Investir em imóveis em BH: entenda aqui o mercado imobiliário da capital mineira

BH é a 6ª cidade no ranking de Índice de Demanda Imobiliária (IDI) no Brasil, se consagrando no mercado dos imóveis de alto padrão. A cidade também é um destaque na valorização do metro quadrado residencial, que cresceu 13,78% nos últimos 12 meses. Entenda aqui o mercado imobiliário da capital mineira e em que locais investir em imóveis pode ser mais rentável.

O mercado imobiliário belo-horizontino apresenta um cenário com números consistentes para quem pensa em investir em imóveis.

O valor do metro quadrado na capital mineira, que alcançou R$ 10.256 em julho de 2025, registrou uma valorização de 13,78% nos últimos 12 meses, superando cidades como São Paulo e Rio de Janeiro.

Os dados se mostram positivos desde o ano passado. A rentabilidade de imóveis residenciais aqui chegou a 26,6% em 2024, um percentual acima do que se viu em São Paulo (17,2%) e no Rio de Janeiro (12,9%), conforme levantamento da Fundação Getúlio Vargas (FGV) em parceria com o QuintoAndar.

Para se ter uma ideia, um apartamento de 50 m² adquirido por R$ 365 mil em 2023, poderia ter rendido quase R$ 70 mil até 2024, considerando aluguel e valorização.

Esses são alguns dos fatores relevantes a serem observados se você está de olho no investimento imobiliário em BH. Separei aqui esses e outros dados que mostram o panorama geral do mercado imobiliário da região para você entender antes de investir na capital mineira.

Se você está se perguntando se é o momento de investir, deixei também uma análise da influência da Selic no mercado imobiliário.

Procurei responder para você se vale a pena comprar imóveis agora, mesmo com o cenário de alta nas taxas de juros. Continue a leitura, e se ficar com dúvidas, não hesite em deixar nos comentários.

Panorama do mercado imobiliário local

Belo Horizonte, inicialmente projetada para uma população de 200 mil habitantes, hoje conta com nada menos que Não Disponível habitantes, segundo dados atualizados do IBGE. Uma metrópole com ares de interior em algumas regiões, a cidade possui uma vida pulsante na Região Central e Centro-Sul.

Reconhecida como destino para eventos de negócios, o fluxo de executivos que buscam a cidade para palestras, cursos e realização de eventos profissionais é grande de segunda a sexta. Essa movimentação também resulta na busca por imóveis no modelo de aluguel short stay, especialmente no Centro da cidade e região da Savassi.

“Isso quer dizer que durante o final de semana a região fica vazia?” Pelo contrário.

A capital dos bares agrada gregos e troianos, dispondo de diversas atividades culturais e vida noturna agitada na região. A gastronomia de boteco é um atrativo da capital; não é à toa que o concurso nacional “Comida di Buteco” nasceu lá e hoje em dia está presente pelo Brasil todo.

Durante o final de semana as ruas estão cheias por causa do movimento dos bares e são muitos os turistas que desejam aproveitar esse estilo de vida de BH durante o sábado e domingo.

Quando olhamos para outras regiões de fluxo na cidade, pode-se destacar as regiões universitárias, como a Pampulha, onde está o Campus da UFMG, unidades da Uninter e da Unifenas. Por lá, a demanda por imóveis de aluguel tradicional – de longa duração – é constante.

Alta valorização do metro quadrado nos últimos meses

BH é um destaque entre as cidades com maior valor de metro quadrado no Brasil, segundo dados do FipeZAP. Em agosto de 2025 o valor do metro quadrado em BH é de R$ 10.256. Desde novembro de 2024 a cidade ocupa a 10ª posição entre as 56 cidades monitoradas pelo indicador, passando a capital nacional no ranking.

A valorização do metro quadrado de Belo Horizonte também é um dado de destaque nos últimos meses; o acumulado em 12 meses até julho de 2025 era de 13,78%, ocupando posição superior a cidades consolidadas como polo de investimento imobiliário, como Itapema - SC () e Balneário Camboriú - SC (11,22%).

Já na comparação com outras cidades da Região Sudeste do país, a capital mineira segue avançando. Segundo dados de maio/25 do Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), BH foi destaque na variação acumulada em 12 meses com 15,56%, acima de São Paulo - SP (11,87%) e Rio de Janeiro - RJ (6,08%).

O índice da ABECIP (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) analisa dados de valorização dos imóveis com base nos laudos de financiamento bancário - ou seja, utilizando o valor real de venda de cada imóvel, não o anunciado.

