O que ninguém te conta sobre a compra de um apartamento

Se você está pensando em morar em um apartamento, existem alguns pontos que devem ser considerados: existem custos fixos, como o condomínio, que não têm espaço para negociação. Os ambientes externos são compartilhados, o que acaba deixando a privacidade limitada. Em contrapartida, a segurança geralmente é mais eficiente do que em uma casa.

Ou seja, há muitos detalhes que devem ser pensados e colocados na balança antes da compra. Nesse conteúdo eu vou te contar tudo o que você precisa saber antes de escolher um apartamento.

Checklist do que você precisa saber antes de comprar um apartamento:

• Organize suas finanças e guarde 20% da receita
• Decida se será: à vista, parcelado ou financiamento
• Use o FGTS, se disponível.
• Separe os documentos: identidade, extrato do FGTS, carteira de trabalho, Imposto de Renda.
• Reúna os documentos do apartamento e vendedor.
• Considere os custos extras: reserve 10% para despesas cartoriais.

Agora, se quiser saber mais detalhes de cada tópico, preparamos algumas dicas do que você precisa saber sobre a compra, o financiamento e todos os custos envolvidos.

1 - Como fazer um planejamento financeiro para comprar um apartamento

Primeiro, pense assim: uma casa exige custos com manutenção, mas isso tem seus prós e contras.

Por um lado, você é o único responsável por essas despesas, o que significa que pode decidir o melhor momento para gastar.

Por outro, no apartamento, você paga uma taxa de condomínio todo mês. O valor é menor do que se fosse responsável por tudo sozinho, mas a taxa é fixa e não tem flexibilidade.

O condomínio, muitas vezes, inclui taxas para serviços como academia, limpeza da piscina e manutenção das áreas de lazer. E, independente de você usar ou não esses espaços, o pagamento vai ser necessário todo mês.

Após pesar tudo isso na balança, comece a procurar um apartamento que se encaixe no seu orçamento e atenda às suas expectativas de vida.

A próxima etapa é organizar suas finanças. Comece eliminando suas dívidas, anotando seus gastos, usando aplicativos de organização e gastando menos do que você ganha.

Nessa fase, pode ser útil usar algumas ferramentas, como:

• Planilhas para controlar seus gastos e receitas.
• Sites como o Organizze, que ajudam a visualizar suas despesas.
• Investir seu dinheiro em opções que rendem mais para acelerar os ganhos, como Tesouro, CDB, poupança e LCA.

DICA: Guarde pelo menos 20% da sua receita para o seu apartamento.

2 - Quais são as principais formas de pagamento para comprar um apartamento?

Depois disso, ainda será preciso decidir quais serão as condições de pagamento, ou seja, se você vai pagar à vista, parcelado ou vai contratar um financiamento imobiliário.

Caso você compre um apartamento na planta, existem duas fases de pagamento:

1. A primeira, chamada “pré-chaves”, acontece durante a obra e é paga diretamente para a construtora. O valor corresponde geralmente a cerca de 20% do total, e você tem mais flexibilidade para escolher como fazer esse pagamento. Normalmente, os valores são divididos entre entrada, parcelas e reforços semestrais.
2. A segunda fase é a “pós-chaves”. Nesse momento, você faz o financiamento imobiliário para quitar o restante do valor do imóvel, assim como acontece com um empreendimento pronto.

Na etapa do financiamento, caso você tenha saldo, você pode usar o seu FGTS na compra do seu apartamento.

Tudo o que você precisa saber antes de financiar um apartamento

Os bancos não financiam 100% do valor do apartamento, sendo necessário dar pelo menos 20% do valor total do apartamento de entrada.

Mas essas regras não valem para apartamentos financiados pela Caixa Econômica Federal. No caso da Caixa, é necessário ter a renda mínima para dar de entrada 30 ou 50% do valor.

Então, no caso de um apartamento novo ou usado, não adianta querer comprar um imóvel sem antes ter essa quantia guardada.

Para conseguir financiar um apartamento, também é preciso ter nome limpo e renda mínima para financiar um imóvel, afinal de contas, o banco precisa ter certeza que você terá condições de arcar com as parcelas do financiamento.

