Conheça os tipos de financiamento imobiliário disponíveis

Uma das etapas mais temidas pelos compradores de imóvel é o momento do pagamento. Isso porque é nela que nos deparamos com os contratos bancários e as temidas “letras miúdas”, especialmente se você for optar por algum dos tipos de financiamento imobiliário.

Existem muitas maneiras de financiar um imóvel hoje em dia: com banco público, banco privado, com construtoras e até mesmo com ajuda de programas governamentais de subsídio. Neste conteúdo vou te mostrar os perfis de cada público ideal para diferentes tipos de financiamento.

Entenda também no detalhe cada uma das modalidades pelas quais você pode adquirir um imóvel além do financiamento bancário, como o consórcio e o pagamento direto com a construtora.

Ah! Se você está começando a aprender sobre o assunto, os termos mais específicos podem confundir. Acesse o glossário do financiamento imobiliário clicando aqui para entender.

SBPE

O primeiro passo para entender a lógica do financiamento imobiliário, é saber o que é SBPE.

O Sistema Brasileiro de Poupança e Crédito (SBPE) é uma iniciativa governamental que tem o objetivo de baratear o financiamento imobiliário, deixando a aquisição de imóveis mais acessível através da cobrança de juros mais baixos.

Isso porque a ideia central do SBPE é permitir que os bancos, privados e públicos, utilizem e disponibilizem o valor investido da poupança para que você possa financiar uma casa, apartamento ou terreno.

Na prática, a maior parte das aquisições de imóveis ocorre utilizando recursos do SBPE, devido ao valor mais baixo de juros que essa modalidade proporciona a dois tipos de financiamento: o SFI e SFH.

Entenda a diferença entre SFH e SHI e quem pode se beneficiar cada uma desses tipos de financiamento imobiliário: 

SFH

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um dos tipos de financiamento imobiliário disponibilizado através do SBPE, e, normalmente, disponibiliza os juros mais baixos dentre as duas opções, cujo teto é 12% ao ano. Mas é importante destacar que a porcentagem de juros praticada em cada financiamento depende da avaliação de perfil de crédito do comprador.

Além disso, o SFH cobre, no máximo, 80% do valor total do imóvel, sendo os 20% (ou mais) restantes dados como entrada. Esse sistema de financiamento também leva em conta a renda mensal do comprador para que, mensalmente, somente 30% da renda bruta familiar seja comprometida com a parcela do pagamento.

É permitido nessa categoria a utilização do FGTS para a compra do imóvel, podendo ser utilizado como entrada do financiamento, para amortizar o saldo devedor ou até para a redução das parcelas mensais. 

Confira aqui algumas regras aplicadas ao COMPRADOR para financiar um imóvel pelo SFH: 

• Ser brasileiro ou naturalizado;
• Ter 18 anos completos ou 16 anos emancipado;
• Renda mensal comprovada maior que R$5 mil;
• Não ter financiamento ativo no momento da solicitação;
• Não possuir encargos perante SERASA, SPC ou com a Receita Federal;
• Trabalhar ou morar, no mínimo um ano, na cidade do imóvel a ser financiado.

Confira aqui algumas regras aplicadas ao IMÓVEL para financiar um imóvel pelo SFH: 

• Ser residencial;
• Valor máximo de R$1,5 milhão;
• Estar localizado em região urbana, seguindo o Plano Diretor Municipal;
• Possuir escritura pública e constar no Registro de Imóveis da região em questão.

Em resumo, o SFH é pensado para aqueles que querem morar em imóveis de médio alto padrão e tem a intenção de residir no imóvel em questão.

SFI

Como visto acima, o SFH possui regras bastante claras e restritivas para sua utilização. Por isso, nos casos em que os imóveis não se enquadram no SFH, é utilizado o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) para financiá-los. Isso porque, as regras aplicadas no SFI são mais abrangentes e incluem quase todo tipo de imóvel. 

Mas por que não utilizá-lo em todos os tipos de financiamentos?

Simples! As taxas de juros são mais altas em relação à primeira opção, então para os casos onde o SFH se encaixa, é claro, compensa usá-lo. Agora, se você está pensando em comprar um imóvel que não se encaixa nos pré-requisitos do SFH, descubra se você se encaixa no SFH, vale dar uma olhada nos critérios para utilização do SFI.

