Apartamento NR: como funciona e onde investir em SP

Os apartamentos NR ganharam espaço em São Paulo entre compradores que buscam imóveis voltados para locação de curta duração.

Apesar de muitas vezes terem plantas compactas, como studios e apartamentos de 1 quarto, o NR não é uma tipologia de apartamento, mas uma classificação de uso: são unidades não residenciais.

Na prática, esse tipo de imóvel costuma aparecer em regiões com grande fluxo de pessoas, como o entorno da Avenida Paulista, estações de metrô, hospitais, centros empresariais e áreas próximas ao Aeroporto de Congonhas.

São endereços onde há demanda frequente de hóspedes que passam poucos dias ou semanas na cidade, seja a trabalho, estudo, tratamento médico, eventos ou lazer.

Mas antes de investir no seu próximo imóvel, vale entender que esse tipo de unidade não é destinado à moradia permanente e funciona de forma diferente da locação tradicional.

Neste guia, você vai encontrar um panorama completo sobre apartamentos NR: o que são, como funcionam, quais cuidados considerar antes da compra e quais empreendimentos com unidades não residenciais se destacam em São Paulo para quem busca investir.

O que são apartamentos NR?

NR é a sigla para “Não Residencial” e identifica imóveis que não são destinadas à moradia permanente. Em São Paulo, essa classificação aparece com frequência em lançamentos imobiliários e ajuda a indicar como o imóvel pode ser utilizado.

Assim como HIS, HMP e R2V, o NR faz parte das categorias previstas na legislação urbana da cidade e define usos permitidos para cada tipo de unidade. No caso dos apartamentos NR, o foco costuma estar em atividades não residenciais, como prestação de serviços, uso comercial e locações de curta duração.

Na prática, esse tipo de unidade se tornou mais comum no mercado imobiliário por atender ao modelo de short stay, formato bastante procurado por investidores que buscam renda com locação por meio de Airbnb ou operadores especializados.

Em geral, os apartamentos NR têm plantas compactas, como studios, e aparecem em regiões bastante procuradas por turistas e profissionais em viagem para a capital paulista, como áreas centrais, polos comerciais e bairros próximos a estações de metrô e aeroportos.

O que considerar antes de investir em um NR?

Apesar de ser uma alternativa interessante para quem quer investir em um imóvel para aluguel de curta duração, o apartamento NR exige uma operação mais ativa do que a locação tradicional.

Para manter esse modelo de locação funcionando bem, é preciso considerar custos com limpeza, lavanderia, reposição de itens, manutenção, atendimento aos hóspedes, gestão das reservas e investimento em mobília, já que o imóvel precisa estar pronto para receber os hóspedes.

Inclusive, você pode simular quanto custa mobiliar um apartamento usando a calculadora exclusiva da MySide.

Como explica Dalila Faria, gerente regional da MySide em São Paulo, esse é um ponto que muitos compradores só percebem depois de começar a avaliar o investimento:

“Não é só colocar o imóvel na internet e alugar. Você vai precisar de alguém para limpar, lavar as roupas, conferir se está tudo em ordem e fazer a gestão da locação.”

Por isso, antes de comprar um NR, vale entender se você pretende administrar tudo por conta própria ou contratar uma empresa especializada. Esse custo operacional precisa entrar no cálculo desde o início, porque influencia diretamente a rentabilidade líquida do imóvel.

Posso morar em um apartamento NR?

Não. Apartamentos NR não são destinados à moradia permanente. Esse tipo de unidade foi criado justamente para o uso não residencial e, por isso, é mais usado para locação short stay.

Segundo Dalila, a permanência nesse tipo de imóvel é limitada:

“O NR é voltado à curta temporada. O período máximo de permanência é de 90 dias.”

Por isso, quem busca um imóvel para morar também costuma avaliar os empreendimentos classificados como R2V, que permitem tanto o uso residencial quanto a locação.

De acordo com a gerente, muitos compradores preferem esse tipo de imóvel para investir justamente porque ele combina potencial de renda com a possibilidade de usar o apartamento como moradia no futuro.

Mesmo assim, isso não quer dizer que o apartamento NR seja uma opção pior para investimento. Pelo contrário: esse tipo de unidade segue bastante procurado por investidores interessados em short stay, especialmente nas regiões centrais de São Paulo, onde há demanda recorrente por hospedagens por conta do fluxo turístico.

Qual é a diferença entre um apartamento NR e um R2V?

Depois de entender como funciona um apartamento NR, a comparação com o R2V fica mais simples: a diferença está principalmente na flexibilidade de uso.

