Plano diretor de Goiânia: confira o que muda para o mercado imobiliário

O Plano Diretor é uma política de planejamento urbano prevista pela Constituição Federal e executada pelo poder público municipal. Este instrumento busca ordenar o crescimento da cidade e garantir o bem-estar da população.

O novo Plano Diretor de Goiânia, aprovado em 2022, representa um marco significativo no planejamento urbano da cidade, buscando um desenvolvimento equilibrado e sustentável para os próximos 10 anos. 

Com esse plano, o município busca modernizar a infraestrutura urbana, promovendo a integração entre diferentes regiões da cidade em conjunto com a preservação ambiental e a melhoria da mobilidade e acessibilidade para os cidadãos. 

Dentre suas principais diretrizes, o destaque fica para a divisão da capital em Eixos de Desenvolvimento, incentivando o desenvolvimento de certos setores com a construção de empreendimentos mais altos para atrair novos moradores, além de incentivos para o comércio e o uso eficiente da rede de transporte coletivo. 

Para entender em detalhes as novas diretrizes e como elas impactarão a vida dos moradores e investidores imobiliários de Goiânia, continue lendo e descubra as principais mudanças e as regras atualizadas para edificações no município!

Visão geral do Plano Diretor de Goiânia

O novo Plano Diretor para o município de Goiânia, aprovado em 2022, estabelece um planejamento urbano para os próximos 10 anos com o objetivo de modernizar e equilibrar o desenvolvimento da cidade. No entanto, o Plano é uma legislação mais generalista e, por isso, são necessárias aprovar ou atualizar leis que o complementam.

Nesse sentido, a nova lei também prevê a atualização de 14 leis complementares entre 2022 e 2025, incluindo a Lei dos Vazios Urbanos e a Lei que regulamenta a Outorga Onerosa do Direito de Construir (Lei Complementar nº 349, de 4 de março de 2022), para o melhor aproveitamento da infraestrutura urbana existente.

Na política urbana, a capital goiana foi dividida em áreas projetadas para adensamento populacional e crescimento urbano e regiões para a desaceleração do adensamento, de modo a reduzir a expansão desordenada. 

Conforme a finalidade de cada região dentro do Plano Diretor, foram feitos ajustes em relação a altura dos empreendimentos e o aproveitamento dos terrenos conforme as características locais. 

Entenda o que são cada uma dessas áreas:

• Áreas Adensáveis (AA): regiões com incentivo para maior densidade habitacional e concentração econômica, ou seja, com incentivo para o crescimento de empreendimentos para abrigar mais pessoas
• Áreas de Desaceleração de Densidade (ADD): localidades com controle e redução do atual processo de adensamento urbano atual, servindo como medida compensatória dos impactos. Isso não quer dizer que não haverão novos empreendimentos, mas que o número de moradias deve crescer menos do que no restante da cidade
• Áreas de Adensamento Básico (AAB): regiões em que serão estabelecidas limitações para garantir baixa densidade habitacional (ou seja, uma população menor e construções mais baixas que nas AA). Grande parte de Goiânia se encaixa nessa categoria
• Áreas de Ocupação Sustentável (AOS): locais com normas para controlar a densidade habitacional – como as AAB – juntamente da preservação do meio ambiente. São as áreas ao redor dos locais de preservação permanente (rios, florestas, morros etc.)

Saber de tais parâmetros é importante para entender qual a mudança prevista para os próximos anos em cada setor. Agora que você já tem uma visão geral, vem conferir com mais detalhes o novo Plano Diretor de Goiânia!

O que há de novo no Plano Diretor de 2022? 

O novo Plano Diretor de Goiânia apresenta uma série de atualizações significativas que impactam diretamente as regras para construções na cidade.

Entre as mudanças mais relevantes estão os limites de altura dos edifícios, bem como a atualização da legislação de Outorga Onerosa do Direito de Construir, em casos em que uma construção exceda as limitações (altura ou metragem, por exemplo) previstas na lei. 

Novas regras para a definição da altura máximo de novos edifícios

O PDG/2022 estabelece novos parâmetros para o adensamento e a altura das construções na cidade.

