Como funciona o financiamento direto com a construtora?

O financiamento direto com a construtora acontece quando todo o fluxo de pagamento do imóvel é negociado e executado sem a intermediação de um banco. O financiamento, de fato, se consolida no pós-chaves, quando o imóvel está pronto e a construtora assume o papel de financiadora, com regras próprias e uma aprovação mais simples do que a dos bancos tradicionais, especialmente para quem não comprova renda no Brasil ou mora fora do país.

Quando falo em fluxo direto com a construtora, a primeira coisa que faço questão de esclarecer é o seguinte: isso não é a mesma coisa que um financiamento bancário tradicional.

No fluxo direto, o pagamento do imóvel é negociado diretamente com a construtora, sem a participação de bancos ou instituições financeiras no processo. É a própria empresa que define como o valor será parcelado, quais índices corrigem as parcelas, quando entram juros e em quais etapas o comprador precisa quitar o saldo.

Na prática, esse modelo costuma aparecer com diferentes nomes no mercado: parcelamento direto, pagamento direto à construtora ou financiamento próprio da construtora. O nome muda, mas a lógica é a mesma.

O fluxo de pagamento direto com a construtora geralmente se divide em duas grandes fases, que determinam como o pagamento funciona ao longo do tempo:

• fase pré-chaves, enquanto o imóvel ainda está em construção e
• fase pós-chaves, depois da entrega do apartamento e da emissão do Habite-se.

Essa divisão é fundamental para entender onde termina o simples parcelamento da compra e onde começa, de fato, um modelo que se aproxima mais de um financiamento.

Na fase pré-chaves, o que existe é um fluxo de pagamento obrigatório, comum a praticamente todos os imóveis na planta. Nessa etapa, o comprador paga entre 20% e 30% do valor total do empreendimento à construtora durante a obra.

Já na fase pós-chaves, o comprador pode ter mais de um caminho: financiar com um banco – o financiamento imobiliário mais comum –, quitar à vista ou continuar pagando diretamente à construtora, que é onde entra o financiamento direto propriamente dito.

Esse segundo cenário não é regra no mercado e nem todas as construtoras oferecem. Mas quando oferecem, ele costuma vir acompanhado de duas características muito claras: aprovação mais simples e juros mais altos do que os praticados pelos bancos.

É exatamente por isso que entender como esse fluxo funciona, em quais situações ele faz sentido e para quais perfis ele costuma ser indicado é tão importante antes de assinar qualquer contrato.

O que é financiamento direto com a construtora?

Financiamento direto com a construtora é quando a própria construtora financia o saldo do imóvel após a entrega das chaves, sem envolver o banco.

Isso significa que é a própria empresa que define o prazo de pagamento, estabelece os juros e o índice de correção das parcelas e faz a análise de crédito do comprador.

Na minha experiência, esse modelo aparece com mais frequência em alguns contextos bem específicos, como de brasileiros que moram no exterior e querem comprar um imóvel no Brasil, porque as construtoras costumam aceitar formas de comprovação de renda diferentes das exigidas pelos bancos; ou investidores que preferem manter capital aplicado e pagar o imóvel ao longo do tempo

A contrapartida dessa maior flexibilidade na aprovação é que o custo deste crédito costuma ser maior. Os juros praticados pelas construtoras geralmente superam os juros bancários, e os prazos de pagamento são mais curtos.

Enquanto um financiamento imobiliário tradicional pode chegar a 35 anos, o financiamento direto costuma variar entre 12 e 180 meses, dependendo da região e da política da empresa.

Outro ponto importante é que, na prática, o imóvel pode ser financiado 100%, mas não de uma só vez. Parte do valor é paga durante a obra e o restante no pós-chaves, conforme as condições definidas pela construtora.

Um ponto importante é também entender qual a porcentagem que pode ser financiada. Para imóveis na planta ou em construção, o comprador pode, sim, pagar 100% do valor direto à construtora, mas esse pagamento é dividido em fases.

