Financiar imóvel com juros da poupança, vale a pena?

Com a alta persistente da taxa Selic, o custo do crédito imobiliário no Brasil aumentou de forma relevante nos últimos anos.

Depois de um longo período em patamares historicamente baixos, a taxa básica de juros passou a ser elevada de forma contínua pelo Banco Central a partir de 2024 e, atualmente, está em 15% ao ano, um dos níveis mais altos das últimas duas décadas.

Esse movimento impactou diretamente o financiamento imobiliário tradicional, especialmente as operações realizadas com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que tem como base a caderneta de poupança.

Como essas linhas usam a Selic como referência para definição das taxas, o resultado foi um encarecimento significativo do crédito para quem deseja comprar um imóvel financiado.
Diante desse cenário, uma alternativa que ganhou espaço no mercado foi o financiamento imobiliário pós-fixado atrelado à poupança.

Lançado no final de 2020, esse modelo une uma taxa fixa mais baixa, normalmente entre 3% e 5% ao ano, a uma parte variável vinculada ao rendimento da poupança. 

Nesse conteúdo, te conto como funciona esse tipo de financiamento e em quais situações ele é vantajoso.

Como funciona o financiamento imobiliário atrelado à poupança?

O financiamento imobiliário atrelado à poupança é uma modalidade pós-fixada lançada no final de 2020. Esse modelo combina uma taxa de juros fixa mais baixa, geralmente entre 3% e 5% ao ano, com uma parcela variável que acompanha o rendimento da poupança, respeitando um limite máximo de 6,17% ao ano, acrescido da Taxa Referencial (TR).

Bom lembrar que a poupança também é regulada pela taxa Selic.

Na prática, isso significa que mesmo com a Selic em níveis elevados, como os atuais 15% ao ano, a taxa variável desse tipo de financiamento não continua subindo indefinidamente.

Esse é o principal diferencial do modelo: reduzir a exposição a ciclos prolongados de juros altos, ao mesmo tempo em que oferece uma taxa inicial mais baixa do que a dos financiamentos totalmente pré-fixados, que garantem previsibilidade, mas costumam ser mais caros em momentos de aperto monetário.

A Selic, vale lembrar, é definida a cada 45 dias pelo Comitê de Política Monetária do Banco Central.

Qual a diferença entre o financiamento tradicional e o atrelado à poupança?

A principal diferença entre o financiamento com taxas de juros fixas e o financiamento atrelado à poupança é o fator estabilidade.

No financiamento imobiliário tradicional, como é conhecido o modelo pré-fixado, você tem a segurança de saber logo ao assinar o contrato qual será sua taxa de juros fixa durante todo o período do financiamento, que pode ser de até 35 anos.

Já na modalidade corrigida pela poupança, a taxa mensal sofre reajustes de acordo com o rendimento da caderneta. Isso significa que, mês a mês, os juros podem variar, o que costuma gerar maior sensação de insegurança para alguns compradores.

Acontece que, no contexto atual, essa insegurança joga a favor do consumidor, por mais estranho que pareça! Isso porque, como a taxa Selic ultrapassou 8,5% ao ano, o rendimento da poupança também atingiu seu limite, de 6,17% ao ano, o que significa que, a única mudança possível nesse percentual é diminuir.

No financiamento atrelado à poupança, o comprador que assina o contrato no cenário atual já entra sujeito ao teto da taxa de juros dessa modalidade.

Na prática, isso significa que o fator de instabilidade é reduzido, já que, com a Selic em patamar elevado, a principal variação possível para o rendimento da poupança ao longo do tempo é para baixo.

Com a possibilidade de a Selic retornar à média histórica dos últimos anos, próxima de 6% ao ano, a taxa de juros mensal desse tipo de financiamento tende a cair.

Como consequência, as parcelas também podem diminuir ao longo do tempo, o que torna essa modalidade atrativa para quem aceita alguma variação em troca de um potencial custo menor no futuro.

Como funciona a taxa de juros do financiamento pré-fixado?

No financiamento pré-fixado, conhecido como modelo tradicional, a taxa de juros do financiamento é definida no momento da contratação e permanece a mesma durante todo o prazo do financiamento. Atualmente, essas taxas giram em torno de 11,53% ao ano.

Nesse modelo, a única forma de reduzir o custo do financiamento ao longo do tempo é por meio da portabilidade para outra instituição financeira, desde que as condições de mercado se tornem mais favoráveis e as taxas voltem a patamares mais atrativos.

Como funciona a taxa de juros do financiamento via poupança?

No financiamento atrelado à poupança, a taxa de juros não é fixa ao longo do contrato. Ela acompanha o rendimento da caderneta, o que faz com que as parcelas variem mês a mês.

Essa menor previsibilidade é o principal motivo de resistência a esse tipo de financiamento.

Segundo o especialista em crédito imobiliário Ruan Oliveira, muitos compradores evitam essa modalidade justamente porque as prestações podem oscilar e, em determinados períodos, ficar mais altas. Mesmo existindo um teto para a taxa variável, o risco de aumento das parcelas gera insegurança para quem busca estabilidade no orçamento de longo prazo.

Por esse motivo, diversas instituições financeiras deixaram de oferecer esse tipo de financiamento ou passaram a restringir sua disponibilidade

Hoje, essa modalidade está concentrada em poucos bancos e costuma ser indicada apenas para perfis que aceitam variação nas parcelas em troca de um possível custo menor ao longo do tempo.