O que saber antes de comprar um apartamento?

Se você está se perguntando o que saber antes de comprar um apartamento, essa nossa “colinha” será indispensável para evitar que você tome uma decisão precipitada ou faça um negócio sem potencial.

Preparamos algumas questões que você precisa saber sobre a compra, o financiamento e todos os custos envolvidos. Assim, você estará preparado para lidar com todas as etapas da sua jornada.

1 - Como funciona a compra de um apartamento

De forma simplificada, o processo de compra de um apartamento passa pelas seguintes etapas:

• entender suas necessidades de vida e planos para o futuro;
• escolher um imóvel novo, usado ou na planta que atenda suas exigências;
• pagar à vista ou financiado;
• transferir o patrimônio para o seu nome e ajustar a documentação.

Se você já tem o intuito de compra em mente, comece sua busca por um apartamento que caiba no bolso e, também, se encaixe nas suas expectativas de vida - perto do trabalho, da escola das crianças e da sua família.

A localização e a posição solar do imóvel também são pontos importantes para decidir. Onde você gostaria de morar? Você prefere o sol matinal ou da tarde?

Paralelo a isso, também será necessário optar entre um imóvel novo, usado ou na planta. Nos dois primeiros casos, a compra e utilização do apartamento é instantânea, enquanto no caso da unidade em construção, vai ser preciso esperar em média de 2 a 5 anos para usufruir do bem.

2 - Como são as condições de pagamento

Depois disso, ainda será preciso decidir quais serão as condições de pagamento, ou seja, se você vai pagar à vista, parcelado ou vai contratar um financiamento imobiliário.

No caso do apartamento na planta, existem duas fases de pagamento. A primeira, que se chama pré-chaves, acontece durante a construção, sendo feita diretamente para a construtora. O valor é parecido com o que você daria de entrada em um apto normal, em torno de 20%, mas você tem mais flexibilidade em como fazer esse pagamento. Geralmente os valores são divididos em entrada + parcelas + reforços semestrais.

Mas fique atento, apesar da maioria das instituições financeiras exigirem esse valor de entrada, a Caixa Econômica Federal adota uma abordagem diferente a partir de 1º de novembro de 2024. Na Tabela SAC, a porcentagem do valor do imóvel financiado diminuirá de 80% para 70%, exigindo uma entrada de 30%.

Já na Tabela Price, o financiamento será reduzido de 70% para 50%, resultando em uma entrada de 50%. É importante destacar que essas novas diretrizes não afetarão financiamentos já existentes nem imóveis adjudicados.

⭢ Para saber tudo que muda nas regras de financiamento da Caixa em 2024 confira nosso conteúdo. 

Já a segunda, que se chama pós-chaves, acontece após a entrega das chaves. É nesse segundo momento que você entra com o financiamento imobiliário com o restante do valor do imóvel, igual um empreendimento pronto.

Na etapa do financiamento, caso você tenha saldo, você pode usar o seu FGTS na compra do seu apartamento.

3 - Quais são as documentações necessárias para a compra

Com todos estes detalhes resolvidos e colocados em prática, é hora de transferir o apartamento para o seu nome, através da escrituração do imóvel e o seu registro.

Para isso, será necessário apresentar a escritura do imóvel no Cartório de Notas, assinada entre as partes e registrada no Cartório de Registro de Imóveis no qual a propriedade se encontra.

Junto disso, para concluir o processo de compra, será preciso pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), além de outras despesas cartoriais que veremos mais para frente.

Fique sabendo de antemão: de modo geral essas despesas são de responsabilidade do comprador do imóvel, por isso, vai ser preciso considerá-las antes de fechar um negócio. Nossa indicação é que você reserve, em média, 10% do valor total do imóvel somente para as despesas burocráticas.

4 - Quais são os documentos necessários para a compra de um apartamento

Os principais documentos exigidos para essa transação são os seguintes:

Documentos do comprador:

• RG.
• CPF.
• Comprovante de residência.
• Comprovante de estado civil.
• Comprovante de renda.

Documentos do imóvel:

• Matrícula atualizada.
• Comprovante de pagamento do IPTU.
• Declaração de quitação do condomínio.
• Últimas contas de água e luz.

