Patrimônio de afetação: o que é e para que serve na prática

O patrimônio de afetação é um instrumento jurídico que regulamenta que o dinheiro investido em um empreendimento imobiliário seja apenas utilizado para a conclusão da própria obra. Confira como isso funciona e mais informações sobre a Incorporação Imobiliária.

O regime de afetação traz segurança jurídica ao comprador do imóvel na planta, já que se, por qualquer motivo, a incorporadora venha a enfrentar problemas financeiros ou falência, o imóvel ainda será entregue ou o dinheiro investido devolvido.

Essa é uma forma de garantir que o recurso destinado a um empreendimento não seja utilizado para financiar a construção de outro empreendimento.

A incorporadora tem a opção de separar legalmente os recursos destinados à construção da obra do patrimônio particular da empresa. Na prática, nem mesmo as contas bancárias se misturam.

Por isso, se você está de olho em um apartamento na planta, saiba que essa é uma forma de assegurar que o comprador terá seu imóvel ou seu investimento ressarcido em casos extremos.

Entenda aqui como funciona o patrimônio de afetação e outras normas da incorporação imobiliária.

O que é patrimônio de afetação?

O patrimônio de afetação é um regime instituído pela Lei 10.931/04 que consiste na separação do terreno, objetos de incorporação imobiliária, bens e direitos a ela desvinculados do patrimônio particular da empresa.

No bom e velho português, isso significa que um empreendimento sob o regime de afetação recebe uma camada extra de proteção, protegendo o patrimônio financeiro e material dos investidores dos possíveis riscos que um negócio de grande porte oferece.

Afinal, mesmo que a incorporadora sofra com imprevistos financeiros, o dinheiro da construção não pode ser usado para cobrir despesas que não estejam relacionadas à obra.

Para garantir que a incorporadora utilize os recursos arrecadados apenas para a execução do empreendimento, um patrimônio sob o regime de afetação recebe um CNPJ próprio, uma contabilidade particular e finanças exclusivas.

O que diz a lei do patrimônio de afetação?

A Lei de nº 10.931 de agosto de 2004 dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário e Cédula de Crédito Bancário.

O decreto inclui novas disposições e providências em leis anteriores, como a Lei de nº 4.591 de 1964, conhecida como Lei da Incorporação Imobiliária, que trata sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Ou seja, a Lei de nº 10.931/04 introduziu novos artigos na Lei de Incorporação, dispondo e regularizando o regime de afetação. Dentre outras considerações sobre o assunto.

A primeira e mais importante é a incluída no Art.31:

Art. 31: A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

A lei regulariza e torna público o patrimônio de afetação, além de instituir o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação (RET), regime onde são garantidos abonos fiscais para incentivar a separação patrimonial.

Na prática, os abonos servem como incentivo para que as construtoras e incorporadoras optem por utilizar o Patrimônio de Afetação em seus empreendimentos. São eles:

• A redução da tributação sobre os lucros do empreendimento em 50%;
• A possibilidade de aumento na multa de distrato contratual com os clientes.

Para que serve o patrimônio de afetação, na prática?

Depois de receber um CNPJ e uma conta bancária própria, o empreendimento adepto ao patrimônio de afetação passa a recolher os pagamentos dos compradores e operar com o recurso recolhido. Na prática, assim que as parcelas do pagamento das unidades caírem na conta, o montante deve ser direcionado às suas necessidades construtivas.

Ou seja, a incorporadora deve destinar os recursos das vendas das unidades ao custeio da construção e nada mais. Pegar recursos de um empreendimento para cobrir buracos de outra empreitada não é uma prática tolerada.

Por isso, a principal função do patrimônio de afetação é realizar a separação completa das contas da empresa e das contas da obra. Para garantir que aconteça como previsto em lei, uma comissão fiscalizadora deverá ser montada.

Essa comissão fiscalizadora pode ser formada por compradores ou por um grupo de pessoas nomeadas por eles. O propósito desta junta é obter mais transparência e acompanhar de perto se o que foi acordado é cumprido.

Para facilitar o trabalho da comissão, a incorporadora deve entregar um demonstrativo do estado da obra aos representantes trimestralmente.

Vantagens e desvantagens do patrimônio de afetação

O patrimônio de afetação protege o imóvel e o investimento do comprador, aumenta a garantia de que o empreendimento será entregue e proporciona transparência do fluxo financeiro e do acompanhamento da obra.

Por outro lado, a partir do momento em que o patrimônio adquire um CNPJ próprio, o empreendimento também assume obrigações e passa a responder por qualquer impasse em que esteja envolvido.

A gestão da construção, em nome do empreendimento, recebe obrigações fiscais, tributárias e comerciais, devendo realizar o pagamento de fornecedores de materiais e serviços, por exemplo.

Se combinados firmados ou dívidas em aberto em seu nome não forem cumpridos ou quitadas, o patrimônio sob o regime de afetação pode entrar como garantia e, assim, comprometer o seu investimento.

Mas, na maior parte dos casos, o patrimônio de afetação protege o seu investimento imobiliário e, no momento da negociação, se apresenta como uma cereja do bolo, contribuindo para a identificação de uma verdadeira construtora confiável.