Funciona assim: uma parte do valor é obrigatoriamente paga durante o período de obras, diluída em parcelas que acompanham a construção. O restante é pago após a entrega das chaves, no chamado pós-obra. Tudo isso faz parte de um único fluxo com a construtora, sem envolvimento do banco.

Ou seja, o imóvel é financiado em 100%, mas o pagamento acontece de forma distribuída no tempo: uma parte durante a construção e outra após a entrega, sempre direto com a construtora.

O mais importante é entender exatamente como esse fluxo funciona no contrato, quais são os índices de correção aplicados após a entrega do imóvel e qual será o custo total da operação antes de tomar a decisão.

Etapas do financiamento direto com a construtora

O financiamento direto com a construtora é uma alternativa cada vez mais comum para quem não utiliza crédito bancário tradicional.

A seguir, você entende como esse processo costuma funcionar na prática, etapa por etapa.

Análise de crédito feita pela própria construtora

Mesmo sendo mais flexível do que um banco, o financiamento direto não acontece sem análise da capacidade de crédito do comprador.

Conforme explica Paulo Prado, especialista em crédito imobiliário a mais de 25 anos, a construtora avalia se o comprador tem capacidade de pagamento antes de aprovar o fluxo direto. Essa análise pode ser mais simples do que a bancária, mas ainda assim existe.

Nos casos observados na prática, a construtora costuma analisar:

• documentação de renda apresentada pelo comprador,
• extratos bancários e outros tipos de comprovante de renda;
• histórico financeiro básico;
• valor da entrada oferecida e
• prazo solicitado para o pagamento.

Em alguns casos, a análise de crédito é parecida com a bancária. Em outros, principalmente quando o comprador mora fora do Brasil, uma das grandes vantagens é a flexibilidade: muitas construtoras aceitam comprovantes de renda do exterior como forma de comprovação.

Isso amplia o acesso tanto para estrangeiros quanto para brasileiros que vivem fora e têm receio ou dificuldade de comprovar renda no Brasil.

Esse é um dos motivos pelos quais o financiamento direto costuma atrair brasileiros que vivem no exterior e compradores que não passam na análise dos bancos tradicionais.

Definição do fluxo de pagamento direto

Com a aprovação, a construtora e o comprador definem o fluxo de pagamento que vai reger o contrato.

No contrato, já estão pré definidos as

• parcelas mensais,
• parcelas anuais (balões ou reforços);
• o prazo do pagamento no pós chaves, que varia normalmente de 12 e 180 meses e
• a correção monetária definida em contrato.

Não existe padronização. Cada construtora decide se faz ou não esse tipo de financiamento, e mesmo dentro da mesma empresa os fluxos podem mudar de um empreendimento para outro.

Formalização do contrato e garantias

O financiamento direto é formalizado por contrato e, na maioria dos casos, envolve algum tipo de garantia em favor da construtora, como a alienação fiduciária. Na prática, isso significa que o imóvel permanece vinculado à empresa até que o saldo devedor seja totalmente quitado.

Existem situações mais específicas em que a construtora não exige uma garantia real. Nesses casos, o saldo remanescente é formalizado por meio de notas promissórias, no modelo conhecido como pró soluto.

O ponto de atenção aqui é que os contratos podem variar bastante de uma construtora para outra.

Existem situações em que o comprador tem apenas a posse indireta do imóvel e outras em que o uso da unidade só é liberado após a quitação integral. Em alguns casos, porém, é possível morar, alugar ou até vender o imóvel antes de terminar de pagar, desde que haja autorização formal da construtora.

Quando a venda antes da quitação é permitida, ela não acontece de forma automática. É necessário um termo de cessão ou uma carta de anuência, com a concordância expressa da construtora, autorizando a transferência dos direitos e obrigações do contrato para um terceiro.

Por isso, esse é um dos trechos mais importantes do financiamento direto.

