Guia atualizado sobre a compra do primeiro imóvel 2025

São muitos termos, etapas, impostos e decisões envolvidos no processo, e entender cada um deles é fundamental para conquistar segurança. Com informação clara e planejamento, você consegue tomar decisões seguras e dar esse passo com confiança.

Neste guia, vou te mostrar tudo o que você precisa saber para encarar essa jornada com segurança. Vamos falar desde o planejamento financeiro inicial (entrada, reserva e custos extras) até os benefícios que só quem compra o primeiro imóvel pode ter, como descontos em cartório, isenção de ITBI e o uso do FGTS para facilitar o pagamento.

A ideia é simples: te entregar um passo a passo claro, com informações atualizadas, para que você consiga entender quanto custa, quais documentos são necessários, como funcionam os financiamentos e quais programas habitacionais podem te ajudar.

Se no fim da leitura ainda ficar alguma dúvida, você pode conversar com um especialista MySide e receber uma orientação personalizada sobre o seu caso. Mas, antes disso, vem comigo que eu vou te guiar por cada etapa dessa decisão tão importante.

O que preciso saber antes de comprar meu primeiro imóvel?

Antes de sair pesquisando apartamentos na internet ou visitar lançamentos no fim de semana, o ponto de partida é entender se esse é o seu momento ideal de compra.

Lucas Bagatim, Head de Pré-vendas e especialista no processo de compra de imóveis, explica que a maior dúvida de quem busca o primeiro imóvel é se vai conseguir pagar.

Por isso, o ideal é ter clareza em três pontos antes de começar a busca: onde você quer morar; é perto do trabalho, da escola dos filhos ou da família? Depois, ver quanto cabe no seu bolso e o que é essencial pra você no imóvel, que pode ser posição solar, número de quartos ou um tamanho mínimo. Localização e condições de pagamento acabam sendo decisivos.

A ideia aqui é te ajudar a enxergar com clareza o que realmente importa para você nesse momento da vida. Antes de dar o próximo passo, pense: qual é o seu objetivo principal com a compra?

Vale a pena anotar em algum lugar sua maior prioridade e o porquê dela. Essa reflexão vai te dar mais segurança e vai tornar o conteúdo a seguir ainda mais útil, porque você conseguirá relacionar cada informação com aquilo que realmente busca.

• Quer sair do aluguel e conquistar mais estabilidade?
• Está pensando em casar ou aumentar a família?
• Precisa estar mais perto do trabalho, da escola dos filhos ou busca mais qualidade de vida?
• Ou, quem sabe, enxerga o imóvel como uma forma de investimento e patrimônio de longo prazo?

Não existe resposta certa ou errada, a melhor opção vai ser aquela que encaixa com seu perfil e momento de vida. O que faz diferença é ter esse objetivo bem definido, porque ele vai guiar todas as escolhas seguintes: desde o tipo de imóvel até a localização e a forma de pagamento.

O processo geral da compra do primeiro imóvel

O planejamento financeiro é a base de tudo.

O primeiro passo para começar a juntar dinheiro e comprar um apartamento é olhar para a sua situação financeira atual. Avalie: você tem dívidas em aberto? Está gastando mais do que ganha ou consegue separar uma parte da renda todo mês para investir no seu futuro imóvel?

Como regra, você precisa ter guardado pelo menos de 20% a 30% do valor do imóvel para dar como entrada. Além disso, é essencial contar com uma reserva de emergência para não ficar vulnerável caso apareça algum imprevisto.

Afinal, se você optar por assumir um financiamento, estará se comprometendo por anos, e a tranquilidade de ter uma “margem de segurança” faz diferença no longo prazo.

Ter dinheiro disponível é sempre um diferencial na negociação, já que o valor da entrada pode influenciar diretamente no preço final do imóvel.

Para se organizar melhor, uma boa prática é montar uma planilha de gastos e acompanhar para onde vai cada parte da sua renda mensal. Essa visão clara das despesas ajuda a enxergar onde é possível economizar e reservar mais para o seu futuro imóvel.

Na sequência, é importante entender as opções da forma de pagamento.

Comprar um imóvel à vista é sempre uma ótima alternativa, porque elimina os juros e geralmente garante descontos no valor final.

Mas, se essa não for a sua realidade no momento, o essencial é organizar um plano claro de como vai pagar: definir em quanto tempo pretende quitar o imóvel e qual modalidade de pagamento faz mais sentido para o seu bolso.

A modalidade mais comum de pagamento é o financiamento bancário, que cobre até 70% ou 80% do valor do imóvel (os outros 20% ou 30% do valor são dados como entrada), dependendo da linha de crédito escolhida e das regras da instituição. Nesse caso, você paga o restante em parcelas que podem se estender por até 35 anos.

 Mas ele não é a única alternativa. Em alguns casos, é possível negociar o parcelamento direto com a construtora, que costuma ser mais flexível, mas tem juros maiores.

