Calculadora de financiamento imobiliário

Como saber qual o valor do imóvel que consigo financiar?

O valor do imóvel que você pode financiar depende basicamente de quatro fatores principais:

• sua renda mensal,
• o valor disponível para entrada,
• o prazo de financiamento e
• o seu perfil como cliente.

Com base nesses critérios, o banco avalia quanto pode emprestar para financiar o imóvel, sempre respeitando o limite de comprometimento de até 30% da sua renda mensal com as parcelas.

Além disso, você precisa observar se a entrada atende ao mínimo de 20% do valor do imóvel. Caso contrário, o valor total da compra precisará ser ajustado para adequar-se às exigências da instituição financeira.

Outro ponto importante é a taxa de juros do financiamento, que varia entre 10,26% e 11,70% + TR (taxa referencial) ao ano nos principais bancos, além dos custos adicionais que compõem o Custo Efetivo Total (CET) – como seguros obrigatórios, taxas administrativas e, em alguns casos, IOF.

Mas vale destacar um fator que faz muita diferença: o seu perfil como comprador. Isso inclui o histórico financeiro, a pontuação de crédito, os vínculos empregatícios, a idade e o relacionamento com o banco.

A idade, em especial, influencia diretamente no valor dos seguros exigidos, como o seguro de vida, o que pode aumentar significativamente o CET. Mesmo com a mesma taxa de juros-base, o CET pode variar de forma expressiva entre perfis diferentes de compradores, tornando essencial considerar todos esses custos na hora de comparar propostas.

Uma forma de avaliar a sua "saúde financeira" para financiar um imóvel é acompanhar o seu score no Serasa. A faixa recomendada é acima de 650 pontos, que representa um baixo risco de inadimplência para o banco.

Existe renda mínima para financiar um imóvel?

A resposta é: depende. Para a maioria dos financiamentos, como os feitos pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), não existe um valor fixo de renda mínima exigido. O que realmente importa é que o valor da parcela do financiamento não comprometa mais do que 30% da sua renda mensal.

Exceção à regra: no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), existem faixas de renda estabelecidas. Para se enquadrar, é necessário ter uma renda entre R$ 2 mil e R$ 12 mil mensais, dependendo da categoria e região.

Ou seja, mais do que buscar uma renda mínima para financiar, faça simulações e entenda o quanto da sua renda está disponível para esse compromisso financeiro.

Tabelas SAC e Price: quais os tipos de amortização?

Em um financiamento imobiliário, amortizar significa reduzir o valor da dívida. Assim, cada prestação é composta por duas partes: uma destinada ao pagamento dos juros e outra que efetivamente diminui o saldo devedor.

No Brasil, os sistemas de amortização mais comuns são o SAC, Sistema de Amortização Constante, e a Tabela Price. A principal diferença entre eles está na forma como as parcelas e o saldo devedor evoluem ao longo do contrato.

No SAC, o valor amortizado é o mesmo todos os meses. Como os juros são calculados sobre uma dívida cada vez menor, as primeiras prestações são mais altas e diminuem gradualmente com o passar do tempo.

Esse é o modelo mais utilizado nos financiamentos imobiliários brasileiros. Como a redução da dívida ocorre de maneira constante, o saldo devedor cai mais rapidamente, o que também reduz o total de juros pagos ao longo do contrato.

Na Tabela Price, as parcelas são fixas ao longo do tempo. Nos primeiros anos, porém, uma parcela maior do pagamento é destinada aos juros, enquanto uma parte menor reduz a dívida. Com o tempo, essa proporção se inverte e a amortização passa a representar uma fatia maior da prestação.

Também é importante lembrar que, na prática, os financiamentos podem incluir índices de correção, como a Taxa Referencial, a TR. Dessa forma, mesmo quando o sistema prevê prestações constantes, o valor cobrado pode sofrer alterações ao longo do contrato.

Como funciona a simulação do financiamento imobiliário?

Com a calculadora de financiamento imobiliário da MySide, você pode calcular tanto o valor máximo do imóvel que você pode financiar, quanto o valor das parcelas do seu financiamento.

Para o primeiro caso, que calcula o valor máximo do imóvel e do empréstimo do banco, a ferramenta se baseia em 3 fatores principais: a renda mensal, o valor da entrada e o prazo do financiamento. Nesse cenário, usamos a amortização SAC para determinar o valor do imóvel financiado.

Para o segundo, de simulação das parcelas, o cálculo é feito a partir de 4 variáveis: o valor do imóvel, o valor da entrada e o prazo do financiamento. Nesse modo, você pode escolher se quer calcular as parcelas pela tabela SAC ou Price.

Em ambas, você pode tanto utilizar a taxa média de juros dos principais bancos, monitorada mensalmente pelos especialistas da MySide, ou informar a taxa que você já sabe que será utilizada.

