Quanto custa comprar um apartamento?

Vamos direto ao ponto: O preço de um apartamento muda de região para região, além de variar também conforme as características do imóvel, como metragem e infraestrutura do empreendimento. Uma média por padrão construtivo é: baixo padrão, até R$ 250 mil; médio padrão: até R$ 500 mil; luxo: a partir de R$ 1 milhão. Confira como saber o valor correto de um apartamento.

Existem meios de descobrir qual é o melhor custo-benefício entre as opções de apartamentos e, inclusive, chutar quanto custa em média a negociação desse tipo de imóvel.

Reuni aqui algumas dicas, explicações e exemplos sobre os gastos ao comprar seu apartamento:

Qual o valor para comprar um apartamento?

O valor de um apartamento depende de diversos fatores, mas os mais relevantes são a localização e o padrão da unidade.

Em geral, o valor para comprar um apartamento fica em torno de:

• Baixo padrão: até R$ 250 mil;
• Médio padrão: até R$ 500 mil;
• Luxo: a partir de R$ 1 milhão.

Esses valores são uma média dos preços praticados pelo Brasil, que variam de acordo com outros fatores secundários, como valor do metro quadrado praticado na região ou altas e baixas do mercado.

Por exemplo, em fevereiro de 2025, o preço do m² da cidade de São Paulo foi de R$ 11.428. Assim, considerando um apartamento padrão de 65 m², dois quartos e vaga na garagem, o valor médio de um apartamento na capital paulista seria de aproximadamente R$ 742 mil.

Agora, aplicando a mesma metragem ao valor médio do metro quadrado na cidade de Goiânia, equivalente ao valor de R$ 7.943, chegaremos ao preço médio de R$ 516 mil por um apartamento de padrão médio. Percebeu como o custo médio de um apartamento pode variar de acordo com cada cidade?

Você pode conferir se a cidade do seu interesse está na lista do FipeZAP de venda residencial e, assim, acessar o preço médio do m² da região escolhida.

→ Confira as 10 cidades com maior valor de metro quadrado do Brasil em 2025.

Esta é uma dica fácil para descobrir quanto custa comprar um apartamento na região que você quer e, consequentemente, mais difícil se precipitar e acabar pagando mais do que o necessário para ter um imóvel da forma que você deseja e na localização almejada.

Características que influenciam no preço do imóvel

Existem algumas características específicas do imóvel e também do edifício em que ele se encontra que podem influenciar diretamente no valor do apartamento. Dá uma olhada:

• Metragem do imóvel - quanto maior, mais caro;
• Andar - quanto mais alto o apartamento for, mais valorizado ele será;
• Vista definitiva - quanto mais ampla, maior o custo;
• Quantidade de vagas na garagem - quanto maior número de vagas, mais caro;
• Estado de conservação do prédio
• Idade do prédio.
• Características da rua - movimentada, silenciosa, reta, inclinada.
• Tipo de planta, como apartamentos garden ou lofts.
• Número e distribuição dos cômodos, o que aumenta o tamanho do apartamento por consequência.
• Número de dormitórios.
• Posição do sol (nascente ou poente) em relação ao apartamento, pois influencia diretamente na luminosidade do imóvel.
• Reformas ou melhorias recentes.
• Acabamentos e equipamentos inclusos.
• Serviços inclusos no condomínio (portaria, lavanderia, porteiro).
• Áreas de lazer inclusas no edifício (piscina, academia, salão de festas, coworking).

Além dessas características próprias do imóvel, outro fator importante é o momento do mercado imobiliário, já que, se o mercado estiver aquecido, a negociação também fica mais restrita. Agora, se o mercado estiver em baixa, pode ser mais fácil negociar um valor que você esteja disposto a pagar.

Quais são os custos que envolvem a compra de um imóvel

Além dos fatores elencados anteriormente, existem custos inerentes à compra de um apartamento, gastos extras que acabam elevando o valor gasto.

Valor de aquisição do imóvel

Os custos de aquisição envolvem:

• Taxas cartoriais, como a matrícula e a escritura do imóvel;
• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que fica em torno de 2 e 3% do valor de venda do imóvel;
• Taxa de vistoria do imóvel, que fica entre R$ 3 a R$ 5 mil.

Custos com a manutenção de um apartamento

Após o financiamento e os gastos com a documentação, existem também custos básicos do imóvel, como IPTU, condomínio, custos de reforma e gastos com água e eletricidade.