Documentos do vendedor proprietário:

• Certidão do Cartório de Protesto.
• Certidão Cível e Criminal.
• Certidão Trabalhista.
• Certidão Negativa na Justiça Federal.
• Certidão de Regularidade Fiscal.

Vale lembrar que essa lista de documentos para compra de um imóvel pode aumentar caso você queira financiar o apartamento. Afinal, você terá que passar pela análise documental da instituição financeira para seguir no processo.

Além disso, toda a documentação exigida do imóvel e do vendedor proprietário serve para proteger o seu negócio e, por isso, deve ser analisada com o cuidado necessário.

5 - O que saber antes de financiar um apartamento

Os bancos não financiam 100% do valor do apartamento, sendo necessário dar pelo menos 20% do valor total do imóvel de entrada. 

Mas essas regras não valem para apartamentos financiados pela Caixa Econômica Federal. No caso da Caixa, é necessário ter a renda mínima para dar de entrada 30 ou 50% do valor do imóvel.  

Então, no caso de um apartamento novo ou usado, não adianta querer comprar um imóvel sem antes ter essa quantia guardada.

Para conseguir financiar um apartamento, também é preciso ter nome limpo e renda mínima para financiar um imóvel, afinal de contas, o banco precisa ter certeza que você terá condições de arcar com as parcelas do financiamento.

Para ter essa “certeza”, a instituição avalia sua possibilidade de pagamento através dos comprovantes de renda, além, é claro, do seu score como consumidor e seu CPF em empresas de proteção de crédito.

Depois disso, é estipulada a quantidade de parcelas e também os juros e taxas que serão adicionados sobre o parcelamento durante o financiamento.

As parcelas não podem comprometer mais do que 30% da renda líquida do solicitante, caso isso aconteça, será difícil que o seu pedido de financiamento seja aprovado.

Além disso, toda aquela papelada mencionada anteriormente deve ser entregue ao banco. A análise jurídica dos seus documentos é feita junto à averiguação dos papéis do imóvel escolhido, que também deve ser aprovado pela instituição bancária, já que não são todos os que estão aptos ao financiamento.

6 - Como se organizar financeiramente para comprar um apartamento

Ganhar mais, gastar menos e investir melhor! Provavelmente você já leu ou ouviu essa frase em algum lugar por aí, certo?

Pois bem, para se organizar financeiramente e adquirir um patrimônio dessa magnitude será necessário abrir mão de alguns privilégios, cortar gastos supérfluos e fazer renda extra, por exemplo. Basicamente, sair da sua zona de conforto e fazer acontecer!

Comece eliminando suas dívidas, registrando suas movimentações, utilizando aplicativos de organização financeira e gastando menos do que você ganha. Depois disso, guarde pelo menos 20% da sua receita para o seu apartamento.

7 - Quais são os custos envolvidos nessa transação

Além de pagar pelo valor do apartamento, também vai ser necessário arcar com os custos envolvidos na compra de um imóvel. De modo geral, são eles:

• Taxa de corretagem da imobiliária (em média, 5% sobre o valor total do imóvel).
  Imposto de Transmissão de Bens Imóveis - ITBI (geralmente 2% do valor venal do apartamento).
• Taxas Cartoriais: escritura pública e matrícula do imóvel (pode mudar de estado para estado).
• Custos do financiamento imobiliário (juros e correção monetária, taxa de avaliação do imóvel e seguro obrigatório do financiamento).

Em tese, entre escritura, registro e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o custo total de transferência fica em torno de 5% do valor do imóvel, despesas que também serão de responsabilidade do comprador.

Em relação aos custos envolvidos na documentação do imóvel, também existe a possibilidade de incluir essas cobranças no valor total do financiamento bancário.

No entanto, apenas 5% do valor do imóvel pode ser incluído no financiamento e, além disso, o montante final não pode ultrapassar o limite de crédito já aprovado.

Agora que você conferiu tudo o que você precisa saber antes de comprar um apartamento, acreditamos que está ciente dos procedimentos burocráticos e “munido” de informações importantes para fechar um negócio que caiba no seu bolso.

Porém, se você ainda precisar da ajudinha de um especialista, que tal entrar em contato com um dos nossos especialistas de compra aqui da MySide? Fale conosco agora.