Brasileiro não residente pode comprar imóvel no Brasil
A resposta é simples: brasileiro não residente pode, sim, comprar imóvel no Brasil, desde que possua CPF regularizado, passaporte válido e documentação civil atualizada e autenticada. Aliás, em algumas instituições é possível, inclusive, fazer todo o processo pela internet.
Por isso, se você faz parte do grupo de pessoas que moram no exterior e querem investir no Brasil para garantir uma renda futura ou ter onde ficar em suas visitas à terra natal, vai ser preciso cumprir com as exigências impostas pela legislação local.
Mas calma que, com as instruções corretas sobre o assunto, isso não será um motivo para fazer você desistir do seu investimento imobiliário. Pelo contrário, conferindo um passo a passo sobre o tópico, esse processo pode se tornar mais simples do que você pensa.
Por isso, criei este guia prático com o objetivo de tirar todas as dúvidas sobre como comprar um imóvel no Brasil sendo não-residente ou até estrangeiro. Aqui, você vai entender de forma clara e objetiva cada etapa, os documentos necessários, as obrigações fiscais e os cuidados que fazem toda a diferença para que seu investimento seja seguro e sem surpresas.
Um resumo – a gente traz só o que importa para você:
Etapa 1: Preparação
Verifique se o seu CPF está ativo, o estado civil regularizado (com transladação de documentos de casamento se casado no exterior) e o nome limpo no Serasa, especialmente se optar por financiamento imobiliário.
Etapa 2: Plano de Pagamento
Você pode pagar à vista, o que é sempre a melhor opção por ser rápido, sem burocracia e juros, além de oferecer maior autonomia na negociação.
Se optar por parcelar, o que pode encarecer a compra e, em alguns casos, exigir sua presença física no país, há três formas principais:
- Diretamente com uma construtora:
- Através de uma fintech (Sociedade de Crédito Direto)
- Por meio de um financiamento imobiliário com um banco tradicional
* Lembre-se: para o parcelamento, será necessário comprovar renda no Brasil ou no país de residência.
Etapa 3: Formalização da compra
É aqui que ocorre a formalização do processo, assinatura de contrato e pagamento de custos para passar imóvel para seu nome.
Antes de concluir a compra, é essencial verificar a documentação do imóvel, como o título de propriedade, certidões negativas e as regulamentações locais.
Além do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é obrigatório na compra de um imóvel, você também terá que pagar taxas de cartório e registro e outros custos adicionais ocasionais.
Quais documentos preciso para comprar um imóvel no Brasil como não residente?
Antes de seguir adiante com o objetivo de comprar um imóvel no país, é essencial fazer um pente fino na sua documentação! E, claro, se você tem um parceiro nessa jornada, a papelada do seu cônjuge também entra nessa.
Para ter sucesso na negociação da sua casa, apartamento ou terreno por aqui, você precisa ter
- um CPF ativo,
- documentos de identidade atualizados – como passaporte –,
- comprovante de residência e
- estado civil regularizado no país.
E um alerta importante: se seus planos incluem um financiamento imobiliário, seu nome tem que estar limpo no Brasil.
Então, por onde começar? Simples: vá direto ao site da Receita Federal e verifique a regularidade do seu CPF. Se for casado, faça o mesmo para o seu cônjuge. Se alguma pendência aparecer na sua situação cadastral, resolva tudo antes mesmo de começar a sonhar com sua nova propriedade.
Quem avisa, amigo é:
Se você é estrangeiro, o CPF, que é obrigatório para qualquer transação imobiliária, pode ser obtido diretamente na embaixada ou consulado brasileiro mais próximo.
Para quem é casado no exterior, é preciso também regularizar o estado civil no Brasil por meio da transladação da certidão de casamento. Isso envolve registrar o casamento em um cartório brasileiro e escolher o regime de comunhão de bens, que, mesmo que não exista no país de residência, será exigido para garantir a validade jurídica do matrimônio no Brasil.
