Comprar na planta ou pronto para morar? Saiba decidir

Uma das dúvidas mais frequentes entre compradores de imóveis é: devo comprar na planta ou pronto para morar?

Afinal, cada uma dessas opções tem vantagens e desvantagens específicas, e entender o qual delas faz mais sentido para você é o primeiro passo para uma jornada de compra bem sucedida!

Para clarear as ideias nesse momento importante da busca pelo seu novo apartamento, reunimos aqui os prós e contras de cada tipo de imóvel. Vamos lá?!

Comprar apartamento na planta

Quando você compra um imóvel na planta, significa que ele ainda não teve sua construção finalizada - às vezes, ela ainda nem começou. Comprar um imóvel em construção pode ser um bom negócio, mas é importante levar alguns fatores em consideração:

Fluxo de pagamento

As condições de pagamento para um imóvel na planta são, geralmente, mais atrativas do que um imóvel já pronto para morar.

No caso de apartamentos prontos pra morar, os bancos exigem, geralmente, uma entrada mínima de 20% do valor do imóvel.

No caso dos apartamentos na planta, como uma construção leva, em média, de 30 à 36 meses, você pode diluir o pagamento no decorrer da obra, sem ter todo o valor em mãos. Após a entrega das chaves, você pode financiar o restante junto ao banco que oferecer as melhores condições de juros.

Caso você tenha uma quantia guardada para a compra do apartamento na planta, você tem a opção de antecipar o pagamento em relação ao plano padrão da construtora e, assim, conseguir um bom desconto. 

Valorização

Um outro ponto de vantagem para imóveis na planta é a valorização dele. As construtoras, para otimizar a gestão financeira da obra, trabalham com diferentes preços conforme a fase de construção do empreendimento.

Normalmente, as tabelas de preço são reajustadas mensalmente. Ou seja, provavelmente quanto mais cedo você comprar, menor será o preço e maior será a valorização potencial do imóvel até a entrega das chaves.

Personalização

Imagine que fosse possível personalizar o apartamento sem se incomodar com o quebra-quebra e a sujeira gerada pela obra. Essa é uma das possibilidades em imóveis comprados na planta, caso você esteja disposto a investir um pouco mais. 

Essa customização permite que você troque pisos, integre a varanda com a sala, modifique as pedras das cubas, ajuste as instalações de ar condicionado, dentre outros.

Em Goiânia, por exemplo, normalmente quanto maior o valor do apartamento, maior a flexibilidade de customização. Porém, é normal que algumas construtoras permitam alterações significativas já em apartamentos a partir de R$ 300 mil.

Uma tendência recente é a comercialização de "kits de customização", de modo similar à forma que acontece na venda de carros novos.

O empreendimento Hub Compact Life, que fica em Goiânia e é um projeto da construtora City, possui kit de customização de tecnologia, que adiciona fechadura eletrônica, comandos por voz e equipamentos de vídeo e som.

Outra opção de kit inclui a mobília necessária para quem está pensando em alugar o apartamento.

Também não é raro que o comprador possa escolher a quantidade de quartos que o imóvel terá. Porém, isso é mais restrito aos empreendimentos que possuem todo o projeto pensado para este tipo de mudança. O Tempus by Palme, também outro exemplo na mesma cidade, permite escolher, dentro de uma mesma planta, se você quer o imóvel com 1, 2 ou 3 quartos.

Outro item relevante de customização é a quantidade de vagas de garagem. Ao comprar um apartamento na planta, alguns empreendimentos dão a opção de compra de vagas adicionais - o que é mais difícil após a entrega das chaves, pois a maioria já estão ocupadas.

Comprando na planta você também terá mais facilidade de conseguir aquela vaga de garagem mais espaçosa, que exige menos manobras na hora de estacionar - o que é especialmente importante para quem possui carros grandes. Além de ser um dos fatores que mais influenciam no valor final de um imóvel, sendo um bom item para quem busca ampliar o potencial de valorização do seu imóvel.

Mas fique atento, já que nem tudo são flores quando o assunto é a aquisição de um imóvel na planta. Algumas características dessa compra podem significar desvantagens para alguns compradores, entre elas:

Tempo de entrega

Um empreendimento imobiliário residencial leva em torno de 40 a 45 meses para ser concluído, considerando o tempo desde o início das vendas até a entrega das chaves. Ou seja, se você tem urgência no uso do apartamento, com certeza comprar na planta não é uma boa opção.

Não se deixe enganar pelo decorado!

Sabe aquele hambúrguer que você viu no comercial mas que na hora da compra ele não pareceu tão bonito? Agora imagine essa frustração aplicada na compra de um imóvel! 

