frustração: desistir não significa receber todo o dinheiro de volta.

Desde 2018, a desistência da compra de imóvel na planta passou a ter regras específicas previstas na Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Essa lei alterou a Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias) e estabeleceu critérios claros para a rescisão contratual por iniciativa do comprador.

Antes dessa lei, o tema era amplamente judicializado. Havia decisões que determinavam devoluções quase integrais, outras que permitiam retenções elevadas. A Lei do Distrato veio justamente para reduzir esse conflito e estabelecer limites claros.

Conforme previsto em lei, se a rescisão ocorrer por iniciativa do comprador e não houver culpa da construtora, ela pode reter até 25% dos valores pagos, podendo chegar a 50% do valor nos casos de patrimônio de afetação.

Ainda assim, esse percentual não é aplicado de forma automática. O tema segue em discussão nos tribunais, e há decisões que reduzem a retenção com base na análise do caso concreto e nos princípios do Código de Defesa do Consumidor.

Conforme explica Eduardo Bertoncini, advogado especialista em direito imobiliário,

“A lei diz que quando houver patrimônio de afetação pode reter até 50%, mas há alguns julgados limitando a 25%, com interpretação fundamentada no CDC. Ainda não há uma clareza quanto a isso. De todo modo, 25% é padrão e não será considerado abusivo. O que recomendamos é que o cliente coloque no contrato o que diz a lei, até 50% se for afetação, e depois, em caso de distrato, verifique o entendimento jurisprudencial à época do distrato para decidir se aplicará o contrato ou não.”

Além disso, a lei diz que a comissão de corretagem pode ser retida integralmente pela incorporadora ou construtora, nos casos em que estiver prevista em contrato.

A legislação também determina que a devolução dos valores pagos durante o fluxo de pagamento deve ocorrer em até 180 dias após a formalização do distrato. No caso do patrimônio de afetação, a restituição deve ser feita em até 30 dias após a emissão do habite-se ou documento equivalente.

Essas regras estão previstas nos artigos 67-A e seguintes da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018.

Desistência na compra do imóvel por atraso de entrega

A situação muda completamente se o motivo da rescisão for atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância. A própria lei determina que, se o atraso ultrapassar 180 dias do prazo contratual (o chamado prazo de tolerância), o comprador pode optar pela resolução do contrato com devolução integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária.

Nesses casos, a restituição deve ocorrer em até 60 dias após a resolução.

Caso o comprador opte por continuar no contrato, ele terá direito a uma indenização de 1% ao mês sobre o valor já pago. Essa quantia serve como compensação pelo atraso na entrega do imóvel.

Ou seja, quando a culpa é da incorporadora, a lógica se inverte: o comprador não sofre penalidade.

Todas essas informações estão previstas na Lei do Distrato, que passou a vigorar em 27 de dezembro de 2018. Porém, os contratos assinados antes dessa data não estão sujeitos a essa lei, e por isso, podem ter regras diferentes dos firmados depois.

Para não gerar dúvidas, vou explicar cada um dos cenários.

Cenário 1: Contratos assinados antes da Lei do Distrato

Para esses contratos, a Lei do Distrato não se aplica. Conforme explica o advogado Eduardo,

“Nesse caso, quando o comprador desistiu sem culpa do vendedor, é aplicável o código civil, o CDC [Código de Defesa do Consumidor] a jurisprudência do STJ [Superior Tribunal de Justiça]. A tendência é devolver 75% e retém 25%, com restituição em parcela única, imediata, na lógica da Súmula 543.”

Além disso, cláusulas que preveem retenção de 50% ou mais, ou devolução parcelada, costumam ser consideradas abusivas e podem ser anuladas judicialmente.

Cenário 2: Contratos assinados após a Lei do Distrato

A partir desse marco, os contratos passam a seguir os critérios estabelecidos pela nova legislação, ou seja, a retenção de 25% (ou 50%, dependendo do caso) do valor pela construtora, além da comissão de corretagem.

Independentemente da data do contrato, se a rescisão for causada por falha da empresa, o comprador tem direito à devolução integral de todos os valores pagos. Isso inclui correção monetária e a comissão de corretagem, além de possíveis indenizações por lucros cessantes ou danos morais.

⭢ Confira alguns cuidados que devem ser tomados antes da compra de um imóvel na planta. 

Existe um prazo para a desistência de imóvel na planta?

Existem dois tipos de prazo quando o assunto é o distrato: o prazo de arrependimento e o momento contratual em que ocorre a desistência.

Se a compra do imóvel foi realizada fora da sede da incorporadora, como em estande de vendas, feirão imobiliário ou por meio digital, existe um direito de arrependimento, previsto no CDC e no Art. 67-A da Lei nº 4.591/64, conhecida como Lei da Incorporação Imobiliária:

§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

Nessa hipótese, a desistência pode ocorrer sem qualquer penalidade. A devolução deve ser integral, incluindo valores pagos a título de sinal e eventuais taxas.

Mas esse direito de arrependimento é limitado ao prazo de sete dias e depende da forma como a contratação ocorreu. Se o contrato foi assinado diretamente na sede da incorporadora, o direito de arrependimento não se aplica.

Passado o prazo de arrependimento, a Lei do Distrato não estabelece um limite em meses ou anos para pedir a rescisão enquanto o contrato estiver em vigor.