As regras sobre posse, parcelas e balões, índices de correção, além do uso e venda do imóvel precisam estar claramente descritas no contrato, já que pequenas diferenças de cláusula podem mudar completamente o grau de liberdade do comprador ao longo do pagamento.

Pagamento das parcelas após a entrega do imóvel

Com a emissão do Habite-se e a entrega das chaves, começa, de fato, o financiamento direto com a construtora. É nesse momento que o fluxo de pagamento muda de natureza e passa a se comportar como um crédito propriamente dito.

É no pós-chaves também que as parcelas costumam deixar de ser corrigidas por índices ligados à obra, como INCC ou CUB, e passam a ser reajustadas por índices gerais de inflação, normalmente IGP-M ou IPCA.

Além disso, o contrato costuma prever a cobrança legal de juros no pós-obra, geralmente entre 0,69% e 1% ao mês, fazendo com que o custo financeiro se acumule ao longo do tempo.

O Paulo Prado chama atenção justamente para esse ponto:

“Depois da entrega das chaves, você pega a variação do IGP-M e ainda soma mais um percentual em cima do saldo devedor. Na ponta do lápis, isso ao longo do prazo fica bem caro.”

Por esse motivo, o financiamento direto costuma aparecer como uma solução mais comum entre investidores ou compradores que já entram no contrato com a estratégia de antecipar parcelas e encurtar o prazo total.

Quitação do saldo e encerramento do financiamento

A etapa final do financiamento direto acontece com a quitação total do saldo devedor.

Após finalizar o pagamento total do imóvel, o comprador deve receber o termo de quitação, documento que comprova o cumprimento integral das obrigações financeiras. Com esse termo, é possível providenciar a baixa da garantia prevista em contrato, como a alienação fiduciária ou outro mecanismo utilizado.

Depois dessa formalização, o imóvel deixa de ter qualquer vínculo com a construtora e passa a ficar totalmente regularizado em nome do comprador.

Quais as vantagens do financiamento direto com a construtora?

Apesar de não ser o modelo mais comum no mercado imobiliário brasileiro, o financiamento direto com a construtora existe porque, em alguns cenários bem específicos, ele resolve problemas reais de determinados perfis de compradores.

A principal vantagem do financiamento direto está na negociação direta com a construtora e na aceitação de comprovantes de renda do exterior, o que amplia o acesso para estrangeiros e brasileiros que moram fora do país.

Sem banco no meio, existe mais liberdade para ajustar prazos, valores de entrada, número de parcelas, inclusão de balões e até a forma de comprovação de renda. Cada fluxo é construído caso a caso.

Prado reforça que não existe padrão:

“Cada construtora vai ter um fluxo diferenciado. Não é um padrão. Vai depender do que a construtora vai querer fazer.”

Além disso, em alguns mercados e empreendimentos, o financiamento direto aparece vinculado à chamada tabela de investidor.

Segundo o especialista, esse tipo de tabela pode oferecer um preço de imóvel menor do que o praticado para o comprador final tradicional, desde que o pagamento seja feito em um fluxo mais enxuto e com menos prazo.

Na prática, o comprador aceita um compromisso financeiro mais intenso no curto ou médio prazo em troca de um valor total de imóvel mais baixo.

Essa lógica costuma fazer mais sentido para investidores, especialmente aqueles que pretendem antecipar parcelas ou quitar o imóvel antes do fim do contrato.

Outra vantagem é a redução da burocracia.No financiamento direto, o comprador não precisa passar por todas as exigências típicas de um banco, como análise de score, enquadramento em políticas internas ou comprovação formal de renda nos moldes tradicionais.

Normalmente, a construtora costuma aceitar documentação mais simples ou análises personalizadas, principalmente para quem mora fora do Brasil.

Isso torna o processo mais rápido e, em muitos casos, viável para perfis que seriam automaticamente recusados pelos bancos.

Em relação ao fluxo de pagamento em si, também é possível antecipar parcelas ou balões, reduzindo o custo total do financiamento.