Destaque para o alto padrão

Dados do Índice de Demanda Imobiliária (IDI Brasil) revelam que o destaque de crescimento da cidade está no mercado de alto padrão. A demanda por imóveis acima de R$ 811 mil em BH foi considerada em alta pelo indicador, ficando em 6º lugar entre as 77 cidades avaliadas pelo indicador, à frente de metrópoles como Rio de Janeiro - RJ e Curitiba - PR.

Investimentos na infraestrutura pública

Os dados de valorização são apenas números que refletem o aumento na qualidade de vida no dia a dia da capital mineira — o que movimenta também o mercado imobiliário.

Para Daniela, minha colega gerente regional na MySide e especialista no mercado belo-horizontino, grande parte disso pode ser atribuído às contantes melhorias públicas que acontecem na capital mineira.

“Belo Horizonte é uma capital que ainda mantém os ares do interior de Minas [Gerais] em alguns bairros, mas ainda dispondo da estrutura compatível com uma metrópole, não é à toa que competimos dentre as grandes capitais pelo Brasil na grandeza do mercado imobiliário”

Obras de mobilidade urbana

Com foco nas melhorias de trânsito, um calcanhar de aquiles da cidade hoje, diversas obras públicas estão acontecendo, especialmente nas regiões que conectam a capital com sua região metropolitana.

Está prevista a construção de um novo viaduto em formato de ferradura, ligando a MG-030 à BR-356, perto do BH Shopping, mas ainda não há previsão de início das obras. Este projeto, com R$ 40 milhões de investimento, pode reduzir o tempo de viagem até Nova Lima pela metade.

O trevo do Belvedere também está em obras para ampliar o viaduto e criar mais faixas. Essas fazem parte do projeto para melhorar o trânsito na região Centro-Sul.

Novos acessos nos viadutos Sargento Roger Dias, que ligam a Avenida Cristiano Machado e a Avenida Waldomiro Lobo, já foram abertos esse ano. O primeiro viaduto foi entregue no final de 2024, e o segundo em meados desse ano.

O principal objetivo é aumentar a capacidade de tráfego da Avenida Cristiano Machado e reduzir os congestionamentos frequentes. Mesmo após a liberação das novas pistas, os trabalhos continuam com acabamentos, paisagismo e urbanização no entorno.

Requalificação no Hipercentro

O Programa “Centro de Todo Mundo” é uma iniciativa da Prefeitura que quer requalificar o Hipercentro para comércios, moradia e convivência através de incentivos públicos.

Estão em andamento diversas obras nas ruas Sapucaí, Rio de Janeiro, nas Avenidas do Contorno, Assis Chateaubriand e Getúlio Vargas, além das Praças Rio Branco, da Estação e Raul Soares.

Além dessas, já foram implementados novos trechos de ciclovias, jardins de chuva - para auxiliar em inundações - novas lixeiras, banheiros públicos autolimpantes e refúgios climáticos - espaços com sombra, piso permeável, bebedouros e totens de vaporização para os dias de intenso calor.

Para trazer o impacto também ao setor imobiliário, imóveis que passarem pelo Retrofit na fachada terão direito à isenção de IPTU durante a obra. Além disso, há incentivo de ocupação de imóveis desocupados, seja para moradia ou para uso comercial.

Melhores bairros para investir em Belo Horizonte

Separei aqui algumas das regiões que consideramos mais promissoras para investir em imóveis em Belo Horizonte, considerando imóveis para aluguel tradicional, para short stay (com Airbnb e Booking) ou para surfar na onda de valorização. Vem ver!

Região do Hipercentro

Nem todos sabem, mas Belo Horizonte foi planejada a partir da Avenida do Contorno. A ideia inicial era que a cidade recebesse em torno de 200 mil habitantes nessa região - hoje são mais de 2,3 milhões. Ou seja, esse é o local mais antigo da cidade, e atualmente, um dos mais pulsantes, lá o fluxo de pessoas é grande, tanto durante o dia quanto à noite.

Além de concentrar diversos comércios e empresas, a região também dispõe de uma vida boêmia agitada durante a noite. A cidade leva o título de “capital dos bares”, e em 2023 eram cerca de 178 bares por habitante (!), o dobro dos valores registrados em São Paulo capital e uma boa parte deles concentrada entre Centro e Savassi.

