Tenho um apartamento quitado. Como financiar outro?

Sim, é possível financiar o segundo imóvel depois de já ter quitado o primeiro. Na verdade, você pode até mesmo possuir dois financiamentos ao mesmo tempo, desde que o valor das parcelas comprometa até, no máximo, 30% da sua renda mensal.

No entanto, há algumas regrinhas pertinentes quando você busca financiar o segundo apartamento. O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), por exemplo, só pode ser usado se você não tiver um financiamento imobiliário ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Nesse caso, você também não pode usar o fundo para comprar um imóvel na mesma região em que você já mora e possui um bem.

Mas isso não precisa ser um problema! Continue a leitura para saber mais sobre como financiar um segundo apartamento.

Como funciona um financiamento imobiliário?

Essa modalidade de pagamento surgiu para auxiliar aqueles que têm o sonho da casa própria, mas não possuem o montante suficiente em mãos para adquirir um imóvel à vista.

Assim, uma instituição financeira se compromete a ceder o dinheiro ao comprador, que deverá pagar parcelas menores todos os meses e arcar com os juros no decorrer do pagamento.

Geralmente, o comprador arca com um valor mínimo de 20% do valor do imóvel como entrada e a instituição credora paga o restante. Assim, você deve arcar com parcelas mensais e fazer o pagamento para quem cedeu o financiamento. Esse valor ainda é acrescido de juros, que podem ser diminuídos com a amortização das parcelas.

Entretanto, essas regras não se aplicam a apartamentos financiados pela Caixa Econômica Federal. Com as mudanças que entrarão em vigor a partir de 1º de novembro de 2024, será necessário realizar uma entrada de 30% ou 50% do valor do imóvel, dependendo da modalidade de financiamento.

Tenho um apartamento quitado, posso financiar outro?

Sim, desde que você não precise contar com um benefício de qualquer programa de habitação social do Governo Federal, como é o caso do Minha Casa Minha Vida.

Isso porque esses programas são direcionados a pessoas que ainda não possuem um lar em seu nome, sendo uma política pública para solucionar o problema da falta de habitação no país.

Ou seja, se você já possui um apartamento quitado em seu nome, não é possível utilizar os programas habitacionais oferecidos pelo Estado.

Mas, se você quiser investir em imóveis e seguir em frente com a compra de mais um apartamento, saiba que você pode fazer isso buscando uma instituição de crédito, como um banco ou incorporadora, para simular um segundo financiamento.

Tenho um apartamento financiado, posso financiar outro?

Sim! Nada impede que você tenha mais de um financiamento imobiliário, inclusive, você pode até mesmo financiar dois imóveis ao mesmo tempo, desde que as parcelas dos dois investimentos não superem o total de 30% da renda mensal da sua família. 

Isso porque na hora de tentar uma segunda aprovação de financiamento, você vai precisar passar novamente por uma análise de crédito e, portanto, não pode ter dívidas ativas no seu nome ou estar inadimplente com o primeiro empréstimo.

No caso da Caixa Econômica Federal, essas regras são diferentes. É permitido apenas um financiamento por cliente. Ou seja, quem já tiver um financiamento ativo com a Caixa não pode fazer um segundo financiamento, mesmo que o imóvel siga todas as regras exigidas pela instituição.

Nesse caso, você pode ter um imóvel financiado pela Caixa e outro em uma instituição diferente.

Como financiar um segundo apartamento

Você pode financiar um segundo imóvel mesmo que ainda nem tenha terminado de pagar o primeiro. No entanto, há algumas restrições quanto ao uso do FGTS na compra de um imóvel pela segunda vez e também quanto à adesão aos programas de financiamento por meio de projetos sociais do Governo Federal.

Utilizando o saldo do FGTS no financiamento pela segunda vez

Em alguns casos, você pode até mesmo usar o saldo do FGTS pela segunda vez na hora de comprar outro imóvel. Para utilizar o benefício novamente, atente-se às seguintes regras:

• O valor máximo do imóvel deve ser inferior a R$ 1,5 milhão;
• O novo apartamento não pode estar situado na mesma cidade em que o seu primeiro imóvel está localizado;
• O novo apartamento deve estar situado na cidade onde o comprador exerce a atividade principal, ou nas cidades limítrofes. Se a pessoa trabalha em duas empresas, será utilizado o salário com maior renda mensal;
• O imóvel precisa ser urbano, residencial, e usado para a sua moradia;
• A propriedade deve estar inscrita e regularizada no Registro de Imóveis;
• O imóvel não pode ter sido adquirido ou ter sofrido qualquer transação realizada com recursos do FGTS nos últimos 3 anos.

Além disso, o solicitante do crédito não pode ter utilizado o FGTS para qualquer transação nos últimos 3 anos. Em contrapartida, não há ressalvas caso você seja proprietário de lotes ou terrenos não construídos ou se você for proprietário de uma cota de até 40% de outro imóvel já quitado.

Segundo financiamento via SFH

A mais tradicional modalidade de financiamento, via Sistema Financeiro de Habitação (SFH), abarca tanto a compra do primeiro, quanto do segundo e até demais imóveis, se for o caso. Nessa parte, é importante destacar que as regras para realizar o segundo financiamento via SFH valem para as duas situações: com ou sem a utilização do FGTS.

Confira as regras gerais a seguir:

• ser maior de 18 anos ou emancipado;
• ser brasileiro ou possuir visto permanente de estadia no País;
• ter capacidade civil e de pagamento plena;
• não ter seu nome registrado em cadastros de devedores, como o SERASA;
• não assumir parcelas maiores do que 30% da sua renda familiar mensal bruta;
• possibilidade de amortização de juros com o FGTS;
• juros máximos de até 12% ao ano.

Como escolher o melhor banco para financiar segundo imóvel?

Uma dica importante na hora de buscar o melhor banco para fazer o financiamento, é aproveitar a relação que você já tem com a instituição do primeiro financiamento.

Isso porque, na hora de pedir a aprovação do crédito mais uma vez, essa instituição tem acesso facilitado ao seu histórico de transações e perfil como pagador, o que pode agilizar a sua pré-aprovação.

Mesmo assim, caso você opte por fazer o segundo financiamento em um banco diferente do primeiro, é muito importante que você faça uma simulação de taxas de juros do financiamento imobiliário e esteja atento às condições oferecidas pelo credor, como modalidades disponíveis, possibilidade de amortização e valor de entrada exigido.

Posso financiar um segundo imóvel pelo Minha Casa Minha Vida?

Uma pergunta que se repete entre os compradores diz respeito à possibilidade de parcelar o segundo imóvel por meio de programas de subsídio, como o Minha Casa Minha Vida.

É preciso deixar claro que não é possível financiar um segundo imóvel com o auxílio do MCMV. Isso porque esses programas têm por objetivo dar acesso à casa própria às famílias, não abrangendo situações de investimento em imóveis ou criação de patrimônio imobiliário.