O NR é uma escolha mais direcionada para quem já compra pensando em uma operação de curta temporada ou comercial. Nesse caso, o investimento costuma ser analisado pelo potencial de rentabilidade, pela localização do imóvel, pela demanda de hóspedes e pela estrutura necessária para administrar reservas, limpeza e manutenção.

O R2V, por outro lado, abre mais possibilidades para o comprador. Como pertence à categoria residencial, pode ser usado para moradia, locação tradicional e de curta duração, desde que essa prática seja permitida pela convenção e pelas regras do condomínio.

Por isso, costuma fazer mais sentido para quem quer investir, mas ainda deseja manter diferentes possibilidades de uso para o imóvel no futuro.

Como funciona um condomínio com apartamentos NR?

Em São Paulo, há empreendimentos formados apenas por unidades NR e também projetos de uso misto, que combinam apartamentos não residenciais e residenciais no mesmo condomínio.

Nos empreendimentos mistos, o ponto mais importante é entender como essa separação acontece na prática. Alguns projetos têm torres independentes para cada tipo de uso. Outros funcionam no mesmo edifício, mas com entradas, elevadores e áreas comuns separadas.

Essa divisão faz bastante diferença na percepção dos compradores, explica Dalila: 

“O melhor cenário é quando é uma torre separada. Geralmente as áreas não se comunicam, a entrada é separada e, se tiver área de lazer, também é tudo separado.”

Essa configuração tende a ser melhor recebida por quem compra uma unidade residencial, já que reduz o contato entre a rotina dos moradores e a circulação de hóspedes de curta temporada.

Para o investidor, a divisão também ajuda. Com entradas, elevadores e áreas comuns bem definidas, a operação de short stay fica mais organizada e interfere menos na experiência de quem mora no condomínio.

Quais os melhores bairros de São Paulo para investir em apartamentos NR?

Via de regra, os melhores bairros da capital paulista para imóveis NR têm uma característica em comum: alto fluxo de pessoas.

São regiões próximas a centros empresariais, hospitais, universidades, estações de metrô, polos culturais, áreas gastronômicas e pontos turísticos, onde existe demanda frequente por hospedagens temporárias.

Na prática, isso inclui bairros centrais e bem conectados, como Bela Vista, Consolação e Paraíso, que ficam próximos à Avenida Paulista e concentram hospitais, escritórios, comércio, serviços e boa oferta de transporte público.

Essas regiões atraem diferentes perfis de hóspedes, desde profissionais em viagens de trabalho até pessoas que passam alguns dias na cidade para consultas, eventos, estudos ou lazer.

Também entram nesse perfil bairros mais valorizados e caros de SP, como os Jardins, Moema e Campo Belo. No caso de Moema e Campo Belo, a proximidade com o Aeroporto de Congonhas é um diferencial importante, principalmente para quem viaja a negócios ou precisa permanecer poucos dias em São Paulo.

Já os bairros da região do Jardins combinam localização nobre, restaurantes, hospitais e acesso rápido a importantes avenidas da capital.

Bairros com vida cultural e gastronômica forte, como Vila Madalena, Perdizes e Pompéia, também aparecem como boas opções para apartamentos NR. A Vila Madalena atrai visitantes pela cena boêmia, pelos bares, restaurantes e pelo acesso ao metrô.

Perdizes e Pompéia, por sua vez, ganham força pela proximidade com o Nubank Parque, antigo Allianz Parque, hoje um dos principais palcos de shows do mundo. A arena entrou no top 10 global de venda de ingressos para apresentações musicais, o que reforça o fluxo constante de visitantes na região e aumenta o potencial desses bairros para um bom ganho com locação short stay.

Confira opções de apartamentos NR em São Paulo

Depois de entender como os apartamentos NR funcionam, vale olhar para exemplos práticos. Em São Paulo, esse tipo de unidade aparece em empreendimentos com perfis diferentes, desde studios compactos em regiões centrais até projetos de uso misto com estrutura pensada para short stay.

A seguir, reunimos alguns dos destaques entre os apartamentos à venda em São Paulo com unidades NR.

Nine 3134

O Nine 3134 é um empreendimento da Construtora VIEWCO no Jardim Paulista. Localizado entre Avenida Paulista e o Parque Ibirapuera, uma das principais áreas verdes da capital, o projeto combina uma localização estratégica, central e valorizada com a conveniência de unidades prontas e mobiliadas, facilitando a vida do investidor que quer começar a rentabilizar o imóvel com mais praticidade.

