O que saber antes de comprar um apartamento na planta?

Antes de comprar um imóvel na planta, pesquise o histórico da construtora, entenda o fluxo de pagamento (com reajustes por INCC ou CUB), confira toda a documentação e avalie a localização e seus diferenciais – tudo isso faz diferença para um bom negócio.

Comprar um apartamento na planta é uma jornada que exige atenção em cada etapa. Em média, o prazo de entrega costuma girar em torno de três anos, e nesse tempo muita coisa acontece: desde o pré-lançamento (quando aparecem as primeiras condições e preços mais atrativos), o lançamento oficial (ótima hora para garantir as melhores unidades), o período de obras – que a gente chama de “pré-chaves” – e a entrega do produto final, quando normalmente começa o financiamento com o banco.

Este guia prático foi elaborado para te apresentar todos os fatores que precisa considerar antes de comprar um imóvel em construção. Minha ideia é detalhar cada um desses pontos importantes para o seu investimento, indicando o que observar cuidadosamente em cada fase.

1. Pesquise o histórico da construtora

Antes de decidir pela compra de um apartamento na planta, é fundamental pesquisar o histórico da construtora. Isso porque caso você contrate a primeira construtora que aparece prometendo um negócio imperdível e esqueça de pesquisar por referências da empresa responsável pela obra, seu investimento pode correr riscos.

O que você precisa garantir é que a construtora seja uma empresa confiável, com experiência comprovada na entrega de imóveis de qualidade e, especialmente, que faça suas entregas dentro do prazo acordado

Por isso, recomendamos que você:

• Procure o nome da construtora no Reclame Aqui;
• Busque queixas no site do Procon;
• Visite outros empreendimentos da construtora; e
• Confira se a construtora tem liberação na prefeitura e se está registrada corretamente.

Para ir além na sua segurança, considere também verificar se a empresa conta com certificações de qualidade, participa de associações reconhecidas do setor imobiliário, como a ABRAINC, e está devidamente referenciada em órgãos oficiais.

Também pesquise se a construtora possui um banco financiador parceiro. Quando existe essa parceria, significa que a empresa utiliza não apenas recursos próprios, mas também financiamento bancário para viabilizar o empreendimento, o que proporciona mais segurança para você, comprador.

2. A Lei de Incorporação e a proteção ao consumidor

Para reforçar a segurança da sua decisão e garantir mais tranquilidade ao investir em um imóvel na planta, é crucial conhecer a Lei da Incorporação Imobiliária e entender como ela, junto ao Código de Defesa do Consumidor (CDC), assegura seus direitos como comprador.

A Incorporação Imobiliária é a atividade de promover e construir edificações ou conjuntos de edificações com unidades autônomas para alienação, total ou parcial.

O incorporador é a pessoa, física ou jurídica, que assume o papel central, idealizando, planejando, angariando fundos, comercializando as unidades e se responsabilizando pela entrega da obra. Em alguns casos pode ser a mesma empresa da construtora ou uma empresa parceira.

Com o aumento dos contratos por adesão, em que as cláusulas são definidas apenas pelo fornecedor e não podem ser alteradas pelo consumidor, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) criou um sistema de proteção para equilibrar a relação, já que o consumidor é a parte mais vulnerável.

Isso é especialmente importante nos contratos de incorporação imobiliária, onde o incorporador é o fornecedor e o comprador, o consumidor.

A Lei nº 4.591/64 (Lei do Condomínio e Incorporações) já trazia medidas de proteção para os adquirentes.

Embora os contratos de compra e venda de unidades autônomas se tornem definitivos após o registro e garantam um direito real, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que, em caso de inadimplência do consumidor, é possível rescindir o contrato e receber a devolução dos valores pagos.

Alguns dos mecanismos de reembolso e deduções são:

• Se a culpa pela extinção do contrato for exclusiva do incorporador, você tem direito à devolução integral do valor pago.
• Se a inadimplência for do comprador, ele tem direito a receber de volta uma parte do valor pago. O STJ, em uma decisão, estabeleceu que o consumidor inadimplente deve receber 75% do valor pago, enquanto a construtora pode reter os 25% restantes para cobrir custos como corretagem, ocupação e uma compensação pela rescisão do contrato.