Confira aqui quais são os casos ideias para utilização do SFI:

• Compras através de pessoa física ou jurídica (com CNPJ);
• Não possui valor mínimo de imóvel;
• Imóveis com fins comerciais;
• Imóveis em zona rural ou industrial da cidade.

Programa Minha Casa Minha Vida 

O Programa MCMV, que já passou por algumas mudanças (incluindo o próprio nome, com “Casa Verde e Amarela”), é um programa governamental de subsídio imobiliário existente desde 2009. Ele é uma categoria especial do SFH e é um tipo de financiamento disponibilizado somente pela Caixa Econômica Federal.

O programa foi criado pensando em subsidiar a compra do primeiro imóvel próprio com taxas de juros ainda mais baixas do que as praticadas no SFH. O objetivo do programa é democratizar o acesso à casa própria, uma vez que o Brasil historicamente sofre com o problema de déficit habitacional.

Assim como os outros meios de financiamento, o Minha Casa Minha Vida possui condições específicas para ser aplicado. A primeira delas é que o imóvel, ou a construtora responsável, deve estar cadastrado no programa, para isso ambos passam por avaliação feita pela Caixa, durante a fase de análise do financiamento. Além disso, a maior parte dos imóveis está localizado em área urbana e é de médio para baixo padrão.

Outro ponto essencial é a faixa de renda do comprador. Para usufruir do programa governamental, a renda familiar bruta deve ser de até R$ 8 mil mensais para imóveis em área urbana.

Dentro do Programa existe uma divisão de condições de acordo com a faixa de renda familiar do comprador*. Entenda as diferenças:

•  Para aqueles que têm até R$ 2 mil de renda mensal, juros de até 4,50%.
• Para os que possuem renda familiar bruta entre R$ 2 mil e R$ 2.640: 4,75% a.a.
• Para renda entre R$ 2.640 e R$ 3.200: 5,25% a.a.
• Entre R$ 3.200 e R$ 3.800: 6% a.a.
• De R$ 3.800 e R$ 4.400: 7% a.a.
• R$ 4.400 até R$ 8 mil: 8,16% a.a.

*Esses números podem variar de acordo com o imóvel e a região.

** Os subsídios podem chegar a R$ 55 mil, a depender de fatores como condição social, capacidade de pagamento, região e fatores individuais a serem avaliados para cada comprador.

***No caso de uso do FGTS, para contas com no mínimo 3 anos de trabalho, as taxas de juros são reduzidas em 0,5 p.p.

Financiamento imobiliário com a construtora

Além dos tipos de financiamento imobiliário com bancos, também é possível realizar o pagamento de imóveis direto com as construtoras. Essa opção, no entanto, é válida somente na planta ou prontos para morar, aqueles entregues diretamente pela construtora responsável.

Entenda como funciona essa modalidade de financiamento na prática:

Captação e pré-chaves

A captação é o pagamento feito antes da entrega das chaves e que representa de 25% a 45% do valor total do imóvel. Ela pode ser traduzida como o financiamento da obra. Isso porque ela ocorre de forma obrigatória enquanto o imóvel ainda está na planta ou em construção e serve como o investimento financeiro de base para que a obra aconteça.

Esse pagamento não possui juros, somente a correção monetária aplicada, normalmente, com base no INCC, o índice que define a variação dos preços envolvidos na construção civil a nível nacional.

Não se assuste se na compra do seu imóvel esteja incluso o CUB ao invés do INCC, já que esse na verdade é a versão do INCC calculado em cada estado do país. É importante ressaltar que o tempo desse pagamento e o número de parcelas varia de acordo com o tempo da própria obra, entre 2 e 6 anos, em média.

Além disso, as regras de pagamento pré-chaves variam de acordo com a construtora. Comumente, elas são bastante flexíveis e incluem facilidades como o uso de balões ou reforços no fluxo de pagamento.

Esses recursos, nada mais são do que parcelas anuais ou semestrais de valor mais alto, que servem tanto para diminuir o tempo do pagamento, quanto para diminuir o valor das parcelas mensais, pesando menos em suas despesas do mês.

