Averbação de imóvel: o que é e como deve ser feita

A averbação de imóvel é o que mantém a matrícula atualizada com a realidade do imóvel e do proprietário, é através dela que são registradas as mudanças de propriedade, casamentos ou óbitos (e outras situações que afetam quem tem direito sobre o bem). Sempre que ocorre uma mudança relevante, seja física, jurídica ou civil, essa informação precisa constar oficialmente no Cartório de Registro de Imóveis.

A averbação de imóvel é o ato de registrar na matrícula do imóvel qualquer alteração ocorrida após o registro original. Ela serve para atualizar oficialmente informações que mudaram ao longo do tempo, garantindo que a matrícula reflita a situação real do imóvel.

Diferente do registro do imóvel, que transfere ou formaliza a propriedade, a averbação apenas anota modificações, como obras, demolições, mudanças no estado civil do proprietário, quitação de financiamento ou outras alterações relevantes.

Por exemplo, se você reformar o seu imóvel, construir mais cômodos ou realizar qualquer modificação na casa, apartamento, lote ou alterar o seu estado civil, casamento, óbito ou dar baixa em seu financiamento, vai ser preciso inserir essas alterações na documentação da propriedade.

Em termos práticos, a averbação é o que mantém o imóvel regular perante o cartório, instituições financeiras e órgãos públicos. Afinal, a principal função desse procedimento é tornar pública as alterações relacionadas ao imóvel e ao seu registro.

Quando deve ser feita a averbação de imóvel?

A averbação de imóvel é obrigatória sempre que ocorre uma mudança que altere a situação física, jurídica ou pessoal ligada ao imóvel, ou ao proprietário. Nesses casos, manter a matrícula desatualizada pode tornar o imóvel irregular.

Os casos mais comuns em que a averbação é exigida incluem:

• Construção, ampliação ou demolição no imóvel,
• Unificação ou desmembramento de terrenos;
• Mudança no estado civil do proprietário, como casamento, divórcio ou viuvez;
• Falecimento do proprietário, após a conclusão do inventário;
• Quitação de financiamento imobiliário e
• Alterações decorrentes de decisões judiciais.

Sempre que a realidade do imóvel não corresponder ao que consta na matrícula, a averbação deve ser feita. Isso evita bloqueios em futuras vendas, dificuldades para obter financiamento e exigências futuras do cartório ou de instituições financeiras.

O que acontece se o imóvel não for averbado?

A averbação vai além de uma formalidade; cartórios, instituições financeiras e compradores passam a tratar o imóvel como irregular, o que pode impedir negociações e gerar exigências de regularização.

Um dos problemas mais comuns aparece na venda. Mesmo que haja comprador interessado, o cartório pode exigir a averbação antes de formalizar a escritura do imóvel. Obras não averbadas, por exemplo, costumam bloquear o processo até que a situação seja regularizada.

No financiamento imobiliário, a falta de averbação costuma impedir a aprovação do crédito. Bancos analisam a matrícula para verificar área construída, histórico do imóvel e situação jurídica. Quando essas informações não batem com a realidade, o imóvel pode ser recusado.

Em casos de inventário ou partilha, a ausência de averbação também gera entraves. Mudanças não registradas, como ampliações ou alterações de estado civil, precisam ser regularizadas antes da conclusão do processo, o que pode atrasar meses a finalização.

Quais são os documentos necessários para averbação de imóvel?

Os documentos obrigatórios para averbar alguma alteração no conteúdo da documentação do imóvel vai variar de acordo com o tipo de averbação, ou seja, da mudança que você deseja fazer.

Em geral, podemos pensar em duas categorias de documentos obrigatórias:

1. Documento que comprove a alteração

É o principal requisito. Alguns exemplos são:

• Obra ou ampliação: alvará da prefeitura, habite-se, planta aprovada.
• Estado civil: certidão de casamento, divórcio ou óbito.
• Financiamento quitado: termo de quitação do banco.
• Unificação ou desmembramento: aprovação municipal e documentação técnica.

Sem esses documentos, o cartório não faz a averbação.

2. Matrícula atualizada do imóvel

A averbação sempre é feita diretamente na matrícula. Por isso, o cartório precisa identificar exatamente o imóvel e verificar se não há pendências anteriores.

Antes de averbar qualquer atualização do seu imóvel, entre em contato com o cartório de registro de imóveis em que o bem está registrado, explique o tipo de averbação e, em seguida, pergunte quais são os documentos obrigatórios para averbar a situação vigente.

Qual a diferença entre registro e averbação?

O registro é o ato de registrar, dentro da matrícula do imóvel, quem é o dono de uma propriedade. A averbação é o ato de anotar, também dentro da matrícula, as ocorrências que modifiquem um imóvel e o teor do seu registro, inserindo ou excluindo alguma informação dessa documentação.

Por isso, tudo o que altera o imóvel e o seu registro deve ser averbado, atualizando as informações presentes em sua matrícula.

Quanto custa averbar um imóvel?

O custo para averbar um imóvel varia de acordo com cada Cartório de Registro de Imóveis, instituição que segue a legislação do estado em que está inserido. Assim, o valor de averbação em Goiânia não vai ser o mesmo que o valor praticado em Balneário Camboriú, por exemplo.

Sobre o valor do ato, de qualquer natureza, será cobrado 30% sobre o emolumento referente ao valor do registro do imóvel, também estipulado pela 1ª Circunscrição de Goiânia.

Já para o ato sem valor declarado, será cobrado o valor de R$ 57,56 por averbação (valor referente ao procedimento mais taxas cartoriais extras).

Informações de dezembro de 2025.