Os pré-requisitos avaliados pelos bancos podem variar de acordo com a modalidade de financiamento, que são as seguintes:

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O SFH - Sistema Financeiro de Habitação é a modalidade mais comum de financiamento imobiliário no Brasil. Ele é, basicamente, o financiamento “padrão” para imóveis com o valor abaixo de R$ 1,5 milhão.

• Para utilizar os recursos do SFH, o imóvel deve:
• Ser residencial
• Estar localizado em região urbana
• Possuir matrícula do imóvel regularizada
• Constar no Cartório de Registro de Imóveis da cidade e
• Não ultrapassar o valor máximo de R$ 1,5 milhão.

Já nos requisitos do comprador, estão:

• ser brasileiro ou naturalizado;
• ter 18 anos completos ou 16 anos emancipado;
• renda mensal comprovada compatível com o valor do financiamento;
• não ter financiamento ativo no momento da solicitação.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Em geral, é uma modalidade possui regras de adesão mais “flexíveis”, por exemplo, não há limite de valor para o imóvel, assim como não há teto de taxa de juros para a operação.

• No SFI, o valor mínimo para avaliação do imóvel é de R$ 1,5 milhão
• Não existe limite de comprometimento de renda
• No SFI, o financiamento pode ser feito em nome de uma pessoa jurídica
• Não há limitação na taxa de juros
• Em alguns casos, a depender da negociação com o banco, o imóvel pode ser financiado 100%, ou seja, sem a necessidade de entrada.

Minha Casa, Minha Vida (MCMV)

O Programa é uma iniciativa habitacional do governo federal, que oferece subsídios e taxas de juros reduzidas para tornar mais acessível à aquisição de moradias populares.

Faixa	Limites de renda mensal/ áreas urbanas	Limites de renda anual/ áreas rurais	Taxas de Juros	Valor do Imóvel
Faixa 1	Até R$ 2.640,00	Até R$ 31.680,00	Famílias com renda de até R$ 2 mil mensais, a taxa é de 4%, para quem vive nas regiões norte e nordeste. Para as demais regiões do país, a taxa é 4,25%.	Entre R$ 190 mil e R$ 264 mil reais, dependendo da localidade
Faixa 2	De R$ 2.640,01 a R$ 4.400,00	De R$ 31.608,01 a R$ 52.800,00	Limite máximo de 8,66% ao ano.	Entre R$ 190 mil e R$ 264 mil reais, dependendo da localidade
Faixa 3	Entre R$ 4.400,01 e R$ 8.000,00	De R$ 52.800,01 a R$ 96.000,00	Limite máximo de 8,66% ao ano.	Até R$ 350 mil em todo o território nacional

Como escolher a melhor modalidade de financiamento imobiliário para um apartamento?

Os financiamentos imobiliários abaixo de um milhão e meio, que se encaixam no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), têm, em teoria, as mesmas condições em todos os bancos. Isso significa que as regras gerais, como prazos e valores máximos de financiamento, são as mesmas.

O que vai variar são:

• as taxas: as taxas de juros variam conforme o banco e cliente
• o custo do seguro: o valor do seguro, por exemplo, pode ser diferente de banco para banco, o que impacta no custo total do financiamento
• dinâmica de avaliação de crédito: cada instituição tem seu próprio processo para avaliar o crédito e isso pode influenciar o valor do financiamento aprovado.

Na prática: isso significa que apesar de os contratos serem semelhantes juridicamente, o que você realmente precisa analisar são a taxa de juros e o custo do seguro.

Uma forma fácil de comparar o custo do seguro é olhar o Custo Efetivo Total (CET) nas simulações. A CET inclui tanto a taxa de juros quanto o custo do seguro, e é um ótimo indicador de quanto o financiamento vai custar no total.

No entanto, o terceiro ponto, a dinâmica de avaliação de crédito, é um pouco mais difícil de prever. Só será possível saber o valor do financiamento oferecido após passar pelo processo de análise do banco.

Como utilizar o FGTS para comprar um apartamento

O saldo do FGTS pode ser utilizado para o pagamento de um novo apartamento em situações como:

1. contratação do financiamento,
2. entrada,
3. compondo parte do pagamento ou do valor total.

