Qual é a valorização de um apartamento na planta?

Em geral, os apartamentos na planta costumam valorizar entre 15% e 50% durante o período de construção. Isso porque, além da movimentação do mercado, um dos principais componentes da valorização na planta é o reajuste pelo INCC.

Investir em um imóvel em construção pode ser um ótimo negócio. Com a valorização de um apartamento na planta variando entre 15% e 50% durante o período de construção, esses imóveis oferecem um potencial de crescimento significativo, que podem, inclusive, superar outras opções de investimento.

Mas claro que, como em todo tipo de investimento, é importante que você tenha em mente os potenciais ganhos e riscos desse tipo de aquisição.

Neste artigo, você vai descobrir por que comprar um apartamento na planta pode ser tão vantajoso, entender os fatores que influenciam sua valorização e aprender como calcular essa valorização para garantir que seu investimento seja realmente lucrativo.

Como funciona a valorização de um imóvel durante sua construção?

A valorização de um imóvel comprado na planta é mais vantajosa e rentável a curto prazo quando comparada à dos imóveis prontos.

Isso porque os apartamentos em construção possuem valores mais baixos em relação a apartamentos semelhantes já prontos. Essa diferença de preço parte das construtoras e incorporadoras como forma de “bônus” para incentivar a compra dos imóveis em construção.

Sozinha essa diferença de preço já traz uma grande vantagem para os que estão pensando em investir no ramo imobiliário, já que você tem a certeza de estar comprando um imóvel abaixo do valor regular.

Mas, para além desse fator, há também o reajuste mensal dos valores acompanhando o Índice Nacional de Custos da Construção Civil, o INCC, e a valorização natural do mercado, dada pelo movimento do setor imobiliário, que aumenta os preços de acordo com a procura por imóveis.

O reajuste pelo INCC envolve a correção dos valores de todos os itens envolvidos na construção de um empreendimento residencial, como materiais e mão de obra. O índice mostra o percentual de aumento dos custos de construção mensalmente.

Já a valorização de mercado permeia todos os imóveis, desde a planta até os usados. Essa pode ser explicada como parte de um movimento do setor que envolve os custos da construção, a oferta e demanda nas vendas, a escassez de terras, dentre outros fatores.

Ou seja, investir em um imóvel na planta tende a ser mais rentável já que sobre ele incidem os valores de correção de preços, com o INCC, a valorização natural do mercado, e ainda, a diferença de preços com imóveis similares no mercado.

Além dos fatores que influenciam diretamente na valorização do imóvel na planta, existem características particulares de cada imóvel que também agregam valor, fazendo com que o preço seja ainda mais alto mesmo em relação a imóveis similares.

Confira quais são os fatores que mais valorizam um imóvel.

Quais as vantagens de investir em um apartamento na planta?

Investir em um apartamento na planta é uma das estratégias mais vantajosas do mercado imobiliário, especialmente para quem busca valorização e boas condições de pagamento.

Os imóveis na planta costumam ser lançados com valores inferiores aos de imóveis prontos, pois as construtoras oferecem condições especiais para atrair compradores. Junto a isso, um grande atrativo é o potencial de valorização, que pode variar entre 15% e 50% até a entrega do imóvel, impulsionado pelo reajuste do INCC e pela movimentação do mercado.

Por isso, o grande diferencial do investimento em imóveis na planta é a rentabilidade efetiva, que tem superado a de investimentos tradicionais. De acordo com o Ranking MySide Melhores Cidades para Investir em Imóveis© 2025, o investimento em imóveis na planta geraram retornos até 4 vezes superiores aos de aplicações como poupança, renda fixa e até ações da Bolsa de Valores.

A pesquisa revelou que, enquanto o Ibovespa teve uma rentabilidade média de 5,4% ao ano entre 2019 e 2024, investimentos imobiliários em cidades estratégicas chegaram a 22,1% ao ano no mesmo período. Essa rentabilidade se deve à valorização imobiliária ao longo dos anos de construção.

Além disso, normalmente existe maior flexibilidade no pagamento, pois você pode parcelar sem juros diretamente com a incorporadora durante a obra, sem a necessidade de financiamento bancário.

