Saiba como declarar um apartamento na planta no imposto de renda em 2025

Para declarar um apartamento na planta, você precisa baixar o aplicativo da Receita Federal, acessar a opção 'Bens e Direitos', adicionar o Grupo “Bens e Imóveis” e a opção “Apartamento”, e preencher as informações com a descrição do imóvel e o valor pago até o dia 31 de dezembro do ano anterior à declaração.

A descrição do imóvel deve incluir o máximo de detalhes sobre o apartamento, a construtora e as opções de pagamento. O que deve ser considerado na descrição é o valor de aquisição. Não se considera o valor de mercado, venal ou qualquer outro.

Algumas dúvidas são comuns ao declarar imóveis na planta, e a minha missão aqui é esclarecer todas no detalhe.

Você não precisa declarar seu apartamento na planta se recebeu menos de R$ 33.888 anuais ou teve uma renda bruta de atividade rural menor que R$ 169.440 e o apartamento custou menos de R$ 300 mil.

Porém, se você entra nos critérios de imposto de renda, e adquiriu o imóvel em 2024, você precisa declará-lo em 2025.

Neste conteúdo vou te explicar todo o passo a passo de como declarar um imóvel na planta.

Passo a passo de como declarar imóvel na planta no IR em 2025

Antes de iniciar a declaração, você precisará baixar o aplicativo da Receita Federal. Para isso, basta clicar em 'Baixar Programa'. O aplicativo abrirá uma caixa de introdução, onde você deve escolher a pasta de destino para o programa e clicar em 'Avançar' em todas as etapas.

Se preferir declarar online, clique na opção 'Fazer Online', depois em 'Fazer a Declaração' e selecione o ano de referência.

Nos dois formatos precisa fazer o login na sua conta gov.br.

Obs.: para quem fizer a declaração pelo aplicativo, a opção de declaração do IR 2025 já está aberta desde o dia 17 de março. Para aqueles que fazem direto pelo site, a abertura ocorre em 1º de abril.

1. Documentos que você vai precisar ter em mãos

Antes de começar a declaração separe os documentos necessários para ter todas as informações do apartamento:

• Contrato de compra e venda.
• Dados da construtora e incorporadora responsável pela obra, como CNPJ e nome completo da empresa
• Endereço completo do imóvel (logradouro, rua ou avenida, número, CEP).
• Área total prevista para o imóvel e respectiva unidade (metros quadrados ou hectares).
• Área construída.
• Comprovantes de pagamento.

2. Abrir a ficha “Bens e Direitos”

Pronto! Agora que você já baixou o aplicativo, em “Fichas da declaração”, selecione a opção 'Bens e Direitos'. Depois disso escolha “novo” no canto inferior da página.

Fique atento: essa opção só estará disponível após você efetuar o login com seus dados.

Na versão online, após fazer o login, selecione 'Bens e Dívidas' e, em seguida, escolha a opção 'Bens e Direitos'.

3. Escolher o grupo informe “01-Bens imóveis” e o código do bem

Na seção 'Grupo', você deve escolher o código 01, referente a 'Bens e Imóveis'.

Em seguida, no campo 'Código', selecione o número “11” correspondente a Apartamento.

Caso o imóvel comprado seja de outro tipo, confira as outras opções de códigos disponíveis nessa seção e escolha o mais adequado, como loja, galpão ou casa.

4. Como preencher o campo “Discriminação”

No campo “Discriminação” você deve incluir o máximo de informações possíveis sobre a compra, como:

• Tipo de Construção
• Forma de aquisição (à vista, parcelado ou financiado)
• Prazo de pagamento e parcelas
• Saldo devedor
• Valor da entrada
• Data do pagamento da primeira parcela
• Nome da Construtora ou Incorporadora
• Número de contrato
• CNPJ da empresa
• Área construída do imóvel
• Endereço (logradouro, número, complemento, bloco ou apartamento, município e CEP)
• Seu nome ou dos responsáveis pela compra (em caso de compra conjunta ou realizada por terceiros)

Além desses, existem dois itens que devem ser informados e podem causar dúvidas:

• Data da aquisição: coloque a data em que assinou o contrato, já que ele é um documento oficial que você pode usar para comprovar a compra
• Área total prevista para o imóvel: inclua a área total do imóvel, somando a área do apartamento e da garagem (ou box). Por exemplo, se o apartamento tiver 60 metros quadrados e a garagem 5 metros quadrados, você deve informar 65 m², especificando que 60 são do apartamento e 5 da garagem. Seja claro sobre a unidade de medida, indicando se está usando metros quadrados (m²) ou hectares (ha).

