Como obter a isenção do ganho de capital com imóveis?
O imposto de renda sobre o ganho de capital é cobrado quando ocorre um lucro na venda de um bem ou direito, portanto, quando quem vende recebe um valor maior que o que pagou para comprar.
Mas para toda regra existe uma exceção e, para todo lucro, existe um teto de isenção.
Para você não pagar Imposto de Renda sobre o ganho de capital com o imóvel, sua venda precisa se encaixar em um ou mais critérios de isenção da Receita Federal.
Aqui embaixo vou explicar em quais casos você estaria isento de pagar o imposto pelo ganho de capital e vou mostrar algumas alternativas para reduzir o tamanho dessa tributação!
Quais são os casos de isenção do ganho de capital em 2025?
A Receita Federal prevê algumas situações em que o contribuinte não precisa pagar o imposto pela venda de um imóvel, mesmo que obtenha lucro nessa transação.
Vamos aos detalhes de cada cenário:
- Venda de único imóvel por valor inferior a R$ 440 mil: se você vender o seu único imóvel por um valor até esse limite e não tiver vendido nenhum outro bem imobiliário nos últimos 5 anos, o ganho de capital estará isento de imposto.
- Venda de imóveis adquiridos até 1969: imóveis comprados até o ano de 1969 não geram imposto sobre o ganho de capital, independentemente da valorização que possam ter ao longo dos anos.
- Venda de imóveis por um valor inferior a R$ 35.000: a isenção é automática para qualquer imóvel vendido até essa quantia, sem importar se você vendeu outra propriedade em outro momento. Mas caso tenha vários imóveis de baixo valor, só pode vender um deles por mês para manter a isenção.
- Venda de imóvel residencial para comprar outro imóvel residencial: Se você vender um imóvel residencial e usar o dinheiro obtido na venda para adquirir outro, localizado no Brasil, dentro de 180 dias, o ganho de capital estará isento. Esse benefício só está disponível a cada 5 anos.
- Quitação de um financiamento imobiliário usando o lucro da venda de modo integral ou parcial, no caso de que você tenha usado o dinheiro para comprar outro imóvel dentro do prazo de 180 dias.
- Permuta de imóveis sem diferença de dinheiro: quando você troca um imóvel por outro (permuta) sem um pagamento adicional, o imposto pelo ganho de capital não é aplicado.
- Venda de bens localizados no exterior por não residentes: se você não mora no Brasil e vende bens localizados fora do país, como imóveis ou veículos, o ganho de capital não será tributado no Brasil.
- Venda de uma propriedade desapropriada por reforma agrária: nesse caso, você também será isento do imposto sobre o ganho de capital.
A isenção também vale em outros casos mais específicos, como indenizações por furto ou roubo, variação cambial em depósitos em contas no exterior, etc. Confira todas as operações não sujeitas ao imposto do ganho de capital no site da Receita.
Atenção especial aqui, ó: além da isenção do IR sobre venda de um imóvel alienado até 1969, imóveis comprados entre 1970 e 1988 têm uma redução no percentual da alíquota de IR aplicada sobre o lucro da operação. O percentual de redução é de 5% para cada ano de posse até 1988.
Portanto, se você comprou um imóvel em 1988, terá uma redução de 5%, mas se o comprou em 1970, pode pagar 90% a menos de imposto.
Qual o limite de isenção de ganho de capital na venda de imóvel?
Desde que o imóvel negociado seja o único em seu nome e que você não tenha vendido nenhuma propriedade imobiliária nos últimos cinco anos, a venda de imóvel de até R$ 440 mil está isenta de Imposto de Renda sobre o ganho de capital.
Assim como venda de imóvel de valor inferior a R$ 35 mil e, nesse caso, sem nenhum critério adicional para a isenção ser considerada válida.
→ Na hora de calcular o imposto, use a calculadora de IR sobre venda de imóvel da MySide para agilizar o processo!
