Ágio de apartamento: o que é, como calcular, prós e contras

O ágio de apartamento é uma transação imobiliária de cessão de direitos que acontece quando o imóvel ainda está em construção, podendo ser uma boa saída tanto para quem deseja comprar, quanto para quem quer vender o imóvel antes da entrega das chaves.

Mas, como nem tudo que reluz é ouro, essa é uma operação arriscada que depende de algumas variáveis para garantir um bom negócio, entre elas o percentual de valorização do imóvel, a demanda pela compra do ágio, e, para o comprador, a oferta e preço dos ágios disponíveis. 

Nesse conteúdo te explicamos todos os cenários da compra ou venda do ágio do apartamento e como encontrar boas oportunidades, sem cair em pegadinhas do mercado. Vem com a gente!

O que é ágio de apartamento?

É a cessão de direitos de um imóvel ainda na planta ou em construção. Ou seja, a venda do “ágio do apartamento” é basicamente o processo em que uma pessoa que comprou o imóvel diretamente da construtora quer “revender” para outro comprador ainda no período de obras.

Nessa transação, o melhor cenário possível para o vendedor é ganhar com a valorização do apartamento na planta. No pior deles, em que o proprietário precisa vender o imóvel por necessidades financeiras ou não encontra demanda para a aquisição da unidade, quem ganha é o comprador, que tem a oportunidade de adquiri-lo por um preço abaixo do mercado.

Como funciona a compra e venda de ágio?

Basicamente, como o proprietário inicial tem um contrato firmado entre ele e a construtora, no momento em que for acertado a venda do ágio, ele informa a construtora da venda da unidade, e essa, por sua vez, é quem irá repassar a cessão de direito contratual para o novo comprador.

A partir do pagamento de todo o valor já investido no imóvel, além dos outros custos envolvidos no ágio, o novo proprietário é quem ficará responsável pelo contrato e o saldo restante do imóvel.

Já deu para perceber que essa modalidade de negócio tem vantagens e pontos de atenção para os dois lados, né?

É por isso que agora o texto vai ser dividido em perfis para facilitar a análise dos cenários, tanto para quem busca comprar o ágio, quanto para quem quer vendê-lo, seja por necessidade ou por investimento!

Para quem compra o ágio do apartamento

Vantagens

Comprar o ágio de um apartamento pode ser uma boa solução para aqueles que buscam um apartamento específico que já não tem mais unidades à venda pela construtora, ou tem um interesse ainda mais específico: uma unidade que já foi comprada por outra pessoa.

Além disso, o comprador também pode encontrar um ágio com valor abaixo do preço de mercado do apartamento. Isso acontece geralmente quando os vendedores estão com problemas financeiros e precisam vender o ágio com urgência para cobrir despesas pessoais ou por não conseguirem mais pagar as parcelas do imóvel.

Outro fator que pode ajudar os compradores na hora da negociação é o fato de ainda haver muitos outros apartamentos disponíveis diretamente com a construtora no mesmo prédio, o que é um risco para o vendedor.

Mas fique atento: essas não são oportunidades fáceis de encontrar, afinal, o preço é muito atrativo e a venda costuma acontecer rapidamente. Se você estiver procurando uma oferta assim, é preciso ficar alerta!

Ah, e isso inclui também não se deixar levar por “ofertas milagrosas”, já que ela pode, na realidade, ser uma fraude. A dica aqui é não ignorar as etapas de verificação da confiabilidade da oferta e garantir que todos os documentos necessários para a compra segura estejam em mãos. Afinal, é melhor correr o risco de perder uma “super oferta” do que se expor a uma perda financeira por fraude.

Ponto de atenção:

O interessado em comprar um ágio precisa se atentar ao valor dessa transação, a qual costuma exigir que boa parte dos custos seja pago à vista. Entre os custos que compõem esse valor estão: a quitação do montante já pago pelo primeiro comprador acrescido da valorização do apartamento (se houver), o percentual do corretor de imóveis e a cessão de direitos, paga diretamente à construtora.

O que está incluso no valor cobrado pelo ágio?

Entenda os custos que compõem o valor final na compra do ágio de um apartamento: 

• o que já havia sido pago pelo primeiro proprietário até o momento da venda do ágio;
• a valorização do imóvel, que é o lucro que o proprietário deseja ter com a venda;
• a cessão de direitos que varia de 1% a 2% do valor atualizado do contrato, ou, do saldo devedor, conforme o que a construtora estabelecer;
• a comissão do corretor de imóveis, que fica em torno de 5 a 6% do valor do imóvel.

A partir da compra do ágio, o novo proprietário também assume o saldo devedor do imóvel, nas condições de pagamento discriminadas no contrato de compra e venda. 

Como avaliar a oferta de ágio disponível

Será que compensa comprar o ágio ao invés de outro apartamento diretamente com a construtora? A oferta do vendedor é atrativa? Tem alguma pegadinha nela?

Para responder essas perguntas e fazer um verdadeiro check up da proposta, não deixe de seguir esses passos:

• Veja quantas parcelas já foram pagas e o valor delas; calculando o valor total investido pelo primeiro comprador;
• Compare com o valor que ele está pedindo pelo ágio, sem considerar as taxas envolvidas na compra, como a comissão do corretor de imóveis e a cessão de direitos. Assim você poderá entender qual o valor real que o vendedor deve lucrar com a venda do ágio;
• Saiba quantas parcelas ainda devem ser pagas para a construtora, se houverem, além do saldo a ser quitado depois da entrega das chaves;
• Faça uma cotação com a construtora de quanto sairia se você comprar um apartamento similar no mesmo prédio;
• Some todos os valores e compare com o valor da construtora. Se ficar parecido ou abaixo, provavelmente o preço está coerente.