Além disso, você pode utilizar o FGTS para reduzir em até 80% o valor das prestações por 12 meses consecutivos, tanto em contratos SFH, quanto em contratos no SFI.

Os documentos necessários para realizar a solicitação junto a Caixa Econômica, são:

• Documento oficial de identificação
• Extrato de conta vinculada ao FGTS
• Carteira de trabalho para comprovar o tempo de trabalho sob o regime do FGTS
• Se você é trabalhador avulso, declaração do órgão gestor da mão de obra ou do sindicato
• Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física - DIRPF. No caso de trabalhador casado ou em união estável, apresentar a DIRPF de ambos os cônjuges/companheiros

3 - Como decidir entre casa ou apartamento?

Morar em uma casa ou em um apartamento é uma experiência bem diferente. A decisão de compra vai depender das suas necessidades e também do orçamento que você tem disponível para a transação.

Casa: Por exemplo, em uma casa, você tem mais privacidade, mais espaço tanto interno quanto externo, menos barulho e mais liberdade para fazer reformas e manutenções. Por outro lado, tudo depende de você, as manutenções e obras, que geram custos maiores, mas você tem a liberdade de escolher quando fazer essas melhorias. Além disso, as casas costumam ter menos segurança e, em muitas delas, não há áreas de lazer como academia, piscina adulta e infantil, espaço gourmet ou quadras de esportes.

Apartamento: Já o apartamento tem a vantagem de oferecer mais segurança e comodidades, como áreas de lazer, piscinas, academias e quadras de esportes. Essas áreas passam geralmente por manutenções e os custos são divididos entre os moradores, o que reduz o valor que cada um precisaria gastar. Porém, essa taxa de manutenção costuma estar inclusa no valor do condomínio e precisa ser paga todo mês, o que pode ser um gasto significativo dependendo do empreendimento. Além disso, a privacidade é menor.

4 - Como decidir entre um apartamento novo, usado ou na planta?

Quando se trata de decidir entre um apartamento novo, usado ou na planta, um dos principais pontos a se considerar é o fluxo de pagamento, que pode variar conforme o tipo de imóvel escolhido.

Apartamento na planta

Uma das vantagens de comprar um imóvel na planta é o fluxo de pagamento diluído, o que facilita o planejamento financeiro. Durante o período de obras, os pagamentos são feitos de forma parcelada diretamente à construtora. Ao final das obras você entra no financiamento bancário.

Outra grande vantagem desse modelo é que, ao adiantar pagamentos para a construtora, você não precisa dar uma nova entrada no momento do financiamento, o que resulta em um saldo menor a ser financiado no banco.

Isso pode ser vantajoso por dois motivos: primeiro, é possível negociar descontos com a construtora, e segundo, você diminui o valor que precisará financiar no futuro.

Além disso, ao comprar um apartamento na planta, você tem a oportunidade de aproveitar o lançamento e escolher as melhores unidades. Outra vantagem é que algumas construtoras permitem personalizações durante o período de obras, o que possibilita ajustes no projeto sem mexer em elementos estruturais.

Apartamento novo pronto para morar

O fluxo de pagamento é mais simples e imediato. Você pode entrar no financiamento bancário diretamente, sem a necessidade de parcelamentos durante o período de obras.

No entanto, uma desvantagem é que você pode não ter a flexibilidade de escolher a melhor unidade, já que muitas vezes, as opções disponíveis são aquelas que sobraram dos lançamentos.

Apartamento usado

Quando se trata de apartamentos usados, o processo de pagamento também é direto, mas é fundamental garantir que o imóvel esteja regularizado.

Certifique que não há pendências, como IPTU ou taxas de condomínio em atraso, e que o apartamento está livre de dívidas trabalhistas ou familiares que possam resultar em penhoras.

Além disso, não deixe de verificar as Certidões Negativas de Débitos (CNDs) tanto do imóvel quanto do proprietário.

Opinião do especialista MySide: qual é a melhor opção?