O que acontece se a construtora "quebra" (falência ou insolvência)?

Este é um dos maiores medos de quem compra na planta, e a lei oferece uma importante salvaguarda: o Patrimônio de Afetação.

Introduzido na Lei nº 4.591/64, esse recurso permite que o terreno e as obras de uma incorporação sejam separados do patrimônio geral da construtora. Isso significa que os bens e direitos vinculados a essa incorporação específica não se comunicam com outras dívidas ou obrigações da incorporadora.

Se a incorporadora não adotar o regime de afetação, em caso de falência, o dinheiro pago pelos compradores não estará protegido exclusivamente para o projeto.

Isso significa que, se a obra não continuar e os compradores não puderem finalizar o pagamento, eles serão considerados credores privilegiados, ou seja, terão prioridade na recuperação do valor pago.

No entanto, caso o patrimônio da incorporadora não seja suficiente, os bens pessoais dos sócios podem ser usados para tentar cobrir o que falta, mas isso é uma opção subsidiária, ou seja, só após esgotarem as opções da empresa.

Conhecer esses detalhes é como ter um mapa claro em uma jornada complexa. As leis funcionam como guias e proteções, garantindo que você não se perca no caminho e que o destino final, seu imóvel, seja alcançado com a maior segurança possível.

3. Entenda o fluxo de pagamento de um apartamento na planta

Diferentemente da compra de um apartamento pronto, o pagamento de um imóvel na planta é feito em duas etapas.

A primeira é feita diretamente com a construtora responsável pela obra. Já a segunda é feita, comumente, com a instituição financeira responsável por financiar o restante do valor do imóvel.

Na fase de obras, conhecida como "pré-chaves", o valor total do imóvel geralmente é dividido em entrada, parcelas mensais e eventuais reforços semestrais ou anuais - conhecidos também como balões.

É importante notar que, até a finalização da obra, você precisará desembolsar, em média, 30% do valor total do apartamento. Contudo, essa fase se mostra bastante flexível, pois a porcentagem exata pode variar significativamente entre construtoras, permitindo que você negocie condições que melhor se ajustem ao seu orçamento.

De modo geral, o comprador pode optar entre pagar os 30% do valor do imóvel para a construtora à vista ou parcelado durante a construção do imóvel.

Caso você opte pelo parcelamento, considere que os valores das parcelas serão reajustados pelo índice INCC ou o CUB estadual durante o período de construção.

O Índice Nacional de Custo de Construção, o INCC, é o principal indicador de inflação da construção civil, servindo para proteger as empresas do ramo do aumento dos insumos utilizados nas construções.

Já o CUB, que é medido em R$/m² e varia de estado para estado, representa o quanto se gasta em média para construir 1 metro quadrado.

Isso implica que os valores sofrerão aumentos durante a obra e, por isso, esse ajuste deve ser considerado no seu planejamento financeiro.

Veja um exemplo de parcelamento pré-chaves do Verde Maris, em Goiânia, com entrega prevista para março de 2029.

Etapa do pagamento	Valor a pagar	Percentual do total do imóvel
Sinal (ato da assinatura)	R$ 15.523,89	2,4%
42 parcelas mensais (de out/25 a mar/29)	R$ 45.593,94	7,0%
6 intermediárias semestrais	R$ 110.457,18	16,6%
Total pago antes das chaves	R$ 171.574,81	26%

Essas informações são de julho de 2025. As opções de fluxo de pagamento do empreendimento dependem da validação da construtora e as regras podem variar de acordo com o cliente.

Observação: os ajustes das parcelas deste empreendimento são feitos com base no INCC e os valores podem variar de acordo com unidade, negociação e reajustes futuros.

Após a entrega das chaves – o "pós-chaves” –, você também pode optar por pagar o saldo restante à vista ou parcelado. Neste último caso, o comprador deve solicitar um financiamento imobiliário, agora com uma instituição bancária.

Nesse momento, avalie cuidadosamente as condições oferecidas, faça simulações de taxas de juros e escolha a modalidade que melhor se encaixa no seu orçamento. Lembre-se: os juros e prazos podem ter grande impacto no valor final pago pelo imóvel ao longo dos anos.

