Ganho de capital: como funciona a isenção para imóveis?

O imposto de renda sobre o ganho de capital é cobrado quando ocorre um lucro na venda de um bem ou direito, ou seja, quando o valor obtido na venda for superior ao que foi pago na aquisição.

No entanto, para toda regra existe uma exceção e, para todo lucro, existe um teto de isenção. Funciona assim para a cobrança do IR sobre os rendimentos anuais da pessoa física e, do mesmo modo, para o IR sobre o ganho de capital imobiliário

Para você não pagar Imposto de Renda sobre o ganho de capital do imóvel, sua venda precisa se encaixar em um ou mais critérios de isenção da Receita Federal. Caso contrário, não há como evitar o impacto dos impostos sobre os rendimentos dessa operação

Neste conteúdo, vou explicar quais os critérios para a isenção do IR sobre o ganho de capital, além das oportunidades de escapar da tributação!

Em qual situação não é preciso pagar o Imposto de Renda sobre o ganho de capital?

Segundo a Receita Federal, existem algumas situações específicas em que o Imposto de Renda sobre o ganho de capital não será cobrado. Abaixo, trago as principais circunstâncias em que você pode vender um bem e, mesmo obtendo lucro, não precisar pagar o imposto sobre o ganho de capital:

• Venda de único imóvel por valor inferior a R$ 440 mil: Se você vender o seu único imóvel por um valor até esse limite e não tiver realizado outra venda de um bem imobiliário nos últimos 5 anos, o ganho de capital estará isento de imposto.
• Venda de imóveis adquiridos até 1969: Imóveis comprados até o ano de 1969 não geram imposto sobre o ganho de capital, independentemente de sua valorização ao longo dos anos.
• Venda de imóvel residencial com reinvestimento em outra propriedade residencial: Se você vender um imóvel residencial e usar o dinheiro obtido na venda para adquirir outro, no Brasil, dentro de 180 dias, o ganho de capital estará isento. Esse benefício pode ser usado uma vez a cada 5 anos.
• Utilizando o lucro da venda para quitar um financiamento imobiliário de modo integral ou parcial, no caso em que o dinheiro tenha sido usado na compra de outro imóvel dentro do prazo de 180 dias.
• Permuta de imóveis sem diferença de dinheiro: Quando houver troca de imóveis (permuta) sem a entrega de dinheiro, não se aplica imposto sobre o ganho de capital.
• Venda de bens localizados no exterior por não residentes: Se você não é residente no Brasil e vende bens localizados fora do país, como imóveis ou veículos, o ganho de capital não será tributado no Brasil.
• Venda de uma propriedade desapropriada por reforma agrária: nesse caso, você também será isento do imposto sobre o ganho de capital.

Ainda, a indenização ocorre em outras situações como indenizações por furto ou roubo, venda de ações até R$ 20 mil ou R$ 35 mil no caso de outros bens; variação cambial em depósitos em contas no exterior, etc.

Além disso, se você não encontrou a resposta que esperava neste conteúdo, você ainda pode diminuir o valor do IR reduzindo reformas e despesas referentes à compra e venda do imóvel da base de cálculo do tributo.

Isso quer dizer que se você somar custos com reformas, registro, escritura e Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), por exemplo, ao valor de compra do bem e diminuir os custos de corretagem do valor de venda, o lucro real e consequentemente o IR será menor.

Em todos os casos, você precisa passar pelo Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP) da Receita Federal para registrar e calcular corretamente a operação e, depois, inserir as operações dessa negociação na declaração anual do Imposto de Renda.

Qual o limite de isenção de ganho de capital na venda de imóvel?

Desde que o imóvel negociado seja o único em seu nome e que você não tenha vendido nenhuma propriedade imobiliária nos últimos cinco anos, a venda de imóvel de até R$ 440 mil está isenta de Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

Assim como venda de imóvel de valor inferior a R$ 35 mil e, nesse caso, sem nenhum critério adicional para a isenção ser considerada válida.

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Como declarar isenção de ganho de capital?

Para declarar a isenção do ganho de capital, você deve registrar sua isenção pelo programa GCAP.

Depois, no período da prestação de contas, você deve exportar as informações do GCAP para o programa gerador da declaração, informar seus rendimentos isentos e atualizar sua ficha de bens e direitos.

O passo a passo é o seguinte:

1. Baixe o programa do GCAP.
2. Informe os dados da operação: tipo do imóvel, valor de compra e venda, data da transação (sinalizando a existência dos descontos e isenções sempre que aplicáveis, o próprio programa já sugere essa indicação durante o processo de preenchimento).
3. Gere o relatório do GCAP e deixe o documento salvo no seu computador.
4. No momento da declaração anual do IR, baixe o programa gerador.
5. Vá até a ficha “Ganhos de Capital” e importe os dados do GCAP (que virão do documento salvo previamente).
6. Selecione a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” e informe o valor do ganho de capital isento.
7. Zere o saldo do imóvel na ficha “Bens e Direitos”, informando no campo “Descrição”, o CPF/CNPJ do comprador e o valor de venda do patrimônio.
8. Se outro imóvel foi adquirido com o dinheiro da venda, informe a nova propriedade na ficha de Bens e Direitos, com o valor de aquisição.

Seguindo esses passos, a sua isenção de ganho de capital está documentada e a declaração preenchida com sucesso!