Recursos Caixa e a liberação do financiamento: entenda a situação em 2025

A orientação de especialistas é que, em condições normais, o crédito é liberado em um tempo médio de 70 dias no processo de financiamento imobiliário – tendo mínimo de 40 e máximo de 120 dias.

Apesar da média atual ser de 70 dias, o prazo para liberação do crédito imobiliário está acima do considerado “normal”. Até o início do segundo semestre de 2024, o processo do financiamento durava cerca de 40 dias, mas a escassez de recursos e o endurecimento das regras de aprovação têm alongado esse tempo.

Em 2025, o setor enfrenta um novo ciclo de escassez de crédito imobiliário. A Caixa Econômica Federal (CEF), que tradicionalmente lidera o mercado, também mudou sua postura, com as novas regras de financiamento anunciadas em novembro de 2024.

Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), a CEF é responsável por aproximadamente 70% dos financiamentos imobiliários.

Confira o que está acontecendo com a liberação de crédito da Caixa, os motivos dos atrasos no financiamento e o que esperar dos próximos meses no mercado de financiamento habitacional no Brasil.

Meu financiamento Caixa foi aprovado: quando o crédito será liberado?

Se o seu financiamento imobiliário foi aprovado e você está preocupado(a) com a demora da liberação do crédito, saiba que isso tem sido comum no mercado. O atraso ocorre por motivos estruturais que afetam o setor como um todo.

O processo comum de financiamento imobiliário funciona dessa maneira:

1. solicitação do financiamento,
2. análise jurídica de documentação e vistoria do imóvel;
3. aprovação do financiamento, emissão e assinatura de contrato; e
4. liberação do recurso para o vendedor do imóvel.

Na prática, o tempo médio total de um processo de financiamento gira em torno de 50 a 90 dias. Diferentemente do esperado, a análise de crédito é a etapa mais rápida do processo, levando cerca de 5 dias.

O maior gargalo está na análise jurídica e na avaliação do imóvel, que pode levar em média 25 a 30 dias. Essa etapa concentra cerca de 60% do tempo total do processo, sendo responsabilidade direta do banco.

Os outros 40% estão relacionados às etapas cartoriais — emissão do contrato, registro em cartório e, finalmente, a liberação do recurso, o que costuma levar mais 20 dias.

Entre as etapas 2 e 3, ocorre a emissão do contrato de financiamento, na qual a Caixa Econômica faz a reserva orçamentária do recurso solicitado previamente. É após a terceira etapa que costuma ocorrer o atraso do processo, porque nesse momento o banco precisa dispor efetivamente dos recursos. E hoje, esses recursos estão mais escassos.

Paulo Prado, especialista em crédito imobiliário, orienta que, atualmente, o prazo total para a assinatura do contrato e liberação do financiamento está em 70 a 80 dias, podendo ser ainda maior. O motivo está no cenário macroeconômico do país.

Vamos ver alguns detalhes desse panorama a partir de agora.

O que mudou no financiamento imobiliário da Caixa em 2025?

Desde o segundo semestre de 2024, a CEF começou a restringir a liberação de crédito imobiliário, por duas razões principais:

• O aumento e permanência da Taxa Selic - o índice balizador dos juros da economia brasileira, na casa dos dois dígitos;
• e a retirada bilionária de recursos da poupança por parte da população.

Isso porque uma grande parte dos recursos emprestados para financiamentos habitacionais dos bancos atualmente provém do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que utiliza os valores disponíveis em poupança para crédito imobiliário como meio de baixar os juros e facilitar o acesso à casa própria.

Com a retirada de valores bilionários da poupança (em 2024, saques da poupança ultrapassaram os depósitos em R$ 15,44 bilhões, conforme informou o BACEN) e a migração dessa quantia para investimentos mais rentáveis, como títulos de Renda Fixa indexados à taxa Selic, a principal fonte de recursos dos financiamentos da CEF e de outros bancos, está incerta.

O resultado dessa instabilidade é o atraso da liberação de crédito e a implementação de filtros ainda mais restritos para a concessão de novos financiamentos imobiliários.

Nesse sentido, as novas regras do financiamento imobiliário da CEF foram implementadas, a partir de novembro de 2024, para dar conta dessa lacuna de recursos. Entre as principais mudanças, estão

• o teto do valor do imóvel que pode ser financiado;
• o valor de entrada do financiamento (por consequência na alteração do montante total);
• e o limite da quantidade de financiamentos ativos por clientes.

