Comprar imóvel ou fundo imobiliário? Especialistas respondem!

04 Novembro 2022 | Atualizado em 04 Julho 2023
Por Bárbara Schroeder

A principal vantagem do fundo imobiliário é a possibilidade de começar a investir com pouco capital e diversificar o portfólio, tendo um pedaço de vários imóveis ao invés de um só. Por outro lado, o imóvel físico pode te proporcionar rendimentos acima da média se você souber encontrar uma boa oportunidade. Nesse conteúdo te contamos como avaliar cada uma dessas estratégias!

Se você está pensando em começar a investir no mercado imobiliário, essa dúvida já deve ter passado pela sua cabeça.

No primeiro episódio do Lucrando com Imóveis, podcast idealizado e produzido pela MySide, os especialistas Ronal Balena (CEO da MySide) e Marcelo da Costa Santos (Gestor do fundo de logística da REC) discutem prós e contras de cada uma dessas estratégias e mostram os caminhos para dar os primeiros passos investindo em imóveis ou FIIs. Aqui você confere os principais aprendizados desse episódio.

4 vantagens da compra de imóveis como investimento

“Quem compra terra não erra”. Você já ouviu esse ditado?

O investimento em imóveis físicos é um dos mais tradicionais no Brasil. E não é para menos: além de serem historicamente uma opção segura e estável de aplicação, os imóveis apresentam grande potencial de rentabilidade, com oportunidades de ganho acima da média.

Mas claro, para isso é preciso entender o mercado, saber quando é um bom momento para investir e também estabelecer uma estratégia de investimento.

Para isso, responder a pergunta “como eu vou ganhar dinheiro com esse imóvel?” é o ponto de partida para a construção dessa estratégia, uma vez que a resposta vai balizar todo o processo de investimento, desde a busca pelo apartamento no perfil ideal até o cálculo dos rendimentos.

Assim, algumas das vantagens de investir em tijolo, são:

1. Baixo Risco

Considerada uma das opções mais seguras de investimento, os imóveis dificilmente sofrem desvalorização. Ou seja, enquanto a economia passa por ciclos de altas e baixas, causando também oscilações no valor de outros ativos - como ações, fundos imobiliários, e títulos - os imóveis são mais estáveis e só tendem a sofrer depreciação a longo prazo, por fatores que geralmente podem ser contornados, como necessidade de reformas.

2. Diversificação de capital

A regra é clara: não se pode colocar todos os ovos no mesmo cesto. O mesmo serve para investimento.

Uma carteira limitada a um ou dois tipos de investimentos representa um risco para o investidor, uma vez que a maré pode mudar, e os rendimentos serem afetados por mudanças cíclicas no mercado, como alta nas taxas de juros, queda de ações da bolsa de valores, recessões econômicas, entre outras condições.

Assim, a estabilidade dos imóveis representa um porto seguro para investidores, que buscam equilibrar o risco da carteira com investimento em imóveis.

3. Possibilidade de investimentos variadas

Dentro do guarda-chuva “compra de imóvel” há diversas maneiras possíveis de investir. Desde as mais seguras e conhecidas, como comprar um imóvel para alugar ou comprar uma sala comercial, também existem aquelas mais arrojadas, como investir em imóveis a preço de custo, comprar em leilão ou ainda comprar um imóvel para reformar e revender, uma estratégia conhecida como iBuyer.

4. Possibilidades de ganho acima da média

Mais um ditado popular que ajuda a traduzir o investimento imobiliário: “quem arrisca não petisca”. Assim como em outras aplicações, na compra de um imóvel físico também é possível obter ganhos acima da média, optando por opções mais arrojadas, como alguns exemplos que mencionamos no tópico acima.

Mesmo assim, a máxima de ter uma estratégia bem fundamentada para o investir em imóveis, continua sendo valiosa, afinal, mesmo optando por um investimento mais arriscado, se você souber diminuir as incertezas analisando a fundo o negócio, as chances de sair no prejuízo também diminuem!

