8 dicas fundamentais para comprar imóvel com segurança

A hora de comprar um imóvel é decisiva para garantir a sua tranquilidade no futuro. Imagine que em um dia comum, alguém entra em contato com você e avisa que o imóvel que você comprou, decorou e se empenhou para tornar um lar, na verdade não é mais seu (ou nunca foi).

Esses riscos são reais quando você não efetua uma pesquisa prévia com bastante atenção, e é sobre isso que você vai ler neste conteúdo: como comprar imóvel com segurança.

A dica principal e fundamental é que você entenda como ocorre todo o processo de compra de um imóvel e as especificidades para imóveis novos e na planta e também para os usados.

Neste artigo você vai encontrar 8 dicas dos principais pontos que merecem ser conhecidos e realizados para realizar a compra de imóvel com segurança, além de informações específicas para imóveis na planta. Dá uma olhada em tudo que você vai ver por aqui: 

1. Verifique a documentação do imóvel e do vendedor

Essa é uma das etapas mais delicadas da compra de um imóvel. Isso porque é essa papelada que garante de fato a propriedade do bem. Por ser bastante extensa e variada, a documentação pode confundir e esse é mais um motivo para estar bastante atento.

Para a papelada do imóvel preste atenção em:

• Matrícula do imóvel: garante que o imóvel está regularizado perante a lei e que a propriedade do bem é de quem se diz dono. Nela também está contido o histórico de ações relacionadas ao imóvel, como alienações, troca de propriedade, débitos, além dos dados básicos como localização e descrição. A matrícula do imóvel só pode ser retirada em um Cartório de Registro de Imóveis, e precisa ser atualizado de tempos em tempos para manter sua validade;
  
• Negativas de débitos: Essas certidões devem ser obtidas em várias instâncias como no condomínio, IPTU e débitos fiscais, emitidas pela prefeitura, que garantem que a unidade está livre de dívidas. Caso você não realize essa busca e o imóvel possua dívidas prévias, essas passariam para você, junto da propriedade do imóvel;

Para a documentação do proprietário, fique ligado em:

• Documentação básica: Para pessoa física são necessários documentos como CPF, certidão de nascimento ou casamento, que são importantes para comprovar as informações do vendedor (ou do proprietário atual) e atestar que ele está apto para passar a propriedade do bem para você;
• Negativas de débito: se aplica para certidões de negativa de débito fiscal, do Banco Nacional de Débitos Trabalhistas (BNDT) e da Justiça Nacional, Estadual e Trabalhista. Essas certidões negativas de débito garantem que o imóvel não está sujeito à alienação por penalidades em nome do proprietário atual/anterior, que pode impedir a aquisição do imóvel, ou, futuramente, que o imóvel seja tomado do novo dono.

Há situações ainda onde o imóvel é propriedade de pessoa jurídica, sócia de empresa, ou de uma empresa em si. Nesses casos verifique o CNPJ e garanta que não existem pendências que possam impedir a troca de titularidade do bem ou a anulação do negócio.

2. Cuidado com os anúncios falsos

Esse parece um tópico simples e até mesmo sem importância, mas é bastante comum que, durante a pesquisa de imóvel, o comprador caia em anúncios falsos ou que contêm informações erradas. Alguns sites podem estar somente desatualizados e por isso acabam gastando tempo de pesquisa do comprador.

E isso pode ser intencional ou não. A maioria dos anúncios na verdade têm o intuito de captar interessados na compra de imóvel com informações distorcidas e até mesmo falsas, e ainda tentam empurrar negócios que não fazem sentido para você, seja pelo valor mais alto ou por simplesmente não se encaixar com o que você precisa.

Por isso, fique de olhos abertos para valores muito abaixo de mercado, além  de se atentar para a confiabilidade do site em que está buscando seu imóvel. Muitas páginas da web que apenas hospedam anúncios de terceiros, não têm o controle constante do que está sendo anunciado. Por isso, tente pesquisar em sites que são confiáveis e colocam imóveis de venda própria.

3. Dê ínicio ao financiamento antes de encontrar o imóvel ideal

Um detalhe que muitos deixam passar durante a jornada de compra é o melhor momento para dar entrada no pedido de financiamento. Isso porque o crédito imobiliário, que é liberado perante a análise do perfil do comprador,  pode demorar para  ser aprovado e por vezes esse período é crucial para garantir o imóvel escolhido.

O prazo médio para liberação é de 40 dias - podendo se estender-  e, no caso dos imóveis prontos, muitos vendedores ou incorporadoras,  não assinam o contrato de compra e venda sem a liberação de crédito aprovada. Portanto é importante que desde o início da busca do imóvel você entenda o que é preciso para financiar o imóvel e também dê entrada no processo com antecedência.

Agora você deve estar se perguntando: “Mas e se eu não chegar a usar o crédito imobiliário?”.