As unidades variam entre 21 m² e 32 m², em configurações de studios e apartamentos de 1 quarto. O projeto também oferece diferenciais voltados à rotina urbana, como coworking, lavanderia compartilhada, bicicletário, rooftop com lounge e bar, piscina, spa, sauna e academia.

Nas unidades, há itens como fechadura eletrônica por biometria, ponto para ar-condicionado split e tomadas USB.

Next Paulista

O Next Paulista está localizado na Rua Pamplona, também no Jardim Paulista. O empreendimento fica próximo à Avenida Paulista, ao Shopping Pamplona, ao Parque Trianon e às estações Trianon-Masp e Brigadeiro, o que facilita os deslocamentos a pé ou por transporte público.

O projeto oferece studios e apartamentos de 1 dormitório, com metragens entre 19 m² e 64 m².

Entre as áreas comuns, o empreendimento reúne recepção, portaria 24 horas, academia, coworking, lavanderia, área de serviço, churrasqueira, piscina, salão de festas, varanda, elevador e spa com hidromassagem.

Essa estrutura conversa bem com o perfil de quem busca praticidade em uma localização central e com boa demanda para estadias de curta duração.

My One Estação Brooklin

O My One Estação Brooklin fica a cerca de 7 minutos a pé da Estação Brooklin do metrô, em uma região próxima aos principais eixos corporativos da Zona Sul de São Paulo.

Além da boa mobilidade, o entorno oferece restaurantes, mercados, academias e acesso facilitado às avenidas Santo Amaro e dos Bandeirantes.

O empreendimento possui torre única com 286 unidades entre studios, studios flats e apartamentos de 1 dormitório, com plantas de 25 m² e 28 m².

Entre as áreas comuns estão coworking, rooftop, salão de festas, espaço gourmet, fitness, lavanderia compartilhada, bicicletário, pet place e espaço delivery.

Galleria SP by Cambur

O Galleria SP by Cambur está localizado na Vila Buarque, região central de São Paulo, próximo à Estação República do metrô e com fácil acesso à Avenida São João, ao Shopping Pátio Higienópolis e ao Parque Buenos Aires.

A localização combina ampla oferta de comércio, serviços e transporte público, fatores que costumam aumentar a atratividade para locações de curta duração.

O empreendimento oferece studios e apartamentos de 1 e 2 dormitórios, com plantas entre 19 m² e 47 m². A infraestrutura inclui coworkings exclusivos para unidades residenciais e NR, lavanderias independentes, piscina, academia, espaço gourmet, churrasqueira, pet place e áreas de convivência distribuídas ao longo da torre.

Outro diferencial do projeto é a separação de alguns ambientes de apoio para as unidades NR e residenciais, solução que contribui para uma operação mais organizada em empreendimentos de uso misto.

Unique Fit Vila Mariana

O Unique Fit Vila Mariana, da Conx, está localizado na Rua Capitão Cavalcanti, na Vila Mariana, a cerca de 400 m da Estação Vila Mariana da Linha 1-Azul.

Os apartamentos na planta contam com 1 e 2 quartos e metragens entre 29 m² e 44 m². As unidades possuem cozinha aberta, varanda balcão, banheiro com ventilação natural e, conforme a tipologia, infraestrutura para ar-condicionado, lava e seca e ponto de gás para fogão.

Entre os diferenciais do projeto estão coworking, lavanderia compartilhada, mini market, espaço delivery, piscina, fitness, salão de festas, churrasqueira com lounge, redário e espaço pet.

Pela localização próxima ao metrô, universidades e serviços, o Unique Fit Vila Mariana conversa bem com quem busca praticidade e unidades compactas em uma região consolidada de São Paulo.

Nex One Estação Perdizes

O Nex One Estação Perdizes é um projeto da Construtora One Innovation na Avenida Sumaré, em Perdizes.

Com studios e apartamentos de 1 quarto e áreas entre 26 m² e 31 m², as unidades do empreendimento contam com varanda tradicional, cozinha aberta, banheiro com ventilação mecânica e previsão de pontos para equipamentos como ar-condicionado, forno e cooktop elétricos.

A estrutura do condomínio inclui portaria com área para delivery, lavanderia compartilhada, fitness com spinning, piscina no 14º pavimento, Urban Lounge, Gourmet Lounge, CoKitchen, Co Living, salão de jogos, Sports Bar e Sky Bar no 27º pavimento.

Pela proximidade com o Nubank Parque e com a futura Estação Perdizes do metrô, o empreendimento tem um perfil interessante para quem busca imóveis compactos em uma região com grande circulação de moradores, estudantes, profissionais e visitantes.