Cuidados na compra de um apartamento na planta

Comprar um apartamento na planta é uma ótima oportunidade, seja para quem está procurando um investimento ou a casa própria. Porém, como qualquer grande compra é necessário ter atenção para fazer um bom negócio.

Por isso, trouxemos 6 cuidados que você deve ter na hora de comprar um apartamento na planta. Com eles, vai ficar bem mais fácil realizar o melhor negócio e alcançar seu objetivo de comprar um apartamento que você deseja e que, ao mesmo tempo, caiba no seu bolso.

Boa leitura!

1. Avalie o histórico da construtora

Imagine que você vai matricular seu filho em uma escola. Antes de tomar uma decisão, você pesquisa por colégios e busca saber se o método de ensino é bom, certo? O mesmo se aplica na hora de escolher um imóvel na planta para chamar de seu!

Para fazer um bom negócio, é importante levar em consideração tanto a reputação e o padrão de entrega da construtora, quanto o histórico de entregas.

Você pode buscar por possíveis reclamações sobre a construtora em sites especializados na experiência do consumidor, como o Reclame Aqui. Também é possível verificar se há queixas no Procon. Para isso, acesse o site da Secretaria Nacional do Consumidor e filtre as reclamações por ano, UF, cidade e unidade do Procon.

Além disso, é importante buscar pelo memorial descritivo do imóvel, que é um documento público obrigatório em toda obra da construção civil. Ele detalha as condições do empreendimento que está sendo construído e, também, a qualidade dos materiais utilizados no acabamento do imóvel.

2. Aproveite a dinâmica de lançamento dos imóveis

Você pode comprar um apartamento durante toda a fase de construção e até depois do empreendimento estar pronto para morar, caso haja unidades restantes. Em geral, as vantagens de comprar um apartamento na planta são mais atrativas se comparado com a compra de apartamentos prontos para morar.

Mas de todo o período de construção, o melhor momento para comprar um apartamento é durante a dinâmica de lançamento imobiliário, que corresponde às fases de pré-lançamento e lançamento das vendas.

Nesse período você tem acesso aos preços mais baixos do apartamento, que passarão a se valorizar mês a mês após o lançamento das vendas. Esse também é um momento oportuno para quem deseja flexibilidade no pagamento, uma vez que ele é feito diretamente com a construtora.

Por fim, é durante os períodos de pré-lançamento e lançamento que os primeiros interessados têm preferências na escolha das unidades, algo que pode ser muito importante para empreendimentos mais disputados.

O Opus Gyro Vaca Brava, primeiro lançamento da família de compactos de luxo da da Opus Incorporadora, teve 100% dos apartamentos tipo studio vendidos no dia do lançamento.

Mas não parou por aí: seu sucessor, o Opus Gyro Rooftop teve 100% das unidades vendidas também no dia do lançamento.

Por isso, se o seu objetivo é adquirir um empreendimento com alta demanda, é importante demonstrar interesse durante o período de lançamento.

3. Conheça o fluxo de pagamento de um apartamento na planta

A compra de um apartamento na planta é mais flexível, uma vez que a transação é feita diretamente com a construtora. Isso pode facilitar sua vida, já que, ao pagar parte do imóvel para a construtora, você ganha tempo para se planejar para financiar o saldo devedor com o banco.

O fluxo de pagamento de um imóvel na planta é dividido em dois momentos: captação ou pré-chaves e pós-chaves.

Captação ou pré-chaves corresponde ao pagamento inicial de um imóvel na planta feito diretamente à construtora e é pago em torno de 30% do valor total do imóvel

Geralmente, é constituído de: entrada + parcelas + reforços semestrais ou anuais e ocorre apenas durante o período de construção do imóvel. O valor das parcelas mensais são reajustados pelo INCC ou pelo CUB estadual.

O pós-chaves se inicia depois da entrega das chaves e da emissão do Habite-se. Neste período, o saldo é normalmente financiado com um banco, ou quitado diretamente pelo cliente.

Aqui, a dica que te damos é: se houver a possibilidade de adiantar o máximo que puder do pagamento quando o empreendimento ainda estiver em construção, não deixe de fazê-lo.

Isso porque, sobre o saldo devedor a ser financiado no período pós-chaves, irão incidir as taxas de juros do financiamento imobiliário.

Sendo assim, se o seu saldo devedor for menor, consequentemente você pagará menos juros, e também, a depender do valor da parcela, você poderá quitar o financiamento em menos tempo.

Adiantar o pagamento na fase de construção do empreendimento com reforços maiores também é uma das formas de fugir do INCC, já que o reajuste do índice é sobre o saldo devedor. Logo, quanto menos você deve, menos é corrigido.

Além de tudo isso, para o período de financiamento imobiliário, é importante saber que as parcelas do financiamento só podem comprometer até 30% da sua renda mensal bruta.