É simples! A liberação de crédito diz respeito à possibilidade que você tem em mãos, e nada te obriga a utilizá-lo naquele momento. 

4. Fique atento a práticas abusivas nos contratos

Com a chegada da lei 13.786/2018, a lei de incorporação imobiliária ou lei do distrato, muitas normativas foram asseguradas em benefício do consumidor que adquire imóveis novos ou na planta.

Já para os imóveis usados, a regra que define as condições da compra está presente no contrato de compra e venda de imóvel. Lá podem ser adicionadas diversas cláusulas que oficializam o que foi combinado entre vendedor e comprador na hora da negociação.

É muito importante que você leia todo o contrato com bastante atenção e, em caso de dúvidas, converse com o seu vendedor antes de assinar, pois, tudo que for estabelecido no contrato, deverá ser exigido. 

5. Cheque valores do imóvel junto dos impostos e taxas

Para que você esteja preparado para fugir de preços abusivos ou cobranças indevidas é importante que, antes de realizar a compra, você conheça todos os custos que envolvem a compra de um imóvel, que vão além do valor do bem em si, entre eles estão:

• Taxa de corretagem: varia comumente entre 5% e 6% do valor do imóvel;
• ITBI: é o imposto municipal sobre a transmissão de bens imóveis, que é realizado quando há troca de propriedade de bem imobiliário. Normalmente é equivalente a, em média, 2% a 5% do valor total do bem; 
• Custos de cartório: são necessárias para reconhecimento de firma de alguns documentos, como o CCV (contrato de compra e venda), e variam em cada estado brasileiro;
• Custos do financiamento: normalmente esses custos envolvem as taxas bancárias e a correção monetária que ocorre conforme discorre o período.

Além disso, é essencial verificar se os valores são condizentes com o mercado. Se os preços estiverem muito aquém dos encontrados normalmente, é um indício de que algo está errado! Avalie sempre com atenção e questione o vendedor ou corretor para que a negociação seja transparente.

6. Fuja dos truques da intermediação imobiliária

Uma outra dica para ter segurança na hora da compra do seu imóvel é estar ciente de quanto custa a comissão do corretor de imóveis, ou seja, o taxa de intermediação do corretor, imobiliária, ou outros prestadores de serviço afins. Na parte da intermediação entre vendedores e compradores podem ocorrer algumas práticas abusivas que prejudicam, e muito, você comprador.

Algumas delas são a pressão para fechar o negócio de forma imediata, desconsiderando que o processo da escolha pode ser demorado, e que cada caso tem um tempo único. O bom corretor vai entender que todo comprador passa pela jornada de compra e te acompanha em cada uma das etapas.

Outra prática bastante utilizada que você deve conhecer é a de “oferta imperdível" ou “promoção relâmpago”. Muitas vezes isso é utilizado para aumentar a valorização do imóvel perante os olhos do comprador e apressar as negociações. O bom intermediador será transparente com você e te contará se esse de fato é uma oportunidade quente a ponto de valer a pena o adiantamento da compra. 

Além disso, há também a taxa de intermediação que deve estar inclusa nos seus planos de pagamento. Ela varia entre 5% e 6% sobre o valor do imóvel e deve ser paga na hora da assinatura do contrato de compra e venda ou junto do pagamento da entrada do imóvel. O bom intermediador deve sempre deixar os detalhes desta transação muito claros para você.

7. Avalie o histórico da construtora

Nos casos de compra de imóveis prontos para morar e na planta, existem algumas observações especiais que podem ser feitas para garantir a sua segurança na compra. Até porque, em algumas vezes, a compra do imóvel na planta ocorre antes mesmo do primeiro tijolo ser colocado na obra, e isso pode dar a sensação de menos segurança ao comprador, o que pode não condizer com a realidade.

Para acabar com a insegurança que aparece nesses casos, a opção primária é avaliar o histórico da construtora e da incorporadora, bem como os empreendimentos que foram foram responsabilidades delas. Assim, você poderá entender como elas trabalham e se há maior margem de confiança em seu histórico.

8. Conheça o banco financiador da obra

Outro ponto chave para ter mais segurança na hora de investir nos imóveis na planta, é ir atrás do banco financiador da obra.

Isso porque, quando o lançamento alcança, no mínimo, 50% a 70% das unidades vendidas, ele é obrigado por lei a buscar um banco para financiar a obra. Na prática, se houver falência da construtora, o banco fica responsável por contratar outra empresa para continuar a obra, o que garante que não haja prejuízos para os envolvidos. 

O financiamento da obra é bem menor quando ocorre a venda total das unidades durante o lançamento. Por isso, na hora de comprar, vale a pena averiguar quantas unidades do empreendimento já estão vendidas. Quanto mais unidades vendidas, menor a chance de a obra ser embargada por falta de recursos. 

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