Vamos entender como cada um desses elementos influencia o valor do empréstimo e as parcelas mensais.

1. Cálculo do Empréstimo com Base na Renda

O primeiro passo é calcular o valor máximo que o comprador pode financiar com base na sua renda mensal e no prazo de financiamento escolhido. Para isso, usamos a regra de que as parcelas do financiamento não podem comprometer mais do que 30% da renda.

Essa é uma prática regular no mercado e os bancos levam esse critério para aprovar ou não o financiamento, garantindo que o compromisso financeiro seja sustentável para o comprador.

Por exemplo, se a renda mensal for R$ 6.000, isso significa que o valor máximo da parcela mensal é de R$ 1.800 (30% de R$ 6.000).

Com base nesse limite, você pode calcular o valor do empréstimo usando a fórmula do financiamento:

PMT₁ = (P/n) + P×i

Em que:

• PMT₁ é o valor da primeira parcela (e, nesse caso, 30% da renda)
• P é o valor do empréstimo
• n é o prazo do financiamento (em meses)
• i é a taxa de juros mensal (em decimais)

Com essa fórmula, determinamos quanto o banco pode emprestar para o comprador, levando em conta os limites das parcelas.

2. Ajuste do valor do empréstimo com base na entrada

Além do limite da parcela, o valor da entrada pode ser uma limitação.

A entrada na compra do imóvel deve ser de pelo menos 20% do valor do bem (ou mais, a depender do banco). Caso a entrada não atenda a esse requisito, você precisa recalcular o financiamento com base na entrada disponível.

Em um cenário hipotético, considerando a renda do cliente, o banco aprovaria um financiamento de R$ 200 mil, valor equivalente a 80% do preço do imóvel. Isso indica que o imóvel custaria R$ 250 mil, exigindo uma entrada de R$ 50 mil (valor que corresponde aos 20% restantes).

No entanto, se o cliente tiver apenas R$ 30 mil disponíveis para a entrada, esse valor se torna o novo parâmetro, exigindo um ajuste no cálculo para adequar o financiamento à capacidade de pagamento do comprador.

Para realizar esse ajuste, utilizamos a seguinte fórmula:

Se a entrada disponível for menor que 20% do valor do imóvel calculado inicialmente (valor do empréstimo + entrada), a conta será a seguinte:

Valor máximo do imóvel = Entrada × 5

Como a entrada deve representar 20% do valor total do imóvel, isso quer dizer que o restante (80%) será o valor financiado.

Para descobrir o valor máximo do imóvel que pode ser financiado com base na entrada, multiplicamos o valor da entrada por 5, já que 20% de 5 é igual a 100%.

Já para descobrir o valor do empréstimo, ou seja, a parte do imóvel que será financiada, subtraímos a entrada do valor total do imóvel, que é o mesmo que multiplicar a entrada por 4. Portanto, o valor do empréstimo ajustado será 4 vezes o valor da entrada.

Valor do empréstimo ajustado = Entrada × 4

Esse ajuste garante que a proporção entre entrada e valor total do imóvel seja respeitada, cumprindo a exigência mínima de 20% de entrada estabelecida pelas instituições financeiras para financiamentos imobiliários.

Observação: na simulação das parcelas do financiamento, mesmo com a entrada abaixo de 20%, o cálculo segue normalmente com os valores informados pelo usuário. Nesses casos, apenas é exibido um aviso informando que esse percentual costuma ficar abaixo do mínimo exigido pela maioria dos bancos.

3. Consideração do prazo de financiamento

O prazo do financiamento também influencia diretamente o cálculo. Para garantir que a pessoa não comprometa mais de 30% da sua renda nas parcelas, é preciso ajustar o valor do financiamento conforme o prazo escolhido.

Quanto mais longo for o prazo, menor será o valor das parcelas mensais, mas o montante total pago ao longo do tempo será maior, por causa dos juros que incidem mês a mês.

Já se o prazo for mais curto, embora o valor total pago ao longo do tempo seja menor, o valor das parcelas mensais tende a aumentar.

Nesse caso, talvez você precise reduzir o valor do financiamento ou ajustar outros termos, de forma que as parcelas não ultrapassem o limite de 30% da renda, garantindo que consiga honrar os pagamentos sem comprometer seu orçamento.

4. Simulação das parcelas a partir do valor financiado

Além de estimar o valor máximo do imóvel a partir da renda, a calculadora também permite o caminho inverso: partir de um valor de imóvel já conhecido e projetar o valor das parcelas.

Nesse caso, o ponto de partida é o valor financiado, obtido pela diferença entre o preço do imóvel e a entrada disponível (incluindo FGTS, quando houver). Sobre esse montante incidirá a taxa de juros informada (a média de mercado ou a taxa da proposta do banco) ao longo do prazo escolhido.