• IPTU: Imposto anual que varia conforme o tamanho, valor venal do imóvel e a localização;
• Condomínio: Mensalidade para manutenção das áreas comuns e serviços, varia conforme o empreendimento;
• Reformas: além dos gastos recorrentes, eventualmente é necessário reservar um valor para reformas emergenciais ou melhorias.

Quanto custa financiar um apartamento?

Além do valor do apartamento em si e dos custos inerentes à compra do imóvel já citado, o Custo Efetivo Total (CET) de um financiamento imobiliário também deve entrar nessa conta. Eles variam conforme o tipo de financiamento e a instituição financeira, por isso, verifique todas as condições antes de assinar o contrato.

As despesas que compõem o CET são:

• Juros: é o valor cobrado pelo empréstimo do dinheiro para o financiamento do seu imóvel ao longo do fluxo de pagamento. A taxa de juros varia conforme a instituição financeira escolhida;
• Seguro de Financiamento: este valor é calculado com base no montante total financiado, variando entre 2,5% e 5%, dependendo da seguradora. Cada banco tem seguradoras parceiras específica, então vale perguntar quais as opções de seguradoras disponíveis;

– Existem dois principais seguros: 1) para o contratante do financiamento, de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e 2) para o imóvel – de Danos Físicos ao Imóvel (DFI).

• Taxa de administração (TAC), cobrada em em quase todo tipo de transação bancária e
• Imposto sobre Operações Financeiras (IOF)

O que acontece é que essas taxas e despesas estão embutidas nas parcelas mensais do seu financiamento, exceto a taxa de vistoria do imóvel, que é cobrada durante o processo de aprovação do financiamento imobiliário.

Porém, mesmo que "diluídas" nas parcelas mensais do financiamento, elas existem e devem ser consideradas no custo total de financiar um apartamento.

Mas, saiba que: quanto maior o valor de entrada na compra, menor serão os valores das parcelas do financiamento.

Valor de entrada

Quando um apartamento é financiado, geralmente o banco não cobre o valor total do imóvel, apenas uma parte dele, limitado a até 80% do valor do imóvel. Isso significa que, para continuar com o processo de financiamento, você deve pagar pelo menos 20% do valor do imóvel à vista, como entrada.

Embora essas sejam as regras de financiamento imobiliário na maioria das instituições, a Caixa Econômica Federal apresenta uma abordagem diferente:

Na Tabela SAC, a porcentagem do valor do imóvel financiada pela instituição passará de 80% para 70%, exigindo uma entrada de 30%. 

Já na Tabela Price, o financiamento será reduzido de 70% para 50%, resultando em uma entrada de 50%. Vale ressaltar que essas novas diretrizes não afetarão financiamentos já existentes nem imóveis adjudicados.

⭢ Para entender mais sobre essas mudanças, leia nosso conteúdo sobre as novas regras de financiamento da Caixa em 2025.

No caso de apartamentos na planta, existem dois momentos: o pré-chaves, que são os pagamentos feitos direto para a construtora enquanto o prédio está em construção, e o pós-chaves, que é o pagamento que acontece quando seu apartamento é entregue, geralmente financiado.

Os pagamentos no período pré-chaves feitos à construtora – que incluem entrada, parcelas mensais e reforços – possuem maior flexibilidade nos planos de pagamento do que no caso de um imóvel já pronto, já que os valores são espaçados durante todos os anos de construção do imóvel. Nesse caso, a entrada geralmente é de 5 a 10% do imóvel, e o total até o fim da construção pode chegar a 35% do custo da propriedade.

Como conseguir um financiamento?

Para conseguir um financiamento imobiliário, você precisa:

• Ser brasileiro ou naturalizado;
• Ter comprovação de renda 
• Possuir renda suficiente para que o valor da parcela do financiamento não ultrapasse 30% da sua renda bruta;
• Não ter outro financiamento imobiliário em seu nome;
• Ter mais de 18 anos (ou 16 anos emancipado);
• Não ter o CPF negativado, com dívidas em aberto.

⭢ Para entender mais acesse nosso conteúdo que explica como conseguir financiamento imobiliário

Para tornar tudo mais simples, preparei um checklist para que você possa visualizar todas as despesas a serem avaliadas e consideradas ao separar o seu orçamento:

Por fim, agora que você sabe quanto custa comprar um apartamento, além de compreender o que faz de um apê mais caro ou mais barato, chegou a hora de decidir: vale a pena comprar um apartamento em 2025?

Se a sua resposta é sim, é importante se planejar financeiramente para adquirir seu imóvel! Confira nosso guia de como juntar dinheiro para fazer a compra do seu apartamento.