Para quem busca um investimento sólido e com retornos expressivos, o mercado imobiliário segue como uma das melhores opções, especialmente para aqueles que sabem escolher as cidades certas e os tipos de imóveis mais valorizados.

O que mais valoriza um apartamento?

Muitas vezes, ao comparar dois apartamentos com características similares, é surpreendente notar diferenças de R$ 10 mil, R$ 20 mil ou R$ 30 mil – se não mais! – no valor final de cada uma delas. Mas você sabe quais são os fatores que justificam essa diferença?

Bairro

Os valores dos imóveis podem variar de bairro para bairro. Já que alguns possuem vantagens em relação a outros, a demanda por imóveis no local também é maior.

Um apartamento no Setor Marista – o bairro mais caro de Goiânia, segundo o Índice FipeZAP de janeiro de 2025 –, por exemplo, será mais caro do que no Setor Oeste. Enquanto o valor do metro quadrado no primeiro está na casa dos R$ 10 mil, no segundo está em torno de R$ 8 mil.

Micro localização

Mesmo dentro dos bairros, existem localizações mais disputadas que podem ter o valor de metro quadrado mais caro, como a proximidade com parques ou avenidas.

Em Goiânia, o entorno do Parque Vaca Brava exemplifica isso, onde o metro quadrado é ainda mais valorizado.

Andar

A lógica é que, quanto mais alto o andar, maior será o valor agregado, já esse ponto influencia diretamente na qualidade de vida dos moradores, afetando o barulho dentro do apartamento, a vista e a incidência solar do imóvel. Por isso, saber qual andar de apartamento é mais valorizado é fundamental.

Confira nosso estudo de caso com detalhes sobre qual andar de apartamento é mais valorizado e todos os fatores envolvidos.

Garagem

Uma, duas ou mais garagens garantem segurança e comodidade ao morador, deixando o preço do imóvel também mais alto. O número de garagens também pode impactar na procura do imóvel. É importante também se atentar ao tamanho das vagas de garagem.

Hobby box

Os armários privativos, que geralmente ficam na garagem ou no térreo do condomínio, são boas opções para guardar aqueles itens que não são utilizados com frequência, e, devido à comodidade, agregam valor ao imóvel e o tornam mais requisitado.

Posição solar nascente ou poente

A posição solar nascente ou poente incide diretamente no conforto térmico do imóvel, e, por a posição solar nascente ser mais agradável, tende a agregar valor no apartamento.

Além da valorização natural que ocorre com o tempo, essas características garantem que, mesmo em momentos de recessão do mercado, o imóvel mantenha preços mais altos em relação a outros.

Como calcular a valorização de um imóvel na planta?

Para calcular a valorização de um imóvel na planta, é preciso dividir o valor de mercado do imóvel no momento da entrega das chaves pelo pelo valor da unidade quando ela foi comprada.

NA PRÁTICA: confira o estudo de valorização de um apartamento real 

Para que você entenda na prática como é calculada a valorização de um imóvel na planta, estudamos os preços de um apartamento real na cidade de Goiânia, em Goiás.

Localizado no Setor Central, o apartamento usado para demonstração é o Katedral Sky Rooftop, da Construtora Sim Engenharia. Esse imóvel foi lançado em maio de 2021 e entregue em novembro de 2024.

Para que você entenda a importância dessas datas:

• No lançamento do empreendimento é quando os apartamentos terão o menor preço possível, já que nenhum tipo de ajuste incidiu sobre o valor até então. Ou seja, esse é o melhor momento para a compra.
• Já na data de entrega, o apartamento terá o maior preço do período de construção, já que a valorização de mercado e o reajuste pelo INCC atuou sobre o imóvel durante os anos de construção.

Já pronto, o imóvel passa a ser reajustado conforme o valor dos apartamentos prontos para morar em Goiânia.

Para esse estudo, a unidade selecionada possui 80 m² de área privativa, 3 quartos e 1 suíte e seu valor de lançamento foi de R$ 483 mil em maio de 2021. Para fins de comparação, considere que a compra foi feita durante o lançamento, à vista, ou seja, no menor valor possível.

Em novembro de 2024, na data de entrega do empreendimento, a mesma unidade já valia R$ 720 mil pela tabela de preços da própria construtora.