Enquanto o plano anterior permitia construções com índices de aproveitamento do terreno que chegavam a até 12 vezes a área do lote, segundo Alexandre Leite para o Jornal O Hoje – levando em conta os afastamentos (distância medida entre o limite externo da edificação e a divisa do terreno) –, o novo Plano Diretor adequa esse índice, pensando em limitar a altura dos novos empreendimentos conforme a metragem do terreno.

Com essa nova regra, a tendência é que os novos edifícios sejam 25% a 30% mais baixos, de acordo com o urbanista Paulo Renato Alves para o Diário da Manhã. 

• Assim, os índices de aproveitamento dos terrenos* ficam da forma resumida abaixo.
• Nas Áreas de Desaceleração de Densidade (ADD), o limite máximo é de 5 vezes a área do terreno.
• Nas Áreas de Adensamento Básico (AAB) e AOS, o limite de altura para novas construções ou modificações é de 12 metros.
• Já nas Áreas Adensáveis (AA), o limite é de 6 vezes a área do terreno.

*Relação entre a área edificável privativa e a área do terreno, correspondendo ao potencial de construção de um imóvel em relação ao terreno → Leva em conta as áreas privativas da(s) edificação(ões) e os limites de afastamento. 

Há ainda exceções: nos Setores Jaó e Sul, em AOS, AAB ou ARAU (Área de Restrição Ambiental Urbana, como locais de preservação permanente, áreas de recuperação e conservação temporárias, unidades de conservação etc.) os prédios poderão ter, no máximo, 7,5 metros. 

Essa mudança visa promover um planejamento urbano mais harmônico e valorizar as áreas onde já há uma infraestrutura mais consolidada, para promover o aumento populacional nessas localidades. Por isso, o novo Plano concentra o crescimento vertical sobretudo nas zonas Sul e Central, as mais desenvolvidas.

Novos índices de ocupação para cada tipo de área

O índice de ocupação determina a porcentagem máxima de um terreno que pode ser ocupada por construções (em relação à área do terreno). As principais regras para as novas construções foram resumidas abaixo pela equipe da MySide para você!

Para Áreas Adensáveis (AA) e Áreas de Desaceleração de Densidade (ADD)

• Em edificações de até 11 metros: 100% de ocupação.

Isso significa que até 11 metros de altura, a construção pode ocupar a totalidade do terreno.

• Em construções com altura acima de 11 metros: 50% de ocupação.

Obs.: pavimentos entre 11 e 14,5 metros que contenham estacionamento, escaninhos e/ou depósitos podem ter um índice de ocupação de 100%, desde que respeitando os recuos obrigatórios.

Para Áreas de Adensamento Básico (AAB)

100% de ocupação em edificações de até 12 metros.

Para Áreas de Ocupação Sustentável (AOS)

Índice de ocupação máximo de 40%, devido ao caráter ambiental dessas áreas (incluindo níveis da edificação situados no subsolo).

Novo percentual mínimo obrigatório de cobertura vegetal

O índice paisagístico é o percentual mínimo obrigatório de cobertura vegetal no terreno em área urbana, e o novo Plano determina que os imóveis devem destinar pelo menos 15% de sua área total para paisagismo, sendo:

• mínimo de 10% em Cobertura Vegetal Permeável, o que inclui gramados, jardins e outras áreas verdes que permitem a infiltração de água no solo; e
• restante em Cobertura Vegetal Não Permeável, uma vegetação instalada sobre lajes de concreto ou estruturas similares que não permeiam diretamente no solo.

Novas diretrizes para aprovação de projetos e licenciamento de edificações

Outra grande atualização trazida pelo novo Plano Diretor é a reformulação do Código de Obras de Goiânia. Esse código estabelece diretrizes claras para a aprovação de projetos e o licenciamento de edificações, introduzindo mudanças para agilizar esse processo.

O novo Código de Obras de Goiânia, instituído pela Lei Complementar nº 364 de 2023, promove a informatização e a digitalização dos processos, o que acaba por reduzir o tempo necessário para a aprovação de projetos arquitetônicos e tornar as etapas administrativas mais transparentes.

Legislações complementares

Dentro do escopo do Plano Diretor de Goiânia, diversas legislações complementares foram criadas para regular aspectos específicos do desenvolvimento urbano. Um dos instrumentos mais relevantes é a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC).

