8 cuidados ao comprar um imóvel na planta

Comprar um apartamento na planta é uma ótima oportunidade, tanto para quem está procurando um investimento quanto para aqueles que desejam a casa própria. No entanto, como em qualquer investimento, é essencial estar atento a certos cuidados na hora de comprar um imóvel na planta para garantir que o negócio seja vantajoso.

Por exemplo, o imóvel na planta pode ter um preço mais baixo, mas também é importante conhecer a localização e os valores praticados na região, avaliar o histórico da construtora e verificar a documentação do empreendimento.

Listamos aqui os 8 principais cuidados que você deve ter na hora de comprar um apartamento na planta. Confira!

1. Defina o que é prioridade (e o que não é) em um imóvel

O primeiro cuidado ao comprar um imóvel na planta é ter certeza de que ele se adequa aos seus planos atuais - e também aos dos próximos anos.

Como o imóvel ainda está na planta, você só poderá usufruí-lo no futuro, e, por isso, precisa projetar quais serão seus objetivos daqui a 1 ou 4 anos, a depender do período de obras.

• O imóvel é só seu ou pretende aumentar a família?
• Você quer investir no imóvel para rentabilizar com aluguel?
• Ou para vender e ganhar na valorização?

Cada uma dessas respostas muda as características que você deve buscar no seu imóvel na planta.

Ter essas definições em mente, além de ajudar a se sentir mais confiante com a compra, também irá impedi-lo de ser pressionado para fechar um negócio que você ainda não sente que é o ideal.

É seu primeiro imóvel e não havia pensado nisso? Confira o passo a passo para a melhor compra!

2. Conheça a localização do imóvel e os valores praticados na região

Outro ponto que influencia diretamente no seu dia a dia ou na valorização do seu imóvel é a localização.

Mesmo que o apartamento ainda esteja em construção, nada impede que você conheça o bairro onde ele está localizado e se certifique que ele está em uma região que te agrade.

• Visite o local durante vários momentos do dia e da semana. Desse modo, você entenderá melhor qual a dinâmica e o trânsito da área que você deseja morar;
• Verifique a mobilidade do bairro e analise se há vias de acesso para áreas estratégicas, como o centro da cidade. Se você usa transporte coletivo, veja se há pontos de ônibus próximos;
• Analise a segurança da localidade. Verifique índices de criminalidade e converse com outros moradores sobre a rotina do bairro. Além disso, durante as visitas, cheque a movimentação.
• Confira quais são os serviços próximos, como supermercados e farmácias.

Caso você queira se aprofundar no tópico, temos um guia completo sobre como escolher a localização ideal do seu imóvel.

Já saber a média dos preços da região do imóvel é uma boa maneira de evitar cair em pegadinhas.

Como a localização é um dos principais fatores que influenciam no valor de um imóvel, o melhor jeito de saber se você está pagando um preço justo por ele é compará-lo com outros na mesma região (mas não se esqueça de comprar com imóveis do mesmo padrão, como número de quartos, metragens e comodidades).

3. Verifique em qual fase de construção está o empreendimento

Você pode comprar um apartamento durante toda a fase de construção e até depois do empreendimento estar pronto para morar.

Mas é o seu objetivo de compra é que ditará qual é a melhor fase para realizar essa aquisição.

Se o seu objetivo é morar, por exemplo, em um prazo de 1 a 2 anos, o empreendimento em questão já deve estar com a construção a todo vapor.
Pense que, em média, um empreendimento demora 3 anos para ser concluído. E aqui é importante não se basear só com o que os olhos podem ver: às vezes, por mais que ele pareça externamente avançado, a fase de acabamento é demorada e difícil de perceber mudanças significativas de um mês para outro.

Já se seu objetivo é investir, de todo o período de construção, o melhor momento para comprar um apartamento é durante a dinâmica de lançamento imobiliário, que corresponde às fases de pré-lançamento e lançamento das vendas.

