Imóvel para investir: escolha o tipo mais rentável

Se você está buscando o melhor tipo de imóvel para investir e maximizar seus ganhos, a resposta pode estar nas plantas compactas. De acordo com o Ranking MySide Melhores Cidades Para Investir em Imóveis© 2025 , os apartamentos de 1 quarto foram os mais lucrativos dos últimos cinco anos, tanto na revenda quanto na locação.

Esse estudo, baseado em dados de fontes confiáveis como IBGE, FipeZAP, FGV, B3, Banco Central e informações internas da MySide, analisou um investimento inicial em imóveis de diversas cidades no valor de R$ 500 mil, realizado em outubro de 2019, e comparou sua rentabilidade até setembro de 2024.

A análise ainda compara o rendimento com diferentes configurações de planta, como a quantidade de quartos, e a rentabilidade em comparação com outras opções de investimento, como renda fixa e variável, e indicadores econômicos, como o IPCA.

Os dados não deixam dúvidas: conhecer o tipo de apartamento certo para investir pode fazer toda a diferença no retorno do seu investimento. Saiba mais sobre cada estratégia para lucrar com imóveis abaixo!

Qual é o melhor apartamento para investir?

De acordo com o Ranking MySide Melhores Cidades Para Investir em Imóveis© 2025, os apartamentos compactos lideraram a rentabilidade dos investimentos imobiliários entre outubro de 2019 e setembro de 2024. Esses imóveis se destacaram tanto na modalidade de investimento na planta quanto na geração de renda com aluguel.

Na estratégia de investimento em apartamentos na planta, a rentabilidade variou conforme o tipo de unidade:

• Apartamentos de 1 quarto: tiveram um desempenho 18,9% superior à média geral de valorização.
• Apartamentos de 2 quartos: apresentaram um retorno 2,4% acima da média.
• Apartamentos de 3 quartos: ficaram 4,2% abaixo da média.
• Apartamentos de 4 quartos: tiveram a menor rentabilidade, com um retorno 17,1% inferior ao retorno médio.

Na estratégia de investimento em aluguel, o ranking de rentabilidade seguiu a mesma tendência:

• Studios: líderes na geração de renda, com um retorno 15,9% superior à média de locação.
• Apartamentos de 2 quartos: segunda melhor opção, com rendimento 6,5% maior que a média.
• Apartamentos de 3 quartos: tiveram um retorno 6,1% inferior à média.
• Apartamentos de 4 quartos: apresentaram os piores resultados, ficando 16,2% abaixo da rentabilidade média.

Mesmo com esses dados, o ponto de partida para qualquer investidor é definir sua tese de investimento: valorização do imóvel na planta ou renda com aluguel. Isso porque, cada uma das escolhas requer estratégias e análises diferentes.

Os dados do estudo indicam que ambos os caminhos – seja investir em um apartamento na planta para venda, ou gerar renda com locação do imóvel – foram lucrativos, mas com resultados diferentes.

Ronal Balena, CEO da MySide e especialista em investimento imobiliário, esclarece que

Se seu objetivo é menor risco e, consequentemente, aceita reduzir o potencial de rentabilidade, então sua escolha deve ser o foco em aluguel. Se seu objetivo é maior rentabilidade, mas está disposto a assumir um risco um pouco maior, então prefira investir em imóveis na planta.

Optar pelo investimento na planta pode gerar ganhos significativos, mas exige atenção ao momento da compra e ao perfil do imóvel. Para maximizar o retorno e comprar um imóvel com segurança, é fundamental avaliar cuidadosamente esses fatores antes da decisão.

→ Se quiser saber mais informações sobre investimento com foco em valorização imobiliária, confira nosso conteúdo sobre investimento em imóvel na planta.

A seguir, abordo as plantas que mais trouxeram retorno nos últimos 5 anos para investimentos em imóveis na planta e opções para locação.

Investimento em imóveis na planta

Entre 2019 e 2024, o rendimento médio do investimento em imóveis na planta das Top 10 cidades do Ranking MySide foi cerca de 18,97% ao ano, enquanto, no mesmo período, renda fixa e iBovespa geraram 8,3% e 5,4%, respectivamente.

Nessa modalidade de investimento, a rentabilidade das plantas de 1 quarto foi, em média, 18,9% superior à rentabilidade geral média. Entram nessa categoria os studios, kitnets e apartamentos compactos, com ou sem divisórias.

Quando falamos em investimento em um studio, o fator “localização” é um dos mais relevantes para sucesso no retorno financeiro. Normalmente, studios são mais buscados em regiões centrais ou em áreas com fluxo migratório significativo, como próximas de universidades e centros empresariais. Essas características tendem a atender melhor a demanda e influenciam diretamente na rentabilidade.

