Imposto de renda no Airbnb: saiba como declarar em 2025

Em 2025 o Airbnb entregou à Receita Federal as informações sobre os proprietários que ganharam dinheiro com aluguéis na plataforma entre setembro de 2020 e dezembro de 2024. Você se encaixa nessa categoria? Veja aqui o processo para registrar o seu imposto de renda corretamente e evitar problemas fiscais.

A declaração de rendimentos com aluguel no IR tem dois lados: quem paga e quem recebe. Se um deles informar um valor diferente do outro ou não informar nenhuma quantia, a inconsistência gera uma suspeita para as autoridades tributárias.

Uma das maiores fontes de dados sobre aluguéis é o Airbnb, que foi consultado pela Receita Federal sobre as transações processadas na plataforma nos últimos 5 anos. Com esse movimento, quem tem imóveis locados nesse sistema precisa mais do que nunca mostrar os ganhos nos mínimos detalhes.

A novidade traz várias dúvidas: o que acontece se não declarar o aluguel pelo Airbnb? É possível deduzir algum gasto? Como é feito o cálculo da tributação?

Quero mergulhar nesses cenários para ajudar você a organizar as suas informações e registrar a sua renda com o aluguel de temporada no Airbnb, Booking e outras plataformas de short stay.

Como funciona o imposto de renda sobre o aluguel de temporada em 2025?

Na modalidade de aluguel por temporada, as etapas para o cálculo e o pagamento do imposto de renda têm diferenças entre pessoas físicas e jurídicas.

Por isso vou destrinchar aqui embaixo as particularidades das duas situações.

Aluguel para pessoas físicas

Qualquer cidadão brasileiro que teve rendimentos tributáveis maiores que R$33.888 no ano de 2024 é obrigado a declarar o imposto de renda de pessoa física em 2025.

Caso parte dessa renda venha de um aluguel pelo Airbnb ou outro aplicativo, não há escapatória e você deve, sim, entregar esses dados à Receita Federal.

Essa obrigatoriedade já é antiga. Mas com a comunicação oficial do Airbnb ao fisco sobre os proprietários que lucraram na plataforma, quem não declara os valores relacionados ao aluguel por temporada terá muito mais riscos de cair na temida malha fina.

Se você recebe o aluguel de pessoas físicas, como hóspedes que passam pelo seu imóvel, esse dinheiro configura uma fonte de renda extra que deve ser declarada na categoria de “rendimentos tributáveis”.

Nesse caso você precisa quitar o imposto de renda mensalmente por meio do carnê-leão, sistema da Receita Federal, gerando uma guia DARF para efetuar o pagamento por meio do aplicativo do seu banco ou em uma agência física. O imposto total varia de acordo com os valores recebidos em cada mês.

O campo correto a preencher no carnê-leão é o de “Aluguel recebido de pessoa física”. Logo abaixo você deve informar o CPF de quem pagou, o histórico do pagamento, o valor pago e as despesas dedutíveis.

As alíquotas aplicadas seguem a tabela progressiva do Imposto de Renda, portanto se você ganha menos que R$ 2.259,20 por mês com aluguéis pelo Airbnb, tem a isenção completa do imposto.

Veja a tabela completa aqui:

Base de cálculo	Alíquota	Dedução
Até R$ 2.259,20	-	-
De R$ 2.259,21 até R$ 2.826,65	7,5%	R$ 169,44
De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05	15,0%	R$ 381,44
De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68	22,5%	R$ 662,77
Acima de R$ 4.664,68	27,5%	R$ 896,00

Mesmo registrando os rendimentos mensalmente no carnê-leão, você deve incluí-los na famosa declaração anual do imposto de renda até o dia 30 de maio deste ano.

E onde registrar as informações no momento de fazer a declaração anual?

Na aba de “Rendimentos” do programa da Receita Federal, clique em “adicionar” e você verá uma tela como esta:

Escolha a opção “Aluguel por temporada através de plataformas digitais”, depois coloque o mês em que você recebeu o aluguel, o CNPJ da plataforma em questão (Airbnb, Booking, etc.), o nome da plataforma e o valor recebido. Por fim, pode detalhar os pagamentos no campo livre de “Informações complementares”.