Para garantir total controle sobre os pagamentos e reajustes, reuni as principais orientações a seguir:

• Verifique o valor da entrada e o prazo de pagamento,
• Liste as parcelas mensais durante a obra (quantidade, valor e vencimento);
• Fique atento aos reforços semestrais e suas datas;
• Consulte o índice de reajuste das parcelas e seu histórico (INCC, CUB, etc.);
• Anote o saldo devedor após a entrega das chaves;
• Pesquise e simule as opções de financiamento com diferentes bancos;
• Registre taxas de juros, CET (Custo Efetivo Total) e prazos oferecidos;
• Anote todos os valores previstos e prazos.

É essencial entender exatamente como cada parte será cobrada e documentada em contrato para garantir clareza no seu planejamento financeiro.

4. Verifique a documentação necessária para a compra

Antes de fechar negócio, é fundamental analisar toda a documentação do empreendimento para garantir sua segurança jurídica.

Um dos principais documentos para se atentar é o Memorial descritivo do imóvel.

Esse documento possui informações como a localização do imóvel, a construtora responsável, composição e acabamento de cada área, mobiliário, número de espaços e valor do metro quadrado de cada um, etc.

A importância do memorial é justamente garantir que você, o comprador, receba o imóvel conforme o que foi acordado e pago.

Outros documentos essenciais para a compra de um apartamento são:

Para o vendedor (construtora ou pessoa jurídica):

• Contrato Social ou Consolidação e Alterações da empresa LTDA, registrado na Junta Comercial ou órgão competente.
• Procuração pública com poderes específicos para comprar bens imóveis e assumir financiamentos.
• Certificado de Regularidade do FGTS (CRF) em nome da empresa.
• Certidão Negativa de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União (CND/CPEND), com validade de 180 dias.

Para o comprador:

• RG
• CPF
• Comprovante de residência
• Comprovante de estado civil
• Comprovante de renda

5. Busque a localização do imóvel e seu potencial de valorização

Se a sua intenção é comprar um apartamento em construção com o objetivo de valorização, o endereço desse imóvel será, sem dúvida, um fator decisivo para o sucesso do seu investimento.

Mesmo que você não planeje vender ou alugar o imóvel imediatamente, é sempre vantajoso saber que o seu patrimônio está se valorizando com o tempo, certo?

Imóveis localizados em regiões mais seguras, no centro da cidade, perto de boas escolas, universidades, hospitais, shoppings e restaurantes costumam valorizar em menos tempo, com mais facilidade.

Considere a infraestrutura do bairro: verifique a qualidade das ruas (asfalto, calçadas) e a condição do saneamento básico para evitar problemas como alagamentos em períodos de chuva. O acesso a transporte público (ônibus, metrô) também é um diferencial importante para a mobilidade.

Vale a pena também pesquisar se há projetos de desenvolvimento urbano, como a abertura de novas vias ou a chegada de empreendimentos importantes que possam impactar positivamente o valor do imóvel no futuro.

Embora outras regiões também possam surpreender pelo seu potencial e escalabilidade, conhecer as nuances mais particulares da sua cidade também irão ajudar na sua escolha, seja visando uma moradia mais tranquila ou um investimento mais certeiro.

Outro ponto muito importante na posição do imóvel é saber se ele é nascente ou poente. Apesar de ser um detalhe que nem sempre as pessoas prestam atenção, ele é muito influente no valor final do imóvel.

A posição do seu apartamento em relação ao sol pode ser responsável por um imóvel muito quente no verão, principalmente em regiões mais ao norte do país, ou por um imóvel úmido por não ter iluminação natural.

6. Compre durante o período de pré-lançamento e lançamento para garantir preços mais baixos

Se você não tem pressa de se mudar ou pode esperar uns meses a mais no aluguel, o período de pré-lançamento e lançamento imobiliário é a melhor fase para adquirir um apartamento na planta, pois é quando você tem acesso aos preços iniciais, mais baixos, antes da valorização das unidades.

Nessa fase, os valores são mais acessíveis, já que os imóveis tendem a se valorizar ao longo dos meses.

Essa etapa também é ideal para escolher a unidade que você deseja, pois, após o lançamento, as opções ficarão mais restritas àquelas que ainda não foram vendidas.

