Conheça os tipos de financiamento imobiliário disponíveis

Uma das etapas mais temidas pelos compradores de imóvel é o momento do pagamento. Isso porque é nela que nos deparamos com os contratos bancários e as temidas “letras miúdas”, especialmente se você for optar por algum dos tipos de financiamento imobiliário.

Existem muitas maneiras de financiar um imóvel hoje em dia: com banco público, banco privado, com construtoras e até mesmo com ajuda de programas governamentais de subsídio. Neste conteúdo vou te mostrar os perfis de cada público ideal para diferentes tipos de financiamento.

Entenda também no detalhe cada uma das modalidades pelas quais você pode adquirir um imóvel além do financiamento bancário, como o consórcio e o pagamento direto com a construtora.

Ah! Se você está começando a aprender sobre o assunto, os termos mais específicos podem confundir. Acesse o glossário do financiamento imobiliário clicando aqui para entender.

Glossário do financiamento imobiliário

Captação ou Pré-chaves:É o pagamento parcial de um imóvel na planta (ou em construção) feito diretamente à construtora. Normalmente ele é constituído de uma entrada + parcelas e ocorre somente enquanto o imóvel ainda está em construção. Geralmente, são captados 25% e 45% do valor total do imóvel.

Prestação total mensal (PTM): Essa parece um pouco óbvia, mas é importante que você entenda do que a parcela do financiamento, ou prestação total mensal, se constitui. 

O valor do financiamento pago mensalmente é composto por:

• A amortização da dívida em si;
• Os juros bancários, que são a forma que o banco monetiza em cima desse produto financeiro;
• As taxas de administração, que são valores cobrados em quase todo tipo de transação bancária;
• O seguro de vida, que é instituído por lei e garante que, em caso de morte, o bem passe para o herdeiro mais próximo e com a dívida já quitada;
• O seguro do imóvel para casos como incêndio ou outros, já que o bem é a própria garantia do financiamento;

Balão/reforço: São parcelas semestrais ou anuais que possuem valor maior quando comparadas com o pagamento mensal e representam uma maior amortização da dívida com objetivo de diminuir o tempo de pagamento.

TR: A taxa referencial é regulada pelo Governo Federal e serve como base para o cálculo de correção do valor contido nas contas de FGTS. É usado também como a principal taxa de correção monetária na maior parte dos financiamentos imobiliários.

FGTS: O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é um direito garantido por lei a todos que possuem carteira de trabalho assinada. 

INCC: O Índice Nacional da Construção Civil mede a variação dos preços que envolvem a construção civil, como matéria prima, mão de obra, dentre outros.

CUB: O Custo Unitário Básico da Construção é um valor que tem função similar ao INCC: medir a variação de preços que envolvem a construção civil. A diferença é que o CUB é medido por estado brasileiro, enquanto que o INCC é a média nacional.

IPCA: O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo é medido pelo IBGE e traz a média do custo de vida mensal das famílias que têm de 1 até 40 salários mínimos de renda. Esse é o principal índice de inflação no Brasil usado como base para o cálculo de juros em alguns tipos de financiamento imobiliário.

Juro efetivo: É aquele executado pelos bancos na prática. O juro efetivo compreende o valor final do cálculo de juros sobre o valor da dívida, ou seja, corresponde ao valor que de fato você pagará  à instituição financeira.

Juro nominal: Corresponde ao valor isolado de juros, isento de variações como a inflação e outros custos que estão incluídos no financiamento imobiliário como um todo, e desconsiderado na hora de fazer o cálculo do valor da sua parcela. Ele serve somente para ilustrar os juros bancários. 

Custo efetivo total (CET): Esse é o valor total do custo financeiro desembolsado pelo consumidor na hora de financiar o imóvel. Inclui os juros, taxas de reajuste do valor e outras despesas de financiamento, como seguro obrigatório, por exemplo.