Como financiar um apartamento? Guia ATUALIZADO em 6 passos

Pense no financiamento como um empréstimo financeiro. Para realizá-lo via sistema SBPE você precisa encontrar o banco ideal e garantir que o seu perfil de crédito esteja apto para receber o empréstimo, ou seja, você não pode estar negativado, independentemente de o imóvel ser uma casa ou apartamento.

É importante ter em mente também que a maioria dos bancos só realiza o financiamento de 80% do valor do apartamento. Embora essa seja a prática da maioria das instituições, a Caixa Econômica Federal apresenta uma abordagem diferente a partir de 1º de novembro de 2024, com financiamentos que cobrem 70% ou 50% do valor, dependendo da modalidade.

Então é preciso ter uma quantia para dar de entrada no financiamento. 

Nesse conteúdo a gente te mostra o passo a passo do financiamento imobiliário para você adquirir seu apartamento sem estresse.

1- Regularize pendências no seu nome e separe os documentos necessários

Clientes inadimplentes que possuem dívidas na praça têm mais dificuldade para conseguir a aprovação do financiamento. Por isso, é muito importante que você cheque seu CPF para confirmar que não há pendências no seu nome. Afinal, às vezes você pode ter se esquecido de uma conta de telefone antiga e nem saber!

Para não ter surpresas e garantir que você está com as contas em dia, uma alternativa é fazer a sua consulta de CPF no Site do Serasa. Por lá, você pode conferir seu Score de crédito em poucos minutos e, se identificar que há algo errado, você tem mais tempo para regularizar essa pendência antes de iniciar o processo de financiamento.

2- Escolha o melhor banco para financiar seu apartamento

Fazer uma análise criteriosa dos bancos disponíveis é essencial para que você fuja de enrascadas na hora de financiar um apartamento. Para encontrar o melhor banco para financiamento imobiliário, você deve considerar os seguintes critérios:

• Seu nível de relacionamento com o banco: não é critério obrigatório, mas se você já é correntista de algum banco que faça financiamento imobiliário via SBPE essa pode ser uma vantagem para você, já que esse banco já conhece seu histórico de pagamentos e pode te oferecer condições especiais para financiar o seu novo apê.
• Taxas de juros do financiamento imobiliário: é importante ter em mente que as taxas do mercado para esse tipo de financiamento costumam ficar entre 6% e 12% ao ano. Então antes de dar sequência ao financiamento, pesquise e compare taxas de juros entre diferentes bancos, já que essa taxa de juros vai te acompanhar ao longo de todo o período de pagamento, que pode chegar a 35 anos!

3- Peça uma pré-aprovação de crédito

Você já ouviu falar da carta de crédito imobiliário?

Ela é o resultado da etapa de pré-aprovação do empréstimo. É aqui que o financiamento do seu apartamento começa a tomar forma, de fato.

Nessa fase, você, comprador, realiza um pedido de pré-aprovação de crédito, em que o banco oficializa em um documento o valor que pretende te emprestar para comprar seu apê, além das condições de pagamento, como prazo e taxa de juros. Para fazer o pedido de pré-aprovação de financiamento, você deve enviar uma série de documentos para o banco, entre eles:

• Documento de identidade
• Carteira de trabalho e Previdência Social (CTPS) – no caso do uso do FGTS para a compra do imóvel.
• Comprovante de residência.
• Comprovante de renda (holerite, extrato bancário ou a própria CTPS).
• Documento que comprove seu estado civil.
• Declaração de Imposto de Renda mais recente.

Se você não tem carteira assinada e por isso não possui renda formal comprovada, não se preocupe! Você pode, sim, financiar um apartamento no seu nome, a diferença é que o processo de comprovação de renda é um pouco diferente. Para você entender de maneira simples quais são os documentos que podem substituir os tradicionais holerites na hora da aprovação do financiamento, dá uma olhada nesse esquema que preparamos.