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5 vantagens do fundo imobiliário como investimento

Cada vez mais populares, os fundos imobiliários vêm conquistando investidores afoitos para terem um pedacinho de um imóvel, sendo ele um shopping, galpão logístico ou escritório, sem precisar passar nenhum bem para o seu nome.

De acordo a B3, Bolsa de Valores Brasileira, de Dezembro de 2018 até Setembro de 2022, o número de investidores de FII no Brasil cresceu 820%.

Gráfico que mostra a evolução na quantidade de invstidores por mês e ano desde dezembro de 2009A seguir você confere as vantagens que atraem cada vez mais investidores para os Fundos Imobiliários.

1. É possível começar a investir com pouco

O primeiro argumento que joga a favor dos FII’s é a democratização que esses ativos trouxeram para o mercado imobiliário. Enquanto com R$ 50 mil é quase impossível comprar um imóvel, quando o assunto é fundos imobiliários, a quantia pode te render um bom lucro com dividendos.

2. Diversificação de ativos - dentro dos próprios fundos

Um mundo de possibilidades dentro do mesmo modelo de investimento, os fundos imobiliários permitem que você compre cotas de diferentes imóveis ou títulos imobiliários via FII’s, escolhendo opções que contemplem a cartela que você pretende criar.

Dessa forma, os fundos se dividem em fundos de tijolo, papel, ou mistos, que possuem tanto imóveis quanto papéis imobiliários em seu portfólio. Dentro dessas subdivisões, os ativos que compõem o portfólio dos fundos, são: shoppings, offices, galpões logísticos, imóveis residenciais (principalmente para incorporação), além de títulos como CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LCI (Letras de Crédito Imobiliário).

3. Alta liquidez e custo zero de transação

Outro ponto positivo dos fundos imobiliários é a facilidade para comprar e vender suas cotas, que tem se tornado cada vez maior com a velocidade de novos investidores aderindo aos FII’s. Em comparação com patrimônio físico, que demora em média 6 meses para ser vendido, essa é uma vantagem estratégica para quem não pretende imobilizar por muito tempo grandes quantias.

Além disso, o fato de não haver custos envolvidos na compra e venda de cotas é outro benefício que atrai investidores quando se coloca na balança a compra de imóveis ou fundos imobiliários, visto que, para transferir o imóvel para o seu nome, o valor de encargos cartorários e tributos pode chegar a 10% do valor do imóvel.

4. Isenção de IR nos dividendos

Diferente do rendimento com o aluguel de um imóvel, os proventos mensais dos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda, o que representa um ganho ainda maior para o investidor. O mesmo não acontece para a compra e venda de cotas de fundos imobiliários, que estão sujeitos à tributação de 20% sobre o ganho de capital.

5. Risco moderado

Nem tão ao céu, nem tão ao mar, os fundos imobiliários são ativos mais seguros se comparado às ações, mas mais arriscados se postos ao lado dos imóveis físicos. Um bom cenário para quem quer começar a se expor a opções mais arrojadas, mas sem tirar os pés do chão de uma vez só.

Mas afinal, o que é melhor: comprar imóvel ou fundo imobiliário?

A resposta pode ser um pouco frustrante: depende. Isso porque, alguns fatores pessoais precisam ser levados em consideração para decidir entre comprar um imóvel ou investir em fundos, entre eles: quanto você tem disponível para investir, qual sua propensão a riscos, qual é seu objetivo de rendimento e também qual a liquidez esperada para o investimento.

Seja para qual for o investimento, aqui vão duas dicas fundamentais dos nossos especialistas:

1- Independente da opção escolhida, é essencial CONHECER A FUNDO o ativo que você está prestes a investir, analisando os potenciais ganhos com a valorização ou dividendos para construir uma estratégia de investimento sólida.

2 - Ter um agente de confiança para te acompanhar neste caminho faz toda a diferença para o sucesso do investimento, seja em fundos imobiliários ou em tijolos. Mas esteja atento a duas questões na hora de escolher esse profissional: qual é a sua expertise no mercado imobiliário e como ele é remunerado. Assim você “separa o joio do trigo” e encontra assessores realmente capacitados e sem conflito de interesses para te auxiliar a investir bem seu dinheiro.

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