Quanto custa comprar um apartamento?

Antes de decidir pela aquisição de um imóvel, é importante saber quanto custa comprar um apartamento no Brasil e, assim, evitar surpresas. Além do preço do imóvel em si, os gastos envolvem taxas cartoriais e impostos e, no caso do financiamento, os juros do empréstimo, seguro de financiamento, entre outros.

Primeiramente, não existe uma resposta única para saber qual é o valor de um apartamento. Afinal, o preço de um apartamento muda de região para região, além de variar também conforme as características do imóvel, como metragem e infraestrutura do empreendimento.

No entanto, existem meios de descobrir qual é o melhor custo-benefício entre as opções e, inclusive, chutar quanto custa em média a negociação desse tipo de imóvel.

Para descobrir o valor médio de um apartamento, uma forma é pesquisar várias opções de apartamentos, dentro do mesmo padrão, em uma mesma região. Assim, você vai compreender melhor a precificação geral de um bairro e saber qual é a média de valores praticados.

Mas é necessário lembrar que, além de comparar o valor do imóvel com outros nas mesmas condições, estado de conservação e localização, você precisará colocar na ponta do lápis outros custos inerentes à compra de um imóvel.

Mas não se preocupe. Reunimos aqui algumas explicações, dicas e exemplos do que considerar de gastos enquanto na compra do seu apartamento.

Qual o valor para comprar um apartamento?

O valor de um apartamento depende de diversos fatores, mas os mais relevantes são a localização e o padrão da unidade.

Em geral, o valor para comprar um apartamento fica em torno de:

• Baixo padrão: até R$ 250 mil;
• Médio padrão: até R$ 500 mil;
• Luxo: a partir de R$ 1 milhão.

Esses valores são uma média dos preços praticados pelo Brasil, que varia8m de acordo com outros fatores secundários, como valor do metro quadrado praticado na região ou altas e baixas do mercado.

Porém, para ter uma ideia mais real de quanto custa em média um apartamento, podemos utilizar as informações do FipeZap de venda residencial, um índice que acompanha a variação do preço médio de apartamentos prontos em 50 cidades brasileiras, com base em anúncios disponibilizados na internet.

Então quanto custa em média um apartamento na prática?

Por exemplo, em Junho de 2024, o preço do m² da cidade de São Paulo foi de R$ 11.011. Assim, considerando um apartamento padrão de 65 m², dois quartos e vaga na garagem, o valor médio de um apartamento na capital paulista seria de aproximadamente R$ 715 mil.

Agora, aplicando a mesma metragem ao valor médio do m² na cidade de Goiânia, equivalente ao valor de R$ 7.555, chegaremos ao preço médio de R$ 490 mil por um apartamento de padrão médio. Percebeu como o custo médio de um apartamento pode variar de acordo com cada cidade?

Você pode conferir se a cidade do seu interesse está na lista do FipeZap de venda residencial e, assim, acessar o preço médio do m² da região escolhida.

→ Confira as 10 cidades com maior valor de metro quadrado do Brasil em 2024.

Esta é uma dica fácil para descobrir quanto custa comprar um apartamento na região que você quer e, consequentemente, mais difícil se precipitar e acabar pagando mais do que o necessário para ter um imóvel da forma que você deseja e na localização almejada.

Características que influenciam no preço do imóvel

Existem algumas características específicas do imóvel e também do edifício em que ele se encontra que podem influenciar diretamente no valor do apartamento. Dá uma olhada:

• Metragem do imóvel - quanto maior, mais caro;
• Andar - quanto mais alto o apartamento for, mais valorizado ele será;
• Vista definitiva - quanto mais ampla, maior o custo;
• Quantidade de vagas na garagem - quanto maior número de vagas, mais caro;
• Estado de conservação do prédio
• Idade do prédio.
• Características da rua - movimentada, silenciosa, reta, inclinada.
• Tipo de planta, como apartamentos garden ou lofts.
• Número e distribuição dos cômodos, o que aumenta o tamanho do apartamento por consequência.
• Número de dormitórios.
• Posição do sol (nascente ou poente) em relação ao apartamento, pois influencia diretamente na luminosidade do imóvel.
• Reformas ou melhorias recentes.
• Acabamentos e equipamentos inclusos.
• Serviços inclusos no condomínio (portaria, lavanderia, porteiro).
• Áreas de lazer inclusas no edifício (piscina, academia, salão de festas, coworking).

