Guia completo de como declarar imóvel no imposto de renda 2025

A declaração de imóveis no imposto de renda deve ser feita através do site ou aplicativo da Receita Federal, clicando na opção de “Bens e Direitos”.

Mas, há diferentes caminhos e informações a depender do seu imóvel.

Neste conteúdo vou te explicar o passo a passo completo de como declarar um imóvel no Imposto de renda em 2025.

Passo a passo de como declarar imóvel no IR em 2025

Para realizar a declaração você precisará baixar o aplicativo da Receita Federal.

• Clique em 'Baixar Programa'. O aplicativo abrirá uma caixa de introdução, onde você deve escolher a pasta de destino para o programa e clicar em 'Avançar' em todas as etapas.
• Para fazer a declaração online, clique na opção 'Fazer Online', depois em 'Fazer a Declaração' e selecione o ano de referência.

Nos dois formatos precisa fazer o login na sua conta gov.br.

1. Documentos necessários para a declaração de um imóvel

Antes de começar, separe os seguintes documentos e confira a situação de cada um, porque você vai precisar deles para realizar a declaração:

• Endereço completo do imóvel (logradouro, rua ou avenida, número, CEP).
• Área total do imóvel e área privativa (em metros quadrados ou hectares).
• Contrato de compra e venda.
• Contrato de financiamento (número de contrato).
• Dados da instituição bancária em caso de financiamento com o banco, esses dados geralmente constam no contrato com a instituição (CNPJ, nome completo da empresa).
• Dados da construtora e incorporadora responsável, como CNPJ e nome completo da empresa, em caso de imóvel comprado de terceiros, deve constar nome e CPF do responsável pela transação.
• Comprovantes de pagamento.
• Guia do IPTU.
• Condomínio (se houver).
• Matrícula do Imóvel, nome do Registro de Cartório do Imóvel.
• Guia do ITBI e emolumentos pagos.

2. Abra a aba “Bens e Direitos”

Abra o aplicativo, acesse “Fichas da declaração”, selecione a opção 'Bens e Direitos'. Depois disso, clique na opção “novo” no canto de baixo da página.

Essa opção só estará aberta depois que você entrar em uma conta no aplicativo com os seus dados.

Na versão online, depois do login, clique em 'Bens e Dívidas' e, na sequência, acione a opção 'Bens e Direitos'.

3. Escolha o grupo e o código do imóvel

Na área de 'Grupo', você precisa marcar o código 01, referente a 'Bens e Imóveis'.

Em seguida, no campo 'Código', coloque o número correspondente ao tipo de imóvel do qual você é proprietário.

• 01-Prédio residencial
• 02-Prédio comercial
• 03-Galpão
• 11-Apartamento
• 12-Casa
• 13-Terreno
• 14-Imóvel rural
• 15-Sala ou conjunto
• 16-Construção
• 17-Benfeitorias até 1988 (código utilizado para reformas realizadas em imóvel comprado antes de 1988)
• 18-Loja
• 19-Garagem Avulsa (esse código é para o caso da garagem e o apartamento, por exemplo, terem matrículas distintas)
• 99-Outros bens imóveis (prêmios, valores ou bens que não se enquadram em nenhum código anterior)

4. Como preencher as informações

Existem algumas diferenças importantes no preenchimento de cada tipo de imóvel. Por isso, separei todas as informações que você precisa de acordo com o seu caso.

Mas antes, é bom saber que algumas informações são padrão e devem estar em todas as declarações de imóvel. São elas:

• Localização: a localização deve ser completa com nome do logradouro, número, complemento (bloco, apartamento etc), bairro ou distrito onde mora, UF, município, CEP.
• Área total do imóvel (Área construída): você pode obtê-la por meio do registro de imóveis ou guia do IPTU. Seja claro sobre a unidade de medida, indicando se está usando metros quadrados (m²) ou hectares (ha).
• Data de aquisição: na data da aquisição coloque a data em que assinou o contrato, já que ele é um documento oficial que você pode usar para comprovar a compra.
• Valor de aquisição: o total gasto com o imóvel até 31 de dezembro. Não inclui valor venal, de mercado ou qualquer outro. Só deve ser atualizado em caso de obras ou benfeitorias. Caso contrário, sempre mantenha o valor de aquisição.
• Nome do cartório.
• Matrícula do imóvel.
• Número de inscrição municipal (IPTU).
• Valores de condomínio (quando houver).

No campo “Discriminação”, detalhe o máximo possível. Se a compra foi conjunta, diga qual é a sua parte. Se você usou um financiamento para adquirir o imóvel, informe o nome do banco, o CNPJ, o valor total da compra, o valor de entrada, o número de parcelas, quanto já foi pago e a data da primeira parcela. Se utilizou o FGTS informe quanto foi utilizado.

