HMP, HIS, R2V e NR: conheça os tipos de imóveis em São Paulo

HIS, HMP, R2V e NR são siglas que aparecem com frequência em lançamentos imobiliários de São Paulo e que definem o que o comprador pode ou não fazer com o imóvel.

As 4 categorias vêm do Plano Diretor Estratégico do município e classificam o tipo de uso de cada unidade: quem pode comprar, qual o teto de preço, se o imóvel pode ser alugado no Airbnb, se pode ser revendido livremente e por quanto tempo precisa cumprir uma função social específica.

Neste guia, você vai encontrar respostas claras para essas e outras dúvidas: o que cada categoria significa na prática, quais as regras de renda, preço e uso em vigor em 2026 e como as diferenças entre HIS, HMP, R2V e NR afetam a sua decisão, seja para morar ou para investir.

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O que é HIS (Habitação de Interesse Social)?

HIS é uma categoria de imóvel criada pelo Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo destinada às famílias de baixa renda que, sem algum tipo de apoio público, dificilmente conseguiriam acessar um imóvel no mercado convencional da cidade.

Esses imóveis estão sujeitos a regras específicas de uso, incluindo a proibição de locações por temporada, sendo permitido apenas o aluguel residencial de longa duração.

O HIS é dividido em 2 subcategorias, definidas pela renda familiar do comprador. O HIS-1 atende famílias com renda mensal de até 3 salários mínimos (R$ 4.863 em 2026), enquanto o HIS-2 é destinado a famílias com renda de até 6 salários mínimos (R$ 9.726 em 2026).

Embora sejam voltados à população de baixa renda, imóveis HIS também podem ser adquiridos por investidores que não se enquadram nesses limites. Nesses casos, porém, a legislação impõe restrições para garantir a função social das unidades.

Como explica Daniela Costa, advogada e especialista no mercado imobiliário de São Paulo,

"Vamos supor que eu sou investidora e quero comprar alguns imóveis. Minha renda vai muito além disso [renda máxima das habitações] [...] eu posso comprar esse imóvel, desde que use para alugar ou vender para pessoas que se enquadram na renda."

Durante o período de restrição, o proprietário não pode utilizar o imóvel como moradia própria e deve destiná-lo exclusivamente a famílias que atendam aos critérios de renda da categoria correspondente.

Passados 10 anos, a unidade fica livre para venda, locação ou uso sem restrições vinculadas à política habitacional. Segundo a advogada, o objetivo desse período é garantir que o benefício cumpra sua função social antes de o imóvel retornar às regras normais de mercado.

Qual a diferença entre HIS-1 e HIS-2?

A distinção entre as duas categorias é em relação à renda e ao valor dos imóveis:

Critério	HIS-1	HIS-2
Renda familiar máx.	Até 3 salários mínimos (R$ 4.863,00)	Até 6 salários mínimos (R$ 9.726,00)
Renda per capita máx.	R$ 810,50 (0,5 SM)	R$ 1.621,00 (1 SM)
Valor máximo do imóvel	R$ 276.102,20	R$ 383.636,74

O que é HMP (Habitação de Mercado Popular)?

HMP, sigla para Habitação de Mercado Popular, é outra categoria urbanística do PDE de São Paulo voltada para ampliar o acesso à moradia para famílias de renda média, de até 10 salários mínimos.

Esse programa permite a compra de imóveis em São Paulo por compradores que atendem aos critérios, como limite de renda e preço do imóvel já estabelecidos. Além disso, os imóveis enquadrados como HMP não podem ser utilizados para locação por temporada.

Um apartamento HMP é construído por incorporadoras privadas (ou pelo poder público) dentro de regras urbanísticas e de preço definidas pela Prefeitura. Em troca de incentivos como maior potencial construtivo em determinadas zonas, o empreendedor assume algumas obrigações, como:

• vender para quem se enquadra na faixa de renda,
• respeitar o teto de preço e
• garantir que o imóvel cumpra sua função social por pelo menos 10 anos, como no HIS.

Os limites de renda e preços dos imóveis são atualizados anualmente, em janeiro, conforme o IPCA e INCC. Os números em vigor hoje são os do Decreto nº 64.895, de 5 de janeiro de 2026.

Qual a faixa de renda do HMP?

Segundo o Decreto nº 64.895/2026, a renda familiar mensal máxima para se enquadrar no HMP é de R$ 16.210,00, ou R$ 2.431,50 por pessoa no núcleo familiar.

Já o teto de preço de venda das unidades HMP é de R$ 537.672,71, conforme o mesmo decreto. Esses valores são corrigidos anualmente, conforme o IPCA e INCC.