Caso já tenha feito os registros mensais pelo carnê-leão, a plataforma vai importar automaticamente os seus rendimentos de cada mês e você não terá de adicioná-los um a um.

E se quem pagou o aluguel foi uma pessoa jurídica, como uma empresa intermediária ou um prestador de serviço?

Aí o caminho é diferente na hora de fazer a declaração, porque a própria PJ será a responsável por recolher o imposto. O rendimento deve ser registrado na aba de “Rendimentos tributáveis recebidos de pessoa jurídica”.

Pessoas físicas que moram fora do Brasil

Quem tem imóveis alugados no Airbnb mas não é residente no Brasil precisa pagar o imposto de renda por esse rendimento, com condições diferentes de quem mora no país.

• Alíquota: a taxa nesse caso é única (15%), em comparação com a tabela progressiva dos residentes, que vai de 7,5% a 27,5%.
• Prazo para recolher o imposto: o não-residente deve fazer o pagamento no dia em que recebe o aluguel.
• Método de recolhimento: quem mora no exterior deve elaborar a guia DARF manualmente e não pelo sistema automático do e-CAC da Receita Federal, e o código numérico desse registro também é diferente.

Os brasileiros que moram no exterior devem contar com um procurador com residência fiscal no Brasil para recolher o imposto.

Aluguel para pessoas jurídicas

A situação muda quando o anfitrião cadastrado no Airbnb tem um CNPJ e exerce atividades profissionais relacionadas à hospedagem, como uma imobiliária, um hotel ou uma pousada.

Uma alteração importante é a alíquota aplicada para o imposto de renda: 15%, além de 10% cobrados pela parcela de lucro que superar os R$ 20.000 por mês.

Por exemplo, caso o lucro total da sua empresa com os aluguéis seja de R$ 23.000 em um mês.

O tipo de empresa escolhido também impacta no imposto de renda a pagar, porque o seu CNPJ pode operar em um dos sistemas tributários disponíveis no Brasil, como o Lucro Real, do Lucro Presumido ou o Simples Nacional. Cada um deles tem exigências fiscais próprias e métodos diferentes para o recolhimento dos tributos.

Além disso, dependendo do seu modelo empresarial você não poderia fazer a atividade de aluguel por temporada. Um MEI (Microempreendedor individual), por exemplo, não está autorizado legalmente a ganhar dinheiro com esse serviço.

Quais despesas você pode deduzir da sua renda como o Airbnb?

Informar despesas com a administração dos aluguéis de temporada também pode aliviar a conta do seu imposto de renda. Mas os gastos dedutíveis variam de acordo com a situação do beneficiário.

Quem recebe aluguel pelo Airbnb como pessoa física e residente no Brasil tem a chance de abater alguns valores no carnê-leão:

• IPTU e taxas municipais que incidem sobre o aluguel naquela região;
• valor pago pela locação de um imóvel sublocado;
• comissões e taxas pagas a imobiliárias;
• taxa de serviço do próprio Airbnb;
• gastos com a manutenção do espaço;
• taxas de condomínio;
• outras, como dependentes, previdência e pensão alimentícia, mas essas só serão abatidas no aluguel se você não tiver outra fonte de renda que já deduza esses custos mensalmente, como um emprego CLT.

Para comprovar essas despesas, inclua recibos e notas fiscais que deixem bem clara a relação dos gastos com a gestão do aluguel. E lembre-se: as deduções só valem se você for o proprietário do imóvel e tiver pago esses valores.

Vale destacar que essas despesas são cumulativas e você pode registrá-las no carnê-leão todos os meses para reduzir a base de cálculo do imposto. Por exemplo, se pagou o IPTU do ano inteiro em uma cota única, você pode marcar essa despesa ao longo do ano, e não só no mês em que fez o pagamento.

Isso também é importante porque no aluguel por temporada a renda pode oscilar muito de um mês para o outro, por variações de procura pela hospedagem em cada época do ano.