Também é possível financiar por meio de fintechs ou sociedades de crédito direto (SCDs), empresas digitais que oferecem crédito imobiliário com menos burocracia e processos mais rápidos. Apesar da agilidade, geralmente cobram taxas mais altas do que os bancos tradicionais, então é importante comparar as condições antes de decidir.

Além da forma de pagamento, também é essencial refletir sobre o tipo de imóvel que você vai escolher.

Se optar por um imóvel na planta, você encontra condições de pagamento mais suaves e a chance de personalizar o apartamento antes da entrega. É comum que o valor da entrada seja diluído ao longo da obra, o que facilita o fluxo financeiro.

Além disso, muitos empreendimentos oferecem pacotes de customização que permitem escolher acabamentos, integrar ambientes e até adquirir vagas extras de garagem, agregando valor e comodidade ao imóvel. O ponto de atenção é o prazo: em média, a obra pode levar de 3 a 5 anos até a entrega das chaves.

Já os imóveis prontos para morar garantem mudança imediata e eliminam a espera. Outro atrativo é a possibilidade de usar o saldo do FGTS na entrada do financiamento, algo que só ocorre após a entrega no caso de imóveis na planta.

Em contrapartida, comprar um imóvel já pronto exige maior poder de compra inicial, já que os bancos pedem pelo menos 20% do valor total como entrada, e os prazos de negociação tendem a ser mais rígidos.

No mercado de usados, há ainda a vantagem de preços mais acessíveis em relação aos prontos e novos e, em alguns casos, plantas mais amplas e já mobiliadas, o que é um diferencial para quem deseja economizar com reforma e mobília. Por outro lado, é importante considerar possíveis desgastes da estrutura e custos adicionais com manutenção.

Basicamente, escolher entre imóvel novo, usado ou na planta depende do seu momento de vida e da sua urgência em se mudar. Assim como decidir entre banco, construtora ou fintech para financiar o bem vai depender da sua renda, do prazo que deseja e da sua tolerância a juros maiores ou menores.

Quanto custa um primeiro imóvel?

O custo de um primeiro imóvel vai além da entrada e das parcelas do financiamento. Além do valor principal, você deve incluir no cálculo outros custos inerentes a compra de um imóvel: impostos, taxas e encargos legais.

O primeiro passo é a entrada, que geralmente representa entre 20% e 30% do valor total do imóvel. O restante pode ser financiado ou parcelado, conforme a negociação com o banco ou construtora.

Sobre esse valor, incide o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que varia de 2% a 4% dependendo da cidade. A boa notícia é que alguns municípios oferecem desconto ou até isenção para quem está comprando o primeiro imóvel.

Na sequência vêm os custos cartoriais, que envolvem escritura e registro da propriedade. Esses dois itens, juntos, costumam somar de 1% a 2% do preço do imóvel.

Vale lembrar: sem o registro em cartório, o imóvel ainda não é oficialmente seu, por isso esse gasto é indispensável.

Se você tem dúvidas sobre quanto custa passar um imóvel para o seu nome, a MySide criou uma ferramenta que faz esse cálculo.

Por fim, entram as taxas bancárias, como a avaliação do imóvel e os seguros obrigatórios (morte/invalidez e danos físicos), que ficam embutidos nas parcelas do financiamento. Quando somamos tudo, os gastos extras representam, em média, de 3% a 6% do valor total do imóvel.

Ou seja: além de planejar a entrada e as prestações, reserve uma margem financeira para esses custos adicionais e evite apertos no processo de compra.

Como funciona o pagamento de um imóvel?

O jeito de pagar muda conforme o tipo de compra.

Quando a aquisição é de um imóvel em construção, o fluxo de pagamento na planta se divide em duas fases:

1. Primeiro, o período de obra (pré-chaves), em que você paga entre 25% e 45% do valor direto para a construtora, geralmente corrigido pelo INCC, sem juros;
2. Depois, vem a fase de pós-chaves, quando o imóvel já está pronto, e você pode financiar o saldo com um banco ou seguir pagando para a construtora.

Entre os modelos de financiamento, o SFH (Sistema Financeiro de Habitação) é o mais comum para moradia. Ele costuma oferecer juros menores, permite financiar até 80% do valor do imóvel (dentro do teto estabelecido por essa linha) e exige que a parcela não passe de 30% da renda familiar, o que traz previsibilidade ao orçamento.

Confira o radar de taxas de juros do financiamento imobiliário 2025 que atualizamos sempre aqui na MySide!

Para imóveis fora das regras do SFH, como valores acima do teto ou perfil comercial, entra o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário). Aqui há mais flexibilidade de enquadramento, mas, em geral, as taxas são mais altas que no SFH.

Se a ideia é viabilizar o primeiro imóvel com renda familiar de até R$ 12 mil, o Minha Casa Minha Vida pode ser o caminho. A Caixa Econômica, maior player do mercado de crédito imobiliário no país, oferece subsídios (que podem chegar a dezenas de milhares de reais, variando por faixa e região) e juros mais baixos do que linhas convencionais, ampliando o acesso à casa própria.

