Calculadora de Imposto de Renda
sobre Venda de Imóvel

Depois de apurar o ganho de capital, o imposto é calculado através da multiplicação do ganho de capital pela alíquota percentual de IR. A alíquota, na maioria dos casos, será de 15%. O percentual só é maior que 15% em ganhos de capital acima de R$ 5 milhões.

O imposto devido deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao da venda do imóvel.

De modo geral, o valor do Imposto de Renda sobre a venda do imóvel é de 15% sobre a parcela de lucro obtida na operação, mas, na verdade, a alíquota do IR está relacionada ao tamanho do ganho de capital obtido na negociação.

Confira:

Faixa do ganho de capital na venda de imóvel	Alíquota do IR aplicada sobre a faixa
Até R$ 5 milhões	15%
De R$ 5 milhões até R$ 10 milhões	17,50%
De R$ 10 milhões até R$ 30 milhões	20%
Mais de R$ 30 milhões	22,50%

Importante ressaltar que, ao ultrapassar o ganho de capital de R$ 5 milhões, o crescimento da alíquota passa a ser gradual, como se fosse um cálculo "em escada".

Por exemplo, se o ganho de capital for de R$ 7 milhões, a alíquota de 17,50% só será aplicada sobre montante que ultrapassar os R$ 5 milhões. A tabela abaixo traz uma simulação desse cálculo.

O tempo de aquisição e a compra de outro imóvel residencial em até 180 dias são formas de reduzir ou até mesmo isentar o IR sobre venda de imóvel no Brasil.

A legislação brasileira permite realizar deduções no ganho de capital para que o Imposto de Renda pago seja menor, já que entende que, se o imóvel foi comprado há mais tempo, o ganho real com a valorização do patrimônio será menor devido à inflação ao longo dos anos.

Por isso, quanto mais antiga for a data de aquisição do imóvel, maior será o valor do redutor de ganho. Os redutores previstos em lei são os seguintes:

• Imóveis comprados até 1988 ( Lei 7.713 ).
• Imóveis comprados até 2005 ( Lei 11.196 ).
• Imóveis comprados depois de 2005 ( Lei 11.196 ).

Assim, o percentual de redução vai depender do ano em que o seu imóvel foi adquirido, sob a lógica de que quanto maior for o tempo de aquisição, maior será o percentual de redução do ganho de capital. No caso de imóveis adquiridos antes de 1970, o imposto é totalmente isento!

Outra forma de não pagar Imposto de Renda sobre a venda de um imóvel é utilizando o dinheiro da venda para adquirir outra propriedade, mas, nesse caso, a lei protege apenas a compra e venda de imóveis residenciais.

Para isso, é imprescindível que o contrato de compra deva ser fechado em até 180 dias antes ou após a venda do imóvel. Além disso, só é permitido realizar essa ação uma vez a cada 5 anos.

Se o valor do novo imóvel for maior que o valor do imóvel vendido, o imposto será zero. Caso o novo imóvel tenha valor inferior ao que foi vendido, você ainda assim poderá reduzir o imposto, mas de forma parcial.

Confira em quais outras situações você não precisa recolher o Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda de um imóvel!

1. Venda de imóvel de até R$ 440 mil: desde que o imóvel vendido seja o único em seu nome, seja de posse individual ou em comunhão, e que o proprietário não tenha vendido nenhum imóvel nos últimos cinco anos.
2. Venda de imóvel de valor inferior a R$ 35 mil: imóveis com valor de venda inferior a R$ 35 mil são isentos de Imposto de Renda sobre ganhos de capital.
3. Venda de imóvel comprado antes de 1970: independentemente do ganho de capital em cima da operação, imóveis adquiridos antes de 1970 estão isentos de tributação. Além disso, imóveis comprados entre 1970 e 1988 possuem redução no percentual da alíquota aplicada sobre o lucro da operação.
4. Compra de outro imóvel residencial de valor superior ao que foi vendido: se a compra do novo imóvel for realizada em um período de até 180 dias (antes ou depois da venda) e o valor do imóvel novo for superior ao valor do imóvel vendido, não haverá IR.
5. Venda de imóvel desapropriado por reforma agrária.
6. Quando o lucro da venda é usado para quitar, parcialmente ou integralmente, o financiamento imobiliário feito para comprar outro imóvel: desde que essa transação seja realizada dentro do prazo dos 180 dias.
7. Redução do tributo por reformas e despesas na aquisição do imóvel: uma vez que o lucro da venda será menor por conta do investimento em benfeitorias e também pelos custos inerentes à compra do imóvel, como escritura, registro, comissão, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e juros de financiamento, por exemplo. Nesse caso, as benfeitorias e despesas de aquisição aumentam o valor de compra da propriedade.

A venda do seu imóvel se encaixa em alguma das situações que você acabou de conferir? Então, você está desobrigado a recolher o tributo ou, pelo menos, pagará menos imposto em cima do seu rendimento!

Esta fórmula simples pode ser utilizada em alguns casos:

Contudo, na maioria dos casos são aplicáveis outras regras previstas na legislação do Brasil. Para um resultado mais assertivo, utilize a calculadora de IR sobre a venda de imóvel da MySide no topo desta página.