A OODC é um mecanismo que permite a utilização do solo urbano para construções que excedem os padrões permitidos pelo plano diretor, mediante uma compensação financeira. Ou seja, construções fora do permitido podem gerar uma compensação em contrapartida.

Esse instrumento tem como objetivo controlar o adensamento desordenado e garantir que o desenvolvimento urbano ocorra de maneira planejada e sustentável.

A contrapartida financeira em construções que ultrapassam os limites colocados pelo novo PD é calculada com base:

1. no valor do metro quadrado da área (ancorado no CUB, padrão R-16);
2. na quantidade de metros quadrados do solo criado; e 
3. em um valor de índice, conforme a área do imóvel.

Esse índice varia ainda conforme a localização do imóvel, levando em conta se a região é uma área adensável ou de desaceleração de densidade. Nesse último caso, o valor índice é maior (0,2), pois o objetivo é controlar o crescimento dessas regiões. Já no caso das AA – onde se quer incentivar o crescimento populacional e, por consequência, de empreendimentos –, o valor é de 0,1. 

Aceleração e desaceleração de setores populares no mercado imobiliário goiano

Abaixo, confira um infográfico do Jornal O Popular sobre o Plano Diretor de Goiânia de 2022.

Você pode também visualizar o Mapa de Goiânia em detalhes clicando neste link.

No novo Plano Diretor, isso quer dizer que teremos a desaceleração dos seguintes bairros:

• Setor Oeste
• Setor Bela Vista
• Sul do Setor Bueno
• parte do Setor Serrinha
• Setor Nova Suíça
• parte do Jardim Goiás

Em compensação, temos o incentivo para o crescimento nestes setores:

• Setor Alto Glória
• Setor Marista
• Setor Pedro Ludovico
• Setor Jardim América
• Setor Central (*com exceção das áreas de bens tombados)
• Setor Coimbra
• Centro/Norte do Setor Bueno

Traremos mais detalhes abaixo das diferenças específicas de cada região da capital goiana! 

Como ficará a cidade com o Novo Plano Diretor? 

O Plano Diretor de Goiânia (PDG) prevê um aumento de 16,2% nas áreas em que são permitidas construções acima de 12 metros de altura, segundo cálculo feito pelo Jornal O Popular comparando os mapas dos PD de 2007 e 2022. Isso significa um aumento de 9 km², totalizando cerca de 64 km² de áreas adensáveis na cidade. Pelo menos 30 bairros serão afetados por essa mudança.

O objetivo principal do novo Plano é utilizar a verticalização para acomodar um maior número de moradores, especialmente próximo aos eixos de desenvolvimento da cidade e nos bairros com melhor infraestrutura. Isso inclui proximidade com corredores de transporte coletivo, hospitais, centros de saúde, escolas e atividades econômicas, promovendo a chamada "cidade compacta", onde mais pessoas usufruem da mesma infraestrutura, reduzindo a necessidade de grandes deslocamentos para trabalho ou serviços.

Quer entender como o PD vai alterar cada Região de Goiânia? Confira a seguir!

Região Sul

A Região Sul é a mais populosa da capital goiana, e a tendência é de crescimento com o novo Plano Diretor. Grande parte de sua extensão territorial é constituída por áreas adensáveis – de maior potencial construtivo. 

Essa área, conhecida por sua infraestrutura robusta e proximidade com zonas já urbanizadas, é vista como estratégica para o desenvolvimento urbano. As Avenida T-63 e T-8  – que antes não possuíam tanta flexibilidade para a construção de prédios – terão novos empreendimentos com o PDG 2022, por constituírem Eixos de Desenvolvimento (e de mobilidade) da cidade. 

Os setores Marista e Alto da Glória são alguns dos focos principais para a construção de novos prédios, aproveitando a flexibilização nas regras para aumentar a densidade populacional. Parte do Parque Amazônia, bem como no entorno dos parques Vaca Brava e Flamboyant também serão áreas de adensamento, o que indica a perspectiva de novos empreendimentos na região.

No entanto, a região também conta com áreas de desaceleração de densidade (na cor rosa, no mapa) – e portanto, um limite mais restrito nas construções. O Setor Serrinha, parte do Setor Jardim Goiás e o Sul do Setor Bueno terão limites das construções a cinco vezes a área do terreno. 