Além dessas características próprias do imóvel, outro fator importante é o momento do mercado imobiliário, já que, se o mercado estiver aquecido, a negociação também fica mais restrita. Agora, se o mercado estiver em baixa, pode ser mais fácil negociar um valor que você esteja disposto a pagar.

Outros custos que envolvem a compra de um imóvel

Além dos fatores elencados anteriormente, existem custos inerentes à compra de um apartamento, gastos extras que acabam elevando o valor gasto.

Custos de Aquisição

Os custos de aquisição envolvem:

• Taxas cartoriais, como a matrícula e a escritura do imóvel;
• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que fica em torno de 2 e 3% do valor de venda do imóvel;
• Taxa de vistoria do imóvel, que fica entre R$ 3 a R$ 5 mil.

Valor de entrada

Quando um apartamento é financiado, geralmente o banco não cobre o valor total do imóvel, apenas uma parte dele, limitado a até 80% do valor do imóvel.

Isso significa que, para continuar com o processo de financiamento, você deve pagar pelo menos 20% do valor do imóvel à vista, como entrada.

No caso de apartamentos na planta, existem dois momentos: o pré-chaves, que são os pagamentos feitos direto para a construtora enquanto o prédio está em construção, e o pós-chaves, que é o pagamento que acontece quando seu apartamento é entregue, geralmente financiado.

Os pagamentos no período pré-chaves feitos à construtora – que incluem entrada, parcelas mensais e reforços – possuem maior flexibilidade nos planos de pagamento do que no caso de um imóvel já pronto, já que os valores são espaçados durante todos os anos de construção do imóvel. Nesse caso, a entrada geralmente é de 5 a 10% do imóvel, e o total até o fim da construção pode chegar a 35% do custo da propriedade.

Custos de Manutenção

Após o financiamento e os gastos com a documentação, existem também custos básicos do imóvel, como IPTU, condomínio, custos de reforma e gastos com água e eletricidade.

• IPTU: Imposto anual que varia conforme o valor do imóvel e a localização;
• Condomínio: Mensalidade para manutenção das áreas comuns e serviços, varia conforme o empreendimento.

Quanto custa financiar um apartamento?

Além do valor do apartamento em si e dos custos inerentes à compra do imóvel já citado, o Custo Efetivo Total (CET) de um financiamento imobiliário também deve entrar nessa conta. Eles variam conforme o tipo de financiamento e a instituição financeira, por isso, verifique todas as condições antes de assinar o contrato.

As despesas que compõem o CET são:

• Juros: é o valor cobrado pelo empréstimo do dinheiro para o financiamento do seu imóvel ao longo do fluxo de pagamento. A taxa de juros varia conforme a instituição financeira escolhida;
• Seguro de Financiamento: este valor é calculado com base no montante total financiado, variando entre 2,5% e 5%, dependendo da seguradora. Cada banco tem seguradoras parceiras específica, então vale perguntar quais as opções de seguradoras disponíveis;

– Existem dois principais seguros: 1) para o contratante do financiamento, de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e 2) para o imóvel – de Danos Físicos ao Imóvel (DFI).

• Taxa de administração (TAC), cobrada em em quase todo tipo de transação bancária e
• Imposto sobre Operações Financeiras (IOF)

O que acontece é que essas taxas e despesas estão embutidas nas parcelas mensais do seu financiamento, exceto a taxa de vistoria do imóvel, que é cobrada durante o processo de aprovação do financiamento imobiliário.

Porém, mesmo que "diluídas" nas parcelas mensais do financiamento, elas existem e devem ser consideradas no custo total de financiar um apartamento.

Por fim, agora que você sabe quanto custa comprar um apartamento, além de compreender o que faz de um apê mais caro ou mais barato, chegou a hora de decidir: vale a pena comprar um apartamento em 2024?

Se a sua resposta é sim, é importante se planejar financeiramente para adquirir seu imóvel! Confira nosso guia de como juntar dinheiro para fazer a compra do seu apartamento.