Na prática, muitos compradores utilizam o fluxo direto como uma estrutura de segurança: fecham um prazo mais longo, mas antecipam valores sempre que possível para diminuir o impacto das correções e dos juros.

Segundo o Prado, esse comportamento é bastante comum entre investidores:

“É um cliente que faz em 120 vezes, mas consegue antecipar balões de 100, 150 mil por ano. Para investidor, às vezes, acaba entrando legal.”

Desvantagens e riscos do financiamento direto com a construtora

Se por um lado o financiamento direto oferece flexibilidade, por outro ele exige também mais atenção do comprador. Os riscos existem e não são poucos.

A principal desvantagem, reforçada diversas vezes pelo especialista, é o custo final do imóvel.

Os juros praticados pelas construtoras costumam ser mais altos do que os bancários, e os prazos, embora menores, concentram um custo financeiro significativo.

Além dos juros, existe a correção monetária das parcelas, normalmente atrelada ao IGP-M ou IPCA no pós-chaves, somada a um acréscimo mensal.

Essa combinação faz com que o saldo devedor cresça de forma composta ao longo do tempo, o que pode surpreender quem olha apenas o valor inicial da parcela.

Exemplos reais de fluxos de pagamento no financiamento direto

Depois de explicar como funciona o financiamento direto com a construtora, faz sentido olhar para a prática. Abaixo, reuni alguns exemplos reais de fluxos de pagamento usados por construtoras em diferentes empreendimentos.

Antes de entrar nos números, é importante destacar que não existe um padrão único no mercado imobiliário. As condições variam bastante conforme a região, o perfil do comprador, o objetivo da compra e o nível do empreendimento.

Por isso, os casos apresentados estão organizados pelas praças em que a MySide atua e servem apenas como referência comparativa entre modelos adotados pelas construtoras.

1. Dallo Le Jardin em Itapema (SC)

• Início da obra: maio de 2024
• Entrega prevista: dezembro de 2029

Neste caso, a construtora estrutura um fluxo até que longo, com parte relevante do pagamento concentrada após a entrega das chaves. No total, 60% do valor do imóvel é pago no pós-chaves, parcelado em até 64 meses.

A tabela não informa qual é o índice de correção utilizado para esse período.

Como funciona o fluxo:

• 25% de entrada total: 5% no sina e 20% no início da obra
• 15% pagos no pré-chaves, ao longo da construção
• Saldo pós-chaves – cerca de 60% do valor total – parcelado em até 64 meses, entre parcelas mensais e reforços

Esse modelo reduz a pressão financeira durante a obra e dilui o compromisso no pós-obra, o que costuma atrair investidores ou compradores que preferem preservar caixa ao longo da construção.

2. Azure Compact Life em Goiânia (GO)

Localizado no Setor Marista, o Azure Compact Life tem entrega prevista para setembro de 2025 e adota um modelo em que parte relevante do valor do imóvel continua sendo paga após a entrega das chaves, diretamente à construtora.

Como funciona o fluxo:

• 30% do valor do imóvel é pago no pré-chaves, entre ato, sinal e parcelas mensais
• 70% do imóvel pode ser pago no pós-chaves, com a construtora ou banco
• O saldo pós-chaves pode ser parcelado em até 150 meses com a construtora
• Correção no pós-obra: IPCA + 1,07% ao mês, cobrada pela própria construtora

Na prática, isso significa que o comprador recebe o imóvel e segue pagando uma parte do preço direto à construtora por até cerca de 12 anos, sem envolvimento do banco nessa etapa.

Observação: a City, responsável por esse empreendimento, é também uma das construtoras que aceitam permuta em Goiânia até 60% do valor do imóvel, considerando veículos e terrenos como parte do pagamento.

3. Art Places em Florianópolis (SC)

O Art Places é um exemplo de financiamento direto bem dividido entre obra e pós-obra, com um fluxo claro e equilibrado.