A forma como a parcela evolui depende do sistema de amortização:

• No SAC, a amortização do saldo é constante. A primeira parcela tende a ser a mais alta e as prestações diminuem com o tempo, à medida que os juros incidem sobre um saldo menor.
• Na Tabela PRICE, a parcela permanece fixa do início ao fim do contrato. Isso facilita o planejamento mensal, embora o total de juros no longo prazo costume ser maior do que no SAC, nas mesmas condições de prazo e taxa.

Com esses elementos, a simulação estima a primeira parcela, no SAC, e o valor da prestação fixa, pela Price.

5. Custos adicionais

Além das parcelas do financiamento, existem custos adicionais, como seguros de vida e do imóvel, que também impactam o Custo Efetivo Total (CET).

O MIP (seguro por morte e invalidez permanente) não é um valor fixo. Ele é calculado mensalmente sobre o saldo devedor e varia conforme a idade do comprador, diminuindo ao longo do tempo à medida que a dívida é amortizada.

Já o DFI (Seguro de Danos Físicos ao Imóvel) não depende da idade. Seu valor é definido com base no valor do imóvel.

Para essa calculadora, utilizamos um valor fixo estimado para os seguros, embutido nas parcelas mensais. Esse custo extra deve ser levado em consideração ao calcular o total pago.

Como calcular o valor da entrada na compra de um imóvel?

Quem pretende fazer um financiamento imobiliário precisa saber: os bancos normalmente não financiam o valor total do imóvel.

Em geral, eles cobrem entre 50% e 80% do valor do bem, enquanto o cliente precisa pagar o restante logo no início, como entrada.

A exceção é o banco Santander que, a partir de maio de 2026, começou a permitir, em alguns casos, o financiamento de até 90% do valor do imóvel. Nessa situação, a entrada mínima pode cair de 20% para 10%.

Muitas pessoas perguntam se dá para financiar um imóvel sem entrada, e posso dizer que isso é uma missão quase impossível. O banco precisa de um sinal claro sobre a capacidade de pagamento do cliente para concretizar o empréstimo, e a entrada funciona exatamente como esse sinal.

Isso significa que você deve se preparar para dar, no mínimo, 20% do valor do imóvel como entrada na compra. Esse percentual pode variar de acordo com a instituição financeira e o perfil do comprador, mas é raro que fique longe dessa média.

A entrada é o primeiro passo prático – e financeiro – para tornar a compra possível.

Como usar o FGTS na compra do imóvel?

O FGTS pode ser utilizado de diferentes formas na compra de um imóvel, mas a aplicação mais comum é na entrada.

Outra maneira de usar o fundo de garantia é na amortização do saldo devedor. Essa opção permite abater parte do valor total financiado, o que reduz os juros pagos ao longo do tempo, já que eles são calculados sobre o saldo devedor.

Ao diminuir esse saldo, o valor dos juros também cai, e, consequentemente, o tempo de financiamento pode ser encurtado.

Existe ainda uma terceira possibilidade: usar o FGTS para reduzir o valor das parcelas mensais, o que é diferente da amortização total.

Nesse caso, o valor do FGTS é usado para abater até 80% de cada parcela, por um período de até 12 meses. A dívida total continua a mesma, mas o valor mensal das prestações fica mais leve, ajudando no planejamento financeiro do comprador.

Quanto está a taxa de juros para financiamento imobiliário HOJE?

Em 08/2026, as taxas de juros para financiar um imóvel nos principais bancos brasileiros estão entre 10,26% e 11,70% ao ano, mais a TR (taxa referencial). Esses valores podem mudar dependendo do banco e do seu perfil de crédito, que é analisado na hora de pedir o financiamento.

Para a calculadora, utilizamos a média dos juros dos principais bancos, atualizada. Em 08/2026, a taxa média é de 11,39% a.a. + TR.

Como escolher o melhor banco para o financiamento imobiliário?

Escolher o banco ideal para fazer o financiamento do seu imóvel vai muito além de ver somente a menor taxa de juros. Avalie também o histórico da instituição, o Custo Efetivo Total, o índice de reclamações, o relacionamento que você já tem com o banco e o perfil de clientes que costumam ser mais beneficiados em cada caso.

Clientes com conta ativa, movimentação frequente ou vínculo de longo prazo podem ter acesso a condições melhores, já que o banco possui mais informações sobre o seu histórico financeiro.

Instituições como Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil costumam oferecer linhas competitivas, enquanto bancos privados podem apresentar condições específicas para clientes de renda mais alta ou com relacionamento diferenciado.

Descubra qual é o melhor banco para financiar seu novo imóvel

Confira os melhores bancos

Mais do que comparar números, o ideal é fazer simulações personalizadas em diferentes instituições. Cada banco avalia o cliente de forma diferente, e o custo efetivo total pode variar bastante de um lugar para outro, mesmo com taxas de juros parecidas.