Por isso, é importante que você saiba como comprar um apartamento na planta e não se deixe enganar fazer uma visita ao apartamento decorado do empreendimento que você está interessado em comprar. Por isso, para fazer uma compra segura de um apartamento na planta, confira algumas dicas valiosas:

• Alinhe expectativas → As imagens e ilustrações dos materiais de venda sempre tenderão a parecer mais bonitos do que a realidade;
• Consulte o memorial descritivo do imóvel → Este documento é obrigatório em todos os empreendimentos e ele cita, de forma detalhada, todos as características do que será entregue. Isso te ajudará a distinguir o que é propaganda e o que é realidade;
• Faça uma visita atenta e cautelosa ao decorado → chegue a metragem do apartamento, incidência solar e também observe com atenção a localização do empreendimento. Para te ajudar preparamos um conteúdo completo com tudo que você precisa analisar na hora da visita ao imóvel, acesse e confira!
  

Risco de atraso na entrega

Certamente você já ouviu falar de um empreendimento que atrasou muito a entrega e forçou os compradores a buscar um lugar provisório pra morar.

Recentemente a legislação brasileira mudou e deu um pouco mais de segurança neste aspecto. O que acontece se a construtora atrasar a entrega das chaves:

• Até 6 meses de atraso: dentro deste prazo a construtora não está sujeita à nenhuma punição;
• A partir de 6 meses de atraso: a construtora deverá pagar aos compradores o valor mensal de 1,5% + correção inflacionária sobre o valor que foi desembolsado pelo comprador até aquele momento. Além disso, o comprador poderá realizar o distrato da compra com direito à devolução integral do montante pago.

Importante! Estas regras não precisam estar escritas no contrato de compra e venda para terem validade, pois são definições soberanas previstas no Código Civil Brasileiro.

Risco de falência da construtora

É verdade que, recentemente, tem sido cada vez mais raros os casos de falências de construtoras.

O risco diminuiu bastante com a aprovação da nova Lei do Distrato, de 2019, que ajustou questões fundamentais para a solidez financeira das construções. Ao mesmo tempo, seria mentira afirmar que não há nenhum risco de falência da construtora ao comprar um apartamento na planta.

Para entender um pouco melhor o quão significante é o risco, é importante estar ciente que todo empreendimento imobiliário é legalmente estruturado de forma independente.

Ou seja, cada empreendimento, mesmo que seja da construtora A ou B, possui um CNPJ específico. Isso protege os compradores, pois impede que as construtoras possam retirar recursos financeiros de um empreendimento para cobrir prejuízos de outras áreas da empresa ou de outras obras.

Dentro deste contexto, recomendamos seguir algumas dicas para diminuir o risco de problemas:

• Dê preferência a construtoras com histórico sólido. Mesmo que alguma obra passe por problemas financeiros, as construtoras estarão mais dispostas a resolvê-los sem dar prejuízo aos compradores para preservar a reputação da marca;
• Consulte se o empreendimento possui algum banco financiador da obra. Quando um banco financia o projeto, ele somente libera os recursos à medida que constata que as obras estão, de fato, evoluindo. Além disso, o que for pago pelos compradores ao longo da obra será depositado diretamente para o banco e ele só irá repassar para a construtora o que for compatível com o estágio da construção. Ou seja, neste caso, o banco está do seu lado. E quem não quer um banco ajudando a controlar dívidas, não é mesmo?

Comprar apartamento pronto pra morar

Os apartamentos prontos para morar acabam se tornando a melhor opção para quem precisa de agilidade na mudança.

Contudo, antes de entrarmos nos detalhes, é importante separar a categoria em duas ramificações: 

• Pronto pra morar - Novos → São apartamentos de empreendimentos recém construídos que ainda pertencem à construtora da obra. Neste caso, nenhum outro morador ocupou o imóvel até então;
• Pronto pra morar - Usados → São imóveis que pertencem a outras pessoas e podem ter tido múltiplos moradores e donos.

Com essa explicação, ficará mais fácil de entender o que listamos como vantagens e desvantagens dos prontos pra morar. Entre as principais vantagens estão:

Usar o FGTS como entrada

Se você possui um saldo acumulado no FGTS, poderá usar o valor para quitar parte do financiamento imobiliário. Isso ajuda muito as pessoas que não possuem dinheiro disponível para cobrir a entrada. Importante ressaltar que, em apartamentos na planta, o FGTS também pode ser usado para pagar o financiamento, porém apenas a partir do momento da entrega das chaves.

Localizações específicas

Em alguns casos, quando você está em busca de uma localização muito específica, talvez não haja empreendimentos em construção e os prontos pra morar sejam a única alternativa.

