O que é ganho de capital? Veja como abonar o imposto

O ganho de capital é o lucro que você obtém ao vender um imóvel por um valor maior do que ele custou para você. Só que, assim como acontece com outros rendimentos tributáveis, o leão do Imposto de Renda fica com uma parte desse lucro. Mas, como para qualquer regra há uma exceção, você pode fugir dele. Veja a explicação completa que preparei sobre o imposto de ganho de capital para você aqui.

Fugir do Imposto de Renda é liberado quando você se encaixa em um dos critérios de ganho de capital isento ou se sua venda se enquadra em um dos fatores de redução previstos em lei. Já em outros casos, há a possibilidade de reduzir o tributo a ser pago recorrendo aos descontos cabíveis.

Mas, para que tudo isso seja possível, é necessário aprender como funciona o imposto sobre ganho de capital, na prática, para saber quando pagar, em quais situações e como é possível abonar ou, ainda, reivindicar os devidos descontos.

Isso porque o tributo não é calculado automaticamente, e fica em suas mãos a responsabilidade de preencher o Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) da forma correta.

Então, neste conteúdo, eu te explico como proceder em cada um dos casos para estar em dia com suas obrigações fiscais.

→ Veja aqui os detalhes de como declarar ganho de capital no Imposto de Renda.

O que é ganho de capital no Imposto de Renda?

O ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda e de compra de um patrimônio – seja ele móvel ou imóvel. Sempre que houver lucro nessa operação e a venda da propriedade não se encaixar em nenhum dos parâmetros de isenção da Receita Federal, o IR é cobrado sobre esse saldo.

Imagine o seguinte caso:

Em 2014, você comprou uma casa na praia pelo valor de R$ 350 mil, incluindo custos cartoriais e de registro e, em 2024, você recebeu uma proposta imperdível para vender essa residência por R$ 700 mil.

Logo, o ganho de capital na venda da sua casa de praia foi de R$ 350 mil (valor de venda - valor de compra). Porém, como houve lucro nessa operação, ainda vai ser preciso calcular a porcentagem dessa quantia que deve ser destinada à Receita Federal por lei.

De modo geral, essa porcentagem é de 15% sobre o lucro da transação, sendo maior apenas quando o ganho de capital for superior a R$ 5 milhões. Veja:

Alíquotas de Imposto de Renda sobre ganho de capital em 2024

Então, como em nosso exemplo o lucro não ultrapassa essa quantia, o IR devido sobre o ganho de capital na venda da casa de praia será de R$ 52.500.

Esse valor deve ser calculado pelo Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP), ser emitido em um DARF – o boleto da Receita Federal – e pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.

A não ser que você consiga fugir dele…

Como não pagar ganho de capital na venda de imóvel?

Se você vender um imóvel nos parâmetros de isenção abaixo, você não precisa pagar o ganho de capital sobre a venda do seu patrimônio.

Saiba como fugir do IR sem ficar com pendências na Receita Federal!

• Se o imóvel for vendido pelo valor total de até R$ 440 mil, sob a condição de que você não tenha vendido nenhum outro imóvel nos últimos cinco anos.
• Se você vender um imóvel de valor inferior a R$ 35 mil.
• Quando o imóvel vendido foi comprado por você até o ano de 1969.
• Ao vender um imóvel desapropriado por reforma agrária.
• Se você comprar outro imóvel residencial de valor igual ou superior ao que foi vendido dentro do prazo de 180 dias.
• Se o lucro da venda for utilizado para quitar um financiamento imobiliário de modo integral ou parcial, desde que a carta de crédito tenha sido usada para aquisição de outro imóvel dentro do prazo de 180 dias.

Todos os cenários acima permitem que o lucro da sua operação saia ileso de Imposto de Renda.

Não faz parte de nenhum deles? Você ainda pode tentar pagar menos imposto em cima do seu rendimento.

Como reduzir o Imposto de Renda sobre o ganho de capital?

Para reduzir o IR sobre o ganho de capital, fique atento(a) aos descontos legais no momento de compra e venda do imóvel previstos em lei. Eles farão o cálculo do lucro da operação ser menor, reduzindo o valor do imposto também.

Basicamente, você pode incluir reformas e despesas referentes à compra e venda do imóvel no cálculo do tributo para reduzir o valor a ser pago do tributo, já que o lucro da venda será menor por conta do investimento em benfeitorias e custos inerentes ao processo de compra e venda.

Some os custos com escritura, registro, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), juros de financiamento e reformas ao valor de compra da propriedade, por exemplo.

Além disso, você pode contar com os fatores redutores previstos na legislação brasileira, caso o imóvel vendido tenha sido comprado entre 1970 e 1988, já que a lei entende que o bem comprado há mais tempo tem um ganho real menor devido à inflação ao longo dos anos.

Nesse caso, a redução do percentual cobrado sobre o lucro da venda é de 5% para cada ano de posse até 1988.

Identificou oportunidades de reduzir o ganho de capital no Imposto de Renda? Ótimo!

É hora de calcular o tributo devido e ficar em dia com o leão.

Como calcular o ganho de capital na venda de imóvel?

Para calcular o ganho de capital na venda de imóvel, você pode usar a fórmula abaixo:

Cansa só de pensar em ter que fazer essa conta toda à mão? Que tal usar a nossa calculadora de IR sobre venda de imóvel para agilizar o processo?

Mas, atenção: lembra que comentei que se o ganho de capital for superior a R$ 5 milhões, a porcentagem destinada ao governo é maior?

Então, nesse caso, você deve substituir os 15% na fórmula pela alíquota aplicável, conforme a tabela disponível acima.