Do ponto de vista financeiro, comprar na planta é sempre uma opção mais vantajosa se você tem tempo disponível e consegue aguardar a entrega. Como explica nosso especialista em crédito e investimento, Paulo Prado: 

A grande vantagem de comprar um apartamento na planta é que você ganha prazo maior para pagar a entrada. Enquanto no apartamento pronto você precisa dar uma entrada de 20% a 30% à vista e financiar o restante, no na planta a entrada pode ser parcelada em 3 ou 4 anos, o que facilita o pagamento. Além disso, enquanto o apartamento está sendo construído, o custo do dinheiro é apenas a inflação, sem juros bancários.

A inflação costuma ser bem mais baixa do que os juros praticados pelos bancos, o que torna o financiamento da obra mais barato.

Outro ponto positivo, é que os imóveis na planta são geralmente negociados por um valor abaixo do preço que eles terão quando estiverem prontos.

A contrapartida é que você precisa esperar cerca de três anos para morar, e isso tem um custo, especialmente se você estiver morando de aluguel.

5 - Como saber qual o melhor andar para morar?

Via de regra, quanto mais alto for o andar de um apartamento, maior será sua valorização e, consequentemente, seu preço de aquisição.

Andares baixos: andares mais baixos oferecem um melhor custo-benefício. Além disso, em alguns empreendimentos, os primeiros andares oferecem unidades com plantas exclusivas, como jardins privativos e varandas amplas.

Andares altos: Por outro lado, os andares mais altos oferecem vantagens como uma vista panorâmica, melhor ventilação e mais iluminação natural, mas essas unidades tendem a ser mais caras devido à sua valorização superior.

→ Se você quiser saber mais, temos um conteúdo completo sobre qual andar de apartamento é mais valorizado.

6 - Quais são os documentos necessários para a compra de apartamento

Os principais documentos exigidos para a compra de um apartamento são muito semelhantes aos necessários para outros imóveis são os seguintes:

Documentos do comprador:

• RG.
• CPF.
• Comprovante de residência.
• Comprovante de estado civil.
• Comprovante de renda.

Documentos do apartamento:

• Matrícula atualizada.
• Comprovante de pagamento do IPTU.
• Certidão negativa de débito do condomínio.
• Últimas contas de água e luz.

Documentos do vendedor proprietário:

• Certidão do Cartório de Protesto.
• Certidão Cível e Criminal.
• Certidão Trabalhista.
• Certidão Negativa na Justiça Federal.
• Certidão de Regularidade Fiscal.

Vale lembrar que essa lista de documentos para compra do imóvel pode aumentar caso você queira financiar o apartamento. Afinal, você terá que passar pela análise documental da instituição financeira para seguir no processo.

7 - Quais são os custos extras envolvidos na compra de um apartamento

Além de pagar pelo valor do apartamento, também vai ser necessário arcar com os custos envolvidos na compra de um imóvel. Esses custos são inclusos em outras transações, não apenas de apartamento. De modo geral, são eles:

• Taxa de corretagem da imobiliária: em média, 5% sobre o valor total do imóvel
• Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): geralmente 2% do valor venal do apartamento
• Taxas Cartoriais: escritura pública e matrícula do imóvel (pode mudar de estado para estado).
• Custos do financiamento imobiliário: juros e correção monetária, taxa de avaliação e seguro obrigatório do financiamento.

Os custos com a documentação podem ser incluídos no valor total do financiamento bancário. No entanto, apenas 5% do valor do imóvel pode ser incluído no financiamento e o montante final não pode ultrapassar o limite de crédito já aprovado.

8 - Quais documentos são exigidos pelo cartório para a transferência de um apartamento?

A transferência do apartamento para o seu nome, ocorre através da escrituração e do registro.

Por isso, vai ser preciso apresentar a escritura do imóvel, assinada pelas partes e registrada no Cartório de Registro de Imóveis onde a propriedade está.

Fique sabendo de antemão: de modo geral essas despesas cartoriais são de responsabilidade do comprador. Nossa indicação é que você reserve, em média, 10% do valor total somente para as despesas burocráticas.

Agora que você conferiu tudo o que você precisa saber antes de comprar um apartamento, acreditamos que está ciente dos procedimentos burocráticos e “munido” de informações importantes para fechar um negócio que caiba no seu bolso.