Nesse caso, o fluxo de pagamento é bastante detalhado e analisado a partir de uma unidade específica. A unidade é um studio de 38,05 m², tem valor total de R$ 627.825,00, e a construtora organiza o pagamento em duas etapas principais.

Como funciona o fluxo:

• 25% de entrada (ato/sinal): R$ 156.956,25 pagos na assinatura do contrato.
• 25% durante a obra: R$ 156.956,25 distribuídos entre parcelas mensais e reforços, com correção pelo CUB.
• 50% no pós-chaves, via financiamento direto: R$ 313.912,50 parcelados em até 180 meses, com correção de IGP-M + 1% ao ano, pagos diretamente à construtora.

Na prática, o comprador quita metade do imóvel durante a obra e financia a outra metade após a entrega, sem envolvimento bancário.

Como avaliar se a construtora é confiável?

Quando o pagamento do imóvel depende diretamente da construtora por vários anos, a pergunta deixa de ser apenas “o imóvel é bom?” e passa a ser “essa empresa vai existir, operar e cumprir o contrato até o fim?”.

No financiamento direto, a saúde financeira e jurídica da construtora é um fator central de risco. Diferente do financiamento bancário, aqui não existe um banco assumindo o papel de credor principal. Tudo depende da empresa que está do outro lado do contrato.

Por isso, essa análise não é opcional. Ela é parte essencial da decisão.

Segundo o especialista Paulo, o primeiro passo é uma análise completa das certidões da construtora, em diferentes esferas.

Para isso, devem ser avaliadas certidões:

• cíveis
• fiscais (federais, estaduais e municipais)
• trabalhistas

O objetivo é identificar se existem processos relevantes ou pendências que possam comprometer a operação da empresa ao longo do tempo.

Essa etapa não serve para eliminar automaticamente uma construtora, mas para entender o nível de risco real envolvido no negócio.

Outro ponto fundamental é o histórico de entregas da construtora.

Empresas que já entregaram empreendimentos semelhantes ao que está sendo comprado oferecem um nível de previsibilidade maior. Já construtoras sem histórico não são, necessariamente, inviáveis, mas exigem um olhar mais cauteloso.

Aqui, o histórico funciona como um termômetro de execução e capacidade operacional, especialmente importante quando o pagamento se estende por muitos anos.

Perguntas frequentes sobre o financiamento direto com a construtora

Posso usar o FGTS no financiamento direto com a construtora?

Segundo o especialista, o FGTS pode ser utilizado mesmo quando não existe financiamento bancário, desde que o comprador atenda aos requisitos legais do fundo.

Isso inclui, por exemplo:

• uso para fins residenciais,
• enquadramento como primeiro imóvel, quando aplicável e 
• atendimento às regras gerais do FGTS

De qualquer forma, o uso do FGTS na compra do imóvel, nesses casos, precisa ser operacionalizado junto à Caixa Econômica Federal.

Como a MySide pode te ajudar a encontrar o melhor fluxo de pagamento

Escolher um imóvel vai muito além de preço, metragem ou localização. O fluxo de pagamento é uma das decisões mais importantes de toda a compra e também uma das que mais geram dúvidas e erros quando não são bem analisadas.

Na MySide, a gente parte do princípio de que não existe um “plano ideal” universal. Existe o plano que faz sentido para o seu momento de vida, sua renda, seus objetivos e seu apetite a risco.

O nosso papel é estar do lado do comprador do início ao fim. Ajudamos a entender os números, antecipar riscos, negociar condições e escolher o caminho mais seguro, seja pagando direto com a construtora, financiando com banco ou combinando diferentes estratégias ao longo do tempo.

Se você quer comprar um imóvel com clareza sobre quanto vai pagar hoje e quanto isso pode representar no futuro, a MySide entra exatamente nesse ponto: traduzindo contratos, comparando fluxos e guiando decisões com base em dados reais do mercado.