Calculadora de Imposto de Renda
sobre o aluguel

A Receita Federal permite que algumas despesas sejam abatidas do valor do aluguel recebido, reduzindo assim o montante sobre o qual o Imposto de Renda será calculado. Só vale quando essas despesas são pagas pelo proprietário (locador) e incluem:

• IPTU, taxas de cartório e outros tributos relacionados ao imóvel;
• Despesas de condomínio pagas pelo locador;
• Taxas de administração cobradas por imobiliárias ou plataformas de locação;
• Aluguel pago em caso de sublocação (quando o imóvel é alugado e depois sublocado a outra pessoa).

Regra do desconto simplificado:

Caso a soma das despesas dedutíveis seja menor que o desconto simplificado do Carnê-Leão (R$ 564,80 em 2025), aplica-se o desconto simplificado. Exemplo: aluguel de R$ 3.000,00 e despesas de R$ 400,00 ⇒ a base de cálculo será R$ 3.000,00 − R$ 564,80, pois o simplificado é mais vantajoso do que abater apenas R$ 400,00.

Gastos com pensão, dependentes e INSS não entram nessa conta mensal; eles só podem ser abatidos na declaração anual, podendo reduzir o IR a pagar ou gerar restituição.

A tabela progressiva de Imposto de Renda sobre aluguel para pessoa física em 2025 é:

O IR sobre o aluguel deve ser pago no Carnê Leão mensalmente, para todos os contribuintes que recebem mais de R$2.259,20 por mês referente ao ano de 2025.

No Carnê-Leão, você pode optar pelo desconto simplificado do Imposto de Renda (IR), que permite reduzir a base de cálculo do imposto devido sem a necessidade de comprovar despesas específicas.

Em 2025, o valor desse desconto corresponde a 20% do valor de dois salários mínimos, totalizando R$ 564,80. Assim, o desconto permite que aqueles que ganham até 2 salários mínimos continuem dentro do teto de isenção do IR.

O Carnê-Leão permite calcular e pagar o imposto devido de forma antecipada, evitando problemas na declaração anual.

Como funciona na prática?

• Todo mês, você deve registrar quanto recebeu de aluguel;
• Pode incluir despesas dedutíveis (como taxas de administração ou IPTU pago pelo locador).
• O próprio sistema da Receita calcula quanto você deve pagar e gera um DARF (boleto) com o valor do imposto.
• No ano seguinte, todas essas informações são importadas automaticamente para a sua Declaração de Imposto de Renda (DIRPF).

O sistema deve ser usado por

• Pessoas físicas que recebem rendimentos de outras pessoas físicas ou do exterior,
• profissionais autônomos, ou
• outros casos específicos, que você pode verificar no site da Receita Federal.

Se você recebe até R$ 2.259,20 por mês em aluguéis, está dentro da faixa de isenção do IR para pessoas físicas e não precisa pagar imposto sobre esse valor.

Caso tenha outras fontes de renda além do aluguel, elas entram no cálculo total e podem mudar sua faixa de tributação.

Possui mais de um imóvel alugado? Some o valor líquido recebido de todos eles para encontrar a base do Imposto de Renda.

Antes de aplicar a alíquota, você pode descontar despesas como taxa de administração, condomínio ou outros custos diretamente ligados ao aluguel.

A alíquota progressiva do IR incide sobre esses R$ 3.600. Nesse cenário, o imposto devido seria de R$ 158,56.

Quando o aluguel é pago por uma empresa (CNPJ), a responsabilidade pelo recolhimento do imposto é da própria empresa locatária, e não do proprietário do imóvel.

Na declaração do IR, o valor recebido deve ser informado na ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica", juntamente com o nome e o CNPJ da empresa inquilina.

Quando o imóvel está no nome de uma empresa, o IR funciona de forma diferente.

Em vez de pagar até 27,5% de imposto como pessoa física, a empresa pode pagar uma carga tributária total entre 11% e 14%, dependendo do regime de tributação – como o Lucro Presumido, que costuma ser o mais vantajoso para locação de imóveis, conforme observado pelo especialista tributário Alexandre Oliveira.

Essa porcentagem já leva em conta Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ), Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), Programa de Integração Social (PIS) e Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS).

No entanto, o especialista salienta que essa estrutura envolve custos com consultoria e assessoria especializada, e só costuma compensar quando os rendimentos anuais com aluguel ultrapassam R$ 180 mil a R$ 200 mil.

Além da economia fiscal, outro benefício importante é a proteção patrimonial. Quando o imóvel está no nome da empresa, ele deixa de estar diretamente exposto a riscos da pessoa física, como processos judiciais ou execuções. O bem passa a ser da empresa – o que garante uma camada extra de segurança patrimonial.

E mais: essa estrutura também permite um planejamento sucessório eficiente.

Segundo Alexandre Oliveira,

Caso os bens imobiliários alugados estejam em seu nome como pessoa física, ao falecer, será necessário abrir um processo de inventário — que no Brasil pode consumir uma parte significativa do patrimônio com impostos, cartório e honorários advocatícios. Um imóvel de R$ 1 milhão, por exemplo, pode gerar custos de cerca de R$ 200 mil em um inventário.