Então, mesmo quando você tiver um mês de “vacas magras”, não deixe de contabilizar despesas que são recorrentes, porque é algo que pode diminuir muito a sua tributação.

Como calcular o imposto a pagar no Airbnb

Para saber o montante a pagar pelos seus rendimentos no Airbnb, você pode aplicar as alíquotas da tabela progressiva do Imposto de Renda correspondentes a cada faixa de ganhos.

Use a calculadora da MySide para simular a tributação no seu caso específico, se você administra o imóvel como pessoa física:

Imóvel próprio vs. imóvel de terceiros: o que muda no imposto de renda?

A tributação pelo aluguel de temporada também pode mudar dependendo de quem é o proprietário do imóvel locado e a relação dele com quem administra as hospedagens.

Se você é o dono oficial do imóvel, terá de concentrar a maior parte dos impostos relacionados ao aluguel. Se só atua como anfitrião, quer dizer, é o titular da conta do Airbnb mas não recebe os rendimentos na sua conta bancária, precisará pagar um volume menor.

Aqui vai um resumo dos principais cenários, mas já adianto que o ideal é que você pesquise os detalhes do seu caso com um contador dedicado.

Sua situação	Responsabilidade no imposto
Você é o proprietário do imóvel e recebe o aluguel na própria conta bancária	Deve pagar o imposto de renda de acordo com a tabela progressiva (entre 0 e 27,5%) pelo carnê-leão
Você só é proprietário de uma parte do imóvel e recebe parte do aluguel na sua conta bancária	Deve pagar o imposto de renda de acordo com a tabela progressiva (entre 0 e 27,5%) pelo carnê-leão, somente sobre a parcela que você recebe do aluguel.
Você é dono do imóvel e titular da conta bancária que recebe o aluguel, mas mora fora do Brasil	Deve pagar uma alíquota fixa de 15% pelo aluguel recebido e contar com um procurador para recolher o imposto.
O imóvel pertence a um familiar seu, mas você é o dono da conta bancária que recebe o aluguel	Neste caso, o rendimento do aluguel é uma doação do seu familiar. Portanto, você está isento, mas o seu familiar deve pagar o imposto de renda pelo carnê-leão pelo aluguel recebido normalmente, seguindo a tabela progressiva.
O imóvel é de um terceiro sem vínculo familiar, mas o aluguel é depositado totalmente na sua conta bancária	Se você administra o imóvel como um serviço profissional, deve verificar se cabe receber um rendimento por esse trabalho. Mas é o proprietário quem deve pagar o imposto de renda sobre o aluguel recebido.
Você é co-anfitrião = faz a gestão do imóvel no Airbnb, e recebe parte do aluguel na sua conta bancária, enquanto a outra parte vai para a conta de um terceiro	Aqui o seu ganho vem de uma prestação de serviços como gestor do imóvel, e você deve pagar o IR sobre esse valor por ser um rendimento tributável, de acordo com a tabela progressiva.
Você é apenas o titular da conta no Airbnb e subloca um imóvel alugado (um quarto ou o imóvel inteiro) a outra pessoa	Você deve pagar o imposto sobre o rendimento com a sublocação por meio do carnê-leão, mas pode deduzir esse valor como despesa na declaração.
Você é o titular da conta no Airbnb, mas não é proprietário do imóvel e não recebe o aluguel na sua conta bancária	Você não precisa pagar imposto pelo rendimento com o aluguel, já que esse ganho vai diretamente para a conta bancária de um terceiro.

Muitos se perguntam se é melhor comprar o imóvel para alugar como pessoa física ou jurídica. Não existe uma resposta universal aqui, porque o custo para abrir um CNPJ elegível para receber aluguéis pode ser alto (contabilidade, tributação específica), mas por outro lado a alíquota do imposto de renda para PJ é mais baixa.

A decisão vai depender muito dos seus objetivos com o aluguel por temporada.

• Você quer fazer uma gestão profissional e investir em imóveis para obter o máximo de rentabilidade?
• Ou prefere a recorrência dos aluguéis ao longo dos anos, como uma fonte de renda complementar?
• Vai comprar o imóvel para vendê-lo em pouco tempo por um valor maior e usar o aluguel para compensar essa conta?

