Saiba o que é Taxa Referencial e como pode ser calculada

A Taxa Referencial (TR) é o indicador utilizado para corrigir e atualizar algumas aplicações financeiras e operações de crédito, como é o caso da poupança, do FGTS e dos financiamentos imobiliários atrelados ao indicador.

No caso de algumas aplicações financeiras, como a poupança, a taxa referencial serve para incrementar os resultados do investimento, somando o seu rendimento ao da taxa selic. Por outro lado, quando o assunto é financiamento imobiliário, ela vai servir para corrigir o saldo devedor ao longo do tempo.

Por isso, se você está pensando em contratar um financiamento imobiliário atrelado à TR ou se está pagando um financiamento nessas condições, chegou a hora de entender mais sobre a Taxa Referencial, afinal de contas, o seu valor não é mais igual a zero atualmente e isso pode afetar o seu bolso.

O que é Taxa Referencial - TR?

A Taxa Referencial foi criada em 1991 para servir como referência para a taxa de juros cobrada no Brasil durante aquele período. Ela foi instituída para desindexar e combater a hiperinflação que assolava o país à época, atuando de modo semelhante à taxa Selic.

Apesar da sua importância histórica, com o tempo, a TR sofreu alterações e foi substituída integralmente pela Selic. Atualmente, ela serve como referência para corrigir e atualizar aplicações financeiras e operações de crédito.

Por isso, embora em "desuso" como indicador de juros e parâmetro para índice de inflação, ela é importante para determinar a taxa de retorno de determinados tipos de investimento, como a poupança, um dos mais populares do país.

Além disso, a Taxa Referencial serve para corrigir o saldo devedor de contratos de financiamentos imobiliários atrelados ao indicador, impactando no Custo Efetivo Total (CET) – valor final pago pelo crédito financiado do imóvel.

Como a TR impacta nos financiamentos imobiliários?

Até 2018, indexar a Taxa Referencial aos financiamentos imobiliários era obrigatório, porém, conforme a TR foi ficando em patamares muito baixos e até mesmo zerados, o Banco Central do Brasil retirou essa obrigação.Mesmo assim, ainda é bastante comum encontrar diversos contratos corrigidos pelo indexador.

Aliás, vale ressaltar ainda que a TR incide apenas nos financiamentos imobiliários pertencentes ao Sistema Brasileiro de Poupança e Crédito, o SBPE, mantido pela Caixa Econômica Federal.

Além disso, todos os contratos de financiamento imobiliário, assinados antes de 2018, possuem a Taxa Referencial como base para seus reajustes monetários. Logo, com a subida da TR, ela pode impactar significativamente o Custo Efetivo Total (CET) do seu imóvel.

O que acontece é que, seguindo a regra do Banco Central, quando a taxa Selic está abaixo ou igual a 8,5%, a TR fica zerada. Porém, acima de 8,5%, a TR volta a ter o seu valor calculado mensalmente, devendo ser somada ao CET do seu financiamento imobiliário.

Assim, a TR apenas vai deixar de ser um “problema” nas parcelas e no saldo devedor de alguém que possui um financiamento de imóvel quando a taxa Selic voltar a um patamar igual ou inferior a 8,5% – o que pode levar alguns bons meses.

Afinal de contas, a Taxa Referencial muda mensalmente, sendo cobrada na forma de juros compostos. O que impacta seu financiamento de modo cumulativo, incidindo tanto sobre a parcela quanto sobre o saldo devedor.

Porém, mesmo que esse indicador volte a zerar em um futuro próximo, o aumento da dívida permanecerá até o fim do contrato, sem poder ser amortizada com desconto, uma vez que não é tratada como juros.

Como calcular a Taxa Referencial?

A Taxa Referencial é calculada pelo Banco Central, que divulga o seu valor mensalmente. O cálculo é feito com base na Taxa Básica Financeira (TBF) que, por sua vez, leva em consideração a taxa dos títulos públicos prefixados do Tesouro Nacional.

Assim, considerando a média dos juros pagos por títulos públicos atrelados à Selic, o Bacen tem o valor da TBF. A fórmula é a seguinte:

O “R” da fórmula corresponde ao redutor aplicado pelo Bacen, uma vez que a TR é sempre menor que a Taxa Básica Financeira. Para encontrá-lo, será preciso realizar a seguinte equação:

O “a” corresponde a um valor fixo igual a 1,005, utilizado para fazer com que a TR não tenha valores negativos, o “b” corresponde ao valor da TBF.

Porém, embora seja importante ter uma ideia de como o cálculo da TR funciona, não é possível calcular o seu valor futuro, o que não indica de fato quanto você deve pagar a mais por seu financiamento imobiliário.

O que você pode fazer é acompanhar mensalmente o valor da TR e somar esse reajuste do indicador ao valor da parcela e do saldo devedor, chegando mais perto do custo adicional causado pelo retorno acima de zero do índice.

Taxa Referencial acima de zero: como fica meu financiamento imobiliário?

Para saber como a TR vai afetar o seu financiamento imobiliário na prática, vai ser preciso somar o valor mensal do indicador às parcelas do compromisso financeiro ou, ainda, somar o valor anual da taxa ao Custo Efetivo Total do seu financiamento.

Assim, se considerarmos que a TR anual tenha fechado em 1%, vai ser preciso somar essa porcentagem à taxa de juros contratada. Desse modo, você pode chegar às novas condições de pagamento do seu financiamento imobiliário.

Por isso, mesmo que pareça inofensiva em um primeiro momento, se considerarmos uma correção monetária de 0,428% ao ano (correspondente à taxa acumulada de junho de 2021 a junho de 2022), em um crédito de R$ 300 mil, chegaríamos em uma correção de R$ 1.286,67 em 12 meses.

Em outras palavras, ao longo prazo, os impactos da Taxa Referencial no seu financiamento imobiliário poderão ser bem expressivos.