Porém, ao manter esses imóveis dentro de uma Pessoa Jurídica com uma estrutura societária planejada, já é possível antecipar essa sucessão em vida, incluindo os herdeiros (como filhos) na composição societária. Assim, quando ocorrer o falecimento, os bens já estarão devidamente organizados, evitando o inventário e seus altos custos.

Alexandre Oliveira, é contador especialista em
consultoria tributária e holdings.

A Reforma Tributária, aprovada pela Lei Complementar nº 214/2025, começa a ser aplicada em 2026 e será consolidada até 2033. Para o aluguel de imóveis, as mudanças entram em vigor de forma gradual, mas já trazem pontos importantes para proprietários e empresas.

O Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) continua valendo da mesma forma. Pessoas físicas que recebem aluguel seguem pagando conforme a tabela progressiva, com alíquotas entre 15% e 27,5%. Ou seja, quem tem até três imóveis alugados ou recebe menos de R$ 240 mil por ano (R$ 20 mil por mês) não será afetado pelos novos tributos.

A novidade está na chegada do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) . Eles só atingem pessoas físicas que tenham mais de três imóveis alugados e faturamento anual superior a R$ 240 mil. Nesse caso, os novos impostos se somam ao IR.

A carga bruta do IBS e da CBS pode chegar a 25% ou 27%, mas há redutores importantes. Para pessoas jurídicas, a lei prevê uma redução de 20% na alíquota, além de um desconto de 70% na base de cálculo, o que faz a alíquota efetiva cair para algo entre 8% e 10%.

No caso das pessoas físicas, o detalhamento da aplicação desses redutores ainda está em fase de regulamentação.

Mesmo assim, já existe um benefício específico para aluguéis residenciais: um abatimento fixo de R$ 600 por mês. Assim, se o aluguel for de R$ 2.600, o cálculo será feito sobre R$ 2.000.

No caso das empresas, o IBS e a CBS vão substituir o PIS e a Cofins.

Um ponto central da reforma é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrado ao Sistema Nacional de Gestão Territorial (Sinter). O CIB será um identificador único para todos os imóveis do país e servirá de base para o controle do IBS e da CBS.

Nesse caso, o CIB e o Sinter ajudam a Receita a identificar locações que não foram declaradas, cruzando os dados do imóvel (via CIB) com as informações do proprietário e inquilino.

Em resumo: para a maioria dos locadores pessoas físicas, nada muda; o imposto continua sendo apenas o IRPF. Já para quem possui muitos imóveis ou grandes receitas de aluguel, entram em cena o IBS e a CBS, que trazem nova complexidade, mas também mecanismos de redução da carga.

Os valores recebidos com aluguel de temporada – como aqueles obtidos por meio de plataformas como Airbnb ou Booking – são considerados rendimentos tributáveis pela Receita Federal.

Isso significa que o locador deve fazer o recolhimento mensal do imposto por meio do Carnê-Leão, respeitando as alíquotas progressivas do Imposto de Renda, que variam de 0% a 27,5%, conforme o total de rendimentos recebidos no mês.

Depois de calcular o rendimento líquido (receita menos as despesas permitidas), aplica-se a alíquota correspondente à faixa de rendimento mensal, conforme a tabela progressiva do IR. Por exemplo, se o valor líquido recebido em determinado mês for de R$ 5.000, será aplicada a alíquota referente a essa faixa. O valor do imposto varia conforme o rendimento total do contribuinte no mês.

Lembre-se: o Carnê-Leão deve ser preenchido mensalmente, e os valores informados também devem constar na declaração anual do Imposto de Renda.

Confira o nosso guia completo de como declarar o imposto de renda de locação com Airbnb aqui.

A declaração de aluguel no Imposto de Renda deve ser feita por qualquer pessoa física que tenha recebido rendimentos com aluguel mesmo que abaixo do limite de isenção.

Os valores devem ser informados na aba "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física" do Programa do IRPF ou do Portal e-CAC, com base nas informações registradas mensalmente no Carnê-Leão.

O imposto pago ao longo do ano por meio do Carnê-Leão é automaticamente compensado na declaração anual. Isso significa que você não corre o risco de pagar duas vezes o mesmo imposto. Caso ainda exista imposto a pagar, será gerado um novo DARF. Se o saldo for positivo, o valor entra como restituição.

Quem possui rendimentos com aluguel provenientes de pessoa física ou do exterior precisa recolher mensalmente o Imposto de Renda por meio do Carnê-Leão – sistema da Receita Federal disponível online no Portal e-CAC.

Esse recolhimento é obrigatório para quem, em 2025, possui rendimentos tributáveis acima de R$ 2.259,20 por mês.

No sistema, é necessário informar o valor bruto dos rendimentos com aluguel e, se houver, preencher o campo "Valor Exclusão/Dedução" com os valores que podem ser abatidos.

Também devem ser incluídos outros rendimentos sujeitos ao Carnê-Leão, como ganhos com trabalho autônomo, pensão alimentícia, rendimentos providos do exterior, entre outros.

Com base nessas informações, o sistema calcula automaticamente o imposto devido, utilizando a alíquota progressiva – ou seja, quanto maior a renda, maior o percentual de imposto a pagar.

Caso haja imposto a recolher, o próprio sistema gera o DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), que deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. O pagamento pode ser feito via internet banking ou em qualquer banco autorizado.