Em regra, o distrato pode ser solicitado até o momento em que ocorre a assinatura do contrato de financiamento com efeito de escritura pública, seu registro no cartório de imóveis e a liberação do valor para a incorporadora, etapa em que as chaves são entregues.

É nesse momento que, em geral, há a transmissão da posse, com a entrega das chaves, e da propriedade, com o registro do contrato. Até essa fase, a relação costuma estar concentrada na incorporadora.

Depois disso, especialmente quando há financiamento, a instituição financeira passa a integrar a relação de forma direta, já que assume o crédito e passa a financiar o saldo devedor.

Vale lembrar que essa é a regra mais comum, mas o contrato pode prever condições específicas diferentes.

Quanto é a multa por desistência de imóvel na planta?

Via de regra, caso o comprador desista da compra de um apartamento na planta, a incorporadora pode reter, no máximo, 25% do montante total pago; sendo que os 75% restantes do valor para o comprador.

Este percentual de 25% funciona como um teto global, o que significa que ele deve cobrir todas as despesas da empresa, tais como:

• Cláusula penal e despesas administrativas;
• Comissão de corretagem;
• Tributos e taxa de fruição (pelo uso do imóvel).

Quando o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação, a legislação autoriza que a incorporadora retenha até 50% dos valores pagos, ainda que, em certos casos, possa ocorrer a multa de 25%, como trouxe mais acima.

Existe um valor máximo para a multa de desistência de imóvel na planta?

Sim, a multa não pode ultrapassar os limites legais previstos em lei. Quando a desistência parte do comprador, e não há problema por parte da construtora, a multa pode chegar a:

• Até 25% do valor já pago, nos casos de incorporação imobiliária em geral;
• Até 50%, se o empreendimento estiver no regime de patrimônio de afetação.

Nos loteamentos, o limite é menor. A cláusula penal, somada às despesas administrativas, não pode ultrapassar 10% do valor atualizado do contrato.

Há chances de o comprador não ser multado pela desistência do imóvel na planta?

Não há multa pelo distrato nos casos em que ocorre a entrega do imóvel com um atraso superior a 180 dias. Aqui, a responsabilidade é da incorporadora, e o comprador tem direito a receber tudo o que pagou.

Outra situação é se o contrato foi assinado fora da sede da incorporadora, como em estande de vendas ou online, o comprador tem 7 dias para desistir sem qualquer penalidade.

Além disso, existe uma alternativa prevista em lei que pode evitar a multa: a substituição do comprador por outra pessoa interessada em assumir o contrato.

Essa situação é prevista na Lei da Incorporação Imobiliária, parágrafo 9º do Art. 67-A, que diz que

Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.

No entanto, o advogado Eduardo Bertoncini ressalta que a incorporadora precisa concordar com a substituição e aprovar o cadastro de crédito do novo adquirente, ou seja, ela não é obrigada a aceitar qualquer pessoa.

O que acontece com a taxa de corretagem no distrato do imóvel?

A comissão ou taxa de corretagem é o valor pago ao profissional que intermediou a venda da unidade.

Quando a desistência parte do comprador, a regra adotada pelo STJ é que a corretagem não precisa ser devolvida. Isso porque o serviço de intermediação foi efetivamente prestado no momento da assinatura do contrato.

Se o contrato é rescindido por falha da construtora, o cenário muda. Nesses casos, o comprador pode pedir a devolução também do valor da taxa de corretagem.

O que acontece se a construtora atrasar a obra?

Como vimos, a legislação atual permite que o contrato preveja um prazo de tolerância de até 180 dias para a conclusão do empreendimento.

Dentro do prazo de 180 dias, o atraso é considerado regular, desde que essa margem esteja expressamente escrita no contrato. Durante esse período, caso você decida desistir do imóvel, a rescisão será tratada como iniciativa do comprador, sujeitando-o às penalidades e retenções padrão do distrato.

Se a entrega ultrapassar esse limite de tolerância, a situação muda. O comprador passa a ter o direito de optar pela rescisão do contrato, já que a problemática ocorreu por culpa da construtora.

Nesse cenário de descumprimento por parte da empresa, o investidor tem direito à devolução integral dos valores pagos, incluindo a correção monetária acumulada no período, além de possíveis indenizações.

Após desistência, quanto tempo demora para receber o dinheiro de volta?

Essa resposta depende de dois fatores: o motivo da rescisão e o tipo de empreendimento.

Se a culpa for da incorporadora, por conta do atraso na entrega da obra, por exemplo, você tem direito à devolução integral. O pagamento deve ocorrer em até 60 dias contados da resolução do contrato.

Agora, se a desistência parte de você, comprador, os prazos mudam conforme o regime do empreendimento:

• Com patrimônio de afetação: a devolução deve ocorrer em até 30 dias após a emissão do habite-se ou documento equivalente.
• Restante dos empreendimentos imobiliários: o pagamento deve ser feito em parcela única, em até 180 dias após o distrato.

Caso a unidade seja revendida antes desses prazos, a incorporadora deve pagar em até 30 dias após a nova venda.

Observação importante: as partes podem, em comum acordo, definir condições e prazos diferentes no instrumento de distrato.

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