Logo, nosso investidor viu seu imóvel valorizar durante o período da construção cerca de R$ 237 mil, que representa uma porcentagem de valorização de 48,9% entre valorização de mercado e reajuste pelo INCC.

Para chegar nesse resultado, o cálculo que o nosso comprador hipotético fez foi:

Destrinchando esse percentual de quase 50% de valorização do Katedral Sky Rooftop temos que: o índice INCC do período corresponde a 27,5% desse percentual e a valorização de mercado a outros 21,3%.

Como citado acima, a variação do INCC é um dos fatores de valorização do imóvel em construção que pode estar em alta ou em baixa e isso afeta diretamente os valores de porcentagem descritos. Se o INCC está em alta, a valorização é, portanto, maior, e a lógica inversa também se aplica.

Agora que você entende como é feito o cálculo da valorização, veja aqui como analisar se os resultados são bons de fato.

Como analisar a valorização do seu apto na planta durante a construção?

O primeiro passo para concluir se um imóvel na planta teve uma boa valorização durante o período de obra é comparar o percentual de aumento do valor com um índice de referência econômica.

Afinal, se o seu investimento valorizou menos que a inflação, por exemplo, você pode ter saído no prejuízo no curto prazo. Nesse sentido, o IPCA - índice oficial de inflação brasileiro - é uma boa comparação.

Voltando ao nosso exemplo, enquanto a valorização do imóvel durante os anos de construção se aproximou de 50%, no mesmo período, entre maio de 2021 e novembro de 2024, a inflação acumulada ficou cerca de 24,09%.

Ou seja, nosso investidor hipotético viu seu investimento valorizar acima da inflação, obtendo um ganho real/líquido de mais de 20% sobre o valor investido inicialmente.

Em qual período da construção o imóvel valoriza mais?

Existem três momentos principais de um apartamento na planta: o lançamento do imóvel, a construção e os meses que precedem a entrega.

A fase de lançamento imobiliário é quando o imóvel possui o menor valor possível, já que nenhum tipo de valorização atuou sobre ele, ou seja, é o melhor momento para investir.

Já na construção, na maior parte dos casos, o INCC agrega a valorização do imóvel com mais força que a valorização do mercado. Diferente dos meses que precedem a entrega.

Isso porque, em alguns casos, pode ocorrer um salto de preço nos meses finais, quando o apartamento já tem corpo e forma e, por isso, a insegurança da entrega diminui ou até some, o que acaba aumentando a demanda dos clientes pelo empreendimento.

Ao longo da construção, os preços também podem variar. No caso analisado, como mostra o gráfico abaixo, houve períodos de alta seguidos por quedas. Isso é comum e pode ocorrer devido a variações naturais do mercado imobiliário ou estratégias da construtora.

Lembra do nosso investidor hipotético? Pois é! Podemos ver essa movimentação de preços também durante a construção do imóvel que foi comprado por ele. Observe:

Quanto valoriza um apartamento depois de pronto?

Depois da entrega, os fatores de valorização custo de construção e relação de oferta e demanda ainda continuam influenciando no reajuste do valor do apartamento.

Além deles, os ciclos de valorização imobiliária e algumas características próprias do apartamento, como localização ou tipo de unidade, também podem agregar mais valor ao apartamento ao longo do tempo.

Imagine, por exemplo, que você comprou um apartamento na região central da sua cidade e, depois de alguns anos, as áreas disponíveis para construção nesse local se extinguiram. Bingo!

Seu imóvel tente a se valorizar ainda mais devido a escassez de terrenos disponíveis! Esse for, por exemplo, um dos fatores da valorização dos apartamentos à venda em Balneário Camboriú, SC.

Vale a pena comprar apartamento na planta?

De maneira geral, sim! Os apartamentos na planta costumam ter preços mais atraentes se comparados aos apartamentos prontos. Assim, se você puder esperar o tempo de construção, que é um dos “ônus” dessa compra, a valorização do imóvel nesse período pode te surpreender!

É bom ter em mente também que quanto mais diferenciais o apartamento possui, maior será sua valorização. Esses diferenciais podem ser uma ou mais garagens, posição solar nascente, piscina na unidade ou a mais clássica churrasqueira a carvão, todas adicionam um valor agregado que aumenta sua demanda.