4. Conheça a região do imóvel desejado

Mesmo que o apartamento ainda esteja em construção, nada impede que você conheça o bairro onde ele está localizado. Para isso, siga essas dicas:

• Visite o local durante vários momentos do dia e da semana. Desse modo, você entenderá melhor qual a dinâmica da área que você deseja morar;
• Verifique a mobilidade do bairro e analise se há vias de acesso para áreas estratégicas, como o centro da cidade. Se você usa transporte coletivo, veja se há pontos de ônibus próximos;
• Analise a segurança da localidade. Verifique índices de criminalidade e converse com outros moradores sobre a rotina do bairro. Além disso, durante as visitas, cheque a movimentação.

Importante: lembre-se, também, de que a localização é um dos principais fatores que influenciam no valor de um imóvel. Afinal, se a construção é próxima de áreas centrais ou regiões nobres e possui acesso fácil a serviços essenciais, a procura por empreendimentos nesses locais costuma ser maior. Se você busca por valorização, por exemplo, esse pode ser um fator decisivo na hora de comprar um apartamento na planta.

Saber a média dos preços da região que você pretende comprar seu imóvel também é uma boa maneira de evitar cair em pegadinhas. Isso porque, algumas plataformas como o ZAP Imóveis mantêm preços errados em seus anúncios para atrair clientes, portanto ter noção de quanto é cobrado pelos imóveis no bairro é um conhecimento muito valioso.

5. Visite o apartamento decorado quando for possível

Sabe aquele filme que parece ser incrível quando você confere o trailer mas que, quando você finalmente vai assisti-lo na íntegra, não é tudo aquilo que você imaginava? Essa mesma história de expectativa vs. realidade também pode acontecer na hora de comprar um apartamento na planta!

Portanto, para evitar que isso aconteça e, também, para que você entenda tudo que o projeto arquitetônico tem a oferecer, é muito importante fazer uma boa visita ao apartamento decorado.

Ele é inaugurado na fase de lançamento das obras e, basicamente, simula um apartamento quando as obras estiverem concluídas e a unidade estiver mobiliada e decorada.

Na hora da visita, explore cada detalhe do decorado; se possível, leve uma trena para medir os cômodos. Aqui também vale a dica de realizar a visita em diferentes momentos da semana

.Por fim, já que o empreendimento ainda não está pronto para visitação, uma alternativa é a análise de todo o material envolvendo o projeto antes de fechar negócio. Se você precisar de ajuda nessa etapa, pode contar com os nossos Personal Shoppers Imobiliários!

6. Estude os tipos de valorização imobiliária

Os imóveis se valorizam com o passar do tempo. O grande desafio daqueles que buscam iniciar sua jornada de investimento em imóveis é encontrar o melhor negócio para o seu momento de vida e que esteja de acordo com sua realidade financeira.

Para isso, antes de investir em um imóvel, é imprescindível entender quais são as principais formas de valorização de um imóvel: através do rendimento com aluguel e do rendimento com valorização.

Rendimento com aluguel

Basicamente, o rendimento com aluguel é quando você compra o imóvel para mantê-lo e retirar mensalmente a rentabilidade do aluguel.

Nesse caso, a rentabilidade é retirada todo mês, mas para isso, é importante que exista uma demanda e que o empreendimento alcance um bom valor de aluguel. Para saber se valerá a pena, considere a fórmula a seguir:

Importante: mesmo com o rendimento com aluguel, o imóvel seguirá valorizando ao longo do tempo! Portanto, mesmo nesse caso, o melhor período para a compra do imóvel segue sendo durante o lançamento, já que você terá acesso aos menores preços.

Como esse é um modelo de rendimento que só gera frutos caso o imóvel esteja alugado, é essencial se atentar se a região do imóvel possui uma boa demanda. O investimento pode ser mais vantajoso para você se a compra do imóvel for feita em um bairro próximo a uma universidade, por exemplo.

Rendimento com valorização imobiliária

Aqui, estamos falando de quando você realiza a compra de um imóvel hoje para vender no futuro por um valor maior. Nesse caso, o investimento ideal ocorre quando você compra um empreendimento barato hoje, mas que valorize no futuro.

Para isso, leve duas questões em consideração: o potencial de valorização do investimento e o preço de compra de um imóvel.

No caso do potencial de valorização, tenha em mente os fatores que agregam valor ao empreendimento:

• Região;
• Preço do imóvel;
• Estágio da obra.

Uma dica valiosa para quem quer rendimento com valorização imobiliária é buscar por apartamentos mais altos e com posição solar nascente, já que esses são dois fatores que influenciam (e muito!) no valor final do imóvel.Já quanto ao preço de compra, também vale a dica que demos sobre pesquisar preços em sites especializados em imóveis já prontos para morar. No entanto, não deixe de garantir que os imóveis sejam comparáveis. Siga esses critérios:

• Busque imóveis em ruas próximas para fazer essa comparação, uma vez que os preços variam muito em um mesmo bairro;
• Verifique, também, o padrão de construção do empreendimento. Para uma comparação justa, aspectos como a área comum e o acabamento do apartamento precisam ser semelhantes ao imóvel que você procura;
• Por fim, observe, também, o valor do metro quadrado e o compare com os dos imóveis semelhantes.

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