A concorrência pode ser alta nesse período e alguns empreendimentos exigem reservas com meses de antecedência, além do pagamento de caução para confirmar a solicitação.

Não deixe de conferir a fundo como funciona um lançamento imobiliário e aproveitar essa oportunidade para comprar seu próximo imóvel.

Quando vale a pena comprar um imóvel na planta?

Comprar um imóvel na planta vale a pena quando representa o melhor investimento para sua realidade financeira.

Isso porque o momento certo de comprar um imóvel está totalmente relacionado com o seu momento de vida, com o cenário do mercado imobiliário e o momento econômico.

Ainda que adquirir um apartamento em construção seja geralmente mais acessível que um imóvel pronto, é importante considerar que o prazo médio para a entrega costuma ser de cerca de três anos.

Por isso, se você não tem pressa para se mudar ou não possui o valor necessário para a entrada, a compra na planta permite parcelar o valor inicial, tornando o investimento mais viável.

Se o seu foco é investir para alugar ou para vender, mais uma vez lembramos que os preços do apartamento na planta são mais atrativos na fase do pré-lançamento ou lançamento – ou seja, logo que o empreendimento fica disponível ao mercado.

Quais as vantagens de comprar um apartamento na planta?

Apesar dos riscos envolvidos ao adquirir um imóvel ainda em construção e do tempo de espera para ocupação, as principais vantagens de comprar um apartamento na planta são os preços mais em conta e a flexibilidade nos pagamentos.

Outra vantagem relevante é a possibilidade de personalizar o imóvel, escolhendo plantas e acabamentos que atendam melhor ao seu estilo de vida e às necessidades da sua família, além de garantir a localização desejada.

Além disso, o período da obra é uma oportunidade para organizar suas finanças e se preparar para a etapa de financiamento imobiliário, caso seja necessário.

Quais os riscos de comprar um apartamento na planta?

Comprar um apartamento na planta envolve a aquisição de um imóvel que ainda está em construção ou será construído futuramente, o que traz alguns riscos.

O atraso na entrega da obra, variações no projeto final ou na qualidade do empreendimento e, no pior dos casos, a insolvência ou falência da construtora são os principais perigos de comprar um apartamento na planta

De qualquer modo, qualquer um desses resultados podem atrapalhar o seu planejamento e complicar seu financeiro.

Outro ponto importante a ser considerado é o custo da espera até o apartamento ficar pronto, como o aluguel durante a obra, e se esse valor compensa o desconto obtido na compra antecipada.

Qual é a média de valorização de um apartamento na planta?

A valorização de um apartamento na planta é de, em média, 20% a 50% no decorrer dos anos do lançamento à entrega das chaves. Porém, alguns especialistas financeiros alegam que esse aumento nada mais é do que uma projeção de mercado sobre a demanda em cima de determinado imóvel dentro de alguns anos.

O que para o comprador é indiferente, desde que a valorização do patrimônio realmente aconteça, não é mesmo?

Na prática, esse cenário foi observado no estudo de um apartamento real em Goiânia (GO): uma unidade de 80 m² com 3 quartos e 1 suíte no empreendimento Katedral Sky Rooftop, da Sim Engenharia. O imóvel foi lançado em maio de 2021 por R$ 483 mil e entregue em novembro de 2024, já valendo R$ 720 mil segundo a tabela da própria construtora – uma valorização de 48,9%.

Desse percentual, 27,5% correspondem à correção pelo INCC, enquanto 21,3% refletem a valorização de mercado. Quando comparamos com a inflação do mesmo período (24,09% segundo o IPCA), o comprador obteve um ganho real de mais de 20% sobre o valor investido.

Além disso, o estudo mostrou que o imóvel passou por oscilações de preço ao longo da obra, com possíveis picos nos meses finais, quando o risco percebido de entrega é menor e a demanda tende a crescer. Isso reforça que o melhor momento para comprar ainda é no lançamento, quando o valor está no seu piso histórico.

Vou retomar aqui o exemplo do Katedral Rooftop para vermos essa movimentação de preços na construção e também a valorização do empreendimento na fase pré-chaves:

Prontinho, agora que você conferiu todas as variantes de comprar um apartamento na planta, considerando suas vantagens e desvantagens, você pode decidir integralmente se esse é o melhor investimento para você.