Por isso é importante que você conheça a reputação e confiabilidade da construtora que vai ser responsável por seu novo lar ou investimento para garantir a segurança do negócio.

Pós-chaves

Para os imóveis comprados na planta, o pagamento na fase de captação é obrigatório. Já a fase de pagamento pós-chaves, quando o imóvel já está pronto para morar, pode ser realizada diretamente com a construtora ou com outra instituição financeira (como bancos e sociedades de crédito direto).

Nesses casos, quando o imóvel já possui registro e documentação, o financiamento pode ocorrer também por instituições financeiras, tornando o financiamento com a construtora apenas mais uma das opções disponíveis.

Diferente da fase de captação, o financiamento pós-chaves direto com a construtora, possui juros que costumam ser significativamente mais altos que aqueles oferecidos pelos bancos. O destaque desse tipo de pagamento está na maior facilidade de aprovação, por exemplo, para aqueles que possuem o nome comprometido em instituições como SERASA e SPC ou para quem mora fora do Brasil e quer investir aqui sem pagar à vista.

Consórcio imobiliário

O consórcio imobiliário funciona de modo contrário ao financiamento. Isso porque o pagamento já começa a ser realizado bem antes da compra do imóvel em si. Ele pode ser considerado como uma “poupança forçada", já que você possui a obrigatoriedade do pagamento mensal mesmo sem o bem em mãos. 

Esse é um método de obtenção de crédito que pode gerar muitas dúvidas. Para que você entenda, vamos à explicação: o consórcio imobiliário é um produto financeiro disponibilizado por bancos ou instituições financeiras específicas que reúne um grupo de clientes que tem por objetivo final a obtenção de uma carta de crédito imobiliário, que nada mais é que o próprio dinheiro.

Essa carta tem valores pré-especificados em contrato que possui períodos de tempo variados, sendo escolhido pelo contratante, podendo ser 5, 10 anos ou mais.

Para ter acesso à carta de crédito, o consorciado tem algumas opções:

•  Ser escolhido através do sorteio que ocorre mensalmente desde o primeiro mês de pagamento até o final do consórcio. Essa opção é mais voltada para aqueles que não tem pressa para conseguir o imóvel, já que depende muito de sorte, onde você ser sorteado no primeiro mês ou no final do pagamento, depois de anos;
• Dar um lance de valor mais alto, amortizando um valor maior que a parcela, podendo ser contemplado ou não. Isso porque o lance mais alto do mês será beneficiado com a carta de crédito, mas as instituições não costumam divulgar os valores necessários previamente e por isso, essa opção também depende um pouco de sorte;
• E por último, a mais longa das opções, é chegar ao final do pagamento do consórcio, quando todos terão direito a carta de crédito.

Mesmo com a incerteza sobre o tempo, ele pode ser bastante útil para aqueles que não conseguiram aprovação para o financiamento imobiliário disponibilizado pelo banco, mas que não querem pagar taxas tão altas financiando diretamente com a construtora.

No consórcio são cobradas apenas taxas de administração pela instituição financeira, e, com o passar do tempo, o valor passa por correção monetária, garantindo que o valor inicial contratado, e pago mês a mês durante anos, seja equivalente quando a pessoa for contemplada, ou finalizar o pagamento.

Sociedades de crédito direto

As startups financeiras, chamadas fintechs ou sociedades de crédito direto (SCD), são um nicho considerado novo no mercado. Assim como o restante das startups, esse modelo de negócio nasce de uma dor encontrada nos clientes.

Quando o assunto é financiamento imobiliário, as principais dores do público estão relacionadas à dificuldade de conseguir crédito pelos bancos tradicionais, já que a burocracia envolvida pode ser pesada.

Os profissionais liberais e autônomos acabam sofrendo mais com a papelada e por isso muitas SCDs oferecem processos mais personalizados na hora de aprovar o crédito pessoal.

O lado não tão agradável de tudo isso, é que por serem empresas menores e com menos poder aquisitivo, as taxas de juros são mais altas em financiamentos concedidos por elas. Para muitos acaba sendo a única opção e por isso é importante que você coloque na balança essa possibilidade.