Nesse período você tem acesso aos preços mais baixos do apartamento, que passarão a se valorizar mês a mês após o lançamento das vendas. Esse também é um momento oportuno para quem deseja flexibilidade no pagamento, já que ele é feito diretamente com a construtora.

Confira nosso episódio explicando sobre por que é tão importante para o investidor e como funciona o lançamento de um empreendimento.

4. Avalie o histórico da construtora

Para fazer um bom negócio, é importante levar em consideração, para a sua segurança e do seu bolso, o histórico da construtora.

Esses são os pontos importantes a avaliar:

• Reputação e possíveis processos jurídicos
• Padrão de entrega
• Histórico de entregas

Essa é uma medida preventiva para evitar atrasos e, em um cenário extremo, uma possível perda de capital em casos de falência empresarial.

Você pode buscar por possíveis reclamações sobre a construtora em sites especializados na experiência do consumidor, como o Reclame Aqui. Também é possível verificar se há queixas no Procon. Para isso, acesse o site da Secretaria Nacional do Consumidor e filtre as reclamações por ano, UF, cidade e unidade do Procon.

Além disso, certifique-se que a construtora está cadastrada no Cartório de Registro de Imóveis e confira se a planta do empreendimento foi aprovada pela prefeitura do município.

Você também sempre pode contar com um especialista do mercado imobiliário, externo à construtora, para fazer essa avaliação.

➔ Aproveite para conferir nossas 10 dicas para conferir se uma construtora é confiável

5. Entenda o fluxo de pagamento de um apartamento na planta e suas correções

Pode parecer um pouco contra-intuitivo, mas a compra de um apartamento na planta é mais flexível, uma vez que a entrada é feita diretamente com a construtora e não através de um financiamento com o banco, que tem suas próprias regras.

Explicando mais a fundo, o fluxo de pagamento de um imóvel na planta é dividido em dois momentos:

• “captação” (ou pré-chaves) e;
• “pós-chaves”, feito com o banco, o famoso financiamento imobiliário.

Entenda a fase de captação:

Captação ou pré-chaves corresponde ao pagamento inicial de um imóvel na planta feito diretamente à construtora, e é pago em torno de 20 a 30% do valor total do imóvel.

Geralmente é constituída de: entrada + parcelas + reforços semestrais ou anuais que ocorrem apenas durante o período de construção do imóvel.

Mas atenção para essa dica: esses valores são reajustados pelo INCC ou pelo CUB estadual. É imprescindível que você saiba qual é o indicador que a construtora está usando para a correção das parcelas, pois isso irá impactar diretamente no valor pago, tanto nas parcelas como no saldo final, até a finalização da obra.

Em outras palavras, o valor das parcelas e do saldo devedor que você combinou com a construtora não será o mesmo até a entrega das chaves! Os valores serão reajustados mês a mês, e depender do cenário econômico geral.

Fase pós-chaves:

Já o pós-chaves se inicia depois da entrega das chaves e da emissão do Habite-se (documento obrigatório que atesta a segurança do imóvel).
Neste período, o saldo final é financiado com um banco ou quitado.

Como o financiamento pode levar 3 meses para ser aprovado, você já precisa ter feito o processo de financiamento antes da entrega das chaves.

Para esse momento, a dica é saber quais são as diferentes opções de financiamento disponíveis e quais as taxas de cada banco.

Confira: radar de taxas de financiamento imobiliário.

Para o período de financiamento imobiliário, lembre-se que as parcelas do financiamento só podem comprometer até 30% da sua renda mensal bruta.

Então não se esqueça de fazer um planejamento financeiro adequado para não tomar nenhum susto quando for o momento de falar com o banco.

Outro cuidado importante é que, se você planeja se mudar quando receber as chaves, você ainda terá os gastos com a nova moradia, como mudança, móveis e instalações.

6. Verifique a documentação do empreendimento

Outro cuidado para qualquer pessoa que está comprando um apartamento na planta é buscar pelo memorial descritivo do imóvel, que é um documento público obrigatório em toda obra da construção civil.

