Ágio de apartamento: o que é, como calcular e como funciona

O ágio de apartamento nada mais é que a venda do imóvel antes de ocorrer a transferência do bem. O caso mais comum ocorre com imóveis na planta, pois enquanto estão em construção, ainda representam uma promessa de compra. Porém, pode acontecer também com imóveis prontos, desde que a propriedade ainda não tenha sido transferida.

Apesar de, à primeira vista, parecer vantajosa – pois, em um bom negócio, é possível comprar o ágio por um valor abaixo da tabela da construtora – a transação desse tipo de negócio exige atenção: nem toda situação realmente compensa.

Fatores como a valorização do imóvel, o interesse de outros compradores e o preço cobrado pelo ágio podem fazer toda a diferença no resultado final.

Nesse conteúdo, te explico todos os cenários da compra ou venda do ágio do apartamento e como encontrar boas oportunidades, sem cair em pegadinhas do mercado.

O que é ágio de apartamento?

O ágio de apartamento nada mais é que a revenda de uma promessa de compra e venda, de um contrato que ainda não foi efetivado.

Paulo Prado, consultor financeiro com mais de 25 anos em crédito imobiliário, explica que o ágio acontece quando você transfere um contrato de compra de imóvel antes de ele ser oficialmente seu.

Ou seja, quando a propriedade ainda não foi registrada no cartório no seu nome, essa transferência não é a venda do imóvel, mas a venda do direito de comprar o imóvel.

Então, se alguém vende esse direito de compra antes do registro, essa venda é o que chamamos de ágio. Quando a transferência de propriedade acontece, já não é mais ágio, e sim uma venda comum do imóvel.

– Paulo Prado

Basicamente, trata-se da cessão dos direitos e obrigações sobre o pagamento de um imóvel – que pode estar ainda na planta – de um comprador original para um novo adquirente que assume o saldo devedor restante.

Isso é mais comum em imóveis em construção pois

Normalmente, assim que o imóvel fica pronto, é transferida a propriedade. Pode ser que o imóvel esteja pronto e a propriedade não foi transferida e aí ainda é considerado um ágio. Por qual razão? Pode ter combinado com a construtora de pagar em mais vezes, pagar uma parcela após entrega da obra, etc.

– Paulo Prado

É importante entender que, nesse processo, o que está sendo negociado não é a propriedade plena do bem, mas sim o direito de adquiri-la ao assumir o pagamento já existente.

Para o vendedor, a negociação de um ágio pode ser uma forma de recuperar o investimento já realizado e, em muitos casos, obter lucro se o imóvel tiver se valorizado desde a compra.

Como funciona a compra e venda de ágio?

Como o proprietário original já tem um contrato firmado diretamente com a construtora ou com uma instituição financeira, quando a venda do ágio é acertada, ele informa a construtora sobre a negociação da unidade.

É a construtora, por sua vez, quem irá formalizar a cessão de direitos contratuais para você, o novo comprador.

A partir do momento em que todo o valor já investido no imóvel, somado aos outros custos envolvidos no ágio, é pago, você passa a ser o responsável pelo contrato original e por todo o saldo restante do imóvel.

Como calcular o ágio do apartamento?

Para calcular o valor do ágio, é preciso considerar:

• O total que já foi pago pelo vendedor até o momento;
• As parcelas restantes do financiamento ou saldo devedor conforme as condições de pagamento discriminadas no contrato de compra e venda do imóvel (que pode ser consultado junto da instituição financeira ou construtora, no caso de imóvel na planta); e
• A valorização do imóvel na região.

Além do valor do ágio em si, é importante incluir os custos envolvidos na negociação, como

• a taxa de comissão do corretor de imóveis, que fica em torno de 5 a 6% do valor do imóvel.
• O custo da cessão de direitos, que varia entre 1% e 2% do valor atualizado do contrato ou do saldo devedor, conforme as regras da construtora;

Quais as vantagens de comprar o ágio do apartamento?

Normalmente, uma das principais vantagens desse tipo de transação é que você compra o produto mais barato que a tabela da construtora.

Isso é verdade sobretudo nos casos em que os vendedores estão com problemas financeiros e precisam vender o ágio com urgência para cobrir despesas pessoais ou por não conseguirem mais pagar as parcelas do imóvel.