Encontrar essas respostas vai esclarecer o caminho, porque se você priorizar a venda, por exemplo, o custo com a transmissão do imóvel varia bastante entre a pessoa física e a jurídica.

O que acontece se você não pagar o imposto pelo aluguel com o Airbnb?

Com o aumento na fiscalização das operações financeiras processadas no Airbnb, quem não pagar o imposto de renda dos aluguéis por temporada corre alguns riscos.

A Receita Federal quer que os beneficiários do aluguel declarem seus ganhos mensalmente por meio do Carnê-leão, que é o método principal, mas também indica que todos os rendimentos devem constar na declaração anual do imposto de renda.

Caso você só registre o que recebeu no momento da declaração e não pelo carnê-leão, está prevista uma multa de 0,33% por dia de atraso e que tem um teto de 20% do valor devido.

Por exemplo, se você recebeu R$ 40.000 em aluguéis durante o ano de 2024 e não declarou nenhum deles, teoricamente deveria pagar uma multa de R$ 48.180 (0,33% ao dia = R$ 132 x 365), mas como o máximo é 20% do valor total, então a multa seria de R$ 8.000.

Outra cobrança que entra nesse pacote é a de juros de mora, que são calculados com base na Taxa Selic dos meses em atraso. Seguindo o mesmo exemplo, como foram 12 meses sem registrar os ganhos no carnê-leão e a taxa de juros em janeiro era 13,25% ao ano, você deveria pagar R$ 5.300 em juros (13,25% de 40.000).

Neste momento talvez você se pergunte se conseguiria reduzir esses custos de alguma forma.

Uma opção é reconhecer a dívida diante da Receita Federal espontaneamente, informando que tem valores não declarados. Aqui você ainda teria de pagar os juros, mas não as multas.

O Airbnb, no site específico que criou para a tributação, também indica o caminho do parcelamento da dívida, que inclui a multa e os juros e pode chegar a 60 vezes. As parcelas mínimas são de R$ 200. Não é um mar de rosas, mas pelo menos você ganha um prazo mais longo para regularizar a sua situação.

Em todo caso, recomendo fortemente que você busque o apoio de um contador ou consultor jurídico especializado em tributação para verificar os detalhes da sua realidade fiscal.

Como tirar o informe de rendimentos do Airbnb?

A plataforma do Airbnb não tem uma obrigação legal de emitir notas fiscais ou informes de rendimentos sobre os aluguéis contabilizados dentro dela. Mas tem um mecanismo padrão em que comunica os proprietários sobre os rendimentos de cada ano.

Veja um exemplo desse documento e os dados que ele inclui:

Por discrição marquei em vermelho o nome e o CPF dos anfitriões.

Além dessas informações, o arquivo mostra a separação dos rendimentos por mês, tanto brutos como líquidos, e as despesas totais. Cabe destacar que o aluguel desse exemplo é referente a um único imóvel, que foi locado durante apenas um mês do ano, mas o informe contabiliza o valor total arrecadado em 12 meses.

Também existe um relatório de ganhos e uma indicação específica do imposto de renda retido, caso o valor recebido seja maior que a faixa de isenção.

E o Booking?

A plataforma concorrente do Airbnb não se manifestou oficialmente sobre o tema, portanto não há uma certeza de que o Booking também foi consultado pela Receita Federal para enviar os dados de quem recebeu aluguéis.

Mas o sistema de tributação é o mesmo do Airbnb, por configurar rendimentos sujeitos ao imposto de renda. O que pode variar é a comissão paga à plataforma em cada transação.

Consulte a página oficial do Booking para saber os detalhes das taxas envolvidas.

Aqui na MySide estamos sempre focados em ajudar quem quer ganhar dinheiro com imóveis. Por isso te convido a conferir a nossa lista das melhores cidades para investir em aluguel de temporada no Brasil.

É um levantamento original, com dados exclusivos que geramos dentro do estudo de Cidades para investir em imóveis em 2025. Confira!