Calculadora de ITBI para São Paulo, SP

De acordo com a Lei nº 11.154/1991 e o Decreto nº 55.196/2014 do município de São Paulo, o ITBI deve ser pago nos seguintes casos:

• na compra e venda de um imóvel, seja ela realizada com recursos próprios ou por meio de financiamento bancário;
• na permuta (troca de imóveis);
• na dação em pagamento;
• na arrematação em leilão ou hasta pública;
• na adjudicação;
• na integralização de capital, quando imóveis são utilizados para formar o capital de uma empresa;
• na cessão de direitos relativos a compromisso de compra e venda;
• nas transmissões por consórcios, conforme as regras específicas de data de contrato.

Ou seja, sempre que houver a transmissão de bens imóveis localizados em São Paulo ou de direitos reais sobre eles, o ITBI deve ser recolhido.

Em São Paulo, a aquisição do primeiro imóvel ou imóveis adquiridos pelo MCMV são isentos de imposto, desde que o valor da compra fique dentro do limite definido pela Prefeitura, que a partir de 01/01/2026 é de R$ 245.527,77.

Além disso, existe isenção total para a primeira aquisição de unidade habitacional financiada pelo Fundo Municipal de Habitação – COHAB (Lei 11.632/1994), o que desobriga o pagamento do tributo no ato da transmissão.

Também é garantida a imunidade tributária para entidades protegidas pela Constituição Federal, como templos religiosos, partidos políticos, sindicatos de trabalhadores e instituições de educação ou assistência social sem fins lucrativos, que podem solicitar esse reconhecimento.

Diferente de outros casos de compra e venda, transações como a integralização de capital (quando um imóvel é transferido para o patrimônio de uma empresa) e a permuta são listadas pela legislação de São Paulo como tributáveis, geralmente sob a alíquota de 3%.

Para mais detalhes, a consulta de isenção e a solicitação de não-incidência podem ser feitas online no site da Prefeitura de São Paulo.

O ITBI não incide em situações específicas relacionadas a transações societárias, garantias e retornos de propriedade no município de São Paulo.

O imposto não é cobrado nos seguintes casos:

• Quando o imóvel ou direito é incorporado ao patrimônio de uma pessoa jurídica em realização de capital;
• Quando a transferência ocorre em decorrência de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica;
• Quando o imóvel retorna ao domínio do antigo proprietário por força de retrovenda, retrocessão ou pacto de melhor comprador;
• Na transmissão decorrente de mandato em causa própria, quando outorgado para que o mandatário receba a escritura definitiva do imóvel;
• Quando o bem é devolvido aos mesmos alienantes em decorrência de sua desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que foram conferidos;
• Sobre a constituição e a resolução da propriedade fiduciária de bem imóvel, prevista na Lei Federal 9.514/1997.

É importante lembrar que as hipóteses relacionadas a empresas não se aplicam quando a pessoa jurídica adquirente tem como atividade preponderante a compra e venda de imóveis ou de direitos a eles relativos, a sua locação ou o arrendamento mercantil.

Além das situações de não incidência acima, São Paulo prevê casos de imunidade para entidades como templos, partidos políticos, sindicatos e instituições de assistência social e educação sem fins lucrativos.

Com a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de 2022 (Recurso Especial nº 1.937.821), o valor correto para o cálculo do ITBI é o valor real da transação, ou seja, aquilo que foi efetivamente pago pelo imóvel.

Antes, algumas prefeituras utilizavam um "valor de referência". Agora, a prefeitura deve considerar o valor pago, desde que esteja devidamente declarado na documentação.

Se você comprou um imóvel em leilão, utilize o valor da arrematação; é esse valor que deve ser usado no cálculo do ITBI (para casos formalizados a partir de 30/03/2023).