Como explica Paulo,

Na teoria, você faria um bom negócio comprando ágio pois quem está vendendo ou já está satisfeito com a valorização ou não tem mais condições de pagar

Comprar o ágio de um apartamento também pode ser uma boa solução para quem busca um apartamento específico que já não tem mais unidades à venda pela construtora, ou tem um interesse ainda mais específico: uma unidade que já foi comprada por outra pessoa.

Quais cuidados devo ter na compra do ágio de um apartamento?

Se você está pensando em comprar um ágio, atenção: o pagamento dessa transação costuma envolver um custo mais alto à vista.

Esse valor geralmente inclui tudo o que já foi pago pelo comprador original, somado à valorização do imóvel até o momento (caso exista). Além disso, entram na conta o percentual do corretor de imóveis e a taxa de cessão de direitos, que é paga diretamente à construtora.

Na prática, significa que você está assumindo o lugar de alguém no contrato e precisa compensar tudo o que já foi investido. Por isso, é fundamental avaliar bem sua capacidade de pagamento antes de seguir com esse tipo de compra.

Como avaliar se o ágio vale a pena?

Será que compensa comprar o ágio ou seria melhor negociar direto com a construtora? A proposta do vendedor parece interessante, mas será que tem alguma pegadinha?

Para responder isso com segurança, vale fazer um check-up completo da oferta:

• Veja quantas parcelas o comprador original já pagou e qual foi o valor delas. Isso ajuda a calcular quanto ele já investiu até aqui;
• Compare esse valor com o que está sendo pedido pelo ágio (sem contar taxas como comissão de corretor ou cessão de direitos). Assim, você entende se o vendedor está cobrando um valor justo ou se o preço dele não condiz com o mercado tentando;
• Saiba quantas parcelas ainda devem ser pagas para a construtora e se há saldo para pagar depois da entrega das chaves;
• Faça uma cotação com a construtora de quanto sairia se você comprar um apartamento similar no mesmo prédio;
• Por fim, coloque tudo na ponta do lápis. Se a soma total do ágio + saldo a pagar estiver próxima ou menor que o preço atual da construtora, é um bom sinal de que o negócio faz sentido.

O que se atentar na hora de vender o ágio do apartamento?

O melhor cenário para quem quer ganhar dinheiro com a venda do ágio do apartamento é comprar a unidade durante o lançamento imobiliário, ou seja, quando ele ainda é uma “novidade” para o mercado local.

Aqui é importante que você saiba: ao adquirir o imóvel logo no lançamento, você garante o menor preço de mercado, potencializando assim o seu rendimento com o negócio.

O lucro sobre a valorização pode ser significativo, variando entre 15% a 40% dependendo da etapa da obra e da valorização do seu patrimônio.

Já o melhor momento para vender o ágio pode variar bastante, viu? Mas, geralmente, os investidores que buscam esse tipo de operação procuram um destes dois períodos:

• Vender poucos meses após o lançamento: aproveitando o entusiasmo inicial e a valorização rápida.
• Vender próximo da entrega das chaves do apartamento: quando o imóvel está quase pronto e seu valor de mercado naturalmente aumenta

A seguir, vou discutir um pouco de cada cenário e apresentar as principais vantagens!

1. Comprar no lançamento e vender alguns meses depois

Nesse caso, o ponto positivo é que o vendedor do ágio investiu pouco dinheiro ainda no pagamento das parcelas. Ou seja, o desembolso dele foi pequeno e, mesmo assim, existe a possibilidade de realizar um ganho financeiro bastante expressivo.

Mesmo assim, aqui vai um alerta importante: essa operação só se mostra lucrativa quando há uma procura muito acima da média pelo empreendimento no mercado.

Na maioria dos casos, conseguir vender o ágio logo após o lançamento e, ainda assim, obter lucro é um desafio considerável. Isso acontece porque os custos de corretagem e cessão de direitos acabam sendo, proporcionalmente, muito pesados sobre o valor já pago.

Eu sei que alguns investidores, com um perfil de alto risco, podem se aventurar nessa operação mesmo sem ter o capital para quitar as parcelas do imóvel após os primeiros meses de lançamento.

Mas, quem avisa, amigo é: essa estratégia pode gerar uma verdadeira "sinuca de bico". Se você não conseguir vender o ágio por um preço muito acima do que comprou, pode ser forçado a vender por um valor abaixo do montante inicial, o que culmina em perda de capital.