Se você deseja comprar imóvel no Brasil morando no exterior, mas não pode estar presente no país para atos cartoriais, é possível nomear um procurador no Brasil, desde que com poderes específicos em procuração pública. Isso pode tornar o processo mais ágil e prático, independentemente da sua localização
O mesmo se aplica às assinaturas: se você está considerando usar a assinatura online, é importante saber que o e-Notariado – um dos certificados mais conhecidos e aceitos – exige que a documentação esteja registrada no cartório brasileiro.
Caso os documentos assinados eletronicamente não estejam registrados formalmente em um cartório brasileiro, será necessário realizar esse procedimento presencialmente em um cartório, o que pode exigir uma viagem ao Brasil.
→ Aqui, separei o guia completo do e-Notariado do Colégio Notarial do Brasil, com todas as informações sobre o certificado
Como alternativa, se você reside fora do país, o ICP Brasil pode ser a solução. Este certificado digital, aceito em vários cartórios, possui a assinatura remota e pode ser obtido presencialmente em consulados ou entidades credenciadas no exterior.
Depois disso, lembre-se de entrar no Serasa Experian e verificar se o seu nome está limpo. Com esses passos garantidos, você acaba de dar um salto importantíssimo em direção ao seu novo imóvel.
Quando se trata da compra de imóveis, cada detalhe conta. Por isso, ter o suporte de profissionais confiáveis – corretores, advogados e despachantes – é fundamental para garantir segurança jurídica e evitar riscos no processo de compra.
A MySide atua exatamente como parceira e representante do comprador, oferecendo suporte especializado e dedicado em todas as etapas da jornada de compra do imóvel.
Aqui, o foco é você que quer comprar um imóvel. Seja por WhatsApp, telefone ou presencialmente, nosso atendimento é próximo: só paramos quando encontramos o imóvel que realmente combina com a sua realidade.
Para além da sua documentação pessoal, um dos passos para garantir uma compra segura e sem surpresas é verificar a documentação da propriedade.
Isso inclui a análise da matrícula do imóvel e a obtenção de certidões negativas. Essas certidões garantem que não há ônus, dívidas ou pendências legais associadas ao imóvel ou aos seus vendedores, protegendo o comprador de futuros problemas.
Além disso, é importante consultar as regulamentações municipais para o imóvel, assegurando que o uso pretendido (por exemplo, residencial ou comercial) está em total conformidade com o zoneamento e outras leis locais.
Se você for estrangeiro e deseja comprar imóvel no Brasil, saiba que é possível adquirir propriedades tanto urbanas quanto rurais, embora existam algumas restrições para áreas localizadas em regiões de fronteira ou em determinadas zonas rurais.
Como pagar um imóvel no Brasil como não residente?
Como você pretende pagar pelo imóvel? À vista ou parcelado? Direto com a construtora, com uma sociedade de crédito direto (ou fintech) ou através de um financiamento imobiliário? A sua resposta pode mudar o rumo da sua jornada de compra e resultar no montante pago pela propriedade e na quantidade de burocracia envolvida.
A alternativa que nossos clientes costumam optar é o financiamento direto com a construtora, embora existam outras opções para quitar seu imóvel. A seguir, explico cada uma delas.
Pagamento à vista
Pagar à vista é a melhor opção, mas nem sempre a maneira mais viável.
Neste caso, o pagamento é feito de uma vez só, de forma rápida, sem burocracia e sem a incidência de juros. Além disso, com o dinheiro em mãos, o comprador ganha mais autonomia de compra e consegue fechar um negócio melhor.
Financiamento imobiliário
Optar pelo financiamento imobiliário pode tornar o custo total da compra um pouco mais elevado devido aos juros e taxas envolvidas, mas ainda é uma alternativa viável para quem deseja adquirir um imóvel no Brasil mesmo morando no exterior.
Em alguns casos, a instituição pode exigir a presença física do comprador no país para a assinatura de documentos ou confirmação da operação, o que pode ser um desafio logístico. Mas nada que não possa ser resolvido com informação confiável e, de preferência, com um consultor de compras ao seu lado.
