Tudo que você precisa saber sobre o programa de atualização do valor do imóvel no IR

O REARP foi aprovado em meados de novembro de 2025 e oferece benefícios fiscais para regularização e atualização do valor do imóvel no imposto de renda para pessoas físicas e jurídicas. Trago minha opinião, como especialista, sobre em quais casos vale a pena aderir ao programa (e em quais situações ele é uma cilada).

A Lei nº 15.265/2025 instituiu o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP).

Esse regime permite que contribuintes ajustem o valor dos imóveis declarados no Imposto de Renda para o valor de mercado, pagando uma alíquota reduzida de imposto sobre a diferença entre o valor antigo e o novo, correspondente ao ganho de capital presumido.

Antes dessa lei, não havia previsão legal para atualizar o valor de bens à realidade de mercado no IR.

Além disso, o REARP também cria uma via para regularizar bens lícitos não declarados anteriormente, com tributação específica.

Já adianto que o programa pode valer a pena em alguns casos específicos, como no caso de imóveis comprados até 2005.

Para bens adquiridos antes desse período, a aplicação dos fatores redutores do imposto sobre o ganho de capital faz com que a carga tributária final fique muito próxima à oferecida pelo REARP, o que, na prática, reduz ou até elimina a vantagem de aderir ao programa.

Te explico tudo isso com detalhes.

Como funciona (mecanismo e regras): REARP

Atualização de imóveis já declarados:

• O contribuinte pode optar voluntariamente por atualizar o valor do imóvel ao valor de mercado e pagar imposto com alíquota reduzida.
• Para pessoa física, a alíquota é de 4% sobre a diferença entre o valor de mercado e o valor original declarado.
• Para pessoas jurídicas, a alíquota combinada é de 4,8% de IRPJ + 3,2% de CSLL sobre essa diferença.

Esse imposto é pago no momento da opção e substitui o imposto de ganho de capital que seria calculado na venda do imóvel no futuro, que normalmente varia entre 15% e 22,5%.

Condições importantes:

• Se o imóvel for vendido antes de 5 anos da data da atualização, o benefício fiscal é anulado e aplica-se a tributação normal de ganho de capital — descontando apenas o que já foi pago.
• O valor atualizado passa a ser considerado como novo custo de aquisição para futuras apurações de ganho de capital.

→ Saiba também qual o valor do imposto de transferência de imóvel!

Regularização de bens não declarados

O regime também permite que contribuintes legalizem bens que não estavam declarados (incluindo imóveis, carros e outros), mediante pagamento de imposto e multa.

Esse processo é uma anistia fiscal, que traz os ativos para a base tributária de forma voluntária e com penalidade reduzida comparada aos riscos de uma fiscalização futura.

Em que casos vale (ou não) a pena?

Depois de uma análise detalhada com avaliação de cenários usando nossa calculadora de ganho de capital no IR, trago aqui situações onde há benefício real na adoção do REARP:

1. Se você está vendendo o imóvel agora ou pretende vender em pouco tempo - não vale a pena: a isenção é revogada se vender o imóvel em menos de 5 anos do período de atualização
2. Se você reformou o imóvel e agregou valor - vale a pena: reduzirá a base de ganho de capital significativamente no futuro.
3. Se o seu imóvel tem mais de 10 anos da compra - pode não valer a pena: isso porque com a aplicação dos fatores de redução referentes à idade do imóvel, a alíquota pode ficar bastante similar ao oferecido pelo REARP.

Ou seja, a depender da valorização do seu imóvel, os valores podem ser similares ou até menores pela aplicação da alíquota de ganho de capital.

Prazos do REARP

• A lei foi sancionada em 21 de novembro de 2025 e publicada no Diário Oficial da União naquela data.
• O contribuinte tem 90 dias a partir da publicação para aderir ao REARP na modalidade de atualização patrimonial, ou seja, até cerca de 19 de fevereiro de 2026.
• A adesão é opcional, não automática — é preciso manifestar intenção formal à Receita Federal e pagar o tributo devido.

Vale destacar que antes da entrada em vigor dessa lei, a Receita Federal já havia autorizado, por meio de Instrução Normativa em 2024, um programa temporário semelhante para atualização do valor de bens, com prazo até 16 de dezembro de 2024.

Onde isso se aplica

A atualização se refere aos imóveis declarados na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda, tanto no Brasil quanto no exterior, desde que adquiridos até 31 de dezembro de 2024 e de origem lícita.

A lei também abrange veículos e outros bens sujeitos a registro público (como barcos e aeronaves) nas suas respectivas formas de atualização, com regras e prazos próprios.

Motivações e impactos da REARP

A atualização corrige uma defasagem entre os valores historicamente declarados no IR e o valor real de mercado, que pode ter se elevado devido à inflação e valorização imobiliária ao longo dos anos.

Sem essa atualização, o contribuinte pode pagar ganho de capital elevado ao vender um imóvel que foi comprado décadas atrás — parte desse ganho é, na prática, apenas inflação acumulada.

Objetivos da medida

• Alinhar o patrimônio declarado à realidade de mercado, aumentando transparência e facilitando comprovações patrimoniais junto a instituições financeiras.
• Antecipar arrecadação de impostos sobre ganho de capital que talvez nunca ocorra se o contribuinte optar por não vender o bem.
• Estimular a conformidade fiscal e permitir a regularização voluntária de bens não declarados.