Há ainda a compra à vista, a opção mais simples: você elimina juros e costuma conseguir descontos melhores na negociação, mas exige que o comprador já tenha o valor integral disponível.

Documentos necessários para o primeiro imóvel

Para garantir uma compra segura, a documentação se divide em três grandes categorias: do comprador, do imóvel e do vendedor. Veja os principais:

Documentos do comprador

• RG e CPF: identificação básica do comprador.
• Comprovante de residência atualizado, em nome do comprador.
• Certidão de estado civil: certidão de nascimento (se solteiro) ou de casamento (se casado, incluir também a do cônjuge).
• Comprovante de renda, exigido em financiamentos: holerites para CLT, extratos bancários ou declaração de imposto de renda para autônomos.

Documentos do imóvel

• Matrícula atualizada do imóvel: emitida pelo cartório de registro, mostra histórico e eventuais pendências.
• Declaração de quitação do IPTU: comprova ausência de débitos tributários.
• Declaração de quitação do condomínio, emitida pelo síndico ou administradora.
• Últimas contas de água e luz: servem para verificar se não há dívidas vinculadas ao imóvel.

Documentos do vendedor

• Certidão do cartório de protestos: indica existência de dívidas protestadas em nome do vendedor.
• Certidões cíveis e criminais: mostram se há ações judiciais em andamento.
• Certidão trabalhista: verifica pendências na Justiça do Trabalho.
• Certidão negativa da Justiça Federal: atesta ausência de processos federais.
• Certidão de regularidade fiscal: comprova situação regular junto à Receita Federal.

Dica: verifique o checklist de todos os documentos necessários para a compra de um imóvel.

Quais os descontos para quem compra o primeiro imóvel?

Você pode reduzir o custo do seu primeiro imóvel por meio de alguns descontos e benefícios.

O primeiro deles é em relação ao ITBI - imposto de transmissão de bem imobiliário. Em várias cidades há isenção total ou parcial do ITBI para quem compra o primeiro imóvel.

Como é um tributo municipal, as regras mudam de um lugar para outro, então o passo prático é checar no site da prefeitura e, se houver o benefício, protocolar a solicitação antes do registro. Em alguns municípios também existe alíquota reduzida sobre a parte financiada via SFH.

Se você financiou seu imóvel por meio do SFH, também descontos. Pela Lei 6.015/1973, quem registra o primeiro imóvel financiado pelo SFH tem direito a 50% de desconto na taxa de registro.

Basta informar ao cartório que se trata do primeiro imóvel e apresentar a documentação do financiamento. É um abatimento simples de conseguir, mas que muita gente acaba deixando passar.

Outro benefício é o uso do FGTS na compra do imóvel. O saldo acumulado pode ser aplicado tanto na entrada quanto na amortização do financiamento, o que ajuda a diminuir o valor das parcelas e, consequentemente, a reduzir os juros pagos ao longo do tempo. É uma forma prática de tornar a compra mais leve para o bolso e acelerar a quitação da dívida.

Qual a renda ideal para comprar o primeiro imóvel?

Via de regra, não existe uma renda mínima necessária para comprar um imóvel. Esse valor depende de alguns fatores: o valor do bem, a entrada disponível e o prazo de pagamento.

No caso do financiamento imobiliário e, em específico, no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, o SBPE, a modalidade de financiamento mais comum entre os brasileiros, os bancos costumam seguir uma regra simples: a parcela do financiamento não pode comprometer mais do que 30% da sua renda mensal.

Isso significa que, se a parcela estimada for de R$ 2.000, a renda familiar precisa ser de pelo menos R$ 6.700.

Mas atenção: os bancos costumam financiar entre 70% e 80% do valor do imóvel, exigindo que o comprador tenha de 20% a 30% como entrada. Portanto, o cálculo da renda ideal precisa sempre considerar esse valor inicial disponível.

Uma exceção é o Minha Casa Minha Vida, programa habitacional que, após a criação da faixa 4 em 2025, passou a atender famílias com renda de até R$ 12 mil mensais.

Conte com a MySide para a compra do seu imóvel

Comprar o primeiro imóvel é um momento único e cheio de significados, e a MySide está aqui para deixar essa jornada muito mais simples e segura.

Sabemos que o processo de compra pode parecer cheio de termos complicados, etapas burocráticas e decisões financeiras difíceis. Por isso, fazemos o trabalho de traduzir cada detalhe para você: mostramos quais documentos realmente precisa, quais benefícios pode aproveitar, como calcular a entrada e até como reduzir os custos extras dessa decisão.

Nosso foco está sempre em quem compra. Atendemos com proximidade e dedicação, seja por WhatsApp, telefone ou pessoalmente, e só paramos quando encontramos o imóvel que realmente se encaixa no perfil e nas necessidades de cada cliente.

Além disso, contamos com uma equipe especializada em crédito imobiliário, pronta para cuidar da parte burocrática e negociar junto aos bancos e construtoras, garantindo condições mais vantajosas e adaptadas ao seu orçamento.