Um brasileiro não residente ou estrangeiro pode comprar um imóvel parcelado no Brasil de três formas:
- Diretamente com uma construtora, em um prazo que normalmente dura entre 60 e 120 meses, com processo facilitado, mas taxas maiores;
- Através de uma fintech, em um parcelamento que pode chegar a 35 anos (420 meses), com menos burocracia e taxas competitivas;
- Por meio de um financiamento imobiliário, em um parcelamento longo com um banco tradicional, mais burocrático mas com taxas um pouco menores.
Se você optar pela primeira opção, é importante dar uma olhada na reputação e confiabilidade da construtora que está construindo seu novo lar ou investimento, assim você garante que o negócio seja seguro.
→ Se você está em busca de imóveis na capital mineira ou na capital goiana, a gente tem conteúdos com as construtoras que aceitam financiamento próprio em Belo Horizonte e também das construtoras que aceitam financiamento próprio em Goiânia.
Para qualquer opção, será preciso comprovar renda no Brasil ou no seu país de residência – dependendo das regras de cada instituição. A forma mais prática de fazer isso é através da Declaração do Imposto de Renda, em que os valores transferidos para o país são especificados.
Como fazer uma transferência financeira internacional?
Quando o assunto é transferir dinheiro para o Brasil para a sua compra, duas plataformas se destacam e são as mais utilizadas: a Wise e a Western Union.
- Com a Wise, o processo é bem simples: você gera um boleto na moeda do seu país de residência, e a empresa se encarrega da conversão e do envio do valor em reais para o destinatário final. O limite anual para transferências é de R$ 250 mil.
- Já a Western Union opera de uma forma mais parecida com uma transferência bancária tradicional, feita de banco para banco. Mesmo assim, os limites de transferência são menores, de até R$ 35 mil em um mês ou R$ 70 mil por semestre.
Quais os custos envolvidos na compra de um imóvel no Brasil?
Além do valor do próprio imóvel, você precisará considerar alguns custos e impostos adicionais, que são parte fundamental do processo. Vamos a eles:
- ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis): este imposto varia, geralmente, de 2% a 4% do valor do imóvel, conforme o município onde a propriedade está localizada
- IOF (Imposto sobre Operações Financeiras): este imposto incide sobre o valor do crédito concedido pela instituição financeira em financiamentos imobiliários, com uma alíquota de 0,38%, mais uma taxa diária regressiva de 0,0118% até a quitação do débito
- Taxas de cartório e registro: essas taxas correspondem a cerca de 1,5% a 2,5% do valor do imóvel
- Outros custos: podem surgir honorários legais, taxas de corretagem e, se for o caso, custos com traduções juramentadas.
Um ponto importante que você deve saber:
Se a sua compra visa a obtenção de um visto de residência por investimento imobiliário, o valor do pagamento se torna decisivo.
Para essa finalidade, o investimento mínimo exigido é de R$ 1 milhão (o que equivale a aproximadamente USD 200 mil). No entanto, esse valor pode ser mais acessível, caindo para R$ 700 mil, caso a propriedade esteja nas regiões Norte e Nordeste do Brasil.
Para esse tipo de visto, o imóvel precisa estar em uma área urbana e pode ser tanto um empreendimento em construção quanto um imóvel já pronto. E uma boa notícia: essa modalidade de visto também pode incluir seus dependentes, como cônjuge e filhos.
Depois de tudo isso resolvido, o próximo passo é oficializar a compra e passar o imóvel para o seu nome – e é exatamente isso que você vai aprender no tópico que segue.
Como oficializar a compra de um imóvel e passar a propriedade para o meu nome?
É simples, confira só:
- Emita a escritura pública do imóvel: o documento que passa a posse do imóvel para o seu nome (ah, mas se você tiver um contrato de financiamento imobiliário em mãos, ele também serve);
- Pague o ITBI, que deve ser pago sempre que ocorrer a compra ou a transferência de um imóvel para outro nome; e
- Faça o registro do imóvel: esse é o momento de registrar, dentro da certidão de matrícula do imóvel, quem é o novo proprietário do bem imobiliário, ou seja, esse é o momento de passar não apenas a posse, mas também a propriedade para o seu nome.