Para os que estão fora da faixa de renda do programa, como nas outras habitações sociais, é permitido comprar o imóvel para investimento.

Nesse caso, como no HIS, a principal restrição é que o imóvel não pode ser utilizado pelo próprio investidor durante os primeiros 10 anos, e deve ser destinado ao aluguel ou à venda para pessoas que estão na faixa do programa.

O contrato de locação precisa ser de longa duração e o valor mensal do aluguel não pode ultrapassar 30% da renda máxima da faixa, segundo o Decreto municipal nº 64.244/2025.

Aluguel do tipo short stay (conhecido como de temporada, por plataformas como Airbnb e Booking) é expressamente proibido pelo Decreto nº 63.130/2024.

Qual a diferença entre HMP e HIS em São Paulo?

Tanto o HIS quanto o HMP são habitações sociais voltados para a redução do déficit habitacional. No entanto, eles atendem a diferentes públicos e operam com regras distintas de renda, preço e financiamento.

Aqui, fiz uma tabela comparando as condições das 2 subcategorias do HIS e o HMP:

Categoria	Renda Familiar	Renda Per Capita Mensal	Teto de Venda (2026)	Financiamento e subsídios
HIS-1	Até 3 salários mínimos (R$ 4.863,00)	Até R$ 810,50	R$ 276.102,20	MCMV, CDHU, COHAB e FGTS
HIS-2	Até 6 salários mínimos (R$ 9.726,00)	Até R$ 1.621,00	R$ 383.636,74	MCMV, SBPE e FGTS; subsídios parciais
HMP	Até 10 salários mínimos (R$ 16.210,00)	Até R$ 2.431,50	R$ 537.672,71	SBPE e FGTS (quando aplicável)

As diferenças físicas também existem: unidades HIS têm no máximo 1 sanitário e 1 vaga de garagem. O HMP permite até 2 sanitários, com também até uma vaga, ainda dentro de um padrão compacto.

Já o que os dois têm em comum é: proibição de short stay, teto de aluguel de 30% da renda máxima da faixa, obrigação de destinar o imóvel para famílias enquadradas por 10 anos e vedação ao uso como moradia própria quando a compra é feita na condição de investidor.

→ Importante: HIS e HMP não são programas de financiamento, e sim categorias urbanísticas que definem o tipo de imóvel, que podem ser financiadas por programas como MCMV, ou SFH, etc.

O que é R2V (Residencial de Mercado Livre)?

R2V é a classificação urbanística para apartamentos convencionais em São Paulo, aqueles edifícios residenciais verticais sem vinculação a programas habitacionais sociais.

A sigla vem da categorização de usos do Plano Diretor: R de residencial, 2 de conjunto com mais de duas unidades e V de vertical.

Diferente do HIS e HMP, o R2V não possui um limite de renda nem teto de valor para a compra. Mesmo assim, é muito comum que os empreendimentos do tipo R2V também incluam unidades HIS e HMP, que vão seguir os critérios específicos do programa.

"Dentro do mesmo prédio pode ter isso tudo [tipos de imóveis de SP]. As construtoras colocam 30% de habitação social para ganhar incentivos do governo. O resto ela coloca como livre, sem restrição de renda.", comenta a advogada Daniela

Na prática, a maior parte dos empreendimentos vendidos nos principais bairros de São Paulo e dos prédios do mercado tradicional da cidade enquadram-se na categoria R2V.

Qual a renda do R2V?

O R2V não tem nenhum limitador de renda: nem para comprar, nem para alugar, nem para revender. O preço é determinado pelo mercado, e qualquer pessoa pode adquirir independentemente da renda familiar.

A locação por temporada também é possível no R2V, mas depende da convenção de cada condomínio. Não há proibição legal como no HIS e no HMP; e a possibilidade varia conforme o empreendimento.

Qual a diferença entre R2V, HIS e HMP?

A principal diferença entre HIS, HMP e R2V está nas regras de compra, tanto nos limites de preço e na liberdade de uso do imóvel.

Enquanto HIS e HMP são categorias criadas para ampliar o acesso à moradia por meio de critérios de renda e restrições específicas, o R2V funciona dentro das regras do mercado livre, sem limites de preço ou exigências relacionadas ao perfil do comprador, conforme o infográfico abaixo:

O que diz o Decreto nº 64.895, de 2026?

O Decreto nº 64.895, publicado em 5 de janeiro de 2026, fez a atualização anual dos valores de renda familiar e dos tetos de venda para HIS e HMP na capital paulista.