Confira um exemplo de discriminação que você pode usar:

Apartamento adquirido na planta por (nome(s) do comprador(es)_____, portador(es) do(s) CPF(s) _____, com área prevista de ______ m² (altere e especifique caso haja garagem ou box) adquirido em __/___/__(data de assinatura do contrato) pelo valor total de aquisição de R$ ____, adquirido com a construtora ____________ (CNPJ __.___.___/0001-__, número de contrato: _________).

Pagamento dividido entre entrada, no valor de R$ __________, (número de parcelas)___ parcelas de R$ _______ com correção de (INCC/CUB) e saldo devedor a ser quitado com financiamento bancário na entrega das chaves.

O imóvel residencial está previsto para ser entregue em ___/___/___, localizado na cidade ___________, (caso o apartamento ainda não tenha um número explique esse detalhe).

5. Quais valores declarar

Nesta etapa, surgem muitas dúvidas. Qual valor deve ser declarado? O valor da entrada? O valor total da aquisição ou o valor de mercado?

A resposta para todas elas é: o valor desembolsado/gasto com o imóvel até o dia 31 de dezembro, incluindo valores de reajuste, como indexação com CUB ou INCC.

Veja o que consta no documento de instruções de preenchimento do IR do Governo Federal criado em 2022:

Ou seja, se você pagou à vista, deve declarar o valor total pago na aquisição. Não se considera valor venal, valor de mercado ou qualquer outro valor, e sim o valor de aquisição.

Caso tenha comprado com a construtora, deve colocar todos os valores pagos (entrada + parcelas pagas) até o dia 31 de dezembro do ano de referência da declaração em “Situação em 31/12/2024”

Veja o exemplo: Eu, Douglas, comprei um apartamento na planta em fevereiro de 2024 no valor de R$ 400.000,00. O valor de entrada foi R$ 100.000,00. O restante vou pagar em 250 parcelas.

Durante o ano de 2024, paguei 10 parcelas para a construtora. O total dessas 10 parcelas foi de R$ 58.457,00.

Ou seja, o valor que desembolsei até 31/12/2024 foi de R$ 100.000 + 58.457 = 158.457.

Então, no campo “Situação em 31/12/2024” vou informar o valor de R$ 158.457,00, que corresponde a soma da entrada e das prestações pagas até o final de 2024.

As demais informações, como valor total da compra, data da primeira parcela paga, número total de parcelas, devem constar apenas no campo “Discriminação”.

Depois que o apartamento ficar pronto, o campo de “Discriminação” deve ser preenchido com informações de IPTU, condomínio, valor de ITBI e registro.

Normalmente, existe só um registro para o apartamento, as vagas de garagem, box ou escaninho. Mas, se o registro desses itens for feito separado, os valores do box e da garagem também precisam constar na declaração.

Quais valores colocar em “Situação 31/12/2023”

Ao lado do campo "Situação 31/12/2024", existe um igual referente ao ano anterior. Aqui vai o que você deve declarar:

1. Se você comprou o apartamento à vista em 2024, o valor no campo de 2023 é zero, pois não havia compra até então.
2. Se comprou o imóvel parcelado em 2024, o valor também é zero em 2023, já que a compra não existia no ano anterior.
3. Se você comprou o imóvel em 2023, ou antes, coloque tudo o que já havia pago até 31/12/2023.

Vamos supor que, até 31 de dezembro de 2023, você já tinha pago uma entrada de 200 mil + 150 mil em parcelas. Então, em 2023, declare o valor de 350 mil.

Quais valores colocar na declaração do ano seguinte em 2026?

Vamos usar o mesmo exemplo anterior:

Em 2023, você declarou todos os valores pagos até aquele ano, que somavam 350 mil.

Em 2024, você pagou mais 50 mil em parcelas. Então, no campo referente a 2024, informe o valor total pago até 31 de dezembro de 2024, ou seja, 400 mil (os 350 mil de 2023 + 50 mil pagos em 2024).

No ano seguinte, o processo se repete: você vai declarar o valor total pago em 2025 somado ao valor já declarado em 2024.

Preciso declarar IPTU e taxas de condomínio?