Vantagens dos imóveis prontos para morar usados:

Preço

Os preços de imóveis usados tendem a ser consideravelmente menores. Imóveis na planta ou prontos pra morar novos são geralmente mais caros. O preço mais alto dos novos se justifica pela ausência do desgaste de uso e porque, geralmente, empreendimentos mais recentes englobam uma série de  modernidades na infraestrutura e padrões de obra que os tornam mais valorizados.

Opções de plantas mais amplas

Os padrões de construção de apartamentos mais antigos eram distintos e, em muitos casos, possuíam plantas com cômodos mais amplos e, em alguns casos, pé direito mais alto. Se você valoriza uma cozinha mais ampla, por exemplo, o imóvel usado pode ser uma boa opção. 

Mobília

A mobília existente em alguns apartamentos usados pode ser um grande diferencial para quem está com o orçamento apertado. Se você for comprar todos os móveis de forma separada, após a compra do apartamento, terá um fluxo de pagamento mais apertado, conforme o prazo dado por cada fornecedor dos itens.

Porém, se você comprar um apartamento já mobiliado, mesmo que isso signifique pagar um preço mais alto pelo imóvel, o valor entrará junto com o financiamento bancário, tornando as parcelas muito mais suaves. 

Mas é importante lembrar que a compra de um imóvel pronto para morar também pode ter algumas desvantagens para você, comprador. Confira algumas delas:

Fluxo de Pagamento

Os apartamentos novos e recém entregues se encaixam na categoria de "prontos para morar". Porém, conforme mencionado acima, neste tipo de imóvel é necessário que o cliente tenha pelo menos 20% do valor total como entrada.

Atenção! CUIDADO COM O MITO do desconto em pagamentos à vista. Alguns compradores acreditam que, por terem uma quantia guardada que permite pagar todo apartamento à vista, terão maior poder de negociação no preço do imóvel.

Porém, isto não se aplica quando o vendedor do imóvel aceita pagamentos via financiamento bancário, pois, quando o comprador realiza o financiamento, o vendedor recebe todo dinheiro imediatamente do banco. Ou seja, diferente do que ocorre em apartamentos na planta, não há nenhuma grande vantagem para o vendedor em oferecer desconto em pagamentos à vista.

Desvantagens em prontos pra morar USADOS:

Necessidades de reformas

Se você quiser deixar o imóvel do seu jeito, terá que estar disposto a enfrentar um bom período de quebra-quebra e gastar um pouco a mais. A simples pintura de uma parede se torna mais complicada, pois há necessidade de lixar tudo antes de começar. Nada que não possa ser resolvido, mas é bom colocar no planejamento.

Desgaste

Este talvez seja o principal ponto a ter cuidado ao comprar um usado. É natural que, ao longo do tempo, o empreendimento sofra diversos tipos de desgastes. Por exemplo, as tubulações de água e esgoto podem estar próximas de apresentar um vazamento.

Ou então, a instalação elétrica pode ter sido modificada e precisar de uma revisão. Tudo isso, além da dor de cabeça, pode custar bastante se você quiser deixar novo em folha. Importante considerar que quanto mais antigo for o empreendimento, maiores serão esses riscos.

Conversar com inquilinos de outros apartamentos do mesmo prédio pode ser uma boa alternativa para investigar se há algo mais grave. Cuidado ao pedir opiniões de outros moradores que são donos dos imóveis, pois eles podem omitir problemas maiores para não causar uma depreciação no preços dos imóveis do condomínio.

Projeto antigo

Este ponto é especialmente importante para empreendimentos que foram entregues 5 ou mais anos atrás. Projetos antigos contém tecnologias mais ineficientes e geram um consumo maior de energia elétrica e água das áreas comuns, por exemplo.

Isso vai impactar o valor do condomínio. Por isso, não deixe de olhar com cuidado o valor do condomínio de um prédio antigo antes de decidir pela compra.

Outro ponto importante de projetos mais velhos é que eles podem não contar com facilidades que existem em projetos novos. Piscina aquecida, academias modernas, sistemas de segurança, caixa de delivery, dentre outros, são cada vez mais comuns em projetos novos e podem fazer a diferença no seu dia-a-dia.

Mas afinal, qual é o melhor? Pronto ou na planta?

De um modo geral, se você tem possibilidade de esperar um pouco, a compra na planta tende a ser melhor, especialmente pois o projeto do empreendimento é mais moderno. Contudo, como boa parte das coisas na vida, a resposta vai depender do que você valoriza, das suas necessidades e, também, do orçamento que possui.