Taxa Selic e juros do financiamento imobiliário

A taxa Selic impacta diretamente as taxas de juros do financiamento imobiliário. Com a Selic em 11,25% a.a, a média das taxas está na casa de 10,24% a.a. Confira os detalhes de como se relacionam esses dois fatores!

De forma simples, a taxa SELIC é um dos principais fatores que baseiam as taxas de juros do financiamento imobiliário, por isso, quando a Selic sofre uma elevação ou queda, os juros do crédito imobiliário também devem ser impactados.

Portanto, se você está em busca de um novo imóvel, é importante entender o que é essa taxa e como ela impacta no seu financiamento imobiliário. Então, fica com a gente para saber mais sobre cada um desses pontos!

O que é a Taxa Selic?

É a taxa básica de juros da economia brasileira, que serve de base para o cálculo dos juros sobre outras operações financeiras, entre elas as operações de crédito imobiliário.

O órgão responsável por operar a taxa Selic é o Banco Central, a principal autoridade monetária brasileira. Através do Comitê de Política Monetária (COPOM), a cada 45 dias, a meta da taxa básica de juros para o ano é revisada, considerando o contexto político e econômico do País, uma vez que a taxa Selic é uma das principais ferramentas de controle da inflação, que por sua vez, reflete nos resultados do Produto Interno Bruto brasileiro.

Selic hoje: 11,25% desde a última reunião do COPOM, em 6 de Novembro

Após um período de estagnação na mínima histórica de 2%, entre setembro de 2020 e março de 2021, a taxa básica de juros brasileira passou pela maior série de aumentos já registrada. Foram, ao todo, 12 aumentos consecutivos, entre Março de 2021 e Julho de 2022, quando registrou a marca de 13,75%. 

Com a retomada da economia mundial, o Comitê de Política Monetária optou pela queda da taxa que está ocorrendo desde agosto de 2023, batendo a marca de sexta queda consecutiva. Atualmente a SELIC apresentou alta de mais 0,50 p.p, resultando em 11,25% a.a.

Como a taxa Selic impacta nos juros do financiamento imobiliário?

Agora que você já sabe o que é a Selic e com que frequência ela é revista - podendo ficar de olhos bem abertos a novas elevações na taxa - chegou a hora de entender como ela influencia no seu bolso na hora de comprar seu próximo imóvel.

Como dissemos, ela serve como base de cálculo para diversas operações de crédito, entre elas as relacionadas aos títulos do tesouro nacional, as aplicações na poupança e em renda fixa, e também as taxas de juros do financiamento imobiliário. 

Por isso, quando a Selic sobe ou sofre uma queda, a tendência é que os juros do crédito imobiliário também sejam reajustados, uma vez que ela é um dos principais componentes para o cálculo dessa taxa, junto com outras variáveis, como explica o nosso especialista em financiamento imobiliário:

"Pode-se afirmar que há uma tendência de que as taxas de juros de financiamento acompanhem a movimentação da taxa Selic, o que vimos recentemente: com as constantes altas da Selic desde 2021, diversos bancos aumentaram suas taxas. Mas é preciso também lembrar dos outros elementos que compõem o cálculo das taxas de juros do financiamento, como o percentual de inadimplência no país, a demanda por crédito imobiliário e também a competitividade entre as instituições que oferecem crédito imobiliário.” 

- Paulo Prado, especialista em financiamento imobiliário da MySide

Juros do financiamento imobiliário X Acesso ao crédito

Por último, é preciso entender a consequência da consequência da Selic sobre o crédito imobiliário. Não, você não leu errado, a relação é a seguinte: quando a taxa Selic aumenta, os juros do financiamento imobiliário também ficam mais caros - para acompanhar o índice.

A partir daí, além dos juros pesarem mais no bolso de quem vai financiar o imóvel, existe ainda outro efeito desse movimento: o acesso ao financiamento se torna mais difícil. Isso acontece porque, para fazer um financiamento, você precisa preencher dois pré-requisitos básicos:

• Não comprometer mais de 30% da sua renda familiar bruta com parcelas do financiamento.
• Conseguir comprovar essa renda ao banco concedente de crédito.

Ou seja, quando as taxas de juros ficam mais caras, a parcela também passa a ser maior, e então você precisa de uma renda comprovada maior para financiar o valor do imóvel que você deseja - sem extrapolar o limite mensal - , ou então, a saída é financiar um valor menor, que caiba no seu orçamento mensal.

Exemplo: taxa selic e juros do financiamento imobiliário em 2021 e 2022

2021 foi um ano emblemático para demonstrar a influência da Selic sobre os juros do financiamento imobiliário no Brasil.

No início de 2021, a taxa figurava em sua mínima histórica, na casa de 2%. Diante da inflação acelerada e a crise sanitária causada pela segunda onda de COVID-19, a partir de março o COPOM passa a puxar as rédeas da taxa Selic, dando início a uma série de aumentos.