Qual melhor tipo de financiamento imobiliário?

Para saber qual o melhor tipo de financiamento imobiliário, escolha aquele que se encaixa nas suas condições e que tenha as menores taxas de juros.

Assim, se você possui renda mais baixa, entre R$ 2 mil e R$ 8 mil, o financiamento mais indicado é pelo Programa Minha Casa Minha Vida, subsidiado pelo governo federal.

Já se você escolheu um imóvel de mais de R$ 350 mil, ou sua renda mensal extrapola os R$ 8 mil mensais, que não se encaixa na utilização do PMCMV, a melhor escolha é o financiamento bancário SFH, por disponibilizar juros mais baixos do mercado, mesmo não tendo os subsídios.

Por outro lado, se você reside fora do Brasil e não tem comprovação de renda no país, as opções são: o financiamento com a construtora e o consórcio imobiliário. A decisão entre eles está diretamente ligada ao tempo que você pode esperar pelas chaves do seu novo imóvel. 

Está sem pressa? O consórcio pode ser uma boa opção, já que na maior parte das vezes essa modalidade possui taxas menores. Tem urgência? Programe-se e escolha o financiamento pós-chaves direto com a construtora.

Glossário do financiamento imobiliário

Captação ou Pré-chaves:É o pagamento parcial de um imóvel na planta (ou em construção) feito diretamente à construtora. Normalmente ele é constituído de uma entrada + parcelas e ocorre somente enquanto o imóvel ainda está em construção. Geralmente, são captados 25% e 45% do valor total do imóvel.

Prestação total mensal (PTM): Essa parece um pouco óbvia, mas é importante que você entenda do que a parcela do financiamento, ou prestação total mensal, se constitui. 

O valor do financiamento pago mensalmente é composto por:

• A amortização da dívida em si;
• Os juros bancários, que são a forma que o banco monetiza em cima desse produto financeiro;
• As taxas de administração, que são valores cobrados em quase todo tipo de transação bancária;
• O seguro de vida, que é instituído por lei e garante que, em caso de morte, o bem passe para o herdeiro mais próximo e com a dívida já quitada;
• O seguro do imóvel para casos como incêndio ou outros, já que o bem é a própria garantia do financiamento;

Balão/reforço: São parcelas semestrais ou anuais que possuem valor maior quando comparadas com o pagamento mensal e representam uma maior amortização da dívida com objetivo de diminuir o tempo de pagamento.

TR: A taxa referencial é regulada pelo Governo Federal e serve como base para o cálculo de correção do valor contido nas contas de FGTS. É usado também como a principal taxa de correção monetária na maior parte dos financiamentos imobiliários.

FGTS: O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é um direito garantido por lei a todos que possuem carteira de trabalho assinada. 

INCC: O Índice Nacional da Construção Civil mede a variação dos preços que envolvem a construção civil, como matéria prima, mão de obra, dentre outros.

CUB: O Custo Unitário Básico da Construção é um valor que tem função similar ao INCC: medir a variação de preços que envolvem a construção civil. A diferença é que o CUB é medido por estado brasileiro, enquanto que o INCC é a média nacional.

IPCA: O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo é medido pelo IBGE e traz a média do custo de vida mensal das famílias que têm de 1 até 40 salários mínimos de renda. Esse é o principal índice de inflação no Brasil usado como base para o cálculo de juros em alguns tipos de financiamento imobiliário.

Juro efetivo: É aquele executado pelos bancos na prática. O juro efetivo compreende o valor final do cálculo de juros sobre o valor da dívida, ou seja, corresponde ao valor que de fato você pagará  à instituição financeira.

Juro nominal: Corresponde ao valor isolado de juros, isento de variações como a inflação e outros custos que estão incluídos no financiamento imobiliário como um todo, e desconsiderado na hora de fazer o cálculo do valor da sua parcela. Ele serve somente para ilustrar os juros bancários. 

Custo efetivo total (CET): Esse é o valor total do custo financeiro desembolsado pelo consumidor na hora de financiar o imóvel. Inclui os juros, taxas de reajuste do valor e outras despesas de financiamento, como seguro obrigatório, por exemplo.