Por isso, ao buscar um imóvel para investir, é essencial que este esteja bem localizado dentro do município, na região central da cidade ou perto de universidades e centros empresariais, por exemplo.

Assim, o número de quartos não é a única variável que deve ser levada em consideração ao investir em imóveis. A localização, o padrão do empreendimento e o momento do mercado imobiliário são só outros aspectos que podem (e devem) ser observados.

Isso não significa que os apartamentos com maior metragem sejam opções ruins em todos os casos. Ainda que o rendimento das plantas de 3 e 4 dormitórios tenha sido inferior ao rendimento médio, estes imóveis podem ser bons investimentos, mas exigem uma análise mais detalhada do mercado imobiliário.

Da mesma forma, embora os apartamentos compactos tenham se mostrado mais rentáveis no período analisado, isso não garante que sejam a melhor escolha em todos os casos. Avalie cuidadosamente as condições do mercado imobiliário local antes de decidir.

Investir em apartamento para aluguel

Mesmo que o investimento em apartamentos na planta possa trazer maior rentabilidade do que aquele voltado para aluguel, essa segunda opção também é uma ótima alternativa.

Conforme o Ranking MySide Melhores Cidades Para Investir em Imóveis© 2025, os retornos de imóveis para aluguel nas 10 cidades mais atrativas superaram os ganhos obtidos com ações e renda fixa.

Entre setembro de 2019 e setembro de 2024, o rendimento médio anual dos imóveis nas cidades do Top 10 foi de aproximadamente 13%, enquanto a renda fixa e o iBovespa registraram médias de 8,3% e 5,4%, respectivamente.

Se a sua estratégia de investimento de sua escolha é aluguel, apartamentos do tipo studio ou de 1 quarto podem ser a escolha mais acertada; da mesma forma que o investimento em apartamentos na planta. Digo isso, pois, nos últimos 5 anos, elas foram a planta mais rentável para aqueles que buscam renda passiva com aluguel.

Segundo Douglas Balena, co-founder da MySide e responsável técnico do estudo de Melhores Cidades para Investir, a rentabilidade maior dos studios nos últimos anos se dá pois:

Imóveis menores em metragem são mais acessíveis para uma faixa populacional mais ampla no Brasil e, por consequência, geram um mercado mais dinâmico e com maior volume de transações. Eles também fazem parte do grande potencial de crescimento econômico do país, que é centrado no aumento da quantidade populacional e de renda da classe média.

Investimento em imóveis para aluguel short stay

Os imóveis destinados ao aluguel short stay (estadias de curta duração) vêm ganhando destaque como uma estratégia rentável e flexível dentro do mercado imobiliário. Segundo o Ranking MySide Melhores Cidades Para Investir em Imóveis© 2025, o aluguel short stay trouxe uma rentabilidade superior ao aluguel anual.

Todos os imóveis analisados para o ranking de short stay são apartamentos de 1 quarto ou studios.

As estatísticas não mentem: enquanto o retorno médio anual das Top 10 melhores cidades para investir em aluguel short stay foi de 14,68%, os investimentos tradicionais renderam menos de 9% ao ano.

Esse tipo de imóvel é especialmente atrativo em regiões com alta demanda turística ou comercial, como áreas centrais de grandes cidades, destinos turísticos consolidados e locais próximos a aeroportos ou polos empresariais. Inclusive, todas as cidades da lista Top 10 são litorâneas!

A flexibilidade do aluguel por curtos períodos permite que o investidor ajuste os valores conforme a sazonalidade, maximizando os ganhos durante períodos de alta demanda, como feriados e eventos.

Qual é a melhor região para investir em imóveis no Brasil?

Segundo o Ranking MySide Melhores Cidades para Investir 2025, Santa Catarina e São Paulo se destacaram como os melhores estados para investir em imóveis no Brasil, concentrando o maior número de cidades entre as Top 10 mais atrativas tanto para investimentos em imóveis na planta quanto para aluguel.

Em Santa Catarina, 4 das 10 cidades do ranking das cidades com maior rentabilidade em investimentos na planta estão localizadas no estado. Além disso, 3 municípios se destacaram como excelentes opções para investir em imóveis para aluguel anual, e 4 cidades compõem o ranking Top 10 melhores cidades para investir em aluguel short stay. Em todos os casos, as áreas litorâneas são as protagonistas.

Itapema liderou a lista de investimentos na planta, oferecendo um retorno anual de 22,1%. São José, Itajaí e Balneário Camboriú também ficaram entre as 5 primeiras posições, com rentabilidade média anual de 19,9%, 19,6% e 19,6% ao ano, respectivamente.

Confira abaixo o Ranking Top 10 Cidades mais atrativas para investir em imóveis na planta:

O sucesso do litoral catarinense ocorre por conta da alta demanda combinada com a redução da oferta. Há uma grande procura por imóveis, mas poucos terrenos disponíveis em áreas litorâneas.