As mudanças, que à época pareciam temporárias, viraram o novo normal em 2025. A conjuntura envolve uma combinação de fatores:

• Redução dos recursos disponíveis para crédito imobiliário: os bancos, especialmente a Caixa, passaram a destinar menos recursos para essa modalidade de crédito.
• Prioridade para outros produtos bancários mais lucrativos, como o cheque especial e o crédito pessoal — que, apesar de terem maior inadimplência, oferecem maior retorno imediato para os bancos.
• Mudança de política interna na Caixa: com uma postura mais conservadora em relação ao risco de crédito e à gestão de recursos, o banco está mais rígido com suas liberações, mesmo nos casos já aprovados.
• Alta demanda não acompanhada pela oferta: a busca por crédito imobiliário só cresce, mas os bancos não têm conseguido acompanhar essa procura, seja por falta de recursos, seja por limitações operacionais.

Efeito dominó: impactos no mercado de financiamento

Como mais de um terço dos depósitos de poupança são feitos na Caixa Econômica Federal, o banco adquiriu a capacidade de influenciar o comportamento do mercado de crédito imobiliário, e não é diferente neste ano.

Historicamente, a Caixa respondia por mais de 70% dos financiamentos habitacionais do Brasil. Com a retração do banco federal, muitos clientes passaram a buscar alternativas nos bancos privados. Mas essas instituições também estão sobrecarregadas com o volume de clientes.

Com o aumento repentino da demanda, os bancos privados têm esbarrado em limitações operacionais.

Dois exemplos que vem seguindo os passos da Caixa são Itaú e Santander, que vem adotando regras mais rígidas e reajustando suas taxas de juros como forma de frear o crescimento da carteira. O efeito direto: o crédito se torna menos acessível – e mais caro.

Esse regime de contenção tem impactado o desempenho de todas as outras instituições, até mesmo os bancos brasileiros mais tradicionais, em uma espécie de efeito cascata em todo o mercado de financiamento imobiliário no país.

Como vai ficar o processo do financiamento nos próximos meses?

A Caixa Econômica Federal – maior player do setor de crédito imobiliário no país – passou por mudanças internas significativas em sua política de financiamento. Em novembro de 2024, a instituição implementou novas regras para concessão de crédito, que envolvem limites mais rígidos para o valor do imóvel, valor de entrada e quantidade de financiamentos ativos por cliente.

Essas medidas foram uma resposta à escassez de recursos, causada principalmente pela saída de capital da poupança para outros investimentos mais rentáveis e pelo cenário de juros elevados no país.

Paulo Prado, especialista em crédito imobiliário, acredita que o novo modelo adotado em 2024 e 2025 pode ter vindo para ficar. Segundo ele,

A principal causa da demora na liberação do financiamento não está mais nos cartórios, mas sim nos próprios bancos. O que acontece é que, com a demanda crescente por crédito habitacional, a alocação de recursos tem sido insuficiente.

Paulo Prado é especialista em crédito imobiliário, empreendedor e consultor financeiro com mais de 25 anos de experiência no setor bancário e de inovação.

 

Na prática, o impacto já é perceptível: o prazo médio de liberação do financiamento, que costumava ser de 40 dias, agora gira entre 70 e 90 dias — e esse novo intervalo passa a ser considerado o novo norma para o mercado. "Esse provavelmente será o novo prazo esperado a partir de então", reforça Prado. Mesmo com crédito aprovado, a liberação efetiva do valor ao vendedor pode levar até três meses, dependendo do banco e da estrutura envolvida.

Em entrevista à Inteligência Financeira, o presidente da Caixa, Carlos Vieira, afirmou que todo o processo de financiamento será digitalizado até o terceiro trimestre de 2025. A digitalização incluirá até mesmo a emissão de documentos cartoriais, como a escritura.

A promessa é que, com a digitalização completa, seja possível contratar um financiamento sem a necessidade de comparecer ao cartório presencialmente, o que pode reduzir muito o prazo de liberação do crédito.

Apesar dessas mudanças, Prado alerta que, mesmo com a aprovação de crédito mais ágil, o processo ainda poderá sofrer atrasos por conta da burocracia interna dos próprios bancos.

Assim, para quem está planejando financiar um imóvel em 2025, é fundamental considerar esse novo cenário – tanto nas expectativas de prazos quanto no planejamento financeiro.