Com os reajustes recorrentes da Selic, não demorou muito para que os bancos que oferecem financiamento imobiliário começassem também a adequar suas taxas de juros do financiamento para essa nova realidade de crédito, mais alinhada ao novo patamar da Selic.

Dessa forma, as taxas de juros do financiamento, que iniciaram 2021 de uma casa de 7%, chegaram a 8,5% no final do mesmo ano.

Já em 2022, apesar da Selic continuar seu ritmo de crescimento acelerado, chegando a 13,75% em Agosto, as taxas de juros do financiamento imobiliário sofreram um reajuste de menor proporção, chegando a média de 9,56% no final de 2022.

Desde então, em 2023 as taxas se mantiveram no patamar de 9 a 10%, uma vez que a Selic segue estagnada em 13,25%, aguardando um ciclo de baixas aguardado por agentes do mercado.

Confira o histórico da Selic e as oscilações da taxa de juros do financiamento até o momento atual: 

Vale a pena financiar um imóvel agora?

Se você pensou em comprar um imóvel nos últimos meses, essa pergunta já deve ter passado pela sua cabeça. Para responder essa pergunta você precisa levar em consideração que:

1. O financiamento imobiliário continua sendo o principal recurso para aquisição do imóvel próprio
2. O volume de financiamentos realizados segue elevado
3. Não é a primeira vez (e não deve ser a última também) que a Selic fica na casa dos dois dígitos. Por isso, mesmo com a oscilação da Selic, os juros do financiamento estão dentro da normalidade esperada.

1. As pessoas não pararam de financiar imóveis

Mesmo com uma retração no valor destinando ao financiamento imobiliário em 2022, quando observamos a série histórica, os últimos anos seguem se destacando com os melhores resultados.

Para 2023, mesmo diante dos impactos da alta nas taxas de juros a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, Abecip, espera realizar o terceiro melhor ano em número de financiamentos imobiliários, mantendo um número de financiamentos elevado, ainda que menor em relação aos anos de 2021 e 2022.

2. Outras modalidades de financiamento - além do clássico SFH pré-fixado - passaram a se tornar atrativas

Com a inflação em alta e a Selic em cena para tentar freá-la, compradores de imóveis passaram a buscar alternativas às modalidades mais tradicionais de financiamento, além do clássico SFH pré-fixado, com taxas de juros mais altas nesse contexto.

Assim, opções como as fintechs com serviços de crédito imobiliário, e até mesmo o financiamento imobiliário com juros da poupança, passaram a chamar atenção dos investidores.

As fintechs, startups do setor financeiro que oferecem soluções na área, possuem diversos tipos de financiamento, com a vantagem de flexibilizar o processo de comprovação de renda, facilitando o acesso a esse recurso - principalmente no caso da comprovação de renda para profissionais autônomos.

Porém, as taxas de juros e políticas da empresa dispostas a ceder o crédito devem ser postas na balança, para evitar que você saia no 0-0 se comparado ao financiamento com os bancos tradicionais.

Já o financiamento atrelado à poupança, que antes era um vilão para os compradores, passou a se tornar interessante nesse contexto de Selic em alta. Isso porque, nessa modalidade apenas parte dos juros do financiamento são fixos, e outra parte fica suscetível às variações da cotação da caderneta de poupança.

Essa “volatilidade” da taxa, que antes representava uma insegurança para os compradores, passa a jogar ao seu favor, uma vez que, com a Selic em alta, a poupança também atingiu seu limite e, nesse caso, a única movimentação possível é de diminuir, fazendo com que os juros do financiamento imobiliário também tendam a cair a longo prazo, com a estabilização da Selic.

3. Não é a primeira vez que a Selic está na casa dos 2 dígitos

A taxa Selic é um dos primeiros instrumentos de controle inflacionário à disposição do Banco Central em momentos de crise econômica. Por isso, assim como demonstrado no gráfico acima, ela sofre oscilações periódicas, subindo nos momentos em que é preciso conter o consumo - e por consequência, a inflação - e descendo em períodos de estabilidade econômica, nos quais é necessário estimular a demanda dos consumidores para girar a roda da economia.

Um exemplo recente de Selic na casa dos dois dígitos foram os anos de 2014 e 2015, nos quais uma crise política e econômica se estabeleceu no país. Mesmo nesse contexto, o volume de imóveis financiados - que já vinham numa crescente ano após ano - se manteve estável em 2014, com recorde no número de unidades financiadas, com uma queda no volume apenas no ano seguinte.

4. O crédito imobiliário continua sendo o principal recurso de acesso à moradia no Brasil

Verdade seja dita: os meios de financiamento imobiliário, junto aos programas de subsídio governamental, são os principais instrumentos para a promoção do acesso à moradia e diminuição do déficit habitacional brasileiro.

E é por isso que o número de operações de financiamento imobiliário pode até cair de um ano para o outro, acompanhando também a movimentação do mercado imobiliário, mas não deve deixar de ser atrativo.