Ele detalha as condições do empreendimento que está sendo construído e, também, a qualidade dos materiais utilizados no acabamento do imóvel.

Lá você poderá verificar se tudo o que está sendo prometido na hora da compra realmente será entregue, como áreas de lazer, acabamentos e materiais utilizados.

Leia atentamente e não deixe de tirar todas as suas dúvidas com a construtora.

Outro ponto importante é saber se o empreendimento já possui o Registro de Incorporação, conhecido apenas como RI.

7. Revise o contrato em todos os detalhes

Está certo que esse é o apartamento que você irá comprar? Na hora de fechar a compra, revise o contrato em todos os detalhes e não assine nada até tirar todas as suas dúvidas.

Como falamos anteriormente, entenda como as parcelas serão reajustadas, quais são os juros para atraso de pagamento e até quais são as cláusulas para uma possível desistência da compra.

Ter um corretor que está apenas do seu lado (no caso, do comprador), e que não está associado legalmente com a construtora ou com o vendedor, será extremamente útil, pois ele vai defender exclusivamente os seus interesses e negociar os melhores termos.

Não sabia que esse serviço existe? Aqui na MySide nós explicamos o que fazem os nossos Personal Shoppers Imobiliários, os corretores que trabalham apenas e unicamente para o comprador de imóveis.

8. Entenda os tipos de valorização imobiliária

Os imóveis se valorizam com o passar do tempo. O grande desafio daqueles que buscam iniciar sua jornada de investimento em imóveis é encontrar o melhor negócio para o seu momento de vida e que esteja de acordo com sua realidade financeira.

Para isso, antes de investir em um imóvel, é imprescindível entender quais são as principais formas de valorização de um imóvel: através do rendimento com aluguel e do rendimento com valorização.

Rendimento com aluguel

Basicamente, o rendimento com aluguel é quando você compra o imóvel para mantê-lo e retirar mensalmente a rentabilidade do aluguel.

Nesse caso, a rentabilidade é retirada todo mês, mas para isso, é importante que exista uma demanda e que o empreendimento alcance um bom valor de aluguel. Para saber se valerá a pena, considere a fórmula a seguir:

Importante: mesmo com o rendimento com aluguel, o imóvel seguirá valorizando ao longo do tempo! Portanto, mesmo nesse caso, o melhor período para a compra do imóvel segue sendo durante o lançamento, já que você terá acesso aos menores preços.

Como esse é um modelo de rendimento que só gera frutos caso o imóvel esteja alugado, é essencial se atentar se a região do imóvel possui uma boa demanda. O investimento pode ser mais vantajoso para você se a compra do imóvel for feita em um bairro próximo a uma universidade, por exemplo.

Rendimento com valorização imobiliária

Aqui, estamos falando de quando você realiza a compra de um imóvel hoje para vender no futuro por um valor maior. Nesse caso, o investimento ideal ocorre quando você compra um empreendimento barato hoje, mas que valorize no futuro.

Para isso, leve duas questões em consideração: o potencial de valorização do investimento e o preço de compra de um imóvel.

No caso do potencial de valorização, tenha em mente os fatores que agregam valor ao empreendimento:

• Região;
• Preço do imóvel;
• Estágio da obra.

Uma dica valiosa para quem quer rendimento com valorização imobiliária é buscar por apartamentos mais altos e com posição solar nascente, já que esses são dois fatores que influenciam (e muito!) no valor final do imóvel.Já quanto ao preço de compra, também vale a dica que demos sobre pesquisar preços em sites especializados em imóveis já prontos para morar. No entanto, não deixe de garantir que os imóveis sejam comparáveis. Siga esses critérios:

• Busque imóveis em ruas próximas para fazer essa comparação, uma vez que os preços variam muito em um mesmo bairro;
• Verifique, também, o padrão de construção do empreendimento. Para uma comparação justa, aspectos como a área comum e o acabamento do apartamento precisam ser semelhantes ao imóvel que você procura;
• Por fim, observe, também, o valor do metro quadrado e o compare com os dos imóveis semelhantes.