Feito isso, pode comemorar, porque você acaba de encerrar o processo de compra de um imóvel no Brasil!
Como funciona a tributação para brasileiros não residentes quando o assunto é imóvel?
Para brasileiros que moram fora do país, um dos temas mais importantes é a tributação relacionada aos bens e rendimentos no Brasil, especialmente quando o assunto é imóvel.
O meu objetivo aqui é trazer alguns esclarecimentos importantes sobre a saída definitiva do país, a declaração de aluguéis e o imposto sobre eventual ganho de capital. Vamos a eles:
A saída definitiva é o seu afastamento formal do Brasil para fins fiscais, algo que você comunica à Receita Federal entregando a Declaração de Saída Definitiva do País. Depois desse procedimento, você passa a ser considerado não residente para a Receita Federal, e isso significa que:
Você só será tributado no Brasil em relação à renda de origem brasileira, como, por exemplo, aluguéis que receba de imóveis ou ganho de capital na venda de bens no território nacional.
Já as rendas que tiver de fontes no exterior deixam de ser tributadas pelo Brasil, pois passam a ser tributadas conforme as regras do país onde você reside.
Quem avisa, amigo é: Formalizar a saída definitiva é essencial para evitar a bitributação e garantir total transparência junto às autoridades fiscais brasileiras.
Agora, um ponto importante que você deve saber: ter um imóvel no Brasil e receber aluguel é totalmente permitido mesmo para brasileiros não residentes. Contudo, a receita que você obtiver precisa ser declarada à Receita Federal. Os principais aspectos aos quais você deve prestar atenção são:
Você, como não residente, deve recolher o Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF), que incide a uma alíquota fixa de 15% sobre o valor bruto do aluguel – isso porque ele é tributado como ganho de capital, e não como rendimento, entende?
A declaração anual do imposto de renda continuará sendo obrigatória para reportar esses rendimentos.
Dependendo do país onde você está domiciliado, pode haver acordos para evitar a dupla tributação, o que pode permitir que o imposto pago no Brasil seja compensado ou deduzido da sua declaração no exterior. Por isso, consulte a legislação vigente do seu país de residência para entender esses detalhes.
Caso você opte por vender o seu imóvel que está localizado no Brasil e você seja um brasileiro não residente, também estará sujeito ao imposto sobre o ganho de capital. Basicamente, esse ganho é a diferença positiva entre o valor de venda do bem e o seu custo de aquisição (ajustado pelas regras fiscais brasileiras).
O IR sobre o ganho de capital é progressivo, começando em 15% e podendo chegar a 22,5%, dependendo do ganho que você obtiver.
Em certos casos, existem isenções ou reduções previstas. Por exemplo, isso pode acontecer para imóveis residenciais que são utilizados para a compra de outro imóvel residencial no Brasil, dentro de um prazo específico.
→ Use a nossa calculadora do IR sobre a venda de imóvel, uma ferramenta sempre atualizada com a legislação mais recente.
Você pode contar com a expertise da MySide em cada etapa do processo e vamos ajudar você a fazer a melhor compra. Tire suas dúvidas agora!
Como estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil?
A compra de um imóvel no Brasil como estrangeiro, independentemente de você escolher pagar à vista ou parcelado, envolve alguns passos específicos.
Para facilitar esse processo, fiz este checklist do que você – comprador não residente no país – precisa se atentar na hora de transferir dinheiro para o Brasil:
Abrir uma conta bancária no Brasil. Em alguns casos, você consegue fazer isso até de forma remota, facilitando bastante o processo.
Envio via câmbio oficial: o dinheiro precisa ser transferido via canais oficiais, seja por bancos autorizados ou plataformas de câmbio especializadas (como Wise, Remessa Online ou Western Union).
Declarar a transferência ao Banco Central do Brasil, etapa fundamental para o rastreamento do seu investimento no país. Essa declaração é feita pelo Sistema de Capitais Estrangeiros – Investimento Estrangeiro Direto (SCE-IED)
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