Informações extras para prédio, galpão e construção

No caso dos códigos:

• 01-Prédio residencial
• 02-Prédio comercial
• 03-Galpão
• 12-Casa
• 16-Construção

Além das informações básicas, informe também a área construída. Se a obra ainda não foi concluída, coloque a área já construída e a área total prevista após a finalização (no caso do código 16). Informe também a data prevista para entrega da construção.

Se for um prédio residencial ou comercial, inclua a metragem do apartamento ou sala e, se houver, também a da garagem (ou box).

Informações extras para apartamento, sala, loja ou garagem

No caso dos códigos:

• 11-Apartamento
• 15-Sala ou conjunto
• 18-Loja
• 19-Garagem Avulsa

Para declarar estes imóveis informe a área privativa. Isso inclui, por exemplo, varandas, sacadas e garagens. Se for um apartamento com 60 m² e uma garagem de 5 m², declare 65 m² no total — e especifique: “60 m² do apartamento + 5 m² da garagem”.

Se, por exemplo, eu, Douglas, comprei um apartamento e uma vaga de garagem, e foram feitas matrículas distintas para cada um, o lançamento deve ser feito separadamente. Primeiro, devo declarar o apartamento no código 11 e, em seguida, fazer uma nova declaração para a vaga de garagem no código 19.

Além disso, é importante lembrar que o campo “Situação em 31/12/2024” deve ser preenchido com os valores efetivamente pagos até essa data. Ou seja, se eu tiver quitado somente 20 parcelas de R$ 2.000,00, devo informar o valor de R$ 40.000,00.

→ Se você comprou um imóvel na planta e tem dúvidas sobre a inclusão dele no imposto de renda, confira nosso conteúdo com o passo a passo completo para declarar um apartamento na planta.

Informações extras para terreno e área rural

No caso dos códigos:

• 13-Terreno
• 14-Imóvel rural

No caso de terrenos, é importante incluir todos os valores na declaração, não somente as parcelas pagas, mas também impostos como ITBI, valor de corretagem e taxas cartoriais.

Se você adquiriu o terreno ou imóvel rural em conjunto com outros proprietários, precisa informar, no campo “Discriminação”, o nome e o CPF dos co-proprietários.

5. Quais valores colocar em “Situação 31/12/2024”

No campo “Discriminação” você deve colocar o valor inteiro a ser pago em caso de financiamento, o valor das entradas e das parcelas já pagas.

• Por exemplo: valor total de aquisição de R$ 500.000,00, dividido entre entrada, no valor de R$ 150.000,00, 250 parcelas de R$ 1.400,00.

Mas, no campo “Situação em 31/12/2024” você deve colocar apenas o valor desembolsado/gasto com o imóvel até o dia 31 de dezembro do ano fiscal.

Portanto, se você pagou à vista, deve declarar o valor total pago na aquisição. Caso tenha financiado, deve colocar todos os valores pagos (entrada + parcelas pagas) até o dia 31 de dezembro do ano de referência.

• Pegando o mesmo exemplo anterior, se você pagou apenas a entrada e mais 20 parcelas deve declarar R$ 178.000,00 (R$ 150 mil de entrada + R$28 mil das parcelas).

Esse valor deve corresponder ao montante total, incluindo os valores pagos em anos anteriores.

• Por exemplo, se a aquisição do imóvel ocorreu em junho de 2023, ao final daquele ano, você deverá declarar todos os valores pagos até 31 de dezembro. Vamos supor que esse total tenha sido R$ 178 mil. Agora, em 2024, se você pagou mais 10 parcelas de R$ 1.400,00 cada, o valor a ser declarado em 31 de dezembro de 2024 será a soma dos valores pagos nos dois anos: R$ 178 mil + R$ 14 mil, totalizando R$ 192 mil.

Você precisa fazer isso todos os anos até terminar os pagamentos. Em 2026, se ainda estiver pagando, basta somar o que pagou no ano e atualizar o valor na declaração.

Quais valores colocar em “Situação 31/12/2023”

Junto ao campo “Situação 31/12/2024”, há um igual para o ano de 2023. O valor no campo de 2023 é zero se você:

1. Comprou seu imóvel à vista no ano de 2024, pois não havia compra até 2023.
2. Comprou o imóvel parcelado em 2024, o valor também é zero em 2023, já que a compra não existia no ano anterior.

Agora, se você comprou o imóvel em 2023, ou antes, informe tudo o que já tinha pago até 31/12/2023.