No Setor Oeste a densidade também será desacelerada, especialmente nas proximidades do Bosque dos Buritis e do Lago das Rosas, visando um crescimento controlado do número de moradias em comparação com o restante do bairro.

De acordo com o especialista em investimento e CEO da My Side, a expectativa é que, com as novas diretrizes, os terrenos ao redor das áreas de desenvolvimento se valorizem, por conta do aumento do potencial construtivo. O Novo PD deve resultar em mais empreendimentos e ofertas em regiões adensáveis, atraindo mais investimentos e levando a um aumento no valor do metro quadrado dos locais. 

Região Central

Tratando-se da Região Central, o objetivo é equilibrar o desenvolvimento urbano com a preservação do patrimônio histórico. Por ser uma das áreas mais antigas da cidade, a região possui também os prédios mais velhos que, com o novo PD, serão protegidos – constituindo áreas de bens tombados.

Um bem tombado é um patrimônio cultural, histórico, artístico ou ambiental oficialmente protegido pelo poder público para garantir sua preservação. O tombamento impede que o bem seja destruído ou alterado, assegurando sua manutenção original ou restauração conforme critérios específicos.

Ainda, as novas construções ao redor de órgãos tombados terão que seguir algumas diretrizes para não alterar a paisagem dos demais prédios. No mapa do Setor Central abaixo, verifica-se a delimitação das regiões de bens tombados, bem como o entorno desses:  

Em alguns casos, essas restrições permitem construções de até 12 metros de altura – como nos Setores Parque Leste Universitário e Leste Vila Nova. No entanto, em áreas específicas, como a Marginal 44, o número de prédios poderá aumentar significativamente, com construções permitidas até seis vezes o tamanho do terreno.

No Setor Sul, a maioria das construções será limitada a 7,5 metros de altura, exceto para imóveis na região dos Eixos de Desenvolvimento (que integram as AA), que podem alcançar o índice de aproveitamento de terreno em seis vezes, como no documento:

“Excetuar-se-ão da altura máxima da edificação prevista no caput deste artigo os imóveis situados em AOS, AAB ou ARAU nos Setores Jaó e Sul, os quais se sujeitarão à altura máxima da edificação de 7,5 m (sete vírgula cinco metros).”

Região Oeste e Noroeste

Nas Regiões Oeste e Noroeste, o PD prevê um aumento significativo na densidade habitacional e comercial. A intenção é aproveitar melhor o espaço urbano disponível, promovendo a construção novas habitações que possam acomodar mais pessoas e atividades econômicas. 

As macrozonas do Alto Anicuns e São Domingos, antes rurais, serão transformadas em áreas urbanas, permitindo mais loteamentos. Tal mudança não será repentina, e a tendência é que a paisagem local de residências horizontais seja mantida. 

Os principais bairros da região Oeste, Parque Oeste Industrial e Goiá, constituem áreas de adensamento básico, e possuem limite de altura em até 12 metros nas construções. A exceção é a região ao longo do BRT até o Recanto do Bosque, onde serão permitidos prédios que excedam esse limite. 

As regiões em questão também se beneficiaram de novas políticas de desenvolvimento econômico, incluindo a criação de polos industriais e de serviços dedicados à reciclagem e à construção civil. Além disso, ruas coletoras nessas áreas receberão novos comércios, contribuindo para a dinâmica econômica local.

Região Sudoeste

A implementação do novo Plano Diretor promete mudanças na Região Sudoeste, com desenvolvimento sustentável em bairros como Cachoeira Dourada e a modernização da infraestrutura local. 

O desenvolvimento sustentável, nesse caso, diz respeito a um cuidado em equilibrar o crescimento econômico e a preservação ambiental, buscando minimizar impactos ambientais negativos e promover uma melhor qualidade de vida para os cidadãos.

No Conjunto Cachoeira Dourada, próximo ao Parque Urbano Ambiental Macambira Anicuns (Puama), a altura máxima das construções passará de 11 metros para permitir habitações coletivas verticais, atendendo à crescente demanda por moradias. O novo limite de altura segue as regras das áreas adensáveis. 

A Avenida Madrid, no Setor Faiçalville, também passará por mudanças. Antes uma área sem prédios, essa área será, agora, adensável, complementando o corredor de desenvolvimento da Avenida T-63 até a Avenida Rio Verde.

