Mudar de cidade: como planejar e por onde começar?
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Calcule online o ganho de capital na venda do seu imóvel no Imposto de Renda
O Imposto de Renda sobre a venda de imóvel recai apenas sobre o lucro obtido na operação. Por exemplo, se você comprou um imóvel por R$ 100 mil e depois vendeu ele também por R$ 100 mil, seu lucro será zero, e não haverá custo com Imposto de Renda. Se vendeu o mesmo imóvel por R$ 150 mil, seu lucro será de R$ 50 mil.
Mas vale lembrar que, mesmo havendo lucro, nem sempre haverá IR sobre a venda de um imóvel. Isso acontece porque existem diversos parâmetros de isenção que podem ser aplicados, como é o caso de venda de imóveis com valor inferior a R$ 440 mil que, em alguns casos, são isentos de imposto mesmo gerando lucro.
Esse "lucro" da operação é chamado pela Receita Federal de "ganho de capital" e, na hora de apurar o imposto devido, o cálculo acaba trazendo um pouco de complexidade por conta das diversas regras previstas em lei que modificam como o valor do ganho de capital deve ser apurado.
Mas fique tranquilo(a): essas regras são benéficas para o vendedor do imóvel, pois acabam reduzindo o valor do ganho de capital que é utilizado para calcular o imposto.
O Imposto de Renda é calculado sobre o lucro da operação, chamado oficialmente de "ganho de capital". Por exemplo: se você comprou um imóvel em 2015 por R$ 350 mil e vendeu a mesma propriedade em 2023 por R$ 500 mil, a base do cálculo será R$ 150 mil menos o valor da corretagem.
Assim, se você pagou R$ 30 mil ao corretor de imóveis, a base do cálculo será de R$ 120 mil. Depois disso, basta aplicar a alíquota de 15% sobre R$ 120 mil. O valor devido, nesse caso, será de R$ 18 mil.
Porém, para chegar ao valor exato do tributo, ainda vai ser preciso considerar os fatores redutores do IR que podem ser aplicados ao seu caso, como é o caso da possibilidade de isenção total do imposto quando é feita a compra de outro imóvel residencial de maior valor dentro de 180 dias.
Por isso, se você quer exatidão, calcular de modo mais rápido ou, ainda, fazer uma simulação do IR sobre diferentes valores de venda, é melhor utilizar nossa calculadora de Imposto de Renda sobre venda de imóvel.
Depois de apurar o ganho de capital, o imposto é calculado através da multiplicação do ganho de capital pela alíquota percentual de IR. A alíquota, na maioria dos casos, será de 15%. O percentual só é maior que 15% em ganhos de capital acima de R$ 5 milhões.
O imposto devido deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao da venda do imóvel.
De modo geral, o valor do Imposto de Renda sobre a venda do imóvel é de 15% sobre a parcela de lucro obtida na operação, mas, na verdade, a alíquota do IR está relacionada ao tamanho do ganho de capital obtido na negociação.
Confira:
Faixa do ganho de capital na venda de imóvel | Alíquota do IR aplicada sobre a faixa |
---|---|
Até R$ 5 milhões | 15% |
De R$ 5 milhões até R$ 10 milhões |
17,50% |
De R$ 10 milhões até R$ 30 milhões | 20% |
Mais de R$ 30 milhões | 22,50% |
Importante ressaltar que, ao ultrapassar o ganho de capital de R$ 5 milhões, o crescimento da alíquota passa a ser gradual, como se fosse um cálculo "em escada".
Por exemplo, se o ganho de capital for de R$ 7 milhões, a alíquota de 17,50% só será aplicada sobre montante que ultrapassar os R$ 5 milhões. A tabela abaixo traz uma simulação desse cálculo.
Faixa do ganho de capital na venda de imóvel | Alíquota do IR aplicada sobre a faixa | Valor do ganho de capital nesta faixa | Valor do imposto devido |
---|---|---|---|
Até R$ 5 milhões | 15% | 15% | R$ 750.000 |
De R$ 5 milhões até R$ 10 milhões |
17,50% | 17,50% | R$ 350.000 |
Total | 15,71% | R$ 7.000.000 | R$ 1.100.000 |
O tempo de aquisição e a compra de outro imóvel residencial em até 180 dias são formas de reduzir ou até mesmo isentar o IR sobre venda de imóvel no Brasil.
A legislação brasileira permite realizar deduções no ganho de capital para que o Imposto de Renda pago seja menor, já que entende que, se o imóvel foi comprado há mais tempo, o ganho real com a valorização do patrimônio será menor devido à inflação ao longo dos anos.
Por isso, quanto mais antiga for a data de aquisição do imóvel, maior será o valor do redutor de ganho. Os redutores previstos em lei são os seguintes:
Assim, o percentual de redução vai depender do ano em que o seu imóvel foi adquirido, sob a lógica de que quanto maior for o tempo de aquisição, maior será o percentual de redução do ganho de capital. No caso de imóveis adquiridos antes de 1970, o imposto é totalmente isento!
Outra forma de não pagar Imposto de Renda sobre a venda de um imóvel é utilizando o dinheiro da venda para adquirir outra propriedade, mas, nesse caso, a lei protege apenas a compra e venda de imóveis residenciais.
Para isso, é imprescindível que o contrato de compra deva ser fechado em até 180 dias antes ou após a venda do imóvel. Além disso, só é permitido realizar essa ação uma vez a cada 5 anos.
Se o valor do novo imóvel for maior que o valor do imóvel vendido, o imposto será zero. Caso o novo imóvel tenha valor inferior ao que foi vendido, você ainda assim poderá reduzir o imposto, mas de forma parcial.
Confira em quais outras situações você não precisa recolher o Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda de um imóvel!
A venda do seu imóvel se encaixa em alguma das situações que você acabou de conferir? Então, você está desobrigado a recolher o tributo ou, pelo menos, pagará menos imposto em cima do seu rendimento!
Esta fórmula simples pode ser utilizada em alguns casos:
Contudo, na maioria dos casos são aplicáveis outras regras previstas na legislação do Brasil. Para um resultado mais assertivo, utilize a calculadora de IR sobre a venda de imóvel da MySide no topo desta página.
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