Por fim, é importante ter em mente que a pré-aprovação não é o financiamento, de fato, ela é só o primeiro passo para que o banco inicie o processo de empréstimo. Por isso, assim que você bater o martelo em qual apartamento quer financiar, a próxima etapa se inicia.

4- Aguarde a análise jurídica e a vistoria do imóvel

Passado o período de pré-aprovação e análise de crédito, o banco deverá solicitar a documentação do apartamento e também do vendedor-proprietário para certificar que tanto o bem como o atual proprietário se enquadram nas regras do financiamento.

Os documentos são os seguintes:

Imóvel:

• Matrícula do imóvel completa e atualizada.
• Espelho do IPTU mais recente.
• Certidão negativa de débitos municipais.
• Certidão negativa de débitos do condomínio.

Vendedor proprietário - no caso de pessoa física:

• RG/CPF - Em caso de pessoa casada, é necessário a identificação do cônjuge também.
• Cópia do comprovante de estado civil.

Lembrando que se o vendedor for pessoa jurídica, a documentação solicitada para o financiamento deve ser diferente. Toda essa papelada é útil, para que o banco realize a análise jurídica do negócio, que serve para checar se o atual dono do apartamento não possui pendências judiciais no nome.

Além disso, como o imóvel é a garantia do empréstimo, o banco também quer ter certeza de que possui o valor de venda condizente com o valor emprestado. Para isso, a instituição financeira contrata uma empresa de engenharia para visitar o apartamento, verificando de perto as condições como área construída e finalidade de utilização. Mas lembre-se que essa vistoria não está inclusa no valor do empréstimo e deve ser paga pelo comprador. A média de preço desse serviço é de R$ 3 a R$ 5 mil.

5- Assine o contrato de financiamento e pague os tributos

Se a papelada foi aprovada e a vistoria do imóvel for encerrada com sucesso, você pode comemorar, pois o apartamento está prestes a ser seu.

Para finalizar esse processo, comprador e vendedor devem assinar o contrato de financiamento e fazer o registro do apartamento em cartório, ou seja, “atualizar” na matrícula do imóvel a transferência do bem.

Lembre-se também que o pagamento dos tributos e das despesas de cartório, como o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, ITBI, são de responsabilidade do comprador.

6- Comece a pagar as parcelas

Se você chegou até aqui, o valor do seu financiamento já foi liberado para o vendedor e você já pode usufruir do seu novo apê!

Mas claro, agora chegou a hora de arcar com a sua responsabilidade como comprador e pagar as parcelas do seu novo imóvel. Vale ressaltar que algumas instituições oferecem parcelas regressivas, ou seja, os valores se tornam menores com o tempo. Essa pode ser uma vantagem para quem quer diminuir essa despesa no futuro.

Além disso, você sempre pode contar com o recurso de amortização do financiamento com o FGTS. Afinal, quanto mais você adiantar o pagamento das mensalidades, menor é o valor total dos juros que você vai pagar pelo empréstimo.

É possível financiar um apartamento na planta?

Não é possível financiar um apartamento na planta, ainda que seja viável parcelá-lo durante o processo de construção diretamente com a construtora.

Nesse primeiro período, chamado de “pré-chaves”, que pode durar de 3 a 5 anos, o comprador deve pagar uma entrada e parcelas mensais reajustadas pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC) ou pelo CUB, sem incidência de juros. Nessa etapa, conhecida como captação (que vai até a entrega das chaves), o comprador paga diretamente à construtora responsável cerca de 20% a 30% do valor do imóvel, sem envolver instituições financeiras.

Após a entrega do imóvel, o saldo devedor restante pode ser financiado com um banco. No momento “pós-chaves”, o comprador escolhe uma instituição financeira que ofereça as melhores condições de financiamento e segue os demais passos de como financiar um apartamento.

→ Saiba mais dos cuidados que você precisa ter ao comprar um apartamento na planta.

Obs.: No caso de apartamentos prontos ou usados, o processo de financiamento é igual à qualquer outro imóvel.