E, o que é ainda pior, se você não encontrar um comprador, pode ser obrigado a realizar o distrato da compra. Nesse caso, a perda pode ser significativa, chegando a até 50% de tudo que já foi pago à construtora.

2. Comprar no lançamento e vender alguns meses antes da entrega das chaves

É comum que o valor de mercado do imóvel ganhe um bom salto de valorização quando a entrega das chaves se aproxima, porque, nessa fase, há uma alta demanda de compradores que buscam apartamentos prontos para morar.

Planejar a venda do ágio para esse momento diminui os riscos de perda de capital no seu negócio. Isso porque é raro que um empreendimento em fase de entrega das chaves não tenha um volume substancial de compradores interessados.

Mesmo assim, é importante estar atento, mesmo próximo à entrega das chaves.

Um ponto de atenção é que, conforme o momento econômico ou a dinâmica do mercado local, pode não ser fácil vender o ágio. Por isso, é importante que você esteja preparado financeiramente para quitar também as parcelas do pós-chaves, caso isso aconteça.

Caso contrário, você – vendedor – vai acabar se expondo a um risco muito grande de perda.

Dicas fundamentais para quem quer investir em venda de ágio

Separei alguns pontos para você se atentar se está cogitando vender o ágio do seu imóvel:

1. É fundamental que você garanta que possui recursos para quitar as parcelas do apartamento, caso a venda do ágio não se concretize. Essa precaução é vital para evitar que o "tiro saia pela culatra" quando o objetivo é investir através do ágio, expondo-se a um risco muito elevado de perda
2. Calcule com máxima atenção todos os custos envolvidos na compra e venda do ágio. Esses valores são expressivos e, se não forem devidamente considerados, podem gerar perdas substanciais. Indico o conteúdo de fluxo de pagamento na planta para entender a fundo como são feitas as correções das parcelas nesse período!
3. Se você perdeu o momento de lançamento de um empreendimento e ainda quer lucrar com a venda do ágio, pode ser mais indicado esperar e procurar outro apartamento em lançamento para comprar. Este é o período em que os preços são mais baixos e o imóvel tende a ter o maior salto de valorização, maximizando seu potencial de lucro.
4. Por fim, priorize empreendimentos com características que favoreçam uma alta demanda no mercado local. Isso naturalmente aumenta sua possibilidade de venda com um preço mais elevado, aproveitando a dinâmica do mercado, que tem características muito diferentes em cada região do Brasil

Quais os melhores tipos de imóvel para quem quer investir em ágio?

Vale lembrar aquilo que já mencionei: um dos pontos principais para lucrar com o ágio é a alta demanda pelas unidades. Existem alguns tipos de empreendimentos que, por características do mercado local e comportamento dos compradores em geral, têm volume de demanda mais sólido. Entre eles:

Apartamentos studio ou, no máximo, 2 quartos

Apartamentos menores tem um valor menor e muitas pessoas/famílias precisam desse tipo de imóvel. Fuja de aptos de alto padrão e de luxo. Se você quiser investir um valor mais alto, compre 2 ou 3 apartamentos de valor menor ao invés de um de alto padrão.

Empreendimentos em localizações que já são valorizadas

Evite investir visando a venda do ágio em localizações que ainda são "promessas" de desenvolvimento. Pode ser que elas demorem para se valorizar e isso pode virar um "pepino" para quem quer vender o ágio.

Além disso, recomendamos que você tome cuidado com características que podem tornar uma planta menos vendável. Alguns desses fatores são: unidades de um apartamento de veraneio sem vista para o mar, apartamentos em andares muito baixos, apartamentos sem varanda, entre outros.

Pense sempre nas características que a média da população considera essencial para aquele tipo de apartamento e não compre uma unidade sem que elas estejam presentes. Isso não quer dizer que os outros apartamentos não possam ser uma boa oportunidade, mas eles, invariavelmente, terão menos demanda e se tornarão mais complicada a rentabilização com ágio.

Ou seja, fatores que aumentam a liquidez do imóvel são sempre cruciais nesse tipo de negociação.

Mesmo assim, sempre digo que escolher o imóvel correto é muito mais que ver uma floresta vistosa e bater o martelo; escolher imóvel para investir é escolher uma boa árvore. Por isso, avalie individualmente caso a caso, se precisar de um amigo, chame a gente para te auxiliar na compra do seu melhor imóvel. 

Ajudamos você a fazer a melhor compra. Tire suas dúvidas agora!

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