O apartamento na planta não tem IPTU, e o comprador também não precisa pagar as taxas de condomínio. Essas cobranças são consideradas abusivas antes da conclusão da obra, então não se preocupe com elas na declaração.

6. O que quer dizer “Registrado em cartório de imóveis”?

Quando você selecionar o código "11 - Apartamento", logo após o endereço aparecerá a opção "Registrado no Cartório de Registro de Imóveis". No caso de apartamentos na planta, a resposta é "Não".

Embora o termo "registro" possa parecer um documento ou lugar, na verdade, ele significa o ato de formalizar a transferência de propriedade.

O RGI é o procedimento de registrar na matrícula o novo dono do imóvel, e isso só acontece após a conclusão da obra.

Como declarar um apartamento na planta de uma compra conjunta?

No caso de imóveis adquiridos em conjunto com o cônjuge ou terceiros, na seção 'Discriminação', você deve deixar claro que possui somente 50% dos direitos sobre o imóvel, conforme consta no documento de compra.

Como explica o especialista tributário Alexandre Oliveira, no exemplo:

“Se o imóvel tem o valor de R$ 400.000 e você detém 50% dele, na seção de valores, ou "Situação em 31/12/2024”, você deve declarar somente metade, ou seja, R$ 200.000.

Se o valor total do imóvel ainda não foi pago, você deve declarar apenas a metade do valor que foi quitado até o momento.

Por exemplo, se o total pago foi R$ 100.000, cada comprador deve declarar R$ 50.000.”

→ Se você está vendendo seu imóvel, temos uma calculadora que pode te ajudar a calcular o Imposto de Renda sobre a venda.

Como declarar valor pago com a construtora?

Essa informação deve ser detalhada no campo 'Discriminação'. Nessa parte, você precisa especificar os valores pagos à construtora, além de incluir informações sobre a empresa, como o CNPJ, o contrato e os dados do imóvel.

É importante deixar claro se o imóvel foi pago à vista ou em parcelas. No caso de pagamento parcelado informe:

• o número de prestações pagas até a data da declaração,
• o número total das prestações,
• os valores da entrada
• o saldo devedor
• data do pagamento da primeira parcela

Se você comprou um imóvel na planta e pagou o valor total à vista, é só declarar o valor completo da aquisição. Na parte de 'Discriminação', coloque o valor total e, embaixo, onde aparece a situação do ano, insira o valor pago integralmente.

Quem tem imóvel abaixo de 300 mil precisa declarar?

Existem dois fatores que influenciam a declaração do imóvel nessa categoria:

1. Você é declarante: isso significa que recebeu rendimentos tributáveis acima de R$ 33.888 ou obteve receita bruta da atividade rural superior a R$ 169.440. Mesmo que o imóvel tenha custado menos de R$ 300 mil, você deve fazer a declaração do imóvel no imposto de renda.
2. Você não é declarante: ou seja, teve renda anual inferior a R$ 33.888 ou receita bruta da atividade rural abaixo de R$ 169.440. Se comprou um imóvel por menos de R$ 300 mil, não precisa declarar ele no IR.

Agora, se você não é declarante e o imóvel custou mais de R$ 300 mil, a declaração é obrigatória.

Lembre-se também de que os valores de R$ 33.888 ou R$ 169.440 incluem salário, aposentadoria, pensão e recebimentos de aluguel.

Comprei o apartamento na planta, mas agora ele já ficou pronto, como declarar?

Se você comprou o imóvel na planta e, antes do dia 31 de dezembro do ano de referência da declaração, ele foi construído e registrado em cartório, você deve especificar esses dados na discriminação. Além disso, deve lançar os valores pagos até 31/12, conforme o valor de aquisição, considerando se o pagamento foi à vista ou parcelado.

Tenha em mãos os documentos oficiais como registro do imóvel, informações de IPTU, matrícula e o nome do cartório de Registro de Imóveis.

O apartamento mudou de endereço, o que eu faço?

Se você comprou o apartamento na planta, pode acontecer de a construtora colocar apenas o nome da rua, sem o número, ou de a prefeitura alterar o endereço no momento de emitir o Habite-se.

Nesse caso, sempre deixe tudo bem explicado no campo de discriminação. Se o imóvel não tiver número ou o endereço mudar, deixe claro que você comprou o apartamento na planta e, por isso, as informações de endereço foram atualizadas. Informe o que mudou, como era antes e quais são as informações atuais.