Como declarar compra e venda de um imóvel no imposto de renda?

Ao declarar a compra de um imóvel, o mais importante é garantir que o valor correto esteja informado. Isso evita uma tributação maior na hora de vender e também reduz o risco de cair na malha fina por declarar um valor menor que o registrado em cartório.

Lembre-se que os Cartórios de Registro de Imóveis reportam à Receita Federal o valor das transações imobiliárias para serem comparados às declarações individuais.

A lógica na declaração de imóveis no IR é a seguinte: o imóvel sempre deve ser declarado conforme o valor pago por ele até o momento de fechamento da declaração. Isso vale para imóveis na planta, financiados e até reformas.

Mas e a venda de um imóvel, como declarar?

O primeiro passo é abrir a ficha do imóvel já preenchida no site ou aplicativo do Imposto de Renda. No campo 'Discriminação', atualize a situação do imóvel, ou seja, informe que você vendeu esse imóvel.

Coloque a data da venda, o nome e CPF do comprador, além do valor da venda. No campo 'Situação em 31/12/2024', deixe o valor como zero.

Em seguida, você vai precisar baixar outro programa para informar o Ganho de Capital. Esse processo é feito separadamente, no GCAP (Programa Ganhos de Capital), dentro desse programa você precisa informar sobre a aquisição do imóvel, incluindo a data de venda, nome e CPF do comprador, custo de aquisição e custo de venda.

Como declarar reforma de imóvel no imposto de renda 2025?

Outra forma de atualizar o valor de um imóvel no imposto de renda, é quando há algum tipo de investimento em benfeitorias ou melhorias, como reforma, novos móveis ou novas áreas construídas.

• Para imóveis comprados antes de 1988: no ‘Passo 3’, escolha o código “17 - Benfeitorias”. Na descrição, informe quais reformas foram feitas e o valor total gasto.
• Para imóveis comprados depois de 1988: o contribuinte precisa informar as reformas e melhorias na mesma ficha de declaração do imóvel, deixando claro os valores das reformas, o valor inicial de aquisição e as mudanças feitas no imóvel.

Dica importante: a Receita Federal pode exigir as notas fiscais e recibos desse investimento para um período de até 5 anos, então é fundamental que esses documentos sejam guardados.

Por que preciso informar reformas?

Quando você vende um imóvel, precisa pagar imposto sobre o ganho de capital. Por exemplo, se comprou por R$ 400 mil e vendeu por R$ 500 mil, o imposto será calculado sobre os R$ 100 mil de lucro.

Mas, se você declarou R$ 50 mil em reformas, o custo de aquisição sobe para R$ 450 mil (R$ 400 mil da compra + R$ 50 mil das reformas). Assim, o imposto será cobrado apenas sobre os R$ 50 mil de ganho de capital, reduzindo o valor a pagar.

Qual é o valor do imposto pago sobre a venda de imóvel?

A alíquota do IR está relacionada ao tamanho do ganho de capital obtido na negociação.

Nas transações com ganho de capital até R$ 5 milhões, a tributação é de 15%. A partir disso, o valor que passar de 5 milhões, será tributado conforme a faixa de valores de lucro em que se enquadra.

Veja só:

Importante ressaltar que, quando ultrapassar o ganho de capital de R$ 5 milhões, o crescimento da alíquota é gradual, como se fosse um cálculo “em escada”.

Por exemplo, se o ganho de capital for de R$ 7 milhões, a alíquota de 17,50% só será aplicada sobre montante que ultrapassar os R$ 5 milhões. A tabela abaixo traz uma simulação desse cálculo:

Como declarar aluguel recebido no imposto de renda?

Se você recebe aluguel de uma pessoa física, precisa recolher mensalmente o Imposto de Renda (IR) por meio do Carnê-Leão, um sistema da Receita Federal.

O Carnê-Leão permite calcular e pagar o imposto antecipadamente, dessa forma você evita problemas na declaração anual.

Como funciona na prática?

1. Todo mês, você deve registrar quanto recebeu de aluguel;
2. Pode incluir despesas dedutíveis (como taxas de administração ou IPTU pago pelo locador).
3. O próprio sistema da Receita calcula quanto você deve pagar e gera um DARF (boleto) com o valor do imposto.
4. No ano seguinte, todas essas informações são importadas automaticamente para a sua Declaração de Imposto de Renda (DIRPF).

O sistema deve ser usado por

• Pessoas físicas que recebem rendimentos de outras pessoas físicas ou do exterior,
• Profissionais autônomos,
• ou outros casos específicos, que você pode verificar no site da Receita Federal.