Essa foi uma das mudanças mais significativas em relação ao Plano Diretor de 2007 na região: o crescimento de áreas adensáveis. A exemplo, os setores Vila Rosa, Parque Anhanguera e Jardim Vila Boa terão eixos de desenvolvimento e portanto, incentivo para verticalização. 

Ademais, algumas áreas rurais da região poderão ser urbanizadas – mediante aprovação da prefeitura –, ampliando o espaço disponível para novos empreendimentos e instigando um aumento populacional no local.  

Região Leste

Uma das principais mudanças na Região Leste de Goiânia com a nova lei de planejamento urbano é a destinação de áreas rurais – como as regiões próximas ao Córrego Barreiro e ao Córrego Lageado – para a construção de condomínios. No entanto, essa alteração gera preocupação nos moradores por conta do aumento do trânsito nas principais vias, exigindo melhorias na infraestrutura de transporte.

Além disso, haverá um novo polo de desenvolvimento econômico focado em logística e combustíveis nas proximidades do Rio Meia Ponte. Este visa atrair novos investimentos e modernizar a infraestrutura local, promovendo o crescimento econômico da região.

O Setor Park Lozandes, que abriga a prefeitura da cidade, também terá mudanças. Com o PD, serão permitidos construções acima de 12 metros para empreendimentos públicos, buscando otimizar o uso do espaço urbano e contribuir para um desenvolvimento mais estruturado e ordenado da área​

Região Norte

A Região Norte de Goiânia, conhecida por suas importantes fontes de água, como a barragem do Rio Ribeirão João Leite e o Rio Meia Ponte, continuará sendo um foco de atenção devido à sua relevância ambiental e ao abastecimento de água que fornece para a cidade.

Uma das mudanças mais notáveis é a expansão de novos loteamentos próximos à Barragem do Ribeirão João Leite. Essea expansão pode comprometer a área de proteção ao redor da barragem, além de aumentar o movimento de pessoas na região. 

Adicionalmente, áreas rurais como a macrozona rural da Capivara e do João Leite poderão se tornar urbanas, refletindo uma tendência de urbanização acelerada. Esse processo levará a um aumento da densidade populacional na região norte, especialmente com a criação de dois novos corredores de adensamento: um ao longo da GO-80, e outro que vai do Setor Crimeia Leste até o Residencial Alice Barbosa. 

Setores como o Jardim Pompéia e Goiânia 2 serão áreas focais de adensamento, proporcionando melhores oportunidades de moradia e negócios para os residentes. Em contrapartida, o Setor Jaó – perto do Aeroporto Internacional de Goiânia Santa Genoveva – terá uma limitação de altura em suas construções mais restrita, entre 7,5 e 12 metros. 

Outro destaque do novo Plano Diretor é o desenvolvimento do campus da Universidade Federal de Goiás (UFG) como um polo tecnológico. Esse polo será fundamental para atrair novas empresas e impulsionar a economia local com base na inovação e na tecnologia.

Tendo em vista o objetivo de atrair mais moradores para a área, a mobilidade na Região Norte também será desenvolvida, com a criação de um novo corredor de transporte.

** Para simplificar, vamos lá! As Áreas de Adensamento Básico (AAB), conforme o Plano Diretor de Goiânia, incluem todos os espaços que não estão em outras categorias descritas no Plano.
Nosso objetivo com este conteúdo é focar nas áreas construtivas e no mercado imobiliário da cidade.
Usamos o Mapa Digital Fácil de Goiânia, uma ferramenta online da Prefeitura Municipal que permite visualizar mapas detalhados, incluindo informações sobre infraestrutura e zoneamento.
No mapa, utilizamos apenas os filtros de:

• Áreas adensáveis;
• Áreas de desaceleração de densidade;
• Eixos de desenvolvimento;
• Áreas de patrimônio cultural (no caso da Região Central).

Por isso, nem toda área cinza é necessariamente uma AAB. Selecionando outros filtros, parte desse espaço cinza pode se encaixar em outras unidades territoriais previstas no Plano Diretor, como áreas de ocupação sustentável ou áreas de patrimônio cultural, que não foram selecionadas ao criar as imagens. Então, ao visualizar o mapa, lembre-se de que outras categorias podem existir além das mostradas.