Mudança na regra para o ganho de capital de imóveis em 2025
Para a declaração de imóveis no imposto de renda em 2025, a Receita implementou uma nova possibilidade. Nos anos anteriores você tinha que registrar o imóvel que venderia com base na quantia que pagou para comprá-lo. Agora, tem a opção de atualizar o imóvel para o valor de mercado dele, considerando a valorização ao longo do tempo.
Suponhamos que você comprou um imóvel por R$ 300.000 em determinado ano e descobre, hoje, que o valor de mercado dele é de R$ 500.000, mas recebe uma proposta de R$ 700.000 para vender.
Se você usar o valor de aquisição para declarar o imóvel (300 mil) e vender por 700, o seu ganho de capital será de 400 mil e você teria de pagar R$ 60.000 de ganho de capital (alíquota de 15% de 400 mil). Se usar o valor atualizado de mercado (500 mil), o lucro imobiliário calculado será de 200 mil, e você pagaria R$ 30.000 de imposto, quer dizer, a metade.
Estas são as alíquotas de cobrança pelo ganho de capital em 2025:
| Lucro imobiliário | Alíquota |
|---|---|
| Até o valor de R$ 5 milhões | 15% |
| A partir de R$ 5 milhões até R$ 10 milhões | 17,5% |
| A partir de R$ 10 milhões até R$ 30 milhões | 20% |
| De R$ 30 milhões em diante | 22,5% |
Como reduzir o Imposto de Renda sobre o ganho de capital?
Para reduzir o IR sobre o ganho de capital, preste atenção aos descontos legais no momento de compra e venda do imóvel previstos em lei. Eles diminuirão o cálculo do lucro imobiliário, reduzindo o valor do imposto também.
Basicamente, você pode incluir reformas e despesas referentes à compra e venda do imóvel no cálculo do tributo para reduzir o valor a ser pago do tributo, já que o lucro da venda será menor por conta do investimento em benfeitorias e custos inerentes ao processo de compra e venda.
Some os custos com escritura, registro, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), juros de financiamento e reformas ao valor de compra da propriedade, por exemplo.
Além disso, você pode contar com os fatores redutores previstos na legislação brasileira, caso o imóvel vendido tenha sido comprado entre 1970 e 1988, já que a lei entende que o bem comprado há mais tempo tem um ganho real menor devido à inflação ao longo dos anos.
Nesse caso, a redução do percentual cobrado sobre o lucro da venda é de 5% para cada ano de posse até 1988.
Como declarar isenção de ganho de capital?
Para declarar a isenção do ganho de capital, você deve registrar sua isenção pelo programa GCAP.
Depois, no período da prestação de contas, você deve exportar as informações do GCAP para o programa gerador da declaração, informar seus rendimentos isentos e atualizar sua ficha de bens e direitos.
O passo a passo é o seguinte:
- Baixe o programa do GCAP.
- Informe os dados da operação: tipo do imóvel, valor de compra e venda, data da transação (sinalizando a existência dos descontos e isenções sempre que aplicáveis, o próprio programa já sugere essa indicação durante o processo de preenchimento).
- Gere o relatório do GCAP e deixe o documento salvo no seu computador.
- No momento da declaração anual do IR, baixe o programa gerador.
- Vá até a ficha “Ganhos de Capital” e importe os dados do GCAP (que virão do documento salvo previamente).
- Selecione a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” e informe o valor do ganho de capital isento.
- Zere o saldo do imóvel na ficha “Bens e Direitos”, informando no campo “Descrição”, o CPF/CNPJ do comprador e o valor de venda do patrimônio.
- Se outro imóvel foi adquirido com o dinheiro da venda, informe a nova propriedade na ficha de Bens e Direitos, com o valor de aquisição.
Seguindo esses passos, a sua isenção de ganho de capital está documentada e a declaração preenchida com sucesso!
Deixe seu comentário ou dúvida