Os valores que passaram a valer em 2026:

Renda familiar mensal máxima:

• HIS-1: R$ 4.863,00 (ou R$ 810,50 per capita)
• HIS-2: R$ 9.726,00 (ou R$ 1.621,00 per capita)
• HMP: R$ 16.210,00 (ou R$ 2.431,50 per capita)

Teto de venda das unidades:

• HIS-1: R$ 276.102,20
• HIS-2: R$ 383.636,74
• HMP: R$ 537.672,71

O que são imóveis NR?

NR é a sigla para Não Residencial e engloba imóveis destinados a usos diferentes da moradia permanente, como aluguel por temporada.

Essas unidades não têm limite de renda para o comprador nem restrição de valor do imóvel. Além disso, não podem ser utilizadas como residência fixa.

Segundo Daniela, os imóveis NR são a opção com maior segurança jurídica para operações de short stay.

"O único que é juridicamente assegurado para short stay é o NR. E hoje, em São Paulo, nas regiões centrais, ele é super disputado."

Embora a classificação permita, em tese, outros usos não residenciais, como comércio, clínicas e escritórios, a viabilidade dessas atividades depende da legislação local e da autorização da prefeitura.

"Qualquer atividade que você vai desenvolver depende da autorização da prefeitura. Ela vai dizer se aquele uso é permitido ou não para aquele local", explica a especialista.

O que significam os imóveis HIS, HMP, R2V e NR em São Paulo?

Nesse infográfico, trago as principais diferenças entre os tipos de imóveis em São Paulo:

Perguntas frequentes sobre HIS, HMP, R2V e NR

Qual a diferença entre HIS e MCMV?

HIS é uma categoria urbanística do Plano Diretor de São Paulo que define o tipo de imóvel, o padrão construtivo e o público que pode comprá-lo. O Minha Casa Minha Vida (MCMV) é um programa federal de financiamento habitacional que subsidia a compra para famílias de baixa renda em todo o Brasil..

Os dois conceitos se cruzam com frequência porque muitas unidades HIS são financiadas pelo MCMV — mas isso não significa que sejam a mesma coisa.

Um imóvel pode ser classificado como HIS e ser comprado sem nenhum subsídio do MCMV, usando FGTS ou recursos próprios. Da mesma forma, o MCMV financia imóveis fora da categoria HIS; inclusive em outras cidades do país, onde o Plano Diretor de São Paulo não se aplica.

Quais documentos são exigidos para adquirir ou alugar uma unidade HMP?

Para compra, são necessários os documentos básicos de financiamento imobiliário: comprovante de renda, documentos de identidade e certidões.

Mas há um detalhe importante na comprovação de renda dessas habitações, seja HMP ou HIS: normalmente, não basta levar holerite ou extrato bancário direto ao banco.

Segundo Daniela Costa, advogada especialista em mercado imobiliário de São Paulo, o banco deve pedir um documento certificado e assinado por um profissional com certificação específica do mercado imobiliário que valida e assina a comprovação. Essa regra vale tanto para compra à vista quanto para financiamento.

Para locação, o inquilino também precisa comprovar enquadramento na faixa de renda, pelo mesmo critério.

Pode alugar imóvel HMP?

Sim, pode, desde que seja aluguel de longa duração para inquilino com renda enquadrada na faixa HMP. O valor mensal não pode ultrapassar 30% da renda máxima da faixa.

Qual o limite do valor de imóveis HIS?

Os limites de valor dos imóveis HIS em 2026 são:

• R$ 276.102,20 para HIS-1 e
• R$ 383.636,74 para HIS-2.

Como saber se um imóvel é HIS ou HMP?

A classificação consta da matrícula do imóvel e do memorial de incorporação do empreendimento. Na prática, a construtora ou incorporadora informa a categoria no contrato de compra e venda.

Também é possível consultar o portal de licenciamento da Prefeitura de São Paulo, onde empreendimentos HIS e HMP têm registro específico.

Um imóvel R2V é a mesma coisa que um imóvel NR?

As categorias são distintas. R2V é um imóvel de uso residencial, destinado à moradia permanente, sem restrição de renda e sem teto de preço.

Já o NR é de uso não residencial, contemplando imóveis destinados a atividades comerciais, de serviços ou hospedagem de curta duração.

Os dois podem estar no mesmo prédio, mas com regras de uso distintas.

Posso usar imóveis R2V para Airbnb?

Depende do condomínio. O R2V não tem proibição legal para short stay; a decisão é da convenção condominial. Se o regulamento interno permitir, o proprietário pode alugar por temporada.

A diferença entre as categorias na prática:

• NR: única categoria com permissão legal garantida para short stay e Airbnb.
• R2V: permitido se a convenção do condomínio autorizar.
• HIS e HMP: proibido por lei, sem exceção.

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