Para quem vende o ágio do apartamento

O melhor cenário para quem quer ganhar dinheiro com a venda do ágio do apartamento é comprar a unidade durante o lançamento imobiliário, ou seja, quando ele ainda é uma “novidade” para o mercado local.

Assim, o investidor potencializa o rendimento com o negócio, comprando a unidade pelo menor preço do mercado e tendo o lucro sobre a valorização que, conforme a etapa da obra, pode variar entre 15% a 40%.

Já o melhor momento para vender o ágio pode variar bastante, mas os investidores desse tipo de operação geralmente procuram um desses dois: vender poucos meses após o lançamento ou vender próximo da entrega das chaves do apartamento.

1- Comprar no lançamento e vender alguns meses depois

Nesse caso, o ponto positivo é que o vendedor do ágio investiu pouco dinheiro ainda no pagamento das parcelas. Ou seja, o desembolso foi pequeno e, mesmo assim, há possibilidade de realizar um ganho expressivo.

Pontos de atenção:

Já o risco aqui (quase uma pegadinha) é que esta operação praticamente só é lucrativa quando há uma procura muito acima da média pelo empreendimento. Na ampla maioria dos casos é muito difícil conseguir vender o ágio logo após o lançamento e mesmo assim obter um lucro, pois os custos de corretagem e cessão de direitos são proporcionalmente muito pesados.

Alguns investidores de alto risco tentam fazer essa operação mesmo não tendo capital para quitar as parcelas do imóvel após os primeiros meses de lançamento.

Mas alertamos que isso pode gerar uma sinuca de bico: se não conseguir vender o ágio por um preço muito acima do que comprou, o investidor terá que vender por um preço abaixo do montante inicial, culminando em perda de capital. Ou pior: se não encontrar comprador, o vendedor será forçado a distratar a compra, gerando uma perda de até 50% de tudo que já pagou para construtora.

2 - Comprar no lançamento e vender alguns meses antes da entrega das chaves

Geralmente há um salto de valorização imobiliária próximo à entrega das chaves, pois há uma alta demanda de compradores que buscam apartamentos prontos para morar.

Planejar a venda do ágio para esse momento diminui os riscos de perda de capital no negócio, pois é raro que um empreendimento em fase de entrega das chaves não tenha um volume substancial de compradores interessados.

Pontos de atenção

Mesmo próximo a entrega das chaves, conforme o momento econômico e a dinâmica do mercado local, pode não ser fácil de vender o ágio. Portanto é importante que o vendedor esteja preparado financeiramente para quitar também as parcelas do pós-chaves caso isso aconteça, ou então, ele vai se expor a um risco muito elevado de perda.

Dicas fundamentais para quem quer investir em venda de ágio

Garanta que você tem recursos para quitar as parcelas do apartamento caso não consiga vender o ágio. Isso evita o risco do tiro sair pela culatra, quando o assunto é ágio como investimento;

• Calcule muito bem todos os custos envolvidos na compra e venda do ágio. Eles são expressivos e podem gerar perdas substanciais se não forem considerados (veja o cálculo detalhado mais à frente);
• Se você perdeu o momento do lançamento de determinado empreendimento e quer lucrar com venda de ágio, tenha "sangue-frio" e procure outro apartamento em lançamento para comprar. Assim você não perde um dos momentos de maior salto de valorização do imóvel;
• Procure empreendimentos com características que favoreçam uma alta demanda, isso aumenta sua possibilidade de venda com um preço mais elevado.

Tipos de empreendimentos mais indicados para quem quer investir em ágio:

Lembre-se que um dos pontos principais para lucrar com o ágio é que haja alta demanda pelas unidades. Existem alguns tipos de empreendimentos que, por características do mercado local e comportamento dos compradores em geral, têm volume de demanda mais sólido. Entre eles:

Apartamentos studio ou, no máximo, 2 quartos

Apartamentos menores tem um valor menor e muitas pessoas/famílias precisam desse tipo de imóvel. Fuja de aptos de alto padrão e de luxo. Se você quiser investir um valor mais alto, compre 2 ou 3 apartamentos de valor menor ao invés de um de alto padrão.

Empreendimentos em localizações que já são valorizadas

Evite investir visando a venda do ágio em localizações que ainda são "promessas" de desenvolvimento. Pode ser que elas demorem para se valorizar e isso pode virar um "pepino" para quem quer vender o ágio.

Além disso, recomendamos que você tome cuidado com características que podem tornar uma planta menos vendável. Alguns desses fatores são: unidades de um apartamento de veraneio sem vista para o mar, apartamentos em andares muito baixos, apartamentos sem varanda, entre outros.

Pense sempre nas características que a média da população considera essencial para aquele tipo de apartamento e não compre uma unidade sem que elas estejam presentes. Isso não quer dizer que os outros apartamentos não possam ser uma boa oportunidade, mas eles, invariavelmente, terão menos demanda e se tornarão mais complicada a rentabilização com ágio.

Cálculo dos custos para investimento com ágio do apartamento

• Taxa de corretagem no momento da compra do apartamento - que deve entrar no cálculo principalmente se você estiver pensando em vender o ágio pouco depois do lançamento;
• Custo da cessão de direitos, que varia de 1% a 2% do valor atualizado do contrato, ou, do saldo devedor, conforme o que a construtora estabelecer;
• Taxa de corretagem no momento da venda do ágio do apartamento.