Por isso, a busca por aluguel de curta estadia nessa região é cada vez maior, assim como aluguel tradicional, já que o local é repleto de facilidades a poucos metros de caminhada de distância - um item bastante atrativo considerando que a cidade possui uma malha viária complicada mesmo nos deslocamentos curtos.

Além do fator de demanda pela região, o Hipercentro tem passado por revitalizações por causa do Programa Centro de Todo Mundo, melhorando a qualidade de vida na região e atraindo mais moradores.

Santa Efigênia

Como uma metrópole, BH dispõe de estrutura completa para diversos serviços; a área médica é uma delas. A capital mineira serve de referência para diversas cidades do próprio estado, e também cidades do interior dos estados vizinhos, como o Espírito Santo, por exemplo.

O bairro Santa Efigênia e seu entorno são pontos bastante procurados por aqueles que estão em tratamento médico, por profissionais da área da saúde e estudantes também.

Lá estão grandes complexos hospitalares como Hospital das Clínicas da UFMG, o Hospital da Unimed, a Santa Casa de BH e o Hospital São Lucas.

As demandas aqui giram em torno de opções de aluguel tradicional, com contratos de no mínimo um ano, além dos aluguéis tipo long stay - aquelas opções de aluguel com menos burocracias pelo período médio de 3 meses.

Aumento da SELIC e o investimento em imóveis: ainda vale a pena?

Você já deve ter percebido que são diversos os motivos pelos quais investir em imóveis em BH é um projeto sólido, quando bem planejado. Mas, mesmo com a Selic alta, será que esse é o momento ideal? Deixa eu trazer uma análise mais real sobre o assunto.

A Selic é a taxa básica de juros no país, usada como referência para diversas operações financeiras - e muitas vezes como termômetro para outras. A Selic pode ser vista também como um instrumento regulatório ministrado pelo Banco Central para frear a inflação a nível nacional.

Mas o que a Taxa Selic tem a ver com o mercado imobiliário?

Ela serve como balizadora para o crédito imobiliário. Existe a lenda urbana de que, com a Selic alta, não vale a pena comprar imóvel, já que os juros do financiamento aumentariam muito. Mas, repare bem na primeira frase desse parágrafo; quando usei a palavra balizadora não foi por acaso.

A Selic pode, sim, ter influência sobre a taxa de juros, já que é ela que determina quanto custa o recurso financeiro para os bancos (mais ou menos quando o banco “gasta” para ter esse dinheiro).

Mas, a maior parte dos financiamentos imobiliários no país são realizados através do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Crédito); nesse sistema o governo subsidia o recurso que será utilizado para o crédito, fixando os juros no teto de 7% como custo de captação - que seria o quando esse dinheiro “custa” para o banco.

Ou seja, quando a SELIC ultrapassa 8,5% ao ano (como é o caso desde outubro de 2021), o custo de captação do recurso para o banco chega ao seu teto.

Historicamente é possível observar essa correlação entre o valor das taxas de juros efetivas e o valor da Selic no gráfico abaixo:

Observe no gráfico que historicamente Selic e taxas de juros do financiamento imobiliário estiveram na contramão um do outro, com exceção dos últimos meses.

Isso porque não somente a Selic, mas também diversos fatores influenciam nas taxas de juros, como alta demanda por crédito imobiliário e falta de recursos - que é o cenário atual. Deixa eu ir um pouco mais a fundo aqui.

Uma outra forma de influência da Selic no mercado imobiliário é um pouco menos direta. Lembra do SBPE que comentei acima? O recurso que o governo utiliza para emprestar pelo sistema com taxas menores aos bancos vem das cadernetas de poupança.

Ou seja, se a Selic está alta, há uma evasão de recursos investidos na poupança, já que, investindo em renda fixa, o rendimento é maior.

O que acontece nesse cenário é que, na prática, o mercado imobiliário segue aquecido, mas os bancos se veem obrigados a reduzir a concessão de crédito, já que o estoque de recursos está em baixa.

Para isso podem ser feitas diversas restrições ao crédito, como a exigência de relacionamento com o banco, por exemplo, mas a mais imediata é elevar os juros.

Isso não significa que valha mais a pena investir na renda fixa do que em imóveis; os dois são investimentos de naturezas diferentes.

Para tesouro direto, por exemplo, você investe valores menores e por períodos mais curtos; já os imóveis exigem um capital inicial maior, mas entregam solidez e segurança a longo prazo como nenhum outro investimento.

Por isso, se você está buscando colocar seu dinheiro em imóveis, sim, ainda vale a pena mesmo com a Selic alta.

Um consultor imobiliário para investimento

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