Devido à geografia e às políticas de preservação ambiental de diversas localidades da costa catarinense, muitas cidades enfrentam, há alguns anos, uma escassez de terrenos. Com a migração crescente de famílias para o estado, a oferta diminui ainda mais.

Essa dinâmica resulta no aumento dos preços dos imóveis e em um retorno significativo sobre o investimento imobiliário, beneficiando tanto quem já possui uma propriedade no estado quanto aqueles que estão em busca de investir.

No ranking das cidades mais atrativas para investimento em imóveis para aluguel, o estado de São Paulo liderou com 4 das Top 10 cidades da lista. São José dos Campos, Praia Grande, Barueri e Santos proporcionam rentabilidade nessa modalidade de investimento de 14,6%, 12,6%, 12,2% e 10,9% ao ano, respectivamente.

Santa Catarina também está presente nesse ranking, com as cidades de São José, Florianópolis e Joinville, conforme ilustrado no gráfico abaixo:

Por fim, para aqueles que buscam investir em imóveis para aluguel voltado para o short stay, os municípios de Santa Catarina ocuparam 4 das 10 posições do Ranking Cidades mais atrativas para investir em imóveis para locação de curta duração.

Itapema ocupou o pódio, com um retorno sobre investimento de 17,0% ao ano; além de Balneário Camboriú, em terceiro lugar; Itajaí, em quarto e Florianópolis, capital do estado, em quinto; com um retorno de 15,9%, 15,5% e 14,3% a.a, respectivamente

O estado carioca também teve destaque, com duas posições na lista – Niterói, em 6⁠º lugar, com um retorno financeiro de 14,1% ao ano; e a capital, Rio de Janeiro, em oitava posição na lista, com um retorno de 13,8% ao ano.

Confira o ranking completo abaixo:

Estudo e metodologia

O Ranking MySide Melhores Cidades Para Investir em Imóveis© 2025 utiliza os dados do FipeZAP, além das bases do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Banco Central do Brasil e outras fontes econômicas nacionais. A avaliação considera a rentabilidade efetiva para diferentes tipos de investimentos imobiliários.

Para cada cidade, foi considerado o cenário de rentabilidade no investimento de imóveis na planta e com aluguel, avaliados entre outubro de 2019 e setembro de 2024.

O estudo analisou o retorno sobre os diferentes investimentos a partir de cenários específicos para a compra de imóveis na planta e a aquisição de imóveis prontos para aluguel.

No caso da valorização de imóveis da planta, considerou-se

• Compra do imóvel na planta, no momento do lançamento, por R$ 500 mil à vista.
• Construção com duração de 60 meses e venda no mês seguinte à entrega das chaves.
• Aplicação de um desconto de 0,5% ao mês para pagamento à vista.
• Prêmio médio de valorização de 20% sobre o valor inicial.
• Inclusão de taxas cartoriais, corretagem e impostos sobre compra e venda.

Para aluguel anual, levou-se em conta o cenário a seguir:

• Compra de imóvel pronto por R$ 500 mil à vista.
• Aluguel com taxa de ocupação média de 90%.
• Rendimento mensal sob uma taxa de 0,67% ao mês (taxa CDI - Certificado de Depósito Interbancário - dos últimos 5 anos)
• Desconto de 15% sobre o aluguel para manutenção e corretagem.
• Inclusão de taxas cartoriais e corretagem na compra e venda.
• Fluxo de pagamento, tanto na compra quanto venda, à vista

Por fim, para aluguel voltado para o short stay, considerou-se:

• Compra de imóvel pronto por R$ 500 mil à vista.
• Studio de 30 m², com preço ajustado por m² (dados FipeZAP e ajustes para studios).
• Inclusão de taxas cartoriais, corretagem e impostos sobre compra e venda.
• Fluxo de pagamento, tanto na compra quanto venda, à vista
• Despesas de manutenção: energia, IPTU, água, internet, reparos, seguros, roupa de cama, itens de limpeza.
• Investimento em mobília: R$ 45 mil.
• Taxas de plataformas sobre a receita (ex.: Airbnb).
• Rendimento mensal de aluguel a 0,67% ao mês (taxa CDI média últimos 5 anos).
• Receita do short stay: calculada com base na ocupação e valor de diárias por cidade

Observação: Nenhum dos valores apresentados neste relatório considera eventuais descontos de Imposto de Renda, pois a alíquota aplicável pode variar significativamente conforme o perfil do investidor. Para a poupança, sendo um investimento isento de Imposto de Renda, foi aplicado um reajuste de 15% na base de cálculo, permitindo a comparação direta com os indicadores dos demais investimentos.